Legalisierung in Bosnien: Haus ohne Baugenehmigung kaufen?

Dieser Ratgeber richtet sich an Käuferinnen und Käufer in Deutschland, Österreich und der Schweiz, die in Bosnien und Herzegowina ein Haus, ein Ferienhaus oder eine Wohnung mit Anbau kaufen möchten. Er erklärt, was "Legalisierung" (legalizacija) bedeutet, woran Sie ein legales Gebäude erkennen und worüber Sie verhandeln können, wenn Papiere fehlen. Er ersetzt keine Rechtsberatung: Für Ihren Fall wenden Sie sich an einen Notar, einen Anwalt oder das Bauamt der Gemeinde.

Was Legalisierung ist und warum sie so häufig vorkommt

Legalisierung ist ein nachträgliches Verfahren: Die Behörde stellt fest, dass ein ohne Genehmigung errichtetes Gebäude bleiben darf, und stellt die Papiere so aus, als wäre es regulär gebaut worden. In Bosnien sind viele Häuser, Stockwerke und Anbauten ohne Genehmigung entstanden, etwa während und nach dem Krieg, als Familien schnell Wohnraum brauchten, oder weil das Genehmigungsverfahren lange dauerte. Das Ministerium der Republika Srpska schätzte 2022, dass es allein dort über 80.000 illegal errichtete Gebäude gibt.

Für Sie als Käufer ist vor allem wichtig: Man sieht einem Haus nicht an, ob es legal ist. Ein Haus kann bewohnt sein, Strom haben und Grundsteuer zahlen und trotzdem keine Genehmigung besitzen.

Welche Dokumente belegen, dass ein Gebäude legal ist

Lassen Sie sich Kopien geben und prüfen Sie diese bei der Gemeinde:

• Baugenehmigung (građevinska dozvola, in manchen Vorschriften der Föderation: odobrenje za građenje). Sie belegt, dass der Bau genehmigt war.
• Nutzungsgenehmigung (upotrebna dozvola). Sie wird nach der technischen Abnahme erteilt und bestätigt, dass gemäß Genehmigung gebaut wurde. Nach den Bauvorschriften darf ein Gebäude erst danach genutzt werden.
• Legalisierungsbescheid (rješenje o legalizaciji) oder ein anderer Bescheid, der das Verfahren abschließt. In der Republika Srpska erhalten Gebäude, die kraft Gesetzes als legal gelten, einen Bescheid, mit dem die Legalität festgestellt wird.
• Grundbuchauszug und Katasterauszug (ZK izvadak, posjedovni list), damit Sie sehen, ob und auf wen das Gebäude eingetragen ist. Mehr dazu im Ratgeber Grundbuchauszug in Bosnien: Eigentum prüfen.

Wichtig: Das Dokument muss zu dem passen, was Sie kaufen. Wurde nur das Erdgeschoss genehmigt, das Haus hat aber ein Obergeschoss oder einen Anbau, ist dieser Teil möglicherweise illegal.

Unterschiedliche Regeln: Föderation und Republika Srpska

Föderation BiH (FBiH)

In der Föderation regeln die Kantone, teils auch die Gemeinden, die Legalisierung. Fristen und Bedingungen sind in Sarajevo, Tuzla oder Mostar daher nicht gleich.

Das Beispiel Kanton Sarajevo zeigt, wie stark sich die Lage ändert. Nach dem früheren Legalisierungsbeschluss endete die Antragsfrist am 31.01.2016. Das neue Raumordnungsgesetz von 2017 sah keine Legalisierung vor, nur bis zu dieser Frist eingeleitete Verfahren konnten abgeschlossen werden. Im Dezember 2025 legte die Kantonsregierung dem Parlament einen Entwurf für ein Legalisierungsgesetz vor, im Mai 2026 war er noch im Verfahren.

Das frühere Sarajevoer Gesetz von 2005 bestimmte außerdem, dass Gebäude ohne Genehmigung nicht an Straßen- und Versorgungsnetze angeschlossen werden dürfen und dass Bauten in Schutzzonen, Quellschutzgebieten oder entgegen dem Bebauungsplan nicht legalisiert werden können. Ähnliche Regeln gibt es auch anderswo, sie müssen aber für den konkreten Ort geprüft werden.

Republika Srpska (RS)

In der RS gilt ein einheitliches Gesetz über die Legalisierung illegal errichteter Gebäude ("Službeni glasnik RS" 62/18 und 93/22). Es wird seit Juli 2018 angewendet. Für Bauarbeiten, die nach seinem Inkrafttreten begonnen wurden, kann die Bauaufsicht den Abriss anordnen.

Die Änderung von 2022 trat am 29.09.2022 in Kraft und erweiterte den Kreis der Gebäude, die kraft Gesetzes als legal gelten. Laut Mitteilung des zuständigen Ministeriums sind das:

• alle bis Ende 1991 errichteten Gebäude;
• Einfamilien- und Wohn-Geschäftshäuser mit weniger als 400 m² Bruttofläche, gebaut bis 31.12.2013 und sichtbar auf dem digitalen Orthofoto der RS von 2012-2013, ausgenommen komplexe Bauten;
• Nebengebäude (Garagen, Sommerküchen, Abstellräume), gebaut bis 31.12.2013.

Für diese Gebäude gibt es kein nachträgliches Genehmigungsverfahren, sondern einen Bescheid über die Feststellung der Legalität. Das heißt aber nicht, dass der Verkäufer ihn automatisch hat: Jemand muss den Antrag stellen und den Bescheid erhalten.

Risiken beim Kauf eines nicht legalisierten Gebäudes

• Grundbucheintrag. Ohne vollständige Papiere ist das Gebäude oft nicht eingetragen, oder nur das Grundstück. Sie kaufen dann etwas, das Ihre Papiere nicht bestätigen.
• Kredit. Die Bank muss eine Hypothek eintragen können, dafür braucht es einen sauberen Eintrag. Fragen Sie die Bank vor dem Vorvertrag.
• Anschlüsse. Ein neuer Anschluss oder die Ummeldung von Zählern kann ohne Genehmigung scheitern.
• Abriss. Ein Gebäude, das nicht legalisiert werden kann (Schutzzone, gegen den Plan, fremdes Grundstück), kann eine Abrissverfügung erhalten.
• Kosten. Legalisierungsgebühren, Vermessung und Bestandsaufnahme kosten Geld und Zeit. Ohne Regelung im Vertrag tragen Sie diese Kosten.
• Weiterverkauf. Dasselbe Problem haben Sie, wenn Sie später verkaufen.

So prüfen Sie vor der Unterschrift

1. Grundbuch- und Katasterauszug besorgen und mit der Realität vergleichen (Fläche, Stockwerke, Anbauten).
2. Kopien von Bau- und Nutzungsgenehmigung oder Legalisierungsbescheid verlangen.
3. Beim Bauamt der Gemeinde fragen, ob ein Verfahren läuft und ob das Gebäude an diesem Ort überhaupt legalisiert werden kann.
4. Prüfen, ob das Gebäude auf dem Grundstück des Verkäufers steht und nicht auf fremdem oder staatlichem Land.
5. Bei Finanzierung frühzeitig die Bank fragen.
6. Den Vertrag vor der Unterschrift von einem Notar oder Anwalt prüfen lassen.

Was sich verhandeln lässt

Ist die Legalisierung nicht abgeschlossen, müssen Sie nicht sofort absagen. Übliche Lösungen:

• Niedrigerer Preis, der Kosten und Risiko der Legalisierung abdeckt.
• Der Verkäufer schließt die Legalisierung vor dem Kauf ab, und Sie zahlen erst, wenn der Bescheid rechtskräftig ist.
• Vertragsklausel: Frist, bis zu der der Verkäufer die Dokumente beschafft, wer die Gebühren trägt und was passiert, wenn es nicht gelingt (Rücktritt und Rückzahlung).
• Einbehalt eines Teils des Kaufpreises, der nach Erhalt des Bescheids ausgezahlt wird.

Die gesamten Kaufkosten finden Sie im Ratgeber Nebenkosten beim Immobilienkauf in Bosnien.

Häufige Fehler

• Annehmen, das Haus sei legal, weil es Strom und Wasser hat.
• Nur auf den Grundbuchauszug schauen und nicht auf die Genehmigungen.
• Anbauten, Dachgeschosse und Nebengebäude nicht prüfen. Sie sind oft ohne Genehmigung, auch wenn das Hauptgebäude legal ist.
• Sich auf die mündliche Zusage verlassen, der Verkäufer werde "das regeln", ohne Frist und Folge im Vertrag.
• Davon ausgehen, dass die Regeln eines Kantons oder Landesteils überall gelten.

Häufige Fragen

Kann ich ein Haus ohne Baugenehmigung in Bosnien kaufen?

Ja, aber Sie übernehmen das Risiko und die Aufgabe, es selbst zu legalisieren, falls das überhaupt möglich ist. Klären Sie vor dem Kauf bei der Gemeinde, ob es dafür eine Grundlage gibt und was es kostet.

Ist ein Haus aus der Vorkriegszeit automatisch legal?

In der RS gelten Gebäude, die bis Ende 1991 errichtet wurden, kraft Gesetzes als legal, ein Bescheid darüber ist aber trotzdem nötig. In der Föderation hängt es von den Vorschriften des Kantons ab.

Ich kaufe aus Deutschland. Worauf muss ich besonders achten?

Sie können nicht einfach zur Gemeinde gehen. Fordern Sie deshalb alle Dokumente vorab in Kopie an und lassen Sie sie prüfen, bevor Sie Geld überweisen. Mehr im Ratgeber Aus Deutschland eine Immobilie in Bosnien kaufen.

Gilt das auch für Wohnungen?

Seltener, aber ja: verglaste Balkone, angegliederte Flure und ausgebaute Dachböden sind oft nicht von der Genehmigung gedeckt. Wenn Sie eine neue Wohnung kaufen, lesen Sie auch Neubauwohnung in Bosnien kaufen: Checkliste.

Bevor DMI eine Immobilie anbietet, prüfen wir Genehmigungen und Grundbuch. So wissen Sie vorab, was in Ordnung ist und was noch geklärt werden muss.