ZK izvadak, posjedovni list und Katastar: die Unterschiede

Das Eigentum an einer Immobilie in Bosnien und Herzegowina beweist der ZK izvadak (Grundbuchauszug), umgangssprachlich gruntovnica. Der posjedovni list (Besitzblatt) ist ein Auszug aus dem Katastar: Er zeigt Lage, Fläche, Nutzungsart und den eingetragenen Besitzer, beweist aber kein Eigentum. Der katastar selbst ist kein Dokument, sondern das technische Register und die Behörde, die es führt.

In der FBiH stellt den ZK izvadak die Grundbuchabteilung des Gemeindegerichts aus, den posjedovni list das kommunale Katasteramt. Im Brčko distrikt ist die Grundbuchkanzlei des Grundgerichts zuständig. In der RS wird schrittweise ein einheitliches Register eingeführt, Anträge auf Auszüge nimmt überwiegend die RGURS entgegen; für Ihre Katastralgemeinde sollten Sie prüfen, wo der Auszug ausgestellt wird.

Diese Seite ist allgemeine Information und keine Rechtsberatung. Die Details für eine konkrete Immobilie bestätigt Ihnen ein Notar oder Anwalt.

Die drei Begriffe auf einen Blick

• ZK izvadak: das rechtliche Dokument. Es zeigt, wem die Immobilie gehört und ob Belastungen eingetragen sind. Gebräuchlich sind auch die Bezeichnungen vlasnički list, vlastovnica oder izvadak iz knjige položenih ugovora (Auszug aus dem Buch der hinterlegten Verträge).
• Posjedovni list: Auszug aus dem Katastar mit Parzellennummer, Fläche, kultura (Nutzungsart) und posjednik (Besitzer).
• Katastar: das Register über Grundstücke und Gebäude und die Behörde dahinter. Wenn jemand sagt "schau im Katastar nach", meint er meist den posjedovni list oder eine Kopie des Katasterplans.

Wer aus Deutschland kommt, kennt die Trennung zwischen Grundbuch beim Amtsgericht und Liegenschaftskataster beim Vermessungsamt. Ähnlich ist es in der FBiH und in Brčko. Der Unterschied: In Bosnien weichen die beiden Register in der Praxis häufiger voneinander ab, und viele Verkäufer legen nur das Katasterdokument vor.

ZK izvadak: was er beweist

Das Grundbuchgesetz der FBiH definiert das Grundbuch als öffentliches Buch und öffentliches Register der dinglichen Rechte an Immobilien. Laut dem offiziellen Justizportal ist der ZK izvadak eine öffentliche Urkunde, mit der Eigentum nachgewiesen wird.

Der Auszug hat drei Teile:

• List A (popisni list): Beschreibung der Immobilie mit der Grundbuchparzellennummer, vergleichbar dem Bestandsverzeichnis.
• List B (vlasnički list): wer Eigentümer ist und zu welchem Anteil, falls Miteigentum besteht, vergleichbar Abteilung I.
• List C (teretni list): Belastungen wie Hypotheken und andere eingetragene Rechte Dritter, grob vergleichbar den Abteilungen II und III.

Für Käufer ist List C genauso wichtig wie List B. Der Verkäufer kann korrekt als Eigentümer eingetragen sein, und die Wohnung trotzdem mit einer Bankhypothek belastet sein. Wie Sie den Auszug Zeile für Zeile lesen, erklärt unser Ratgeber Grundbuchauszug in Bosnien: Eigentum vor dem Kauf prüfen.

Die Online-Ansicht ist kein amtlicher Auszug

Das Gemeindegericht Sarajevo und das Grundgericht Brčko distrikt bieten eine Online-Einsicht ins Grundbuch an. Beide Gerichte stellen klar, dass diese Ansicht nur informativ ist und nicht die Kraft einer öffentlichen Urkunde hat. Personenbezogene Daten sind ausgeblendet. Den amtlichen Auszug erhalten Sie nur im Grundbuchamt. Nutzen Sie die Online-Ansicht für einen schnellen Check vor der Besichtigung, für Notar und Vertrag brauchen Sie den amtlichen Auszug.

Posjedovni list: was er zeigt und was nicht

Auf dem posjedovni list stehen üblicherweise die Nummer des Besitzblatts, die Parzellennummer (nach alter und neuer Vermessung), die Nutzungsart, die Fläche und der Besitzer.

Besitzer ist nicht gleich Eigentümer. Der Katastar erfasst, wer eine Immobilie hält und nutzt, nicht, wem sie rechtlich gehört. Deshalb beweist der posjedovni list kein Eigentum und zeigt auch keine Hypotheken.

Nützlich ist er trotzdem, vor allem bei Häusern und Grundstücken:

• Er bestätigt Lage und Fläche der Parzelle laut Katastar.
• Er zeigt die Nutzungsart des Bodens.
• Zusammen mit einer Kopie des Katasterplans hilft er, Grenzen und Zufahrt zu prüfen.

In der FBiH stellen die kommunalen Dienststellen für Vermessung und Katastar die öffentlichen Urkunden aus. Die Föderale Verwaltung für Geodäsie und Vermögensrecht (FGU) betreibt eine zentrale Datenbank und das Programm katastar.ba, aber nicht alle Gemeinden haben digitale Daten.

Katastar: ein Register, kein einzelnes Dokument

Wie Katastar und Grundbuch zusammenhängen, hängt vom Landesteil ab.

FBiH: zwei getrennte Register

Es gibt das Grundbuch (Gericht) und den Katastar (Gemeinde). Die Beschreibung der Immobilie im Grundbuch stammt aus dem Katastar, in der Praxis weichen die Angaben aber oft voneinander ab. Als Käufer sollten Sie deshalb beide Auszüge vergleichen.

RS: einheitlicher katastar nepokretnosti

Das Vermessungs- und Katastergesetz der RS führt ein einheitliches Register ein, den katastar nepokretnosti (Immobilienkataster), der physische Daten und Rechte zusammenfasst. Er wird Katastralgemeinde für Katastralgemeinde eingeführt, durch öffentliche Auflage und Feststellung der Rechte. Wo er eingeführt ist, ist das maßgebliche Dokument der list nepokretnosti (LN) (Immobilienblatt). Wo nicht, bestehen weiter die alten Register: ZK izvadak, posjedovni list und der Auszug aus dem knjiga uloženih ugovora (KUU) (Buch der hinterlegten Verträge). Anträge für all diese Urkunden nimmt die RGURS entgegen. Ob für Ihre Katastralgemeinde ein Auszug auch noch beim Gericht ausgestellt wird, klären Sie bei der RGURS oder beim Notar.

Brčko distrikt: zwei Systeme

Das Grundbuch liegt beim Grundgericht, die Katasterunterlagen führt die zuständige Abteilung der Regierung des Brčko distrikt.

Wo Sie welches Dokument erhalten

	FBiH	RS	Brčko distrikt
Eigentumsnachweis	ZK izvadak, Grundbuchabteilung des Gemeindegerichts	LN, wo der katastar nepokretnosti eingeführt ist, sonst ZK- oder KUU-Auszug; Anträge nimmt überwiegend die RGURS entgegen, für Ihre Katastralgemeinde prüfen, wo ausgestellt wird	ZK izvadak, Grundbuchkanzlei des Grundgerichts
Katasterdokument	Posjedovni list, kommunales Katasteramt	Posjedovni list (RGURS), wo das alte System gilt	Katastar bei der Regierungsabteilung
Online-Ansicht	informativ, keine öffentliche Urkunde	bei der RGURS erfragen	informativ, keine öffentliche Urkunde

So prüfen Sie eine Immobilie vor dem Kauf

1. Parzellennummer und Katastralgemeinde vom Verkäufer verlangen. Ohne diese Angaben lässt sich nichts verlässlich prüfen.
2. Online-Ansicht ansehen (FBiH und Brčko), um einen ersten Eindruck zu bekommen.
3. Amtlichen ZK izvadak besorgen (in der RS gegebenenfalls den LN), möglichst kurz vor der Vertragsunterzeichnung.
4. List B prüfen. Ist der Verkäufer eingetragen, und ist er Alleineigentümer? Gibt es Miteigentümer, müssen alle am Verkauf mitwirken.
5. List C prüfen. Hypotheken und andere Belastungen müssen vor oder im Zuge des Kaufs gelöst werden, mit klarer Absprache, wer sie wann löschen lässt.
6. Posjedovni list besorgen und Parzellennummer, Fläche und Namen des Besitzers mit dem ZK izvadak vergleichen.
7. Bei Häusern und Grundstücken zusätzlich eine Kopie des Katasterplans anfordern und Grenzen sowie Zufahrt vor Ort prüfen. Mehr dazu im Ratgeber Haus mit Grundstück in Bosnien kaufen: besondere Prüfungen.
8. Abweichungen dem Notar oder Anwalt zeigen, bevor Sie eine kapara (Anzahlung) leisten.

Ein Beispiel

Das Beispiel ist erfunden und dient nur der Veranschaulichung. Es bezieht sich auf keine Immobilie aus dem Angebot von DMI.

Ein Käufer aus München besichtigt eine Zweizimmerwohnung in Sarajevo in einer Preisklasse um 300.000 KM. Der Verkäufer zeigt einen posjedovni list, auf dem er als Besitzer steht, und sagt, alles sei "sauber".

Der Käufer verlangt den amtlichen ZK izvadak und sieht zweierlei:

• In List B ist der Verkäufer mit 1/2 eingetragen, seine Schwester mit der anderen Hälfte.
• In List C ist eine Hypothek einer Bank eingetragen.

Der posjedovni list zeigt keinen dieser Punkte. Hätte der Käufer nur auf dieser Grundlage eine Anzahlung geleistet, hätte er riskiert, eine halbe Wohnung mit Hypothek zu kaufen. Mit dem ZK izvadak weiß er, dass die Schwester am Verkauf mitwirken muss und die Löschung der Hypothek vereinbart werden muss. Notar oder Anwalt schlagen dann vor, wie das umgesetzt wird, etwa indem ein Teil des Kaufpreises direkt an die Bank gezahlt wird.

Fehler, die Sie vermeiden sollten

• Posjedovni list als Eigentumsnachweis akzeptieren. Er beweist kein Eigentum und zeigt keine Belastungen.
• Foto oder Screenshot der Online-Ansicht. Das ist keine öffentliche Urkunde und ersetzt den amtlichen Auszug nicht.
• Alter Auszug. Die Eintragungen können sich ändern. Verlangen Sie vor dem Vertrag einen aktuellen Auszug.
• List C überspringen. Eine Hypothek oder andere Belastung bleibt auf der Immobilie, auch nach dem Eigentümerwechsel, wenn sie nicht gelöst wird.
• Abweichungen zwischen Grundbuch und Katastar ignorieren. Eine andere Fläche oder ein anderer Besitzer kann auf nicht eingetragene Änderungen, nicht legalisierte Gebäudeteile oder einen ungeklärten Erbfall hinweisen. Siehe dazu Legalisierung in Bosnien: Haus ohne Baugenehmigung kaufen?.
• Annehmen, dass in ganz BiH dieselben Regeln gelten. FBiH, RS und Brčko distrikt haben unterschiedliche Systeme.

Kosten und Bearbeitungszeit

Amtliche Gebühren und Bearbeitungszeiten, die für ganz BiH gelten, haben wir nicht gefunden. In der FBiH hängen die Gerichtsgebühren für den ZK izvadak vom Kanton ab, die Gebühren für Katasterdaten regelt ein eigener Beschluss der FBiH über Gebühren für die Nutzung von Vermessungs- und Katasterdaten. In der RS und im Brčko distrikt legen die zuständigen Stellen die Beträge fest. Fragen Sie vorab beim ausstellenden Amt nach, was der Auszug kostet und wie lange Sie warten.

Wenn Sie aus dem Ausland kaufen

Sie müssen die Auszüge in der Regel nicht persönlich abholen. Das kann eine bevollmächtigte Person, ein Anwalt oder eine Agentur übernehmen. Sehen Sie sich den amtlichen Auszug aber an, bevor Sie Geld überweisen, egal ob aus Deutschland, Österreich oder der Schweiz.

Wie DMI hilft

DMI hat derzeit 8 Immobilien im Angebot, alle in Sarajevo. Jede besichtigen wir persönlich und prüfen vor der Veröffentlichung Grundbuch, Legalisierung und Fotos. Käufern im Ausland bieten wir Video-Besichtigungen an. Wenn Sie eine Wohnung aus unserem Angebot interessiert, zeigen wir Ihnen, was im ZK izvadak steht und was vor dem Vertrag zusätzlich zu prüfen ist. Die abschließende rechtliche Prüfung für Ihren Fall übernimmt ein Notar oder Anwalt.