Kako provjeriti hipoteku i terete na nekretnini u BiH

Da li je nekretnina pod hipotekom, zabilježbom spora ili drugim teretom, vidi se u javnom registru. U Federaciji BiH to je zemljišnoknjižni izvadak, gdje su tereti upisani u C listu, a ograničenja vlasnika mogu se vidjeti i u B listu. U Republici Srpskoj to je list nepokretnosti iz katastra koji vodi RUGIPP. Prije bilo kakve uplate tražite svjež službeni izvadak, provjerite ga ponovo neposredno pred potpis i uplatu, a brisanje postojeće hipoteke ugovorite kao uslov plaćanja.

Ovo je opća informacija, a ne pravni savjet. Za vaš konkretan slučaj detalje potvrđuju notar ili advokat.

Gdje se upisuju hipoteke, zabilježbe i sporovi

Federacija BiH: zemljišna knjiga pri sudu

U FBiH zemljišne knjige vode općinski sudovi, prema Zakonu o zemljišnim knjigama FBiH. Registar je javan: svako može izvršiti uvid i dobiti izvadak, uz prisustvo zemljišnoknjižnog službenika.

U zemljišnu knjigu upisuju se, između ostalog:

• vlasništvo i suvlasništvo,
• hipoteka i zemljišni dug,
• sudsko i nadzaložno pravo,
• dugoročni zakup,
• pravo preče kupovine i pravo otkupa,
• služnosti, plodouživanje i stvarni tereti.

Posebno je važna zabilježba. To je upis činjenica koje utiču na pravo vlasnika da proda ili optereti nekretninu. Zakon kao primjere navodi maloljetnost, starateljstvo, produženo roditeljsko pravo, stečaj, spor koji je u toku, eksproprijaciju, rezervaciju prvenstvenog reda i prinudnu upravu.

Online uvid. Općinski sud u Sarajevu ima aplikaciju za online uvid u elektronsku zemljišnu knjigu. Podaci iz nje su samo informativni i nisu službeni dokument, a neki podaci su izostavljeni radi zaštite ličnih podataka. Za službeni izvadak treba otići u nadležni zemljišnoknjižni ured. Da li i drugi sudovi u FBiH imaju sličan uvid, provjerite kod suda koji je nadležan za opštinu u kojoj je nekretnina.

Republika Srpska: katastar nepokretnosti

U RS registar vodi Republička uprava za geodetske i imovinsko-pravne poslove (RUGIPP), prema Zakonu o premjeru i katastru RS. Osnovni dokument je list nepokretnosti. Svako može izvršiti uvid u katastar i dobiti list nepokretnosti ili uvjerenje da je neka nekretnina ili pravo upisano.

U katastar se upisuju nekretnine, stvarna prava, određena ugovorna prava, predbilježbe i zabilježbe. Zabilježba u RS, između ostalog, obuhvata lični status nosioca prava, rezervaciju prvenstvenog reda za budući upis i pokretanje spora o pravima na nekretnini.

RUGIPP još uvijek uspostavlja katastar nepokretnosti u dijelu opština (popis je u toku npr. u Gradišci, Novom Gradu i Kozarskoj Dubici). Tamo i dalje važe stariji registri. Zato je sigurnije provjeriti da li je teret ili ograničenje upisano u bilo kojem od registara koje RUGIPP vodi za tu nekretninu, a u područnoj jedinici pitati koji su registri mjerodavni za tu parcelu.

Brčko distrikt

Za Brčko distrikt važe posebni propisi i posebna nadležna služba. Prije kupovine u Brčkom pitajte notara ili nadležni ured koji dokument pokazuje terete i kako izgleda izvadak.

Kako čitati ZK izvadak u FBiH

Svaki zemljišnoknjižni uložak ima tri lista:

• A list (popisni): parcele, odnosno šta je predmet upisa. Provjerite da li broj parcele i opis odgovaraju nekretnini koju kupujete.
• B list (vlasnički): ko je vlasnik ili suvlasnik i na osnovu čega. Ovdje se mogu vidjeti i ograničenja vlasnika u raspolaganju i zabilježbe koje se odnose na vlasništvo, pa ga ne čitajte samo radi imena.
• C list (teretni): prava koja opterećuju nekretninu i zabilježbe vezane za njih. Hipoteka se upisuje ovdje, zajedno s pravnim osnovom upisa.

Na šta obratiti pažnju:

• Uknjižba ili predbilježba. Uknjižba je konačan, bezuslovan upis. Predbilježba je uslovan, privremen upis koji puni učinak dobija tek kad se naknadno opravda. Ako je prodavac u B listu upisan samo predbilježbom, njegovo pravo još nije konačno.
• Brisani upisi. Upis koji je brisan smatra se nepostojećim. Zato hipoteka koja je "otplaćena", ali nije brisana, i dalje stoji u izvatku i za vas je i dalje teret.
• Načelo povjerenja. Pretpostavlja se da je upisano pravo tačno. Savjestan kupac je zaštićen, osim ako je upisan prigovor ili ako je znao za netačnost, odnosno iz krupne nepažnje nije znao. Savjesnost se cijeni u trenutku kad se podnese zahtjev za upis, a ne kad pogledate izvadak.
• Kada nastaje vlasništvo. Vlasništvo se u FBiH, osim nasljeđivanjem, stiče tek upisom. Potpisan ugovor i uplata sami vas ne čine vlasnikom.

Više o tome kako provjeriti samog vlasnika imate u vodiču ZK izvadak: kako provjeriti vlasništvo prije kupovine.

Kako čitati list nepokretnosti u RS

• Stvarna prava u RS stiču se, prenose i ograničavaju upisom u katastar, a prestaju brisanjem upisa.
• Upisani podaci smatraju se istinitim. Savjestan kupac je zaštićen ako nije znao niti je imao osnova sumnjati da je upis netačan.
• Dejstvo zabilježbe: kad je zabilježba upisana, svaka prodaja ili upis koji su protivni njenoj svrsi zavise od ishoda postupka zbog kojeg je upisana. Ako kupite stan sa zabilježbom spora, vaše pravo zavisi od presude.
• Predbilježba se upisuje na rok do 90 dana (ili rok iz isprave) i briše se ako se ne opravda na vrijeme.
• Tereti se upisuju u poseban list unutar lista nepokretnosti. Kod privremenih listova zakon pominje "V list" za zabilježbe. Oznaka lista može se razlikovati, pa ako niste sigurni koji dio pokazuje terete, pitajte službenika ili notara.

Šta tražiti od prodavca prije uplate

1. Svjež službeni izvadak (ZK izvadak u FBiH, list nepokretnosti u RS), ne snimak ekrana iz online aplikacije.
2. Ponovnu provjeru neposredno pred potpis ugovora i uplatu. Teret može biti upisan i nakon što ste prvi put pogledali izvadak, čak i nakon potpisa ugovora, a prije vašeg upisa.
3. Brisanje postojeće hipoteke ili ugovoren postupak brisanja kao uslov plaćanja. Koji dokument banka izdaje za brisanje i kako se plaćanje usklađuje s tim, potvrdite kod banke i notara. O načinima plaćanja pogledajte vodič Kako sigurno platiti nekretninu.
4. Objašnjenje svake zabilježbe. Dok je upisana zabilježba spora, stečaja, eksproprijacije ili prinudne uprave, ne uplaćujte ništa, ni kaparu.
5. Provjeru ko sve mora potpisati. Ako se prodaje cijela nekretnina, a u B listu je upisano više suvlasnika, ugovor moraju potpisati svi. Kod prodaje samo jednog suvlasničkog dijela pitajte notara o pravima ostalih suvlasnika.
6. Objašnjenje služnosti, plodouživanja i prava preče kupovine ako su upisani. Oni ne nestaju prodajom i mogu uticati na to kako ćete koristiti nekretninu.
7. Pitanje rezervacije prvenstvenog reda. Oba entiteta poznaju zabilježbu rezervacije prvenstvenog reda za budući upis. Da li je ima smisla koristiti u vašem slučaju i u kojem roku, pitajte notara.

Ako planirate dati kaparu prije konačnog ugovora, uslove vezane za terete unesite u predugovor. Više u vodiču Predugovor i kapara.

Česte greške

• Oslanjanje na stari izvadak ili onaj koji je prodavac donio prije nekoliko mjeseci.
• Čitanje samo C lista. Ograničenja vlasnika mogu se vidjeti i u B listu.
• Vjerovanje usmenoj izjavi da je kredit otplaćen. Dok hipoteka nije brisana, ona postoji.
• Uplata prije upisa bez ikakve zaštite. Vlasnik postajete upisom, a ne uplatom.
• U RS gledanje samo jednog registra u području gdje je popis još u toku.
• Zanemarivanje predbilježbe kod prodavca, kao da je riječ o konačnom upisu.

Primjer

Kupac se zanima za dvosoban stan u Sarajevu po cijeni od oko 300.000 KM. Online uvid pokazuje da je prodavac jedini vlasnik, ali u C listu stoji hipoteka u korist banke iz vremena kada je stan kupljen na kredit. Prodavac kaže da je ostalo malo duga.

Kupac traži službeni izvadak iz zemljišnoknjižnog ureda i u B listu ne nalazi zabilježbe. S prodavcem i notarom dogovara da se dug zatvori iz kupoprodajne cijene na način koji banka i notar potvrde, te da se ostatak isplati tek kad je osigurano brisanje hipoteke. Na dan potpisa još jednom provjerava izvadak. Bez te provjere mogao bi platiti punu cijenu i dobiti stan sa tuđom hipotekom.

Troškovi provjere

Taksa za službeni ZK izvadak u FBiH određuje se propisima kantona, a za list nepokretnosti u RS propisima RUGIPP-a, pa iznos zavisi od mjesta. Tačan iznos provjerite u nadležnom uredu. Ostale troškove kupovine imate u vodiču Troškovi kupovine nekretnine u BiH.

Kako DMI pomaže

Svaku nekretninu iz naše ponude obiđemo lično i prije objave provjerimo zemljišnu knjigu, legalizaciju i fotografije. Trenutno imamo osam stanova, svi u Sarajevu, s medijalnom traženom cijenom od 5.722 KM po m². Kupcima možemo pokazati koji su tereti upisani i šta treba riješiti prije uplate, a kupcima u inostranstvu nudimo i video obilazak. Konačnu pravnu provjeru za vaš slučaj radi notar ili advokat.