Neubauwohnung in Bosnien kaufen: Checkliste für Käufer

Dieser Ratgeber richtet sich an Käuferinnen und Käufer, vor allem aus Deutschland, Österreich und der Schweiz, die eine neue Wohnung in Bosnien und Herzegowina kaufen möchten, ob fertig oder noch im Bau ("vom Plan"). Er führt durch die Unterlagen des Bauträgers, Vertrag und Zahlungsplan, den Schutz Ihrer Anzahlungen, die Grundbucheintragung und die Steuern. Er ersetzt keine Rechtsberatung: Lassen Sie den Vertrag immer von einem Notar oder Anwalt prüfen.

Fertige Wohnung oder Kauf vom Plan

Eine fertige Wohnung können Sie besichtigen, und die Papiere sollten vorliegen. Bei einer Wohnung im Bau kaufen Sie ein Versprechen: Sie zahlen im Voraus, die Wohnung existiert aber weder physisch noch im Grundbuch. Der Preis ist meist niedriger, das Risiko höher: Verzögerungen, Planänderungen, im schlimmsten Fall die Insolvenz des Bauträgers. Die Prüfung des Bauträgers ist deshalb wichtiger als der Quadratmeterpreis.

Unterlagen des Bauträgers, die Sie prüfen sollten

• Baugenehmigung (građevinska dozvola, odobrenje za građenje) für genau dieses Gebäude, mit Stockwerken und Wohnungszahl wie im Verkauf angegeben.
• Eigentum oder Baurecht am Grundstück. Der Grundbuchauszug zeigt Eigentümer, Hypotheken und andere Lasten. Siehe Grundbuchauszug in Bosnien: Eigentum prüfen.
• Firmendaten des Bauträgers aus dem Handelsregister: Eigentümer, Gründungsdatum, Sitz. In der Föderation ist das Register über bizreg.pravosudje.ba zugänglich, im Distrikt Brčko über bizreg.osbd.ba.
• Frühere Projekte des Bauträgers. Wurden sie pünktlich fertig, sind die Wohnungen im Grundbuch aufgeteilt, gibt es eine Nutzungsgenehmigung?
• Baubeschreibung: Fläche, Grundriss, Materialien und was im Preis enthalten ist (Stellplatz, Abstellraum).

Vertrag und Zahlungsplan

In der Praxis werden Kaufverträge über Immobilien in Bosnien beim Notar geschlossen. In der Föderation BiH ist die Rechtslage im Wandel, klären Sie die Vertragsform für Ihren Fall daher mit einem Notar oder Anwalt. Bei einer Wohnung im Bau sollte der Vertrag mindestens enthalten:

• genaue Beschreibung der Wohnung (Etage, Nummer, Nettofläche, Messmethode) und was gilt, wenn die tatsächliche Fläche abweicht;
• einen an Bauphasen gebundenen Zahlungsplan (z. B. Fundament, Dach, Ausbau, Nutzungsgenehmigung), nicht nur an Kalenderdaten;
• Fertigstellungstermin, Vertragsstrafe bei Verzug und ein Rücktrittsrecht mit Rückzahlung;
• die Pflicht des Bauträgers, innerhalb einer Frist die Nutzungsgenehmigung einzuholen und die Aufteilung (etažiranje) durchzuführen;
• ob der Preis Mehrwertsteuer enthält.

Je größer der Anteil, den Sie erst am Ende nach der Nutzungsgenehmigung zahlen, desto kleiner Ihr Risiko.

Schutz Ihrer Zahlungen

Keine der von uns geprüften Quellen zeigt, dass Bauträger in Bosnien gesetzlich verpflichtet sind, Käufern eine Sicherheit für Anzahlungen zu geben. Anders als in Deutschland gibt es also keine Regel, auf die Sie sich automatisch verlassen können. Der Schutz hängt daher vom Vertrag ab:

• Bankgarantie für die Rückzahlung, falls die Wohnung nicht fertig wird. Verlangen Sie sie und lassen Sie sich von der Bank bestätigen, dass sie tatsächlich ausgestellt ist.
• Vormerkung (predbilježba) im Grundbuch. Das Grundbuchgesetz der Föderation beschreibt sie als bedingte, vorläufige Eintragung eines Rechts. Banken verlangen bei Krediten für Wohnungen im Bau meist eine Vormerkung des Pfandrechts und tragen die Hypothek nach der Aufteilung ein. Fragen Sie den Notar, ob auch Ihr Recht an diesem Gebäude vorgemerkt werden kann.
• Notaranderkonto, auf dem das Geld bis zur Erfüllung von Bedingungen liegt.
• Bankfinanzierung bringt eine zusätzliche Prüfung: Die Bank prüft Bauträger und Unterlagen selbst, bevor sie auszahlt.

Nutzungsgenehmigung und Aufteilung (etažiranje)

Ist das Gebäude fertig, nimmt eine Kommission die technische Abnahme vor und die Behörde erteilt die Nutzungsgenehmigung (upotrebna dozvola). Erst dann darf das Gebäude genutzt werden. Die Genehmigung kann auch für einen Teil des Gebäudes erteilt werden.

Danach folgt das etažiranje: Das Gebäude wird in Sondereigentum aufgeteilt, und jede Wohnung erhält ein eigenes Grundbuchblatt. Nach dem Grundbuchgesetz der Föderation werden dafür ein von der Behörde beglaubigter Aufteilungsplan und eine Bescheinigung, dass die Wohnung eine abgeschlossene Einheit ist, eingereicht. Erst danach werden Sie als Eigentümer eingetragen. Bis dahin haben Sie einen Vertrag, aber keinen Eintrag, deshalb gehört eine Frist für die Aufteilung in den Vertrag. In manchen Orten, etwa in Sarajevo, werden Wohnungen teils im Buch der hinterlegten Verträge (KPU) geführt.

Mehrwertsteuer oder Grunderwerbsteuer

• Der erste Verkauf einer neu gebauten Wohnung unterliegt der Mehrwertsteuer (PDV) von 17%. Nach der Durchführungsverordnung der Behörde für indirekte Steuern gelten als neu auch unfertige Gebäude in jeder Bauphase sowie fertige Gebäude, die nicht oder weniger als zwei Jahre genutzt wurden. Meist ist die Steuer im Preis des Bauträgers enthalten, prüfen Sie das im Vertrag.
• Jeder spätere Verkauf ist von der Mehrwertsteuer befreit. Stattdessen fällt eine Grunderwerbsteuer (porez na promet nekretnina) nach den Regeln des Landesteils oder Kantons an. Mehr im Ratgeber Nebenkosten beim Immobilienkauf in Bosnien.

Mehrwertsteuer-Erstattung für die erste Wohnung. Seit 2025 sieht das Mehrwertsteuergesetz (Artikel 54a) eine Erstattung beim Kauf der ersten Wohnung vor, die Verordnung vom Juni 2026 regelt die Bedingungen. Kurz: Berechtigt sind volljährige Staatsangehörige von BiH mit Wohnsitz in BiH, die in den letzten sieben Jahren keine Wohnung und kein Haus in BiH besaßen. Erstattet wird für 40 m², plus 15 m² je Haushaltsmitglied, bis zu einer Obergrenze, die an den durchschnittlichen Wohnungspreis in BiH gekoppelt ist. Der Antrag ist bis 30. Juni des Folgejahres zu stellen, und die Wohnung darf fünf Jahre nicht verkauft werden. Käufer aus der Diaspora ohne Wohnsitz in BiH erfüllen die Bedingung nach dem Wortlaut der Verordnung nicht.

Mängel und Gewährleistung

Nach dem Obligationengesetz der Föderation haftet der Verkäufer für verborgene Mängel, die sich innerhalb von sechs Monaten nach Übergabe zeigen, sofern der Vertrag keine längere Frist vorsieht. Der Käufer muss sie innerhalb von acht Tagen nach Entdeckung anzeigen. Für Mängel, die die Standfestigkeit des Gebäudes betreffen, haftet der Bauunternehmer zehn Jahre ab Übergabe und Abnahme, auch gegenüber späteren Erwerbern. Ein solcher Mangel ist innerhalb von sechs Monaten nach Entdeckung anzuzeigen, und der Anspruch erlischt ein Jahr nach der Anzeige. Vereinbaren Sie eine längere Gewährleistung und ein Übergabeprotokoll.

Checkliste vor der Unterschrift

• Die Baugenehmigung passt zu Gebäude und Wohnung.
• Grundbuchauszug des Grundstücks: Der Bauträger ist Eigentümer oder hat ein Baurecht, Lasten sind bekannt.
• Firma und frühere Projekte des Bauträgers sind geprüft.
• Zahlungen sind an Bauphasen gebunden, der größere Teil kommt am Ende.
• Fertigstellungstermin, Vertragsstrafe und Rücktrittsrecht stehen im Vertrag.
• Bankgarantie, Vormerkung oder ein anderer Schutz der Zahlungen ist vereinbart.
• Der Vertrag nennt eine Frist für Nutzungsgenehmigung und Aufteilung.
• Es ist klar, ob die Mehrwertsteuer im Preis enthalten ist.
• Ein Notar oder Anwalt hat den Vertrag geprüft.

Häufige Fehler

• Einen großen Teil des Preises zu Beginn ohne Sicherheit zahlen.
• Nicht prüfen, wem das Grundstück gehört.
• Einen Vertrag ohne Fertigstellungstermin und ohne Vertragsstrafe unterschreiben.
• Nicht nach der Aufteilung fragen und dann jahrelang nicht als Eigentümer eingetragen sein.
• Annehmen, ein Kauf vom Plan sei so sicher wie der Kauf einer fertigen Wohnung oder wie ein Bauträgervertrag in Deutschland.

Häufige Fragen

Wann werde ich Eigentümer einer Neubauwohnung?

Rechtlich mit der Eintragung im Grundbuch. Das ist nach Nutzungsgenehmigung und Aufteilung möglich. Bis dahin stützt sich Ihr Recht auf den Vertrag und gegebenenfalls eine Vormerkung.

Zahle ich Mehrwertsteuer und Grunderwerbsteuer?

Nicht beides. Beim ersten Verkauf einer neuen Wohnung fällt Mehrwertsteuer an, beim Weiterverkauf Grunderwerbsteuer.

Bekomme ich als Käufer aus Deutschland die Erstattung für die erste Wohnung?

Nach der Verordnung von 2026 sind Staatsangehörigkeit von BiH und Wohnsitz in BiH Voraussetzung. Mit Wohnsitz im Ausland haben Sie den Anspruch wahrscheinlich nicht. Klären Sie Ihren Fall bei der Behörde für indirekte Steuern (UIO). Für alles Weitere siehe Aus Deutschland eine Immobilie in Bosnien kaufen.

Was, wenn ein Teil des Gebäudes keine Genehmigung hat?

Dann gelten die Risiken aus dem Ratgeber Legalisierung in Bosnien: Haus ohne Baugenehmigung kaufen?.

Bevor DMI eine Immobilie anbietet, auch einen Neubau, prüfen wir Genehmigungen und Grundbuch. So wissen Sie vorab, wie weit die Unterlagen sind.