Legalizacija nekretnine: šta kupac treba znati prije kupovine

Ovaj vodič je za kupce koji gledaju kuću, vikendicu ili stan s dogradnjom u BiH, bilo da žive ovdje ili u inostranstvu. Objašnjava šta znači legalizacija, kako prepoznati legalan objekat i o čemu pregovarati kada papiri nisu potpuni. Nije pravni savjet: za konkretan slučaj obratite se notaru, advokatu ili opštinskoj službi za urbanizam.

Šta je legalizacija i zašto je toliko česta

Legalizacija je naknadni postupak u kojem nadležni organ utvrđuje da objekat izgrađen bez dozvole može ostati i dobiti dokumente kao da je građen po propisima. U BiH je mnogo kuća, spratova i dogradnji nastalo bez dozvole: tokom i nakon rata, kada su ljudi brzo rješavali stambeno pitanje, ili zato što je postupak za dozvolu dugo trajao. Ministarstvo Republike Srpske je 2022. procijenilo da samo u tom entitetu ima preko 80.000 bespravno izgrađenih objekata.

Za kupca je bitno jedno: legalnost se ne vidi na objektu. Kuća može biti useljena i priključena na struju, vlasnik za nju može plaćati porez, a da i dalje nema potrebne dozvole.

Koji dokumenti pokazuju da je objekat legalan

Tražite od prodavca kopije sljedećeg i provjerite ih kod opštine ili grada:

• Građevinska dozvola (u nekim propisima u FBiH: odobrenje za građenje). Dokazuje da je gradnja bila odobrena.
• Upotrebna dozvola. Izdaje se nakon tehničkog pregleda i potvrđuje da je objekat izgrađen u skladu s dozvolom. Propisi o građenju predviđaju da se objekat smije koristiti tek nakon što je dobije.
• Rješenje o legalizaciji ili drugi akt kojim je okončan postupak legalizacije. U Republici Srpskoj, za objekte koji se po zakonu smatraju legalnim, izdaje se rješenje kojim se utvrđuje legalnost objekta.
• Zemljišnoknjižni izvadak i posjedovni list, da vidite da li je objekat upisan i na koga. Više u vodiču ZK izvadak i provjera vlasništva.

Važno: dokument mora odgovarati onome što kupujete. Ako je dozvola izdata samo za prizemlje, a kuća ima i sprat ili dogradnju, taj dio je možda bespravan.

Pravila se razlikuju: FBiH i Republika Srpska

Federacija BiH

U FBiH legalizaciju uređuju kantoni, a ponekad i opštine svojim odlukama, pa rokovi i uslovi nisu isti u Sarajevu, Tuzli i Mostaru.

Primjer Kantona Sarajevo pokazuje koliko se stanje mijenja. Rok za podnošenje zahtjeva po ranijoj Odluci o legalizaciji bio je 31. 1. 2016. Novi Zakon o prostornom uređenju iz 2017. nije predvidio legalizaciju, pa su se mogli završiti samo postupci pokrenuti do tog roka. Vlada Kantona je u decembru 2025. uputila Skupštini nacrt zakona o legalizaciji, a u maju 2026. on je još bio u proceduri.

Raniji sarajevski zakon iz 2005. propisivao je i da se objekat bez odobrenja ne smije priključiti na saobraćajnu i komunalnu infrastrukturu, te da se objekti u zaštićenim zonama, zonama izvorišta ili suprotno planu ne mogu legalizovati. Slične odredbe postoje i drugdje, ali ih treba provjeriti za konkretnu lokaciju.

Republika Srpska

U RS važi jedinstveni Zakon o legalizaciji bespravno izgrađenih objekata ("Službeni glasnik RS", 62/18 i 93/22). Primjenjuje se od jula 2018, a za radove započete nakon njegovog stupanja na snagu inspekcija može naložiti uklanjanje.

Izmjena iz 2022. stupila je na snagu 29. 9. 2022. i proširila krug objekata koji se smatraju legalnim po samom zakonu. Prema obavještenju resornog ministarstva, to su:

• svi objekti izgrađeni do kraja 1991;
• individualni stambeni i stambeno-poslovni objekti bruto površine manje od 400 m², izgrađeni do 31. 12. 2013. i vidljivi na digitalnom ortofoto snimku RS iz 2012-2013, osim složenih objekata;
• pomoćni objekti (garaže, ljetne kuhinje, ostave) izgrađeni do 31. 12. 2013.

Za takve objekte ne vodi se naknadni postupak za dozvole, nego se utvrđuje legalnost i izdaje rješenje. To ipak ne znači da prodavac taj papir automatski ima: neko mora podnijeti zahtjev i dobiti rješenje.

Rizici kupovine nelegalizovanog objekta

• Upis u zemljišnu knjigu. Bez urednih dokumenata objekat često nije upisan ili je upisano samo zemljište, pa kupujete nešto što papiri ne potvrđuju.
• Kredit. Banka mora moći upisati hipoteku, a za to treba uredan upis. Pitajte banku prije nego što potpišete predugovor.
• Priključci. Novi priključak ili promjena vlasnika na brojilu mogu zapeti bez dozvole.
• Rušenje. Objekat koji se ne može legalizovati (zaštićena zona, suprotno planu, tuđe zemljište) može dobiti rješenje o uklanjanju.
• Troškovi. Naknade za legalizaciju, geodetski elaborat i projekat snimka postojećeg stanja koštaju novca i vremena. Taj trošak prelazi na vas ako ga ne riješite ugovorom.
• Ponovna prodaja. Isti problem imat ćete i vi kada budete prodavali.

Kako provjeriti prije potpisa

1. Uzmite ZK izvadak i posjedovni list i uporedite ih sa stanjem na terenu (površina, spratnost, dogradnje).
2. Tražite kopije građevinske i upotrebne dozvole ili rješenja o legalizaciji.
3. U opštinskoj ili gradskoj službi za urbanizam pitajte da li je postupak u toku i da li se objekat uopšte može legalizovati na toj lokaciji.
4. Provjerite da li je objekat na zemljištu prodavca, a ne na tuđem ili državnom.
5. Pitajte banku unaprijed ako kupujete kreditom.
6. Ugovor neka pregleda notar ili advokat prije potpisa.

Šta se može ispregovarati

Ako legalizacija nije završena, ne morate odmah odustati. Uobičajene opcije su:

• Niža cijena koja pokriva troškove i rizik legalizacije.
• Prodavac završava legalizaciju prije kupovine, a vi plaćate tek kada je rješenje pravosnažno.
• Ugovorna klauzula: rok do kojeg prodavac mora pribaviti dokumente, ko snosi naknade i šta se dešava ako ne uspije (raskid i povrat novca).
• Zadržani dio cijene koji se isplaćuje nakon dobijanja rješenja.

Ukupne troškove kupovine pogledajte u vodiču Troškovi kupovine nekretnine u BiH.

Najčešće greške

• Vjerovati da je kuća legalna jer je priključena na struju i vodu.
• Gledati samo ZK izvadak, a ne i dozvole.
• Ne provjeriti dogradnje, potkrovlja i pomoćne objekte, koji su često bez dozvole i kada je osnovni objekat legalan.
• Prihvatiti usmeno obećanje da će prodavac "to riješiti" bez roka i posljedice u ugovoru.
• Pretpostaviti da pravila iz jednog kantona ili entiteta važe svugdje.

Česta pitanja

Mogu li kupiti kuću koja nije legalizovana?

Možete, ali preuzimate rizik i obavezu da je sami legalizujete, ako je to uopšte moguće. Prije kupovine provjerite u opštini ima li za to osnova i koliko bi koštalo.

Da li je kuća izgrađena prije rata automatski legalna?

U RS objekti izgrađeni do kraja 1991. smatraju se legalnim po zakonu, ali i dalje treba rješenje kojim se to utvrđuje. U FBiH to zavisi od kantonalnih propisa.

Kupujem iz Njemačke ili Austrije. Šta mi je posebno važno?

Ne možete lako otići u opštinu, pa sve dokumente tražite unaprijed u kopiji i dajte ih na provjeru prije nego što pošaljete novac. Više u vodiču Kupovina nekretnine u BiH iz inostranstva.

Važi li sve ovo i za stan?

Rjeđe, ali da: zatvoreni balkoni, pripojeni hodnici i potkrovlja u zgradama često nisu u dozvoli. Ako kupujete novi stan, pogledajte i vodič Kupovina stana u novogradnji.

DMI prije objave oglasa provjerava dozvole i zemljišnu knjigu za svaku nekretninu, pa kupac unaprijed zna šta je uredno, a šta treba riješiti.