Grunderwerbsteuer in Bosnien: Wer zahlt und wie viel?

Der größte Kostenpunkt beim Immobilienkauf in der Föderation BiH (FBiH) ist die porez na promet nekretnina (Grunderwerbsteuer). Sie wird vom Kanton festgelegt und darf 5 % nicht überschreiten. Im Kanton Sarajevo zahlt sie der Käufer, in den meisten anderen Kantonen nach den verfügbaren Quellen der Verkäufer. In der Republika Srpska (RS) und im Brčko distrikt gibt es nach den von uns geprüften Quellen keine Grunderwerbsteuer.

Hinzu kommen das Notarhonorar und die Gebühr für die Eintragung des Eigentums. Für diese beiden Posten nennen wir hier keine Beträge, weil wir die geltenden Tarife nicht aus amtlichen Quellen prüfen konnten. Unten erklären wir, wie Sie die genauen Zahlen rechtzeitig bekommen, bevor Sie etwas unterschreiben.

Überblick nach Gebiet

Gebiet	Grunderwerbsteuer	Wer zahlt
Kanton Sarajevo	5 % des Marktwerts	Käufer
Übrige Kantone der FBiH	bis 5 %	meist der Verkäufer, für den Kanton Herzegowina-Neretva widersprechen sich die Quellen
Republika Srpska	laut Beratungsquellen keine	-
Brčko distrikt	laut Beratungsquellen keine	-

Für RS und Brčko stützen sich diese Angaben auf PwC, KPMG und die Kanzlei CMS. Einzelne Internettexte behaupten, dort fielen 3 % an, was diesen Quellen widerspricht. Einen amtlichen Rechtsakt, der die Steuerfreiheit bestätigt, haben wir nicht gefunden. Lassen Sie sich die Lage für Ihren Fall daher vom Notar bestätigen.

Wichtig für Leser aus Deutschland: Sie kennen es so, dass der Käufer die Grunderwerbsteuer trägt. In Bosnien hängt das vom Kanton ab, und in Teilen des Landes fällt sie gar nicht an. Gehen Sie also nicht von deutschen Verhältnissen aus.

Grunderwerbsteuer in der FBiH

Wer den Steuersatz bestimmt

In der FBiH gibt es keine einheitliche Regelung für das ganze Entität. Jeder Kanton hat sein eigenes Gesetz. Die verfügbaren Quellen nennen 5 % für die Kantone, zu denen Daten vorliegen, und 5 % als Obergrenze. Kaufen Sie außerhalb des Kantons Sarajevo, prüfen Sie Satz und Regeln beim kantonalen Finanzministerium oder beim Notar, denn die Gesetze ändern sich.

Wer zahlt

• Kanton Sarajevo: Es zahlt der Käufer, und zwar seit dem 1. Januar 2019 nach dem kantonalen Gesetz über die Grunderwerbsteuer sowie die Erbschaft- und Schenkungsteuer (Službene novine KS 28/18). Beim Tausch zahlt, wer die wertvollere Immobilie erhält, bei der Übertragung eines Miteigentumsanteils derjenige, der den Anteil erwirbt.
• Kanton Herzegowina-Neretva (HNK): Die Quellen widersprechen sich. Die staatliche Investitionsförderagentur FIPA gibt an, dass auch hier der Käufer zahlt, einige Immobilienportale nennen den Verkäufer. Klären Sie das beim kantonalen Finanzministerium oder beim Notar, bevor Sie über den Preis verhandeln.
• Übrige Kantone: Laut FIPA zahlt meist der Verkäufer.

In der Praxis vereinbaren die Parteien manchmal, dass die andere Seite die Steuer übernimmt, was sich im Preis niederschlägt. Wie eine solche Abrede rechtlich zu bewerten ist, konnten wir nicht prüfen. Wenn Sie sie wollen, lassen Sie sie vom Notar im Vertrag formulieren. Mehr aus Verkäufersicht lesen Sie in Grunderwerbsteuer beim Verkauf in der FBiH: Wer zahlt?.

Auf welchen Wert die Steuer berechnet wird

Die Steuer wird nicht unbedingt auf den Kaufpreis im Vertrag berechnet. Im Kanton Sarajevo ist die Bemessungsgrundlage der Marktwert, den eine Kommission nach Kriterien der Kantonsregierung festlegt. Der Steuerpflichtige muss der Kommission Zugang zur Immobilie gewähren. Dieser Wert kann über oder unter dem vereinbarten Preis liegen.

Für den Kanton Tuzla gibt FIPA an, dass der Marktwert oder der Vertragspreis gilt, je nachdem, welcher höher ist. Für andere Kantone fragen Sie Notar oder Steueramt, wie die Grundlage ermittelt wird.

Wann die Steuerpflicht entsteht

Im Kanton Sarajevo entsteht die Steuerpflicht innerhalb von 8 Tagen nach Ausstellung des otpravak (vom Notar ausgestellte Vertragsausfertigung). Die Steuer wird auf das Sammelkonto für öffentliche Einnahmen des Kantons eingezahlt und fließt vollständig an die Gemeinde (opština). Die Fristen für Anmeldung und Zahlung bestätigt Ihnen der Notar oder das Steueramt. In anderen Kantonen können andere Fristen gelten.

Befreiungen im Kanton Sarajevo

Das Gesetz sieht Befreiungen vor, unter anderem für Familien von Šehiden und gefallenen Kämpfern, Kriegsinvaliden und Kämpfer mit mindestens 24 Monaten Einsatz. Manche Quellen nennen außerdem eine Befreiung für junge Erstkäufer: BiH-Staatsbürger bis 38 Jahre mit Wohnsitz im Kanton und ohne eigene Immobilie, bis zu einer bestimmten Wohnfläche. Ob diese Befreiung heute noch gilt und unter welchen genauen Bedingungen, konnten wir nicht prüfen. Wenn Sie meinen, die Voraussetzungen zu erfüllen, fragen Sie vor der Unterschrift beim Steueramt nach.

Vertrag über lebenslange Versorgung

Für Übertragungen aufgrund eines ugovor o doživotnom izdržavanju (Vertrag über lebenslange Versorgung, ähnlich einem Leibrentenvertrag) gilt im Kanton Sarajevo ein gleitender Satz: 10 %, wenn die Übertragung innerhalb von 3 Jahren der Versorgung erfolgt, sinkend mit zunehmender Dauer, und 0 % nach 7 oder mehr Jahren.

Neubau: Mehrwertsteuer statt oder neben der Grunderwerbsteuer

Kaufen Sie eine neue Wohnung direkt vom Bauträger, unterliegt die erste Übertragung des neuen Objekts laut KPMG der Mehrwertsteuer von 17 %. Sie ist üblicherweise bereits im Preis des Bauträgers enthalten, lassen Sie sich das aber schriftlich bestätigen. Ob diese Übertragung in allen Kantonen von der Grunderwerbsteuer ausgenommen ist, konnten wir nicht bestätigen. Das Gesetz des Kantons Sarajevo von 2018 sieht eine Sonderbehandlung für Neubauten vor, die genauen Bedingungen konnten wir nicht prüfen. Fragen Sie vor der Unterschrift den Notar, ob in Ihrem Fall zusätzlich Grunderwerbsteuer anfällt. Weitere Punkte finden Sie in der Checkliste für Neubauwohnungen.

Republika Srpska: keine Grunderwerbsteuer, aber Steuerschulden prüfen

In der RS zahlt der Käufer nach den verfügbaren Quellen keine Grunderwerbsteuer. Es gibt jedoch eine jährliche Grundsteuer (porez na nepokretnosti) von bis zu 0,20 % des Werts, bzw. bis zu 0,10 % für Immobilien, die der Produktion dienen. Sie zahlt der Eigentümer jedes Jahr.

Für Käufer wichtig: Laut einem Bericht des Senders RTRS muss der Verkäufer vor der Eigentumsübertragung alle fälligen Grundsteuerschulden begleichen, und Notare prüfen das direkt im System der Steuerverwaltung der RS. Hat der Verkäufer Schulden, kann sich die Übertragung verzögern. Verlangen Sie den Nachweis der Schuldenfreiheit früh, nicht erst am Tag der Unterschrift.

Notarhonorar und Eintragungsgebühr

In der Praxis läuft der Kauf über einen Notar, danach folgt die Eintragung des Käufers als Eigentümer in das öffentliche Register. Wer den Vertrag zur Eintragung einreicht, in welcher Reihenfolge und ab wann genau Sie Eigentümer sind, bestätigt Ihnen der Notar für Ihren Fall.

Für Notarhonorar und Eintragungsgebühr haben wir keine geprüften Beträge und nennen deshalb auch keine Spannen oder Berechnungsgrundlagen. Ebenso offen ist, wer sie zahlt: Das kann gesetzlich geregelt oder der Vereinbarung der Parteien überlassen sein. Gehen Sie deshalb so vor:

1. Verlangen Sie bei der Terminvereinbarung vom Notar eine schriftliche Kostenaufstellung für Ihren Vertrag: Honorar, Beglaubigungen, Abschriften, gegebenenfalls Übersetzung (prijevod) und Eintragungsgebühr.
2. Fragen Sie, welchen Teil der Käufer und welchen der Verkäufer trägt, und halten Sie das im predugovor (Vorvertrag) fest.
3. Fragen Sie, ob die Eintragungsgebühr an den Notar, das Gericht oder eine andere Stelle gezahlt wird und bis wann.
4. Kaufen Sie aus dem Ausland, fragen Sie auch nach den Kosten für Vollmacht und Beglaubigung in Deutschland, Österreich oder der Schweiz.

Diese Seite ist eine allgemeine Information und keine Rechtsberatung. Genaue Beträge, Fristen und den Zahlungspflichtigen für Ihren Fall bestätigt Ihnen ein Notar oder Anwalt.

Beispiel: Zweizimmerwohnung in Sarajevo

Nehmen wir eine Wohnung aus unserem Angebot: zwei Zimmer, 59 m², Aerodromsko naselje, Angebotspreis 275.000 KM. Sie liegt im Kanton Sarajevo, also zahlt der Käufer die Grunderwerbsteuer.

• Setzt die Kommission den Marktwert auf 275.000 KM fest, beträgt die Steuer bei 5 % 13.750 KM.
• Schätzt die Kommission höher, etwa auf 290.000 KM, sind es 14.500 KM, obwohl Sie 275.000 KM bezahlt haben.
• Dazu kommen Notarhonorar und Eintragungsgebühr, für die Sie eine schriftliche Aufstellung vom Notar anfordern.

Für eine 59-m²-Wohnung in Grbavica zu 359.000 KM wären es bei gleicher Grundlage 17.950 KM. Der Median der Angebotspreise in unseren Sarajevo-Inseraten liegt bei 5.722 KM pro m². Für 55 bis 60 m² sollten Sie also mit etwa 15.000 bis 17.000 KM Steuer rechnen, sofern die Schätzung der Kommission nahe am Preis liegt.

Läge dieselbe Wohnung in Banja Luka oder Brčko, fiele nach den verfügbaren Quellen keine Grunderwerbsteuer an. In einem anderen Kanton der FBiH würde sie meist der Verkäufer zahlen.

Häufige Fehler

• Die Steuer auf den Vertragspreis berechnen. Im Kanton Sarajevo bestimmt die Kommission die Grundlage. Planen Sie einen Puffer ein.
• Annehmen, in der ganzen FBiH gelte dasselbe. Wer zahlt und wie die Grundlage ermittelt wird, hängt vom Kanton ab.
• Kosten nicht vorab regeln. Wer Steuer, Notar und Eintragung zahlt, gehört in den Vorvertrag, nicht in eine Diskussion am Unterschriftstag.
• Einer einzelnen Internetquelle vertrauen. Zu RS, Brčko und HNK widersprechen sich die Quellen. Fragen Sie den Notar.
• Steuerschulden des Verkäufers in der RS übersehen. Unbezahlte Grundsteuer kann die Übertragung aufhalten.
• Beim Neubau nicht nach der Mehrwertsteuer fragen. Lassen Sie sich schriftlich bestätigen, dass sie im Preis enthalten ist.

Vor allem anderen prüfen Sie Eigentum und Lasten: Grundbuchauszug in Bosnien: Eigentum vor dem Kauf prüfen.

Wie DMI hilft

Jede Immobilie in unserem Angebot besichtigen wir persönlich und prüfen vor der Veröffentlichung Grundbuch, Legalisierung und Fotos. Wir helfen Ihnen, vor der Anzahlung (kapara) eine schriftliche Kostenaufstellung vom Notar zu bekommen, und achten darauf, dass im Vorvertrag klar steht, wer Steuer, Notar und Eintragung zahlt. Käufern im Ausland bieten wir Video-Besichtigungen an. Den gesamten Ablauf beschreibt Aus Deutschland eine Immobilie in Bosnien kaufen: Ablauf Schritt für Schritt.