Hypothek und Lasten einer Immobilie in Bosnien prüfen

Ob auf einer Immobilie in Bosnien und Herzegowina eine Hypothek, ein Streitvermerk oder eine andere Last liegt, steht im öffentlichen Register. In der Föderation BiH ist das der zemljišnoknjižni izvadak oder kurz ZK izvadak (Grundbuchauszug). Dort stehen Lasten im C-Blatt, Beschränkungen des Eigentümers können aber auch im B-Blatt auftauchen. In der Republika Srpska ist es der list nepokretnosti (Liegenschaftsblatt) aus dem Kataster der Behörde RUGIPP. Vor jeder Zahlung sollten Sie einen frischen amtlichen Auszug verlangen und ihn unmittelbar vor Unterschrift und Überweisung erneut prüfen. Die Löschung einer bestehenden Hypothek machen Sie zur Bedingung für die Zahlung.

Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und keine Rechtsberatung. Die Einzelheiten für Ihren konkreten Fall bestätigen ein Notar oder ein Anwalt.

Wo Hypotheken, Vermerke und Streitigkeiten eingetragen werden

Föderation BiH: Grundbuch beim Gericht

In der FBiH führen die Gerichte die Grundbücher, geregelt im Zakon o zemljišnim knjigama FBiH (Grundbuchgesetz der Föderation). Das Grundbuch ist öffentlich: Jeder darf Einsicht nehmen und einen Auszug erhalten, im Beisein eines Grundbuchbeamten.

Eingetragen werden unter anderem:

• Eigentum und Miteigentum,
• hipoteka (Hypothek) und zemljišni dug (Grundschuld),
• gerichtliche Pfandrechte und Afterpfandrechte,
• langfristige Pacht,
• Vorkaufs- und Rückkaufsrechte,
• Dienstbarkeiten, Fruchtgenuss (Nießbrauch) und Reallasten.

Besonders wichtig ist die zabilježba (Anmerkung, Vermerk). Sie hält Tatsachen fest, die das Recht des Eigentümers beeinflussen, die Immobilie zu verkaufen oder zu belasten. Das Gesetz nennt als Beispiele Minderjährigkeit, Vormundschaft, verlängerte elterliche Sorge, Konkurs, einen laufenden Rechtsstreit, Enteignung, die Rangvorbehalt-Anmerkung und Zwangsverwaltung.

Online-Einsicht. Das Gemeindegericht Sarajevo (Općinski sud u Sarajevu) bietet eine Online-Einsicht in das elektronische Grundbuch. Die Daten dort dienen nur zur Information und sind kein amtliches Dokument. Manche Angaben fehlen aus Datenschutzgründen. Den amtlichen Auszug erhalten Sie nur beim zuständigen Grundbuchamt (ZK ured). Ob andere Gerichte in der FBiH eine ähnliche Einsicht anbieten, fragen Sie beim Gericht nach, das für die Gemeinde der Immobilie zuständig ist.

Republika Srpska: Liegenschaftskataster

In der RS führt die Republička uprava za geodetske i imovinsko-pravne poslove (RUGIPP, Republikverwaltung für Vermessung und Vermögensrecht) das Register, nach dem Zakon o premjeru i katastru RS (Vermessungs- und Katastergesetz). Das zentrale Dokument ist der list nepokretnosti. Jeder darf in den Kataster einsehen und ein Liegenschaftsblatt oder eine Bescheinigung erhalten, dass eine Immobilie oder ein Recht eingetragen ist.

Eingetragen werden Immobilien, dingliche Rechte, bestimmte vertragliche Rechte, predbilježbe (Vormerkungen) und zabilježbe (Anmerkungen). Eine Anmerkung umfasst in der RS unter anderem den persönlichen Status des Rechteinhabers, den Rangvorbehalt für eine künftige Eintragung und die Einleitung eines Streits über Rechte an der Immobilie.

RUGIPP baut den Liegenschaftskataster in einem Teil der Gemeinden noch auf, die Erfassung läuft zum Beispiel in Gradiška, Novi Grad und Kozarska Dubica. Dort gelten weiterhin die älteren Register. Sicherer ist es daher, zu prüfen, ob eine Last oder Beschränkung in irgendeinem der Register eingetragen ist, die RUGIPP für diese Immobilie führt. Fragen Sie bei der örtlichen Dienststelle, welche Register für die Parzelle maßgeblich sind.

Brčko distrikt

Für den Brčko distrikt gelten eigene Regeln. Fragen Sie vor einem Kauf in Brčko einen Notar oder das zuständige Amt, welches Dokument die Lasten zeigt und wie der Auszug aufgebaut ist.

So lesen Sie den Grundbuchauszug in der FBiH

Wer aus Österreich kommt, kennt die Einteilung: Jede Grundbuchseinlage (uložak) hat drei Blätter. Anders als im deutschen Grundbuch, wo Grundpfandrechte in Abteilung III und sonstige Lasten in Abteilung II stehen, finden Sie hier Hypotheken und andere Lasten gemeinsam im C-Blatt.

• A-Blatt (popisni list, Gutsbestand): die Parzellen, also was Gegenstand der Eintragung ist. Prüfen Sie, ob Parzellennummer und Beschreibung zur Immobilie passen, die Sie kaufen.
• B-Blatt (vlasnički list, Eigentum): wer Eigentümer oder Miteigentümer ist und auf welcher Grundlage. Hier können auch Verfügungsbeschränkungen des Eigentümers und Anmerkungen zum Eigentum stehen. Lesen Sie es also nicht nur wegen des Namens.
• C-Blatt (teretni list, Lasten): Rechte, die die Immobilie belasten, und die zugehörigen Anmerkungen, jeweils mit der Rechtsgrundlage. Eine Hypothek wird hier eingetragen.

Worauf Sie achten sollten:

• Eintragung oder Vormerkung. Die uknjižba (Einverleibung, endgültige Eintragung) ist unbedingt. Die predbilježba (Vormerkung) ist bedingt und vorläufig und wird erst voll wirksam, wenn sie nachträglich gerechtfertigt wird. Steht der Verkäufer im B-Blatt nur mit einer Vormerkung, ist sein Recht noch nicht endgültig.
• Gelöschte Einträge. Ein gelöschtes Recht gilt als nicht bestehend. Umgekehrt heißt das: Eine Hypothek, die angeblich abbezahlt, aber nicht gelöscht ist, steht weiter im Auszug und ist für Sie weiterhin eine Last.
• Öffentlicher Glaube. Es wird vermutet, dass ein eingetragenes Recht richtig ist. Ein gutgläubiger Käufer ist geschützt, außer es ist ein Widerspruch eingetragen oder er kannte die Unrichtigkeit oder hat sie grob fahrlässig nicht erkannt. Maßgeblich ist der Zeitpunkt, an dem der Antrag auf Eintragung gestellt wird, nicht der Tag, an dem Sie den Auszug angesehen haben.
• Wann Eigentum entsteht. In der FBiH erwerben Sie Eigentum, abgesehen von einer Erbschaft, erst mit der Eintragung. Unterschriebener Vertrag und Zahlung allein machen Sie nicht zum Eigentümer.

Wie Sie den Eigentümer selbst prüfen, erklärt der Ratgeber Grundbuchauszug in Bosnien: Eigentum vor dem Kauf prüfen.

So lesen Sie das Liegenschaftsblatt in der RS

• Dingliche Rechte werden in der RS durch Eintragung im Kataster erworben, übertragen und beschränkt. Sie erlöschen mit der Löschung der Eintragung.
• Eingetragene Daten gelten als wahr. Ein gutgläubiger Käufer ist geschützt, wenn er nicht wusste und keinen Grund hatte zu vermuten, dass die Eintragung falsch ist.
• Wirkung einer Anmerkung: Ist eine zabilježba eingetragen, hängt jeder Verkauf und jede Eintragung, die ihrem Zweck widerspricht, vom Ausgang des Verfahrens ab, für das sie eingetragen wurde. Kaufen Sie eine Wohnung mit Streitvermerk, hängt Ihr Recht vom Urteil ab.
• Vormerkung: Sie wird für höchstens 90 Tage eingetragen (oder für die Frist aus der Urkunde) und gelöscht, wenn sie nicht rechtzeitig gerechtfertigt wird.
• Lasten stehen in einem eigenen Teil des Liegenschaftsblatts. Bei vorläufigen Blättern nennt das Gesetz ein V-Blatt für Anmerkungen. Die Bezeichnung kann abweichen. Wenn Sie unsicher sind, welcher Teil die Lasten zeigt, fragen Sie den Sachbearbeiter oder den Notar.

Was Sie vom Verkäufer vor der Zahlung verlangen sollten

1. Einen frischen amtlichen Auszug: ZK izvadak in der FBiH, list nepokretnosti in der RS. Kein Screenshot aus der Online-Einsicht.
2. Eine erneute Prüfung unmittelbar vor Vertrag und Zahlung. Eine Last kann nach Ihrer ersten Prüfung eingetragen werden, sogar nach der Vertragsunterzeichnung, aber vor Ihrer eigenen Eintragung.
3. Die Löschung bestehender Hypotheken oder ein vereinbartes Löschungsverfahren als Zahlungsbedingung. Gehen Sie nicht davon aus, dass es wie in Deutschland automatisch ein Notaranderkonto oder eine Auflassungsvormerkung gibt. Welches Dokument die Bank für die Löschung ausstellt und wie die Zahlung damit abgestimmt wird, klären Sie mit Bank und Notar. Mehr dazu im Ratgeber Immobilie in Bosnien sicher bezahlen.
4. Eine Erklärung zu jeder Anmerkung. Solange ein Streit, Konkurs, eine Enteignung oder Zwangsverwaltung angemerkt ist, zahlen Sie nichts, auch keine Anzahlung.
5. Klarheit, wer unterschreiben muss. Wird die ganze Immobilie verkauft und stehen im B-Blatt mehrere Miteigentümer, müssen alle den Vertrag unterschreiben. Wird nur ein Miteigentumsanteil verkauft, fragen Sie den Notar nach den Rechten der übrigen Miteigentümer.
6. Eine Erklärung zu Dienstbarkeiten, Fruchtgenuss und Vorkaufsrechten, falls eingetragen. Sie verschwinden mit dem Verkauf nicht und können beeinflussen, wie Sie die Immobilie nutzen.
7. Die Frage nach dem Rangvorbehalt. Beide Entitäten kennen die Anmerkung eines Rangvorbehalts für eine künftige Eintragung. Ob sie in Ihrem Fall sinnvoll ist und welche Frist gilt, klären Sie mit dem Notar.

Wenn Sie vor dem endgültigen Vertrag eine kapara (Anzahlung) leisten, gehören die Bedingungen zu den Lasten in den Vorvertrag. Siehe Vorvertrag und Kapara beim Immobilienkauf in Bosnien.

Häufige Fehler

• Sich auf einen alten Auszug verlassen, etwa einen, den der Verkäufer vor Monaten besorgt hat.
• Nur das C-Blatt lesen. Beschränkungen des Eigentümers können auch im B-Blatt stehen.
• Der mündlichen Zusage glauben, der Kredit sei abbezahlt. Solange die Hypothek nicht gelöscht ist, besteht sie.
• Vor der Eintragung ohne Absicherung zahlen. Eigentümer werden Sie durch die Eintragung, nicht durch die Überweisung.
• In der RS nur ein Register prüfen, obwohl die Katastererfassung im Gebiet noch läuft.
• Eine Vormerkung beim Verkäufer übersehen, als wäre sie eine endgültige Eintragung.

Ein Beispiel

Eine Käuferin aus München interessiert sich für eine Zweizimmerwohnung in Sarajevo für rund 300.000 KM. Die Online-Einsicht zeigt den Verkäufer als Alleineigentümer, im C-Blatt steht aber eine Hypothek zugunsten einer Bank aus der Zeit, als die Wohnung auf Kredit gekauft wurde. Der Verkäufer sagt, es sei nur noch wenig offen.

Die Käuferin lässt einen amtlichen Auszug beim Grundbuchamt holen und findet im B-Blatt keine Anmerkungen. Mit Verkäufer und Notar vereinbart sie, dass die Restschuld aus dem Kaufpreis beglichen wird, auf eine Weise, die Bank und Notar bestätigen, und dass der Rest erst fließt, wenn die Löschung der Hypothek gesichert ist. Am Tag der Unterschrift prüft sie den Auszug noch einmal. Ohne diese Schritte hätte sie den vollen Preis zahlen und eine Wohnung mit fremder Hypothek bekommen können.

Kosten der Prüfung

Die Gebühr für einen amtlichen Auszug hängt vom Ort und der zuständigen Stelle ab. Den genauen Betrag erfahren Sie beim Grundbuchamt in der FBiH oder bei der RUGIPP-Dienststelle in der RS. Die übrigen Kosten des Kaufs finden Sie im Ratgeber Nebenkosten beim Immobilienkauf in Bosnien.

Wie DMI Ihnen hilft

Jede Immobilie in unserem Angebot besichtigen wir persönlich und prüfen vor der Veröffentlichung Grundbuch, Legalisierung und Fotos. Derzeit haben wir acht Wohnungen, alle in Sarajevo, mit einem mittleren Angebotspreis von 5.722 KM pro m². Wir zeigen Ihnen, welche Lasten eingetragen sind und was vor der Zahlung erledigt sein muss. Käufern im Ausland bieten wir Video-Besichtigungen an. Die abschließende rechtliche Prüfung für Ihren Fall übernimmt ein Notar oder Anwalt.