Grunderwerbsteuer beim Verkauf in der FBiH: Wer zahlt?

In der Föderation Bosnien und Herzegowina (FBiH) regelt jeder Kanton die porez na promet nekretnina (Grunderwerbsteuer) selbst. Deshalb hängt es vom Kanton ab, wer sie zahlt. Nach den kantonalen Gesetzen zahlt im Kanton Sarajevo, im Kanton Herzegowina-Neretva und im Kanton Herzegbosnien der Käufer, im Kanton Tuzla der Verkäufer. Berechnet wird die Steuer nicht auf den Kaufpreis im Vertrag, sondern auf den Marktwert, den eine Kommission festlegt. Wo wir den Steuersatz prüfen konnten, liegt er bei 5 % oder höchstens 5 %.

Diese Seite konzentriert sich auf die Grunderwerbsteuer in der FBiH, weil wir dafür geprüfte Quellen haben. Zur Republika Srpska, zum Distrikt Brčko, zu einer Steuer auf den Veräußerungsgewinn, zu Notarkosten und zur Maklerprovision sagen wir am Ende offen, was wir nicht bestätigen konnten und welche Fragen Sie der zuständigen Stelle stellen sollten. Es handelt sich um allgemeine Informationen, nicht um Rechtsberatung: Für Ihren konkreten Fall bestätigen ein Notar, ein Anwalt oder die Steuerverwaltung die Details.

Wer zahlt die Grunderwerbsteuer: Überblick nach Kantonen

Kanton Sarajevo

• Wer zahlt: der Käufer, also die Person, auf die das Eigentum übergeht (Zakon o porezu na promet nekretnina i porezu na naslijeđe i poklone, Amtsblatt des Kantons Sarajevo 28/18, Art. 7).
• Tausch: Es zahlt, wer die wertvollere Immobilie erhält.
• Steuersatz: 5 % (Art. 11). Bei einem ugovor o doživotnom izdržavanju (Vertrag über lebenslange Versorgung) beträgt der Satz 10 %, wenn die Versorgung weniger als 3 Jahre dauert.
• Bemessungsgrundlage: der Marktwert. Die Kriterien legt die Kantonsregierung fest, die Bewertung nimmt eine Kommission der Gemeinde vor. Der Steuerpflichtige muss der Kommission Zutritt zur Immobilie gewähren.
• Frist: Die Steuer ist innerhalb von 30 Tagen nach Zugang des rješenje (Steuerbescheid) zu zahlen. Bei Verspätung fallen zatezna kamata (Verzugszinsen) an.

Für Sie als Verkäufer in Sarajevo heißt das: Die Steuer ist nicht Ihr Kostenpunkt. Der Käufer rechnet sie aber mit ein, wenn er entscheidet, wie viel er Ihnen bieten kann.

Kanton Herzegowina-Neretva (HNK)

• Wer zahlt: der Käufer (sticatelj nekretnine, Erwerber), Art. 7.
• Tausch: Jede Seite zahlt auf den Wert, den sie erhält.
• Miteigentumsanteile: Erwerben mehrere Personen Anteile, zahlt jede die Steuer für ihren Anteil.
• Steuersatz: insgesamt höchstens 5 %. Auch die Gemeinde- und Stadträte wirken bei der Festlegung mit, deshalb sollten Sie den Satz in der Gemeinde prüfen, in der die Immobilie liegt.
• Bemessungsgrundlage: der Marktwert zum Zeitpunkt, in dem die Steuerpflicht entsteht (Art. 9). Zusätzlich wird eine Gebühr für die Arbeit der Bewertungskommission fällig.
• Zahlungsnachweis: Das Gesetz verlangt einen schriftlichen Nachweis über die gezahlte Steuer. Fragen Sie den Notar, in welcher Phase er benötigt wird.

Kanton Herzegbosnien (Kanton 10)

• Wer zahlt: der Käufer (stjecatelj), nach dem Zakon o porezu na promet nekretnina i prava, Narodne novine HBŽ 9/21, Art. 7 Abs. 1.
• Bemessungsgrundlage: der Marktwert laut Protokoll der Bewertungskommission.
• Steuersatz: Diesen konnten wir nicht prüfen. Lassen Sie ihn sich bei der örtlichen Steuerstelle bestätigen.

Kanton Tuzla (TK)

• Wer zahlt: der Verkäufer, nach dem Zakon o porezu na promet nepokretnosti i prava (Amtsblatt TK 11/01 mit Änderungen), Art. 7.
• Tausch: Es zahlt die Seite, die eine Immobilie abgibt.
• Ausnahmen: Das Gesetz sieht Befreiungen vor, unter anderem für junge Menschen bis zu einer bestimmten Altersgrenze, und eine besondere Behandlung von Neubauwohnungen, die zum ersten Mal verkauft werden. Die genauen Voraussetzungen und den Steuersatz konnten wir nicht prüfen. Klären Sie beides bei der Steuerstelle, bevor Sie einen Preis vereinbaren.

Im Kanton Tuzla ist die Steuer also Ihr Kostenpunkt als Verkäufer, und Sie sollten sie in Ihren Angebotspreis einkalkulieren.

Kanton Una-Sana (USK)

• Steuersatz: Ihn legt der Gemeinde- oder Stadtrat per Beschluss fest, höchstens 5 %. Die Räte können niedrigere Sätze oder Befreiungen beschließen, etwa zur Wirtschaftsförderung, für neue Arbeitsplätze oder für Kriegsveteranen und soziale Gruppen.
• Verfahren: Die Steuerbehörde muss innerhalb von 30 Tagen nach Eingang des Bewertungsprotokolls tätig werden. Der Steuerpflichtige muss Zutritt zur Immobilie gewähren und mindestens 3 Tage vor der Bewertung eingeladen werden.
• Wer zahlt: Das konnten wir im Gesetzestext nicht bestätigen. Fragen Sie bei der Steuerstelle nach.

Kantone Zenica-Doboj und Bosnisch-Podrinje

Für diese beiden Kantone haben wir nur Angaben aus einer Sekundärquelle (Blog einer Agentur), nicht aus dem Gesetz selbst:

• Zenica-Doboj (ZDK): Laut dieser Quelle zahlt der Verkäufer, sofern der Vertrag nichts anderes vorsieht. Bei Verkäufen in Liquidation, Konkurs oder Zwangsvollstreckung zahlt der Käufer.
• Bosnisch-Podrinje (Goražde): Laut dieser Quelle zahlt der Verkäufer, der Satz beträgt 5 %.

Lassen Sie sich das vor der Preisvereinbarung von der Steuerstelle bestätigen.

Zentralbosnien, Posavina und Westherzegowina

Für diese Kantone haben wir keine geprüfte Angabe dazu, wer zahlt und zu welchem Satz. Fragen Sie die zuständige Außenstelle der Porezna uprava FBiH (Steuerverwaltung der FBiH) oder einen Notar.

Wie das Verfahren zur Grunderwerbsteuer abläuft

Die genaue Reihenfolge hängt vom Kanton ab. Aus den Gesetzen, die wir gelesen haben, ergibt sich aber dieser übliche Ablauf:

1. Nach Vertragsschluss meldet der Steuerpflichtige den Verkauf bei der zuständigen Stelle.
2. Eine komisija za procjenu (Bewertungskommission) stellt den Marktwert fest. Der Steuerpflichtige muss Zutritt zur Immobilie ermöglichen und zahlt in manchen Kantonen eine Gebühr für die Kommission.
3. Die Steuerbehörde erlässt den Bescheid mit dem Steuerbetrag.
4. Die Steuer wird innerhalb der Frist aus dem Bescheid gezahlt (im Kanton Sarajevo 30 Tage nach Zugang).
5. Den Zahlungsnachweis bewahren Sie auf und legen ihn dort vor, wo er verlangt wird.

Wer aus Deutschland gewohnt ist, dass sich die Steuer nach dem Kaufpreis richtet, sollte hier umdenken: Maßgeblich ist der Wert, den die Kommission festlegt. Wie lange die Bewertung dauert und wann genau der Zahlungsnachweis gebraucht wird, erfahren Sie beim Notar und bei der Steuerstelle Ihrer Gemeinde.

Beispiel: Verkauf einer Wohnung in Sarajevo

DMI hat derzeit 8 Immobilien im Angebot, alle in Sarajevo. Der Median der Angebotspreise liegt bei 5.722 KM pro m² (Spanne 3.667 bis 6.574 KM pro m², auf Basis von 7 Inseraten mit Preisangabe). Nehmen wir die Zweizimmerwohnung mit 54 m² in Čengić Vila mit einem Angebotspreis von 309.000 KM.

• Die Wohnung liegt im Kanton Sarajevo, also zahlt der Käufer die Grunderwerbsteuer.
• Würde die Kommission einen Marktwert von 309.000 KM feststellen, ergäbe das bei 5 % eine Steuer von 15.450 KM.
• Die Kommission kann aber auch einen anderen Wert als den vereinbarten Preis ansetzen. Den genauen Betrag kennt man erst aus dem Bescheid.
• Läge dieselbe Wohnung in einem Kanton, in dem der Verkäufer zahlt, wäre der Betrag Ihr Kostenpunkt, und Sie müssten ihn in Ihre Rechnung aufnehmen.

Prüfen Sie deshalb vor der Veröffentlichung des Inserats die Regel in Ihrem Kanton und legen Sie den Preis in dem Wissen fest, wer die Steuer trägt. Mehr dazu im Ratgeber Immobilie in Bosnien verkaufen: den richtigen Preis festlegen.

Häufige Fehler

• Sich auf die Faustregel verlassen, in der ganzen FBiH zahle der Verkäufer außer in Sarajevo. Nach den Gesetzen, die wir geprüft haben, zahlt der Käufer auch im HNK und im Kanton 10.
• Die Steuer auf den Vertragspreis berechnen. Grundlage ist der Marktwert, den die Kommission festlegt.
• Im predugovor (Vorvertrag) nicht festhalten, wer welche Kosten trägt. Wo das Gesetz eine abweichende vertragliche Regelung zulässt, sollte sie klar im Vertrag stehen. Siehe Vorvertrag und Kapara beim Immobilienkauf in Bosnien.
• Der Kommission keinen Zutritt ermöglichen. Die Gesetze, die wir gelesen haben, verlangen das ausdrücklich. Verzögerungen halten den Bescheid auf, was gerade aus dem Ausland lästig ist. Klären Sie früh, wer vor Ort die Tür öffnet.

Was wir nicht bestätigen konnten und was Sie fragen sollten

Republika Srpska

Die Quellen, die wir geprüft haben, widersprechen sich, ob es in der Republika Srpska (RS) überhaupt eine Grunderwerbsteuer gibt und wer sie zahlen würde. Wir nennen deshalb keine Angabe als Tatsache. Fragen Sie die Poreska uprava RS (Steuerverwaltung der RS) oder einen Notar.

Bestätigt ist, dass es in der RS eine jährliche Grundsteuer gibt: bis zu 0,20 % des Werts, bei Immobilien, die zur Produktion genutzt werden, bis zu 0,10 % (Službeni glasnik RS 91/15, anzuwenden seit 1. Januar 2016).

Laut einem Medienbericht muss ein Eigentümer, der seine Immobilie im Laufe des Jahres überträgt, bis zum Tag der Übertragung alle Grundsteuerschulden begleichen, und Notare prüfen das direkt bei der Steuerverwaltung der RS, ohne dass Sie eine Bescheinigung mitbringen müssen. In einer Vorschrift haben wir das nicht bestätigt. Fragen Sie den Notar, ob das so gilt und was geschieht, wenn noch Schulden offen sind.

Distrikt Brčko

Für den Distrikt Brčko haben wir keine geprüfte Angabe zur Grunderwerbsteuer gefunden. Fragen Sie die Direkcija za finansije Brčko distrikta (Finanzdirektion des Distrikts) oder einen Notar.

Steuer auf den Veräußerungsgewinn

Ob und unter welchen Bedingungen beim Verkauf eine Steuer auf den Gewinn anfällt, konnten wir nicht bestätigen. Stellen Sie der zuständigen Steuerverwaltung vor dem Verkauf diese Fragen:

• Fällt beim Verkauf meiner Immobilie eine Steuer auf Gewinn oder Einkommen an?
• Falls ja: Wie wird die Bemessungsgrundlage berechnet und zu welchem Satz?
• Gibt es Befreiungen und unter welchen Bedingungen?
• Was muss ich melden und bis wann?

Wenn Sie in Deutschland, Österreich oder der Schweiz steuerpflichtig sind, klären Sie außerdem mit Ihrer Steuerberatung dort, ob und wie der Verkauf anzugeben ist.

Notarkosten

Wir haben keine geprüfte Angabe dazu, wie die Notargebühr berechnet wird, ob Mehrwertsteuer hinzukommt und wer sie üblicherweise zahlt. Lassen Sie sich die Höhe vor dem Termin vom Notar nennen und halten Sie im Vorvertrag fest, wer sie trägt.

Maklerprovision

Wir haben keine geprüfte Angabe zu einer gesetzlich festgelegten Höhe der Provision oder dazu, wer sie üblicherweise zahlt. Bestehen Sie darauf, dass Betrag, Zahler und Fälligkeit schriftlich im Maklervertrag stehen, bevor Sie eine Agentur beauftragen.

Eintragung ins Grundbuch

Die Gebühren für die Eintragung des Verkaufs in die zemljišna knjiga (Grundbuch) haben wir nicht untersucht. Fragen Sie den Notar oder das zuständige Gericht, mit welchem Betrag Sie rechnen sollten und wer ihn zahlt.

Wie DMI hilft

Jede Immobilie besichtigen wir vor der Veröffentlichung persönlich und prüfen Grundbuchstand, Legalisierung und Fotos, damit Käufer und Verkäufer von Anfang an wissen, worauf sie sich einlassen. Wir helfen Ihnen, vor der Preisfestlegung zu klären, wer in Ihrem Kanton die Grunderwerbsteuer zahlt und welche Fragen Sie Notar und Steuerverwaltung stellen sollten. Käufern im Ausland bieten wir Video-Rundgänge an, was gerade beim Verkauf aus der Ferne den Kreis der Interessenten erweitert. Wenn Sie über einen Verkauf nachdenken, melden Sie sich über die Seite Immobilie verkaufen.