Kako sigurno platiti nekretninu: banka, notar, gotovina

Najsigurnije je kupoprodajnu cijenu platiti preko banke, na račun prodavca ili na depozitni račun notara, uz ugovor koji tačno kaže kada i pod kojim uslovom novac pripada prodavcu. Ako je cijena nekretnine 30.000 KM ili više, državni zakon o sprječavanju pranja novca traži plaćanje bankovnim nalogom, pa gotovina tada nije dozvoljena. Redoslijed potpisa, uplate i predaje ključeva ne propisuje zakon nego vaš ugovor, zato ga treba dogovoriti prije potpisivanja.

Ovaj tekst je opća informacija, a ne pravni savjet. Za vaš konkretan slučaj detalje potvrđuje notar ili advokat.

Šta kaže zakon o plaćanju nekretnine

Zakon o sprječavanju pranja novca i finansiranja terorističkih aktivnosti BiH (Službeni glasnik BiH 13/24) je državni zakon i važi jednako u FBiH, RS i Brčko distriktu. Za kupce i prodavce su važne četiri stvari:

• Plaćanje preko banke: ako ugovor o kupoprodaji nekretnine uključuje jednu ili više uplata u vrijednosti od 30.000 KM ili više (ili protuvrijednost u stranoj valuti), svaka uplata ide bankovnim nalogom, osim ako drugi zakon ne propisuje drugačije.
• Granica od tačno 30.000 KM: dijelovi zakona granicu opisuju različito ("prelazi 30.000 KM" i "30.000 KM ili više"). Sigurnije je i iznos od tačno 30.000 KM platiti preko banke.
• Prijava ugovora: notari i advokati dostavljaju Finansijsko-obavještajnom odjeljenju (FOO) podatke o svakom kupoprodajnom ugovoru za nekretninu od 30.000 KM ili više. Banke prijavljuju gotovinske transakcije od 30.000 KM ili više, uključujući povezane uplate koje zajedno dostignu taj iznos.
• Provjera identiteta: banka i drugi obveznici moraju provjeriti identitet klijenta za transakcije od 30.000 KM ili više, u jednoj ili više povezanih uplata.

U praksi to znači da je gotovo svaki stan ili kuća u BiH iznad granice. Svih osam stanova koje DMI trenutno nudi u Sarajevu ima cijenu između 275.000 i 359.000 KM, a medijan tražene cijene je 5.722 KM po m². Kod takvih iznosa plaćanje preko banke nije izbor nego obaveza.

Uplata preko banke: kako to izgleda

Bankovni transfer ostavlja trag: ko je platio, kome, koliko i kada. To štiti i kupca i prodavca ako kasnije dođe do spora.

Da bi uplata bila sigurna:

1. Provjerite vlasnika prije bilo kakve uplate. Ime vlasnika u zemljišnoj knjizi treba odgovarati prodavcu u ugovoru. Pogledajte ZK izvadak: kako provjeriti vlasništvo prije kupovine.
2. Plaćajte samo na račun koji glasi na prodavca (ili na sve suvlasnike, prema ugovoru), ne na račun treće osobe.
3. Unesite broj računa u ugovor. Tako se ne može naknadno "promijeniti" porukom ili telefonom.
4. U svrsi uplate navedite ugovor, npr. "kupoprodajna cijena po ugovoru br. ... od ... za stan u ...".
5. Sačuvajte potvrdu banke i tražite od prodavca pisanu potvrdu o prijemu.

Za prodavca: ne predajte ključeve na osnovu fotografije ili PDF-a naloga. Nalog može biti i opozvan ili odbijen. Sačekajte da novac stvarno bude na vašem računu.

Notarski depozit: novac kod notara dok se ne ispune uslovi

Notarski depozit je rješenje kada kupac ne želi platiti prije nego što je siguran u upis vlasništva, a prodavac ne želi predati nekretninu prije nego što je siguran da novac postoji.

Kako funkcioniše

Prema zakonima o notarima u FBiH i RS:

• notar prima novac, izdaje potvrdu i upisuje ga u knjigu depozita;
• novac drži na posebnom bankovnom računu, odvojeno od svog novca, i povjerioci notara ga ne mogu zaplijeniti;
• notar novac predaje osobi koja je navedena kao primalac, bez odgađanja, nakon provjere identiteta;
• u FBiH depozit kod notara ima djelovanje sudskog depozita.

U Brčko distriktu postoji Zakon o notarima, ali pravila o depozitu za ovaj tekst nismo mogli potvrditi, pa ih provjerite direktno s notarom.

Kada se novac isplaćuje prodavcu

Zakon ne određuje uslov isplate. Uslov upisujete vi, u ugovor i notarski zapisnik o depozitu. Moguće opcije su:

• isplata nakon što kupac bude upisan kao vlasnik u zemljišnu knjigu;
• isplata nakon potpisa ugovora i predaje dokumenata;
• isplata u dijelovima, vezana za konkretne korake.

Ako je u ugovoru i zapisniku navedeno da se novac može isplatiti samo prodavcu, kupac ga ne može jednostrano povući. Ako to nije jasno napisano, situacija je drugačija, zato formulaciju provjerite s notarom prije uplate.

Šta pitati notara

• Prima li depozit za ovu kupoprodaju i kako glasi zapisnik.
• Koliko košta depozit (naknadu odredite unaprijed, tarifa nije ista za svaki posao).
• Koji dokument tačno pokreće isplatu i koliko traje.
• Šta se događa s novcem ako se uslov ne ispuni.

Ostale troškove kupovine opisujemo u vodiču Troškovi kupovine nekretnine u BiH.

Gotovina: kada je zabranjena i koji su rizici

Za kupovinu nekretnine od 30.000 KM ili više gotovina nije dozvoljena. Zakon predviđa prekršaj za nepoštivanje ograničenja gotovinskog plaćanja. Iznos kazne ovdje ne navodimo jer ga nismo mogli potvrditi iz službenog teksta.

I kada je iznos ispod granice (npr. garaža, manja parcela), gotovina nosi rizike:

• Nema dokaza o plaćanju ako je novac predan direktno prodavcu bez potpisane potvrde.
• Rizik od krađe i gubitka pri nošenju većeg iznosa.
• Spor oko iznosa: teško je dokazati koliko je stvarno plaćeno.
• Prenos preko granice: prema propisima o fizičkom prenosu gotovine, do 10.000 eura možete nositi bez odobrenja. Za veći iznos treba prethodno odobrenje entitetskog ministarstva finansija i prijava carini.

Ako gotovinu ipak koristite za manji iznos, bolje ju je predati kod notara, koji izdaje potvrdu i upisuje je u knjigu depozita, nego prodavcu u ruke.

Redoslijed: potpis, uplata, predaja ključeva

Nijedan zakon ne propisuje kojim redom se potpisuje, plaća i predaje nekretnina. To određuje ugovor. U RS i Brčko distriktu ugovor o prometu nekretnina zaključuje se u formi notarske isprave. U FBiH se u praksi ugovor također sačinjava kod notara; koja forma je potrebna za vaš posao, notar će vam potvrditi.

Redoslijed koji preporučujemo:

1. Provjere prije svega: ZK izvadak, tereti (hipoteke, zabilježbe), legalizacija, identitet prodavca.
2. Predugovor i kapara, ako je potrebna, plaćeni preko banke. Više u vodiču Predugovor i kapara.
3. Potpis ugovora kod notara, s jasno upisanim načinom plaćanja, brojem računa, rokovima i uslovom za predaju ključeva.
4. Uplata na račun prodavca ili u notarski depozit, prema ugovoru.
5. Predaja ključeva tek kada prodavac potvrdi prijem novca, ili kada notar potvrdi da je novac u depozitu, ako je tako ugovoreno.
6. Zapisnik o primopredaji: stanje brojila (struja, voda, grijanje), broj ključeva, inventar, eventualni nedostaci.
7. Upis u zemljišnu knjigu i, ako je ugovoreno, isplata iz depozita nakon upisa.

Ako na nekretnini postoji hipoteka banke, ugovorom odredite da se dio cijene uplati direktno banci za zatvaranje kredita i da prodavac pribavi brisanje hipoteke.

Primjer: stan od 309.000 KM

Uzmimo dvosoban stan od 54 m² na Čengić Vili po cijeni od 309.000 KM. Ovo je ilustracija, ne obrazac ugovora.

• Nakon provjere ZK izvatka kupac i prodavac potpisuju predugovor, a kupac kaparu (dogovoreni iznos, npr. 20.000 KM) uplaćuje na račun prodavca naveden u predugovoru.
• Kod notara potpisuju ugovor. Kupac ostatak od 289.000 KM uplaćuje na depozitni račun notara.
• U ugovoru i zapisniku stoji da notar novac isplaćuje samo prodavcu, i to kada kupac bude upisan kao vlasnik bez tereta.
• Ključeve prodavac predaje kada notar potvrdi da je novac u depozitu; strane potpisuju zapisnik o primopredaji.
• Nakon upisa notar isplaćuje novac prodavcu.

Kupac ne plaća dok nije siguran u upis, a prodavac ne predaje stan dok novac nije osiguran.

Greške koje treba izbjeći

• Uplata kapare ili cijene na račun treće osobe (rođaka, posrednika) bez osnova u ugovoru.
• Plaćanje prije provjere zemljišne knjige, posebno kod nasljedstva ili više suvlasnika.
• Promjena broja računa porukom ili e-mailom u zadnji čas. Uvijek provjerite telefonom, direktno s prodavcem, i tražite da se promjena unese u ugovor.
• Upisivanje niže cijene u ugovor od stvarne. Niža cijena u ugovoru izlaže vas riziku u sporu i pred poreznom upravom, a uplate preko banke ionako pokazuju stvarni iznos. Moguće posljedice za vaš slučaj potvrdite s advokatom.
• Predaja ključeva na osnovu obećanja ili kopije naloga.
• Nejasan uslov isplate iz depozita, npr. "nakon završetka posla" umjesto konkretnog dokumenta.

Plaćanje iz inostranstva

Ako kupujete iz dijaspore, novac pošaljite bankovnim transferom na račun naveden u ugovoru ili na depozitni račun notara, a ne nosite ga u gotovini. Ugovor možete potpisati lično ili preko punomoćnika. Cijeli postupak opisujemo u vodiču Kupovina nekretnine u BiH iz inostranstva.

Kako DMI pomaže

Svaku nekretninu u našoj ponudi lično obiđemo i prije objave provjerimo zemljišnu knjigu, legalizaciju i fotografije. Kupcima i prodavcima pomažemo dogovoriti način plaćanja i redoslijed koraka koji štiti obje strane, pripremamo pitanja za notara i prisustvujemo primopredaji. Kupcima u inostranstvu nudimo video obilazak, kako biste o uplati odlučivali na osnovu provjerenih informacija.