Porez na promet pri prodaji nekretnine u FBiH: ko plaća

U Federaciji BiH porez na promet nekretnina propisuje svaki kanton posebno, pa od kantona zavisi ko ga plaća. Prema kantonalnim zakonima, u Kantonu Sarajevo, Hercegovačko-neretvanskom kantonu i Hercegbosanskom kantonu porez plaća kupac, a u Tuzlanskom kantonu prodavac. Osnovica nije cijena iz ugovora nego tržišna vrijednost koju utvrđuje komisija, a stopa je tamo gdje smo je mogli provjeriti 5% ili najviše 5%.

Ova stranica je usmjerena na porez na promet u FBiH, jer za taj dio imamo provjerene izvore. Za Republiku Srpsku, Brčko distrikt, porez na dobit od prodaje, notarske troškove i proviziju agencije na kraju navodimo šta nismo mogli potvrditi i koja pitanja treba postaviti nadležnoj službi. Ovo su opće informacije, a ne pravni savjet: za vaš konkretan slučaj detalje potvrđuju notar, advokat ili porezna uprava.

Ko plaća porez na promet po kantonima

Kanton Sarajevo

• Ko plaća: kupac, odnosno osoba na koju prelazi vlasništvo (Zakon o porezu na promet nekretnina i porezu na naslijeđe i poklone, Službene novine KS 28/18, član 7).
• Zamjena: porez plaća onaj ko dobija vredniju nekretninu.
• Stopa: 5% (član 11). Kod ugovora o doživotnom izdržavanju, ako izdržavanje traje kraće od 3 godine, stopa je 10%.
• Osnovica: tržišna vrijednost. Kriterije utvrđuje Vlada KS, a procjenu radi opštinska komisija. Obveznik mora omogućiti komisiji ulazak u nekretninu.
• Rok: porez se plaća u roku od 30 dana od prijema rješenja. Za kašnjenje se obračunava zatezna kamata.

Za vas kao prodavca u Sarajevu to znači da porez na promet nije vaš trošak, ali kupac ga uračunava kad odlučuje koliko može platiti.

Hercegovačko-neretvanski kanton (HNK)

• Ko plaća: kupac (sticatelj nekretnine), član 7.
• Zamjena: svaka strana plaća na vrijednost koju dobija.
• Suvlasnički dio: ako više osoba stiče dijelove, svaka plaća porez za svoj dio.
• Stopa: ukupno najviše 5%, a ulogu u određivanju imaju i opštinska i gradska vijeća, pa stopu provjerite u opštini gdje je nekretnina.
• Osnovica: tržišna vrijednost u trenutku nastanka porezne obaveze (član 9). Plaća se i naknada za rad komisije za procjenu.
• Dokaz o plaćanju: zakon traži pisani dokaz o plaćenom porezu; pitajte notara u kojoj fazi je potreban.

Hercegbosanski kanton (Kanton 10)

• Ko plaća: kupac (stjecatelj), prema Zakonu o porezu na promet nekretnina i prava, Narodne novine HBŽ 9/21, član 7. stav 1.
• Osnovica: tržišna vrijednost iz zapisnika komisije za procjenu.
• Stopa: nismo je mogli provjeriti. Potvrdite je u poreznoj ispostavi.

Tuzlanski kanton (TK)

• Ko plaća: prodavac, prema Zakonu o porezu na promet nepokretnosti i prava (Službene novine TK 11/01, s izmjenama), član 7.
• Zamjena: plaća strana koja daje nekretninu.
• Izuzeci: zakon predviđa oslobađanja, među ostalim za mlade do određene dobi, i poseban tretman novoizgrađenih stanova koji se prodaju prvi put. Tačne uslove i stopu nismo mogli provjeriti, pa ih potvrdite u poreznoj ispostavi prije nego što dogovorite cijenu.

U TK je porez na promet dakle trošak prodavca i treba ga uračunati u cijenu koju tražite.

Unsko-sanski kanton (USK)

• Stopa: određuje je opštinsko ili gradsko vijeće odlukom, najviše 5%. Vijeća mogu odrediti nižu stopu ili oslobađanja, na primjer radi razvoja privrede, novih radnih mjesta, ili za boračke i socijalne kategorije.
• Postupak: porezni organ mora postupiti u roku od 30 dana od prijema zapisnika o procjeni. Obveznik mora omogućiti pristup nekretnini i biti pozvan najmanje 3 dana prije procjene.
• Ko plaća: nismo mogli potvrditi iz teksta zakona. Pitajte poreznu ispostavu.

Zeničko-dobojski i Bosansko-podrinjski kanton

Za ova dva kantona imamo podatke samo iz sekundarnog izvora (blog agencije), ne iz samog zakona:

• ZDK: prema tom izvoru plaća prodavac, osim ako ugovor ne kaže drugačije, a kod prodaje u likvidaciji, stečaju ili izvršenju plaća kupac.
• BPK Goražde: prema tom izvoru plaća prodavac, po stopi od 5%.

Prije dogovora o cijeni ovo potvrdite u poreznoj ispostavi.

Srednjobosanski, Posavski i Zapadnohercegovački kanton

Za ove kantone nemamo provjeren podatak o tome ko plaća i po kojoj stopi. Pitajte nadležnu ispostavu Porezne uprave FBiH ili notara.

Kako ide postupak oko poreza na promet

Tačan redoslijed zavisi od kantona, ali iz zakona koje smo pregledali vidi se uobičajen tok:

1. Nakon zaključenja ugovora porezni obveznik prijavljuje promet nadležnoj službi.
2. Komisija za procjenu utvrđuje tržišnu vrijednost. Obveznik treba omogućiti pristup nekretnini, a u nekim kantonima plaća i naknadu za rad komisije.
3. Porezni organ izdaje rješenje s iznosom poreza.
4. Porez se plaća u roku iz rješenja (u KS 30 dana od prijema).
5. Dokaz o plaćanju čuvate i predajete tamo gdje se traži.

Koliko dugo traje procjena i kada tačno treba dokaz o plaćanju, pitajte notara i poreznu ispostavu za vašu opštinu.

Primjer: prodaja stana u Sarajevu

DMI trenutno ima 8 nekretnina u ponudi, sve u Sarajevu. Medijan tražene cijene je 5.722 KM po m² (raspon 3.667 do 6.574 KM po m², na osnovu 7 oglasa s cijenom). Uzmimo dvosoban stan od 54 m² na Čengić Vili s traženom cijenom od 309.000 KM.

• Stan je u Kantonu Sarajevo, pa porez na promet plaća kupac.
• Ako bi komisija utvrdila tržišnu vrijednost od 309.000 KM, porez po stopi od 5% iznosio bi 15.450 KM.
• Komisija može utvrditi i drugačiju vrijednost od ugovorene cijene, pa je iznos poznat tek iz rješenja.
• Isti stan u kantonu gdje plaća prodavac bio bi trošak prodavca, i on bi taj iznos morao uračunati u svoju računicu.

Zato prije objave oglasa provjerite pravilo u svom kantonu i postavite cijenu znajući ko snosi porez. Više o tome u vodiču Kako odrediti cijenu nekretnine za prodaju u BiH.

Česte greške

• Oslanjanje na pravilo da u cijeloj FBiH plaća prodavac osim u Sarajevu. Prema zakonima koje smo provjerili, kupac plaća i u HNK i u HBŽ.
• Računanje poreza na ugovorenu cijenu. Osnovica je tržišna vrijednost koju utvrđuje komisija.
• Nedogovaranje u predugovoru ko snosi koji trošak. Gdje zakon dopušta drugačiji ugovorni dogovor, to treba jasno napisati. Pogledajte vodič Predugovor i kapara.
• Neomogućavanje pristupa komisiji. Zakoni koje smo pregledali to izričito traže, a odugovlačenje usporava rješenje.

Šta nismo mogli potvrditi i šta pitati

Republika Srpska

Izvori koje smo pregledali se ne slažu oko toga da li u RS postoji porez na promet nekretnina i ko bi ga plaćao, pa to ne navodimo kao činjenicu. Pitajte Poresku upravu RS ili notara.

Potvrđeno je da u RS postoji godišnji porez na nepokretnosti, do 0,20% vrijednosti, odnosno do 0,10% za nekretnine koje se koriste za proizvodnju (Službeni glasnik RS 91/15, primjena od 1. januara 2016).

Prema medijskom izvještaju, vlasnik koji prenosi nekretninu tokom godine treba do dana prenosa izmiriti dugove po porezu na nepokretnosti, a notari to provjeravaju direktno kod Poreske uprave RS, bez potvrde koju donosi stranka. To nismo potvrdili u propisu, pa kod notara pitajte da li to važi i šta se dešava ako postoji neizmiren dug.

Brčko distrikt

Za Brčko distrikt nismo pronašli provjeren podatak o porezu na promet. Pitajte Direkciju za finansije Brčko distrikta ili notara.

Porez na dobit od prodaje

Da li se i pod kojim uslovima plaća porez na dobit od prodaje nekretnine nismo mogli potvrditi. Prije prodaje pitajte nadležnu poreznu upravu:

• Da li se na prodaju moje nekretnine plaća porez na dobit ili dohodak?
• Ako da, kako se računa osnovica i po kojoj stopi?
• Postoje li oslobađanja i pod kojim uslovima?
• Šta moram prijaviti i u kojem roku?

Notarski troškovi

Nemamo provjeren podatak o tome kako se notarska naknada računa, da li se dodaje PDV ni ko je obično plaća. Visinu naknade potvrdite kod notara prije zakazivanja, a u predugovoru napišite ko je snosi.

Provizija agencije

Nemamo provjeren podatak o propisanoj visini provizije ni o tome ko je obično plaća. Prije angažovanja agencije tražite da iznos, ko plaća i kada provizija dospijeva budu napisani u ugovoru.

Upis u zemljišnu knjigu

Takse za upis prodaje u zemljišnu knjigu nismo obradili. Pitajte notara ili nadležni sud koji iznos treba predvidjeti i ko ga plaća.

Za troškove sa strane kupca pogledajte Troškove kupovine nekretnine u BiH, a za dokumente koje prodavac priprema Koji papiri trebaju za prodaju nekretnine u BiH.

Kako DMI pomaže

Prije objave svaku nekretninu obiđemo lično i provjerimo zemljišnoknjižno stanje, legalizaciju i fotografije, tako da kupac i prodavac od početka znaju s čim ulaze u posao. Pomažemo vam da prije postavljanja cijene provjerite ko u vašem kantonu plaća porez na promet i koja pitanja treba postaviti notaru i poreznoj upravi. Kupcima u inostranstvu nudimo video obilaske. Ako razmišljate o prodaji, javite nam se preko stranice Prodajte nekretninu.