Immobilie in Bosnien sicher bezahlen: Bank, Notar, Bargeld

Am sichersten bezahlen Sie eine Immobilie in Bosnien und Herzegowina per Banküberweisung, entweder auf das Konto des Verkäufers oder auf das Depotkonto des Notars, und zwar auf Grundlage eines Vertrags, der genau festlegt, wann und unter welcher Bedingung das Geld dem Verkäufer zusteht. Liegt der Kaufpreis bei 30.000 KM oder mehr, schreibt das gesamtstaatliche Geldwäschegesetz die Zahlung per Bankauftrag vor, Bargeld ist dann nicht erlaubt. Die Reihenfolge von Unterschrift, Zahlung und Schlüsselübergabe regelt kein Gesetz, sondern Ihr Vertrag, deshalb müssen Sie sie vor der Unterschrift vereinbaren.

Diese Seite ist eine allgemeine Information und keine Rechtsberatung. Die Einzelheiten für Ihren konkreten Fall bestätigt Ihnen ein Notar oder Anwalt.

Was das Gesetz zur Bezahlung vorschreibt

Das Zakon o sprječavanju pranja novca i finansiranja terorističkih aktivnosti BiH (Gesetz zur Verhinderung von Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung, Amtsblatt Službeni glasnik BiH 13/24) ist ein gesamtstaatliches Gesetz. Es gilt gleichermaßen in der Föderation (FBiH), in der Republika Srpska (RS) und im Brčko distrikt. Für Käufer und Verkäufer sind vier Punkte wichtig:

• Zahlung über die Bank: Umfasst ein Immobilienkaufvertrag eine oder mehrere Zahlungen im Wert von 30.000 KM oder mehr (oder den Gegenwert in Fremdwährung), muss jede Zahlung per Bankauftrag erfolgen, sofern ein anderes Gesetz nichts anderes regelt.
• Genau 30.000 KM: Das Gesetz beschreibt die Grenze an verschiedenen Stellen unterschiedlich ("mehr als 30.000 KM" und "30.000 KM oder mehr"). Sicherer ist es, auch einen Betrag von genau 30.000 KM über die Bank zu zahlen.
• Meldung des Vertrags: Notare und Anwälte übermitteln dem Finansijsko-obavještajno odjeljenje (FOO, die staatliche Zentralstelle für Finanztransaktionsuntersuchungen) die Daten jedes Immobilienkaufvertrags ab 30.000 KM. Banken melden Bargeldgeschäfte ab 30.000 KM, auch wenn mehrere zusammenhängende Zahlungen diesen Betrag erst gemeinsam erreichen.
• Identitätsprüfung: Banken und andere Verpflichtete müssen bei Transaktionen ab 30.000 KM die Identität des Kunden prüfen, ob in einer Zahlung oder in mehreren zusammenhängenden.

Praktisch liegt damit fast jede Wohnung und jedes Haus in Bosnien über der Grenze. Die sieben Wohnungen in Sarajevo, für die DMI derzeit einen Preis angibt, kosten zwischen 275.000 und 359.000 KM, der Median liegt bei 5.722 KM pro m². Bei solchen Beträgen ist die Bankzahlung keine Wahl, sondern Pflicht.

Banküberweisung: so läuft sie sicher ab

Eine Überweisung hinterlässt eine Spur: wer an wen wie viel und wann gezahlt hat. Das schützt Käufer und Verkäufer, falls es später zum Streit kommt.

1. Eigentümer vor jeder Zahlung prüfen. Der im Grundbuch eingetragene Eigentümer muss mit dem Verkäufer im Vertrag übereinstimmen. Wie das geht, erklärt unser Ratgeber Grundbuchauszug in Bosnien: Eigentum vor dem Kauf prüfen.
2. Nur auf ein Konto zahlen, das auf den Verkäufer lautet (oder auf alle Miteigentümer, wie im Vertrag festgelegt), nie auf das Konto eines Dritten.
3. Kontonummer in den Vertrag schreiben. So kann sie nicht nachträglich per Nachricht oder Anruf "geändert" werden.
4. Im Verwendungszweck den Vertrag nennen, etwa "Kaufpreis gemäß Vertrag Nr. ... vom ... für die Wohnung in ...".
5. Bankbeleg aufbewahren und vom Verkäufer eine schriftliche Empfangsbestätigung verlangen.

Für Verkäufer gilt: Übergeben Sie die Schlüssel nicht auf Grundlage eines Fotos oder PDFs eines Überweisungsauftrags. Ein Auftrag kann widerrufen oder abgelehnt werden. Warten Sie, bis das Geld tatsächlich auf Ihrem Konto ist.

Notardepot: das Geld liegt beim Notar, bis die Bedingungen erfüllt sind

Der notarski depozit (Hinterlegung beim Notar) ist die Lösung, wenn der Käufer erst zahlen möchte, wenn die Eintragung als Eigentümer gesichert ist, und der Verkäufer die Immobilie erst übergeben möchte, wenn das Geld sicher vorhanden ist. Wer in Deutschland gekauft hat, kennt das Prinzip vom Notaranderkonto. Anders als in Deutschland gibt es in Bosnien aber keinen gesetzlich vorgegebenen Ablauf mit Fälligkeitsmitteilung, die Bedingungen legen Sie selbst fest.

Wie es funktioniert

Nach den Notargesetzen der FBiH und der RS gilt:

• Der Notar nimmt das Geld entgegen, stellt eine Quittung aus und trägt es in das Depotregister ein.
• Er verwahrt es auf einem gesonderten Bankkonto, getrennt von seinem eigenen Geld. Gläubiger des Notars können darauf nicht zugreifen.
• Er übergibt das Geld nach Prüfung der Identität ohne Verzögerung an die Person, die als Empfänger bestimmt ist.
• In der FBiH hat die Hinterlegung beim Notar die Wirkung einer gerichtlichen Hinterlegung.

Im Brčko distrikt gibt es ebenfalls ein Notargesetz. Dessen Regeln zur Hinterlegung konnten wir für diesen Ratgeber nicht prüfen, klären Sie sie dort direkt mit dem Notar.

Wann der Verkäufer das Geld bekommt

Das Gesetz legt die Auszahlungsbedingung nicht fest. Sie bestimmen sie selbst, im Kaufvertrag und im Hinterlegungsprotokoll des Notars. Mögliche Varianten sind:

• Auszahlung, sobald der Käufer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist,
• Auszahlung nach Vertragsunterzeichnung und Übergabe der Unterlagen,
• Auszahlung in Teilbeträgen, jeweils an bestimmte Schritte geknüpft.

Steht im Vertrag und im Protokoll, dass das Geld nur an den Verkäufer ausgezahlt werden darf, kann der Käufer es nicht einseitig zurückholen. Ist das nicht klar formuliert, kann die Lage anders sein. Lassen Sie die Formulierung deshalb vor der Zahlung vom Notar prüfen.

Was Sie den Notar fragen sollten

• Nimmt er für diesen Kauf eine Hinterlegung an, und wie lautet das Protokoll?
• Was kostet die Hinterlegung? Klären Sie die Gebühr vorab, eine einheitliche Zahl für alle Fälle können wir nicht nennen.
• Welches Dokument löst die Auszahlung genau aus, und wie lange dauert sie?
• Was passiert mit dem Geld, wenn die Bedingung nicht eintritt?

Die übrigen Kosten des Kaufs finden Sie im Ratgeber Nebenkosten beim Immobilienkauf in Bosnien.

Bargeld: wann es verboten ist und welche Risiken es hat

Für Immobilienkäufe ab 30.000 KM ist Bargeld nicht erlaubt. Das Gesetz sieht für Verstöße gegen die Bargeldbeschränkungen einen Ordnungswidrigkeitstatbestand vor. Die Höhe der Strafe nennen wir hier nicht, weil wir sie nicht anhand des amtlichen Textes bestätigen konnten.

Auch unterhalb der Grenze, etwa bei einer Garage oder einem kleinen Grundstück, birgt Bargeld Risiken:

• Kein Zahlungsnachweis, wenn das Geld ohne unterschriebene Quittung direkt an den Verkäufer geht.
• Diebstahl und Verlust beim Transport größerer Summen.
• Streit über den Betrag: Es ist schwer zu beweisen, wie viel tatsächlich gezahlt wurde.
• Grenzübertritt: Nach den Vorschriften über den physischen Bargeldtransport dürfen Sie bis zu 10.000 Euro ohne Genehmigung nach Bosnien mitnehmen. Für höhere Beträge brauchen Sie eine vorherige Genehmigung des Finanzministeriums der Entität und müssen das Geld beim Zoll anmelden.

Wenn Sie für einen kleineren Betrag doch Bargeld verwenden, übergeben Sie es besser beim Notar, der eine Quittung ausstellt und es im Depotregister einträgt, als dem Verkäufer in die Hand.

Reihenfolge: Unterschrift, Zahlung, Schlüsselübergabe

Kein Gesetz schreibt vor, in welcher Reihenfolge unterschrieben, gezahlt und übergeben wird. Das regelt der Vertrag. In der RS und im Brčko distrikt wird der Immobilienkaufvertrag als notarielle Urkunde geschlossen. Auch in der FBiH wird der Vertrag in der Praxis beim Notar errichtet. Welche Form für Ihren Kauf nötig ist, bestätigt Ihnen der Notar.

Diese Reihenfolge empfehlen wir:

1. Zuerst prüfen: ZK izvadak (Grundbuchauszug), Belastungen wie Hypotheken und Vormerkungen, Legalisierung, Identität des Verkäufers.
2. Vorvertrag und kapara (Anzahlung), falls vereinbart, über die Bank gezahlt. Mehr dazu im Ratgeber Vorvertrag und Kapara beim Immobilienkauf in Bosnien.
3. Unterschrift beim Notar, mit klar geregelter Zahlungsart, Kontonummer, Fristen und Bedingung für die Schlüsselübergabe.
4. Zahlung auf das Konto des Verkäufers oder in das Notardepot, wie vertraglich vereinbart.
5. Schlüsselübergabe erst, wenn der Verkäufer den Geldeingang bestätigt oder, falls so vereinbart, der Notar bestätigt, dass das Geld im Depot liegt.
6. Zapisnik o primopredaji (Übergabeprotokoll): Zählerstände für Strom, Wasser und Heizung, Anzahl der Schlüssel, Inventar, eventuelle Mängel.
7. Eintragung ins Grundbuch und, falls vereinbart, Auszahlung aus dem Depot nach der Eintragung.

Ist die Immobilie mit einer Bankhypothek belastet, regeln Sie im Vertrag, dass ein Teil des Kaufpreises direkt an die Bank zur Ablösung des Kredits geht und der Verkäufer die Löschung der Hypothek besorgt.

Beispiel: Wohnung für 309.000 KM

Nehmen wir eine Zweizimmerwohnung mit 54 m² in Čengić Vila für 309.000 KM. Das ist eine Veranschaulichung, kein Vertragsmuster.

• Nach Prüfung des Grundbuchauszugs unterschreiben Käufer und Verkäufer einen Vorvertrag. Der Käufer überweist die vereinbarte Anzahlung, zum Beispiel 20.000 KM, auf das im Vorvertrag genannte Konto des Verkäufers.
• Beim Notar unterschreiben beide den Kaufvertrag. Der Käufer überweist die restlichen 289.000 KM auf das Depotkonto des Notars.
• Vertrag und Protokoll legen fest, dass der Notar das Geld nur an den Verkäufer auszahlt, und zwar sobald der Käufer lastenfrei als Eigentümer eingetragen ist.
• Der Verkäufer übergibt die Schlüssel, sobald der Notar bestätigt, dass das Geld im Depot liegt. Beide unterschreiben das Übergabeprotokoll.
• Nach der Eintragung zahlt der Notar das Geld an den Verkäufer aus.

Der Käufer zahlt nicht, bevor seine Eintragung gesichert ist, und der Verkäufer übergibt die Wohnung nicht, bevor das Geld abgesichert ist.

Fehler, die Sie vermeiden sollten

• Anzahlung oder Kaufpreis auf das Konto eines Dritten (Verwandter, Vermittler) ohne Grundlage im Vertrag.
• Zahlung vor der Grundbuchprüfung, besonders bei Erbschaften oder mehreren Miteigentümern.
• Kurzfristig per Nachricht oder E-Mail geänderte Kontonummer. Prüfen Sie jede Änderung telefonisch direkt beim Verkäufer und lassen Sie sie in den Vertrag aufnehmen.
• Niedrigerer Preis im Vertrag als der tatsächliche. Das setzt Sie einem Risiko im Streitfall und gegenüber der Steuerverwaltung aus, und die Bankzahlungen zeigen ohnehin den echten Betrag. Die möglichen Folgen für Ihren Fall klären Sie mit einem Anwalt.
• Schlüsselübergabe auf ein Versprechen hin oder gegen die Kopie eines Überweisungsauftrags.
• Unklare Auszahlungsbedingung beim Depot, etwa "nach Abschluss des Geschäfts" statt eines konkreten Dokuments.

Zahlung aus Deutschland, Österreich oder der Schweiz

Wenn Sie aus dem Ausland kaufen, schicken Sie das Geld per Banküberweisung auf das im Vertrag genannte Konto oder auf das Depotkonto des Notars, statt es bar mitzunehmen. Den Vertrag können Sie persönlich oder über einen Bevollmächtigten unterschreiben. Den gesamten Ablauf beschreibt unser Ratgeber Aus Deutschland eine Immobilie in Bosnien kaufen.

Wie DMI hilft

Jede Immobilie in unserem Angebot besichtigen wir persönlich und prüfen vor der Veröffentlichung Grundbuch, Legalisierung und Fotos. Wir helfen Käufern und Verkäufern, eine Zahlungsart und eine Reihenfolge der Schritte zu vereinbaren, die beide Seiten schützt, bereiten die Fragen an den Notar vor und sind bei der Übergabe dabei. Käufern im Ausland bieten wir Videobesichtigungen an, damit Sie über die Zahlung auf Grundlage geprüfter Informationen entscheiden.