Predugovor i kapara: koliko dati i šta ako neko odustane

Predugovor je ugovor kojim se kupac i prodavac obavezuju da kasnije zaključe glavni kupoprodajni ugovor. Kapara je novac koji se daje pri zaključenju ugovora kao znak da je ugovor zaključen. Zakon ne propisuje koliko kapara treba iznositi, nego se iznos dogovara. Ako jedna strana odustane, posljedice zavise od toga ko je kriv i šta ste tačno napisali u ugovoru. Zato je najvažnije predugovor sačiniti u pravilnoj formi i jasno nazvati novac koji dajete.

Ovo je opća informacija, a ne pravni savjet. Za vaš konkretan slučaj detalje treba potvrditi notar ili advokat.

Koji zakon važi

Predugovor i kaparu uređuje Zakon o obligacionim odnosima (ZOO). U FBiH i RS primjenjuje se preuzeti zakon iz bivše SFRJ, uz izmjene svakog entiteta. Članovi o predugovoru (član 45) i kapari (članovi 79-81) glase isto u FBiH i RS.

Za Brčko distrikt nismo mogli potvrditi koji se zakon o obligacionim odnosima primjenjuje. Ako kupujete u Brčkom, pitajte notara prije potpisa.

Šta je predugovor

Prema članu 45 ZOO:

• predugovor obavezuje strane da kasnije zaključe glavni ugovor;
• ako zakon za glavni ugovor propisuje formu kao uslov punovažnosti, ista forma važi i za predugovor;
• predugovor obavezuje samo ako sadrži bitne sastojke glavnog ugovora: tačno označenu nekretninu, cijenu i strane;
• ako jedna strana odbije potpisati glavni ugovor, druga može tužiti, a sud će joj naložiti da ga zaključi u roku koji sud odredi;
• zaključenje glavnog ugovora može se tražiti u roku od 6 mjeseci od dana kada je, prema predugovoru, trebalo potpisati glavni ugovor. Ako taj dan nije dogovoren, rok od 6 mjeseci teče od dana kada je glavni ugovor trebalo zaključiti s obzirom na prirodu posla i okolnosti;
• predugovor prestaje obavezivati ako su se okolnosti toliko promijenile da ga strane pod njima ne bi zaključile.

Praktična posljedica: ako u predugovor ne upišete datum potpisa glavnog ugovora, kasnije se teško dokazuje kada je počeo teći rok od 6 mjeseci. Ako ga propustite, gubite pravo da preko suda tražite zaključenje glavnog ugovora.

U kojoj formi se predugovor sačinjava

Ovdje se pravila razlikuju po entitetima.

FBiH

Nakon odluke Ustavnog suda U-22/16 član 73 Zakona o notarima FBiH više se ne primjenjuje, pa notarska obrada ugovora o prometu nekretnina više nije obavezna. Ugovor može sačiniti i advokat.

Vrhovni sud FBiH je u pravnom stavu broj 70 0 Dn 009610 22 Spp od 08.12.2022. zauzeo stav da potpisi na ugovoru o prenosu nekretnine moraju biti ovjereni kod notara ili suda da bi ugovor bio podoban za upis u zemljišnu knjigu. Notar tada ovjerava potpise, ali ne odgovara za sadržaj ugovora.

Zbog pravila iz člana 45 stav 2 ZOO razumno je i predugovor u FBiH sačiniti pismeno i ovjeriti potpise kod notara ili suda. Nije jasno da li sud ovjeru smatra uslovom punovažnosti ili samo uslovom za upis. Sigurnija opcija je ovjera.

Republika Srpska

Prema članu 57 Zakona o notarskoj službi RS (Sl. glasnik RS 28/21), notarska obrada je obavezna za pravne poslove kojima se prenose stvarna prava na nekretninama. Posao zaključen bez notarske obrade je ništav. Budući da za predugovor važi ista forma kao za glavni ugovor, predugovor u RS treba sačiniti kod notara.

Brčko distrikt

Zakon o notarima Brčko distrikta zadržava listu poslova za koje je potrebna notarska obrada.

Zašto je forma važna i za kaparu

Ako je predugovor ništav zbog pogrešne forme, novac koji ste dali nije kapara. Vraća se samo u jednostrukom iznosu, kao stjecanje bez osnova. Nemate pravo na dvostruki iznos, a prodavac nema osnov da ga zadrži.

Koliko se daje kapare

ZOO ne propisuje najmanji, najveći iznos niti postotak kapare. Iznos se dogovara. U praksi se često spominje 10% cijene.

Prema ZOO (član 80 stav 4, isto u FBiH i RS), sud može na zahtjev strane smanjiti pretjerano veliku kaparu.

Pri dogovoru iznosa uzmite u obzir:

• koliko novca ste spremni izgubiti ako ugovor propadne vašom krivicom;
• koliko vremena ima do glavnog ugovora (npr. čekate kredit ili prodaju svoje nekretnine);
• da prodavac često ne želi blokirati prodaju za mali iznos, a kupac ne želi rizikovati veliki.

Kada se ugovor izvrši, kapara se vraća ili uračunava u cijenu (član 79 stav 2). Obično se uračunava.

Kapara, kapara s pravom odustanka i avans

U ugovoru tačno napišite šta je novac, jer su posljedice različite:

• Kapara (član 79): znak da je ugovor zaključen. Ako se drugačije ne dogovori, nije cijena za odustanak. Kupac ne može odustati tako što ostavi kaparu, a prodavac ne može odustati tako što vrati dvostruki iznos (član 79 stav 3).
• Kapara s ugovorenim pravom odustanka: ako je uz kaparu ugovoreno pravo odustanka, svaka strana može odustati. Ako odustane onaj ko je dao kaparu, gubi je. Ako odustane onaj ko ju je primio, vraća dvostruki iznos.
• Avans: dio cijene plaćen unaprijed. Ako primalac ne izvrši ugovor, avans se vraća samo u istom iznosu.

Šta se dešava ako jedna strana odustane

Ako odustane prodavac (strana koja je primila kaparu)

Kupac može birati (član 80 stav 2):

1. tražiti ispunjenje ugovora, ako je još moguće;
2. tražiti naknadu štete i povrat kapare;
3. tražiti vraćanje dvostruke kapare.

Kad god traži ispunjenje, kupac može tražiti i naknadu štete zbog zakašnjenja (član 80 stav 3).

Ako odustane kupac (strana koja je dala kaparu)

ZOO uređuje i ovu situaciju u članu 80 stav 1. Tekst koji smo imali bio je nepotpun, pa ne možemo pouzdano reći koje mogućnosti prodavac ima: da li može zadržati kaparu, tražiti ispunjenje ili naknadu štete. Ako ste u toj situaciji, pitajte notara ili advokata prije bilo kakvog poteza.

Djelimično ispunjenje

Ako je ugovor djelimično ispunjen (npr. plaćen dio cijene), primalac ne može zadržati kaparu. Može tražiti ispunjenje ostatka i naknadu štete zbog zakašnjenja, ili naknadu štete zbog neispunjenja ostatka, pri čemu se kapara uračunava u naknadu (član 81).

Odustanica

Ako je u ugovoru dogovorena odustanica, odnosno iznos za koji se može odustati:

• odustanica se plaća istovremeno s izjavom o odustanku;
• ko izjavi da plaća odustanicu, ne može više tražiti ispunjenje;
• ako rok za odustanak nije određen, može se odustati do dana kada treba ispuniti svoju obavezu;
• pravo prestaje kada strana počne ispunjavati svoju obavezu ili primati ispunjenje.

Kako se zaštititi: koraci

1. Provjerite vlasništvo prije nego što date bilo kakav novac. Uzmite svjež ZK izvadak i provjerite vlasnika, terete i zabilježbe. Kako, pročitajte u vodiču ZK izvadak: kako provjeriti vlasništvo prije kupovine.
2. Sačinite predugovor u pravilnoj formi. U RS i Brčkom kod notara, u FBiH najmanje pismeno s potpisima ovjerenim kod notara ili suda.
3. Upišite sve bitne sastojke: podatke strana, nekretninu prema ZK izvatku (broj parcele, ZK uložak, stan s površinom i spratom), ukupnu cijenu i način plaćanja.
4. Upišite tačan datum potpisa glavnog ugovora. Od njega teče rok od 6 mjeseci.
5. Jasno nazovite novac: kapara, kapara s pravom odustanka ili avans. Izbjegavajte nejasne izraze.
6. Platite preko banke i u opisu uplate navedite svrhu i broj ugovora.
7. Predvidite šta se dešava ako ne dobijete kredit ili ako se pojavi teret na nekretnini, i kako se novac tada vraća.
8. U glavni ugovor uvrstite saglasnost prodavca za upis kupca (clausula intabulandi). U RS notar odmah nakon potpisa ugovora podnosi zahtjev za upis u zemljišnu knjigu u ime stranke.
9. Pitajte notara može li se predugovor zabilježiti u zemljišnoj knjizi.

Troškovi predugovora

Notarska naknada zavisi od entiteta. U RS se za predugovor naplaćuje 50% osnovne naknade iz tarife za ugovore, uz najmanji i najveći iznos u bodovima. U FBiH važi notarska tarifa objavljena u Sl. novinama FBiH 38/21, a u Brčkom privremena tarifa. Tačan iznos tražite od notara unaprijed. Ostale troškove kupovine pregledno opisujemo u vodiču Troškovi kupovine nekretnine u BiH.

Česte greške

• Kapara data uz rukom pisanu potvrdu bez ovjere, koja se kasnije pokaže kao ništava.
• Predugovor bez datuma potpisa glavnog ugovora.
• Novac nazvan "kapara", a strane su mislile na avans, ili obrnuto.
• Plaćanje prije provjere ZK izvatka i legalizacije.
• Uvjerenje da kupac uvijek može "samo ostaviti kaparu i otići". Bez ugovorenog prava odustanka to nije tako.
• Propuštanje roka od 6 mjeseci za tužbu.

Primjer

Kupac želi trosoban stan od 75 m² na Dobrinji po cijeni od 275.000 KM, poput ovog stana na Dobrinji C5. Stan je u FBiH. Kupac i prodavac dogovore kaparu od 20.000 KM (iznos je samo za primjer, nije preporuka) i potpis glavnog ugovora za 60 dana, nakon odobrenja kredita.

Predugovor sačine pismeno, upišu stan prema ZK izvatku, cijenu, datum potpisa i da je riječ o kapari koja se uračunava u cijenu. Potpise ovjere kod notara, a kapara se uplaćuje na račun prodavca.

• Ako prodavac u međuvremenu dobije bolju ponudu i odbije potpisati, kupac može tražiti potpis glavnog ugovora preko suda (u roku od 6 mjeseci od dogovorenog datuma), ili 40.000 KM (dvostruka kapara), ili povrat 20.000 KM i naknadu štete.
• Ako kupac ne dobije kredit, ishod zavisi od toga šta su predvidjeli u ugovoru. Bez takve odredbe, posljedice za kupca određuje član 80 stav 1 ZOO.
• Da potpisi nisu ovjereni i da se predugovor pokaže ništavim, kupac bi dobio nazad samo 20.000 KM.

Kako DMI pomaže

Svaku nekretninu u našoj ponudi obiđemo lično, a prije objave provjerimo zemljišnoknjižno stanje, legalizaciju i fotografije. Kupcima u inostranstvu nudimo video obilazak. Kod predugovora i kapare naša uloga je organizacijska: dogovaramo termine kod notara, pribavljamo dokumente o nekretnini i pazimo da obje strane na vrijeme znaju šta treba potpisati. Sadržaj ugovora i pravne posljedice potvrđuju notar ili advokat. Ako kupujete iz inostranstva, pogledajte i vodič Kupovina nekretnine u BiH iz inostranstva.