ZK izvadak, posjedovni list i katastar: koja je razlika

Vlasništvo nekretnine dokazuje ZK izvadak (gruntovnica), izvadak iz zemljišne knjige. Posjedovni list je izvadak iz katastra i pokazuje gdje je parcela, kolika je, kako se koristi i ko je upisan kao posjednik, ali ne dokazuje vlasništvo. Katastar nije dokument, nego tehnička evidencija i služba koja je vodi.

U FBiH ZK izvadak izdaje zemljišnoknjižni ured opštinskog suda, a posjedovni list opštinska služba za katastar. U Brčko distriktu ZK izvadak izdaje zemljišnoknjižna kancelarija Osnovnog suda. U RS se postepeno uvodi jedinstveni katastar nepokretnosti, a zahtjeve za izvatke uglavnom prima RGURS. Za vašu katastarsku opštinu provjerite gdje se izvadak izdaje.

Ovo je opća informacija, a ne pravni savjet. Za konkretnu nekretninu detalje potvrđuje notar ili advokat.

Tri pojma ukratko

• ZK izvadak: pravni dokument. Pokazuje ko je vlasnik i da li na nekretnini postoje tereti. Ljudi ga zovu i gruntovnica, vlasnički list, vlastovnica ili izvadak iz knjige položenih ugovora.
• Posjedovni list: izvadak iz katastra. Pokazuje broj parcele, površinu, kulturu (način korištenja) i posjednika.
• Katastar: evidencija o zemljištu i objektima i služba koja je vodi. Kad neko kaže "provjeri u katastru", obično misli na posjedovni list ili kopiju katastarskog plana.

ZK izvadak: šta dokazuje

Zakon o zemljišnim knjigama FBiH zemljišnu knjigu definiše kao javnu knjigu i javni registar stvarnih prava na nekretninama. Pravosudni portal navodi da je ZK izvadak javna isprava kojom se dokazuje vlasništvo.

Izvadak ima tri dijela:

• List A (popisni list): opis nekretnine, s brojem zemljišnoknjižne čestice.
• List B (vlasnički list): ko je vlasnik i s kojim dijelom, ako je suvlasništvo.
• List C (teretni list): tereti, kao što su hipoteke i druga upisana prava trećih lica.

Za kupca je list C jednako važan kao list B. Prodavac može biti upisan kao vlasnik, a stan i dalje biti pod hipotekom banke.

Online pregled nije službeni izvadak

Opštinski sud u Sarajevu i Osnovni sud Brčko distrikta imaju online pregled zemljišnih knjiga. Oba suda jasno kažu da je taj pregled samo informativan i da nema snagu javne isprave. Lični podaci su izostavljeni. Službeni izvadak dobija se u zemljišnoknjižnom uredu. Online pregled koristite za brzu provjeru prije razgledanja, a za notara i ugovor tražite službeni izvadak.

Posjedovni list: šta pokazuje, a šta ne

Posjedovni list je izvadak iz katastra. Na njemu su obično broj posjedovnog lista, broj parcele (po starom i novom premjeru), kultura, površina i posjednik.

Posjednik nije isto što i vlasnik. Katastar bilježi ko nekretninu drži i koristi, a ne ko je pravno vlasnik. Zato posjedovni list nije dokaz vlasništva i ne pokazuje hipoteke.

Posjedovni list je ipak koristan, posebno kod kuća i zemljišta:

• potvrđuje gdje je parcela i kolika je po katastru,
• pokazuje kulturu zemljišta,
• uz kopiju katastarskog plana pomaže da se provjere granice i prilaz.

U FBiH javne isprave iz katastra izdaju opštinske službe nadležne za geodetske poslove i katastar. Federalna uprava za geodetske i imovinsko-pravne poslove vodi centralnu bazu i program katastar.ba, ali nemaju sve opštine digitalne podatke.

Katastar: evidencija, a ne jedan dokument

Katastar je tehnička evidencija. Kako je povezan sa zemljišnom knjigom, zavisi od entiteta.

FBiH: dvije odvojene evidencije

U FBiH postoje zemljišna knjiga (sud) i katastar (opština). Opis nekretnine u zemljišnoj knjizi preuzima se iz katastra, ali se podaci u praksi često razlikuju. Zbog toga je za kupca važno uporediti oba izvatka.

RS: jedinstveni katastar nepokretnosti

Zakon o premjeru i katastru RS uvodi jedinstvenu evidenciju, katastar nepokretnosti, koja obuhvata i fizičke podatke i prava. Uvodi se po katastarskim opštinama, kroz javno izlaganje i utvrđivanje prava. Tamo gdje je uveden, dokument je list nepokretnosti (LN). Tamo gdje nije, i dalje postoje stare evidencije: ZK izvadak, posjedovni list i izvadak iz knjige uloženih ugovora (KUU). Zahtjeve za sve ove isprave prima RGURS. Da li za vašu katastarsku opštinu neki izvadak izdaje i sud, provjerite u RGURS-u ili kod notara.

Brčko distrikt: dva sistema

Zemljišna knjiga je kod Osnovnog suda, a katastarske evidencije vodi nadležno odjeljenje Vlade Brčko distrikta.

Gdje se šta dobija

	FBiH	RS	Brčko distrikt
Dokaz vlasništva	ZK izvadak, zemljišnoknjižni ured opštinskog suda	LN tamo gdje je uveden katastar nepokretnosti, inače ZK ili KUU izvadak; zahtjeve uglavnom prima RGURS, za vašu katastarsku opštinu provjerite gdje se izdaje	ZK izvadak, zemljišnoknjižna kancelarija Osnovnog suda
Katastarski dokument	Posjedovni list, opštinska služba za katastar	Posjedovni list (RGURS) tamo gdje važi stari sistem	Katastar pri odjeljenju Vlade
Online pregled	Informativan, nije javna isprava	Provjerite kod RGURS-a	Informativan, nije javna isprava

Kako provjeriti nekretninu prije kupovine

1. Tražite od prodavca broj čestice i katastarsku opštinu. Bez toga ne možete ništa tačno provjeriti.
2. Pogledajte online pregled (FBiH i Brčko) da dobijete prvu sliku.
3. Pribavite službeni ZK izvadak (ili LN u RS) što bliže datumu potpisivanja ugovora.
4. Provjerite list B. Da li je prodavac upisan kao vlasnik i da li je jedini vlasnik. Ako postoje suvlasnici, svi trebaju učestvovati u prodaji.
5. Provjerite list C. Hipoteke i druge terete treba riješiti prije ili u toku kupovine, uz jasan dogovor ko ih briše i kada.
6. Uzmite posjedovni list i uporedite broj parcele, površinu i ime posjednika s ZK izvatkom.
7. Kod kuća i placa dodajte kopiju katastarskog plana i provjerite granice i prilaz na terenu.
8. Razlike pokažite notaru ili advokatu prije nego što date kaparu.

Detaljnije o čitanju izvatka pročitajte u vodiču ZK izvadak: kako provjeriti vlasništvo prije kupovine, a o kućama i zemljištu u vodiču Kupovina kuće s placem: granice, prilaz, katastar i ZK.

Primjer

Primjer je izmišljen i služi samo kao ilustracija. Ne odnosi se ni na jednu nekretninu iz DMI ponude.

Kupac razgleda dvosoban stan u Sarajevu u cjenovnom rangu od oko 300.000 KM. Prodavac pokazuje posjedovni list na kojem je upisan kao posjednik i kaže da je "sve čisto".

Kupac traži službeni ZK izvadak i vidi dvije stvari:

• u listu B je upisan prodavac s 1/2, a njegova sestra s drugom 1/2,
• u listu C je upisana hipoteka banke.

Posjedovni list nijednu od ovih stvari ne pokazuje. Da je kupac platio kaparu samo na osnovu posjedovnog lista, rizikovao bi da kupi pola stana pod hipotekom. Uz ZK izvadak kupac zna da sestra mora učestvovati u prodaji i da se mora dogovoriti brisanje hipoteke. Notar ili advokat tada predlaže kako to provesti, na primjer kroz plaćanje dijela cijene direktno banci.

Greške koje treba izbjeći

• Posjedovni list kao dokaz vlasništva. Ne dokazuje vlasništvo i ne pokazuje terete.
• Fotografija ili screenshot online pregleda. Nije javna isprava i ne zamjenjuje službeni izvadak.
• Star izvadak. Stanje se može promijeniti. Tražite svjež izvadak prije ugovora.
• Preskakanje lista C. Hipoteka ili drugi teret ostaje na nekretnini i nakon promjene vlasnika, ako se ne riješi.
• Neprovjerene razlike između ZK i katastra. Drugačija površina ili drugi posjednik mogu značiti neprovedene promjene, nelegalizovane dijelove ili neriješeno nasljeđivanje. O tome više u vodiču Legalizacija nekretnine: šta kupac treba znati.
• Pretpostavka da su pravila ista u cijeloj BiH. FBiH, RS i Brčko distrikt imaju različite sisteme.

Troškovi i rokovi

Nismo pronašli službene iznose taksi ni rokove izdavanja koji bi važili za cijelu BiH. U FBiH sudske takse za ZK izvadak zavise od kantona, a naknade za katastarske podatke propisuje Odluka o naknadama za korištenje podataka premjera i katastra. Iznose u RS i Brčko distriktu određuju njihove nadležne institucije. Prije odlaska pitajte ured koji izdaje izvadak koliko košta i koliko se čeka. Ostale troškove kupovine pregledajte u vodiču Troškovi kupovine nekretnine u BiH.

Kupujete iz inostranstva

Izvatke obično ne morate pribavljati lično. Može ih pribaviti opunomoćeno lice, advokat ili agencija. Ipak, službeni izvadak pregledajte prije nego što pošaljete novac. Postupak je opisan u vodiču Kupovina nekretnine u BiH iz inostranstva.

Kako DMI pomaže

DMI trenutno ima 8 nekretnina u ponudi, sve u Sarajevu. Svaku nekretninu obiđemo lično i prije objave provjerimo zemljišnu knjigu, legalizaciju i fotografije. Kupcima u inostranstvu nudimo video obilazak. Ako vas zanima neki stan iz naše ponude, pokazat ćemo vam šta piše u ZK izvatku i šta treba dodatno provjeriti prije ugovora. Konačnu pravnu provjeru za vaš slučaj radi notar ili advokat.