Porez na promet pri kupovini nekretnine: ko plaća i koliko

Najveći trošak pri kupovini nekretnine u Federaciji BiH je porez na promet nekretnina. Određuje ga kanton i ne može biti veći od 5%. U Kantonu Sarajevo plaća ga kupac, a u većini drugih kantona, prema dostupnim izvorima, prodavac. U Republici Srpskoj i Brčko distriktu porez na promet, prema izvorima koje smo provjerili, ne postoji.

Uz porez se plaćaju notarska naknada i taksa za upis vlasništva. Za ta dva troška na ovoj stranici ne navodimo iznose, jer nismo mogli provjeriti važeće tarife. Ispod objašnjavamo kako ih dobiti tačno i na vrijeme, prije nego što bilo šta potpišete.

Kratak pregled po entitetima

Područje	Porez na promet	Ko plaća
Kanton Sarajevo	5% tržišne vrijednosti	kupac
Ostali kantoni FBiH	do 5%	najčešće prodavac, za HNK izvori se razilaze
Republika Srpska	prema savjetodavnim izvorima, nema poreza na promet	-
Brčko distrikt	prema savjetodavnim izvorima, nema poreza na promet	-

Za RS i Brčko distrikt ovo tvrde PwC, KPMG i advokatska kancelarija CMS. Neki internet tekstovi navode da se i tamo plaća 3%, ali ta tvrdnja se ne slaže s pomenutim izvorima. Službeni akt koji to potvrđuje nismo pronašli, pa je dobro da vam notar potvrdi stanje za vaš slučaj.

Porez na promet u Federaciji BiH

Ko određuje stopu

U FBiH porez na promet nije jedinstven za cijeli entitet. Svaki kanton ima svoj zakon. Dostupni izvori navode stopu od 5% u kantonima za koje postoje podaci, a gornja granica je 5%. Ako kupujete izvan Kantona Sarajevo, stopu i pravila provjerite u kantonalnom ministarstvu finansija ili kod notara, jer se zakoni mijenjaju.

Ko plaća

• Kanton Sarajevo: porez plaća kupac. Tako je od 1. januara 2019, prema Zakonu o porezu na promet nekretnina i porezu na nasljeđe i poklone (Službene novine KS 28/18). Kod zamjene nekretnina plaća onaj ko dobija vrijedniju nekretninu, a kod prenosa suvlasničkog dijela onaj ko taj dio stiče.
• Hercegovačko-neretvanski kanton: izvori se razilaze. Agencija FIPA navodi da i ovdje plaća kupac, a neki portali kažu da plaća prodavac. Prije dogovora o cijeni provjerite ovo u kantonalnom ministarstvu finansija ili kod notara.
• Ostali kantoni: prema FIPA-i, porez najčešće plaća prodavac.

U praksi se strane ponekad dogovore da trošak poreza snosi druga strana, što se odrazi na cijenu. Nismo mogli provjeriti kako takav dogovor stoji pred zakonom. Ako ga želite, neka ga notar formuliše u ugovoru. Za prodavce u FBiH detaljnije pišemo u vodiču Porez na promet pri prodaji nekretnine u FBiH: ko plaća.

Na koju vrijednost se računa

Porez se ne računa nužno na cijenu iz ugovora. U Kantonu Sarajevo osnovica je tržišna vrijednost nekretnine koju utvrđuje komisija, po kriterijima kantonalne vlade. Obveznik je dužan komisiji omogućiti pristup nekretnini. Ta vrijednost može biti veća ili manja od dogovorene cijene.

Za Tuzlanski kanton FIPA navodi da je osnovica tržišna vrijednost ili ugovorena cijena, zavisno od toga šta je veće. Za ostale kantone pitajte notara ili poresku službu kako se utvrđuje osnovica.

Kada nastaje obaveza

U Kantonu Sarajevo poreska obaveza nastaje u roku od 8 dana od izdavanja otpravka ugovora, odnosno ovjerene kopije koju izdaje notar. Porez se uplaćuje na depozitni račun javnih prihoda kantona, a prihod u cijelosti pripada opštini. Rok za prijavu i plaćanje vam potvrđuje notar ili poreska služba. U drugim kantonima rokovi mogu biti drugačiji.

Oslobođenja u Kantonu Sarajevo

Zakon KS predviđa oslobođenja, između ostalog za porodice šehida i poginulih boraca, ratne vojne invalide i borce s najmanje 24 mjeseca učešća. Neki izvori navode i oslobođenje za mlade kupce prvog stana: državljane BiH do 38 godina, s prebivalištem u kantonu i bez nekretnine u vlasništvu, do određene kvadrature. Nismo mogli provjeriti važi li to oslobođenje i danas i pod kojim tačno uslovima. Ako mislite da ispunjavate uslove, pitajte poresku službu prije potpisivanja.

Ugovor o doživotnom izdržavanju

U Kantonu Sarajevo za prenos na osnovu ugovora o doživotnom izdržavanju važi klizna stopa. Ako se prenos desi u roku od 3 godine izdržavanja, stopa je 10%. Kako izdržavanje traje duže, stopa pada, a nakon 7 ili više godina iznosi 0%.

Novogradnja: PDV umjesto ili uz porez na promet

Kada kupujete novi stan direktno od investitora, prvi prenos novog objekta oporezuje se PDV-om od 17%, prema KPMG-u. PDV je obično već uračunat u cijenu koju traži investitor, ali to tražite napisano. Nismo mogli potvrditi da u svim kantonima taj prenos ne podliježe i porezu na promet. Zakon KS iz 2018. predviđa poseban tretman novih objekata, ali tačne uslove nismo mogli provjeriti. Prije potpisivanja pitajte notara da li se u vašem slučaju plaća i porez na promet. Više o ovome u vodiču Kupovina stana u novogradnji: provjere, ugovor i PDV.

Republika Srpska: nema poreza na promet, ali provjerite dugove

U RS, prema dostupnim izvorima, kupac ne plaća porez na promet. Postoji godišnji porez na nepokretnosti, do 0,20% vrijednosti, odnosno do 0,10% za nekretnine koje služe za proizvodnju. Plaća ga vlasnik svake godine.

Važno za kupca: prema izvještaju RTRS-a, prodavac prije prenosa vlasništva mora izmiriti sav dospjeli porez na nepokretnosti, a notari stanje provjeravaju direktno u sistemu Poreske uprave RS. Ako prodavac ima dug, prenos se može zakočiti. Tražite od prodavca dokaz da nema duga što ranije, a ne na dan potpisivanja.

Notarska naknada i taksa za upis

Kupoprodaja nekretnine u BiH u praksi ide preko notara, a nakon toga slijedi upis kupca kao vlasnika u javnu evidenciju nekretnina. Ko šalje ugovor na upis, kojim redom i kada tačno postajete vlasnik, potvrdit će vam notar za vaš slučaj.

Za notarsku naknadu i taksu za upis nemamo provjerene iznose. Tarife su propisane, ali ih nismo mogli provjeriti iz službenih izvora, pa ne navodimo ni raspone. Isto važi za pitanje ko ih plaća: to može biti propisano ili ostavljeno dogovoru strana. Zato:

1. Kada zakazujete termin, tražite od notara pisanu specifikaciju troškova za vaš ugovor: notarsku naknadu, ovjere, kopije, prijevod ako treba, i taksu za upis.
2. Pitajte koji dio plaća kupac, a koji prodavac, i unesite to u predugovor.
3. Pitajte plaća li se taksa za upis notaru, sudu ili drugoj službi, i do kada.
4. Ako kupujete iz inostranstva, pitajte i za troškove punomoći i ovjere u inostranstvu.

Ova stranica je opšta informacija, a ne pravni savjet. Tačne iznose, rokove i obveznika za vaš slučaj potvrđuje notar ili advokat.

Primjer: dvosoban stan u Sarajevu

Uzmimo stan iz naše ponude: dvosoban, 59 m², Aerodromsko naselje, tražena cijena 275.000 KM. Stan je u Kantonu Sarajevo, pa porez na promet plaća kupac.

• Ako komisija utvrdi tržišnu vrijednost od 275.000 KM, porez je 5%, odnosno 13.750 KM.
• Ako komisija procijeni vrijednost višom, recimo 290.000 KM, porez je 14.500 KM, iako ste platili 275.000 KM.
• Na to dolaze notarska naknada i taksa za upis, za koje tražite pisanu specifikaciju od notara.

Za stan od 59 m² na Grbavici po cijeni od 359.000 KM, porez od 5% na istu osnovicu iznosio bi 17.950 KM. Medijan tražene cijene u našim oglasima u Sarajevu je 5.722 KM po m², pa za stan od 55 do 60 m² računajte s porezom od otprilike 15.000 do 17.000 KM, ako je procjena komisije blizu cijene.

Da je isti stan u Banjoj Luci ili Brčkom, porez na promet se, prema dostupnim izvorima, ne bi plaćao. Da je u nekom drugom kantonu FBiH, porez bi najčešće plaćao prodavac.

Greške koje se često prave

• Računati porez na ugovorenu cijenu. U KS osnovicu određuje komisija. Ostavite rezervu u budžetu.
• Pretpostaviti da su pravila ista u cijeloj FBiH. Ko plaća i kako se računa osnovica zavisi od kantona.
• Ne dogovoriti troškove unaprijed. Ko plaća porez, notara i upis treba pisati u predugovoru, a ne rješavati na dan potpisa.
• Vjerovati jednom internet izvoru. Za RS, Brčko i HNK izvori su kontradiktorni. Pitajte notara.
• Zaboraviti dugove prodavca u RS. Neplaćen porez na nepokretnosti može zaustaviti prenos.
• Kod novogradnje ne pitati za PDV. Tražite napisano da je PDV uračunat u cijenu.

Prije svega toga provjerite vlasništvo i terete: ZK izvadak: kako provjeriti vlasništvo prije kupovine.

Kako DMI pomaže

Sve nekretnine u našoj ponudi lično obiđemo i prije objave provjerimo zemljišnu knjigu, legalizaciju i fotografije. Kupcima pomažemo da prije kapare dobiju od notara pisanu specifikaciju troškova i da u predugovoru jasno stoji ko plaća porez, notara i upis. Kupcima iz inostranstva nudimo video obilazak, a postupak je opisan u vodiču Kupovina nekretnine u BiH iz inostranstva: postupak korak po korak.