Kupovina nekretnine u BiH iz inostranstva: postupak korak po korak

Ovaj vodič je za one koji žive u Njemačkoj, Austriji, Švicarskoj ili drugdje, a žele kupiti stan, kuću ili plac u Bosni i Hercegovini. Kupovina na daljinu je moguća i česta. Treba samo znati redoslijed koraka i gdje su najčešće zamke.

Vodič objašnjava postupak. Ne zamjenjuje savjet notara ili advokata za vaš konkretan slučaj.

Prije svega: kupujete li kao državljanin BiH ili kao stranac

Ako imate državljanstvo BiH, uključujući dvojno državljanstvo, kupujete pod istim uslovima kao bilo koji državljanin. Mjesto stanovanja u inostranstvu to ne mijenja.

Ako kupac ima samo strano državljanstvo (na primjer supružnik ili djeca sa samo njemačkim pasošem), primjenjuju se posebna pravila, prije svega načelo reciprociteta. To smo detaljno objasnili u vodiču Može li stranac kupiti nekretninu u BiH.

Postupak korak po korak

1. Izbor nekretnine

Odlučite o lokaciji, budžetu i namjeni: stanovanje, odmor ili izdavanje. Ako ne možete doći, tražite detaljan video obilazak uživo, u kojem postavljate pitanja i tražite da vam pokažu ono što vas zanima: vlaga, instalacije, okolina, prilaz.

Dobro je da neko kome vjerujete obiđe nekretninu i lično, prije nego što bilo šta potpišete.

2. Provjera vlasništva

Ovo je najvažniji korak. Prije bilo kakve uplate tražite:

• izvadak iz zemljišne knjige (ZK izvadak) ili, u Republici Srpskoj, izvadak iz katastra nepokretnosti,
• provjeru da li je prodavac upisan kao vlasnik i da li je upisano stanje usklađeno sa stvarnim (površina, objekat, etaže),
• provjeru tereta: hipoteke, zabilježbe sporova, prava trećih lica;
• provjeru da li je objekat legalno izgrađen ili legalizovan.

Kako se čita ZK izvadak, objašnjeno je u vodiču ZK izvadak: kako provjeriti vlasništvo. O legalizaciji više u vodiču Legalizacija nekretnine: šta kupac treba znati.

3. Predugovor

Kada ste sigurni u nekretninu, obično se zaključuje predugovor. U njemu se navode cijena, rok za glavni ugovor, iznos kapare ili avansa i šta se dešava ako jedna strana odustane.

Nemojte plaćati kaparu na osnovu usmenog dogovora. Neka predugovor pregleda notar ili advokat, a uplata neka ide na račun prodavca koji je upisan kao vlasnik. Da li predugovor mora biti u određenoj formi u entitetu u kojem kupujete, provjerite s notarom.

4. Punomoć

Ako ne možete biti prisutni kod notara, punomoći ovlastite osobu od povjerenja. Punomoć treba biti precizna: koja nekretnina (oznaka iz ZK ili katastra), do koje cijene, i koje radnje punomoćnik smije poduzeti, na primjer potpisivanje ugovora, plaćanje, podnošenje porezne prijave i zahtjeva za upis.

Gdje se punomoć ovjerava:

• U ambasadi ili konzulatu BiH. Diplomatsko-konzularna predstavništva BiH ovjeravaju potpise, a identitet se utvrđuje na osnovu važećeg dokumenta BiH. Termin i taksu provjerite unaprijed kod predstavništva nadležnog za vaše mjesto.
• Kod notara u zemlji u kojoj živite, uz apostille. Njemačka, Austrija, Švicarska i BiH su članice Haške konvencije o apostilleu. Tekst na stranom jeziku treba prevesti ovlašteni sudski tumač, na jedan od službenih jezika BiH.

Za ugovore koji se zaključuju kod notara, punomoć ponekad mora ispunjavati strožu formu od obične ovjere potpisa. Zato prije ovjere pošaljite tekst punomoći notaru u BiH koji će obrađivati ugovor i tražite da ga potvrdi.

5. Ugovor kod notara

Kupoprodajni ugovor za nekretninu u praksi se zaključuje kod notara, u formi notarski obrađene isprave. Notar provjerava identitet stranaka i punomoći, čita ugovor i objašnjava njegove posljedice.

U Federaciji BiH je pravni okvir u promjeni. Ustavni sud FBiH je 2019. godine ocijenio da dio odredbi o obaveznoj notarskoj obradi nije u skladu s Ustavom FBiH, a Vlada FBiH je u januaru 2026. uputila Parlamentu prijedlog novog zakona o notarskoj službi i izmjena Zakona o stvarnim pravima.

Ako ne govorite jezik na kojem je ugovor, recite to notaru unaprijed. Notar će vam reći da li je potreban tumač.

6. Plaćanje

• Plaćajte bankovnim transferom, na račun prodavca koji je upisan kao vlasnik, i čuvajte potvrde.
• Neka u ugovoru piše tačan iznos, način i rok plaćanja.
• Gotovina je rizična i teško dokaziva. Banke i notari imaju zakonske obaveze u sprečavanju pranja novca, pa računajte na pitanja o porijeklu novca.
• Usluga čuvanja novca kod treće strane do upisa (slično escrow-u u Njemačkoj) nije standard. Neki notari ili banke mogu nuditi rješenja za sigurnije plaćanje.

7. Porez na promet nekretnina

Nakon zaključenja ugovora podnosi se porezna prijava za porez na promet nekretnina. U Federaciji BiH ovaj porez uređuju kantonalni zakoni, pa se stopa, porezni obveznik i rokovi razlikuju od kantona do kantona. Prijava se podnosi poreznoj ispostavi u opštini u kojoj se nekretnina nalazi.

Sve troškove kupovine pregledno smo opisali u vodiču Troškovi kupovine nekretnine u BiH.

8. Upis vlasništva

Kupac postaje vlasnik upisom u zemljišnu knjigu, odnosno u katastar nepokretnosti u RS, a ne samim potpisom ugovora. Zahtjev za upis podnosi se nadležnom zemljišnoknjižnom uredu ili, u RS, Republičkoj upravi za geodetske i imovinsko-pravne poslove. U praksi to često radi notar.

Kada je upis proveden, tražite novi izvadak i provjerite da ste upisani vi, s tačnim podacima.

9. Prebacivanje režija

Nakon preuzimanja ključeva prebacite ugovore za struju, vodu, grijanje, odvoz smeća i održavanje zgrade na svoje ime. Obično je potreban ugovor i dokaz o vlasništvu. Zapišite stanje brojila na dan primopredaje, uz potpis obje strane.

Razlike između FBiH, RS i Brčko distrikta

• Registar: u FBiH i Brčko distriktu vlasništvo se upisuje u zemljišnu knjigu pri sudu, u RS u katastar nepokretnosti.
• Porez na promet: u FBiH se razlikuje po kantonima. Za RS i Brčko distrikt provjerite važeća pravila prije kupovine.
• Strani državljani: sva tri dijela zemlje imaju svoja pravila o sticanju vlasništva stranaca. Pogledajte vodič o kupovini za strance.

Najčešće greške

• Uplata kapare prije provjere ZK izvatka.
• Kupovina od osobe koja nije upisana kao vlasnik, na osnovu "kupoprodajnog lanca" bez upisa.
• Preširoka punomoć, ili punomoć koju notar u BiH ne prihvati zbog forme.
• Gotovinsko plaćanje bez traga.
• Zanemarivanje legalizacije i neusklađenosti stvarnog stanja i upisa.
• Odgađanje upisa vlasništva nakon potpisa ugovora.

Česta pitanja

Moram li dolaziti u BiH da bih kupio nekretninu?

Ne nužno. Uz valjanu punomoć osoba od povjerenja može potpisati ugovor i obaviti ostale korake. Ipak preporučujemo da vi ili neko blizak nekretninu vidite uživo prije potpisa.

Mogu li punomoć ovjeriti kod njemačkog notara?

Da, uz apostille i ovjereni prijevod. Prije ovjere provjerite s notarom u BiH da li tekst i forma punomoći odgovaraju za kupoprodaju nekretnine.

Kada postajem vlasnik?

Upisom u zemljišnu knjigu, odnosno katastar nepokretnosti u RS. Do tada imate ugovor, ali ne i upisano vlasništvo.

Ko plaća porez na promet?

To zavisi od kantona u FBiH i od dogovora u ugovoru. Detalji su u vodiču o troškovima kupovine.

Mogu li kupiti nekretninu na ime djeteta koje ima samo njemačko državljanstvo?

Možda, ali tada se primjenjuju pravila za strane državljane. U FBiH postoji izuzetak za osobe rođene u BiH i njihove potomke. Pogledajte vodič o kupovini za strance.

Kako DMI pomaže

DMI prije objave oglasa provjerava vlasništvo i dokumentaciju nekretnine, a kupcima iz inostranstva nudi video obilaske uživo. Za sam ugovor i punomoć uvijek vas upućujemo na notara ili advokata.