Vorvertrag und Kapara beim Immobilienkauf in Bosnien

Ein predugovor (Vorvertrag) verpflichtet Käufer und Verkäufer, später den eigentlichen Kaufvertrag zu schließen. Die kapara (Draufgabe, also Geld als Zeichen des Vertragsschlusses) wird bei Unterzeichnung übergeben. Das Gesetz schreibt keine bestimmte Höhe vor, der Betrag wird frei vereinbart. Was passiert, wenn eine Seite abspringt, hängt davon ab, wer dafür verantwortlich ist und was genau im Vertrag steht. Entscheidend sind deshalb die richtige Form des Vorvertrags und eine eindeutige Bezeichnung des Geldes, das Sie zahlen.

Diese Seite ist eine allgemeine Information und keine Rechtsberatung. Die Einzelheiten Ihres konkreten Falls sollte ein Notar oder Anwalt bestätigen.

Welches Gesetz gilt

Vorvertrag und Kapara regelt der Zakon o obligacionim odnosima (Obligationengesetz, kurz ZOO). In der Föderation (FBiH) und in der Republika Srpska (RS) gilt das übernommene Gesetz aus dem ehemaligen Jugoslawien, jeweils mit eigenen Änderungen. Die Artikel zum Vorvertrag (Art. 45) und zur Kapara (Art. 79-81) lauten in FBiH und RS gleich.

Für den Distrikt Brčko konnten wir nicht bestätigen, welches Obligationengesetz dort angewendet wird. Wenn Sie in Brčko kaufen, klären Sie das vor der Unterschrift mit dem Notar.

Was ein Vorvertrag bewirkt

Nach Art. 45 ZOO gilt:

• Der Vorvertrag verpflichtet die Parteien, später den Hauptvertrag zu schließen.
• Schreibt das Gesetz für den Hauptvertrag eine bestimmte Form als Wirksamkeitsvoraussetzung vor, gilt dieselbe Form auch für den Vorvertrag.
• Bindend ist er nur, wenn er die wesentlichen Bestandteile des Hauptvertrags enthält: die genau bezeichnete Immobilie, den Preis und die Vertragsparteien.
• Weigert sich eine Seite, den Hauptvertrag zu unterschreiben, kann die andere klagen. Das Gericht verpflichtet die verweigernde Seite dann, den Vertrag innerhalb einer vom Gericht gesetzten Frist zu schließen.
• Den Abschluss des Hauptvertrags können Sie innerhalb von 6 Monaten ab dem Tag verlangen, an dem er laut Vorvertrag unterschrieben werden sollte. Wurde kein Datum vereinbart, laufen die 6 Monate ab dem Zeitpunkt, zu dem der Vertrag nach Art des Geschäfts und den Umständen hätte geschlossen werden müssen.
• Der Vorvertrag verliert seine Bindung, wenn sich die Umstände so stark geändert haben, dass die Parteien ihn unter diesen Umständen nicht geschlossen hätten.

Praktisch heißt das: Steht im Vorvertrag kein Datum für den Hauptvertrag, lässt sich später schwer beweisen, wann die 6 Monate begonnen haben. Verpassen Sie die Frist, verlieren Sie das Recht, den Abschluss gerichtlich durchzusetzen.

Welche Form der Vorvertrag braucht

Wer aus Deutschland kommt, ist gewohnt, dass ein Notar den Immobilienkauf beurkundet. In Bosnien und Herzegowina unterscheiden sich die Regeln je nach Landesteil.

Föderation BiH

Nach der Entscheidung des Verfassungsgerichts U-22/16 wird Art. 73 des Notargesetzes der FBiH nicht mehr angewendet. Eine notarska obrada (notarielle Beurkundung) von Immobilienverträgen ist damit nicht mehr Pflicht. Den Vertrag darf auch ein Anwalt aufsetzen.

Das Oberste Gericht der FBiH hat in seiner Rechtsauffassung Nr. 70 0 Dn 009610 22 Spp vom 08.12.2022 festgehalten: Die Unterschriften auf einem Vertrag über die Übertragung einer Immobilie müssen von einem Notar oder Gericht beglaubigt sein, damit der Vertrag ins Grundbuch eingetragen werden kann. Der Notar beglaubigt in diesem Fall nur die Unterschriften und haftet nicht für den Inhalt.

Wegen Art. 45 Abs. 2 ZOO ist es sinnvoll, auch den Vorvertrag in der FBiH schriftlich zu schließen und die Unterschriften beim Notar oder Gericht beglaubigen zu lassen. Unklar ist, ob die Gerichte die Beglaubigung als Wirksamkeitsvoraussetzung oder nur als Voraussetzung für die Grundbucheintragung sehen. Die Beglaubigung ist die sicherere Wahl.

Republika Srpska

Nach Art. 57 des Gesetzes über den Notardienst der RS (Sl. glasnik RS 28/21) ist die notarielle Beurkundung für Rechtsgeschäfte Pflicht, mit denen dingliche Rechte an Immobilien übertragen werden. Ein Geschäft ohne Beurkundung ist nichtig. Da für den Vorvertrag dieselbe Form gilt wie für den Hauptvertrag, sollte der Vorvertrag in der RS beim Notar beurkundet werden.

Distrikt Brčko

Das Notargesetz des Distrikts Brčko enthält eine Liste von Geschäften, für die eine notarielle Beurkundung nötig ist. Bis das geklärt ist, lassen Sie den Vorvertrag beim Notar beurkunden.

Warum die Form auch für die Kapara zählt

Ist der Vorvertrag wegen falscher Form nichtig, ist das gezahlte Geld keine Kapara. Es wird nur in einfacher Höhe zurückgezahlt, als ungerechtfertigte Bereicherung. Sie haben dann keinen Anspruch auf den doppelten Betrag, der Verkäufer darf das Geld aber auch nicht behalten.

Wie hoch die Kapara ist

Der ZOO schreibt weder einen Mindest- noch einen Höchstbetrag oder Prozentsatz vor. Die Höhe wird vereinbart. Oft hört man von 10 % des Kaufpreises, diese Zahl konnten wir aber nicht bestätigen. Eine übermäßig hohe Kapara kann das Gericht auf Antrag einer Partei herabsetzen (Art. 80 Abs. 4 ZOO, gleichlautend in FBiH und RS).

Bei der Verhandlung über die Höhe helfen diese Fragen:

• Wie viel Geld könnten Sie verlieren, wenn der Kauf durch Ihr Verschulden scheitert?
• Wie lange dauert es bis zum Hauptvertrag, etwa weil Sie auf einen Kredit oder den Verkauf einer eigenen Immobilie warten?
• Der Verkäufer will die Wohnung meist nicht für einen kleinen Betrag vom Markt nehmen, der Käufer will kein großes Risiko eingehen.

Wird der Vertrag erfüllt, wird die Kapara zurückgegeben oder auf den Preis angerechnet (Art. 79 Abs. 2). Üblich ist die Anrechnung.

Kapara, Kapara mit Rücktrittsrecht und Vorauszahlung

Schreiben Sie in den Vertrag, was das Geld genau ist. Die Folgen sind unterschiedlich:

• Kapara (Art. 79): Zeichen, dass der Vertrag geschlossen ist. Ohne abweichende Vereinbarung ist sie kein Preis für den Ausstieg. Der Käufer kann nicht zurücktreten, indem er die Kapara einfach liegen lässt, und der Verkäufer nicht, indem er das Doppelte zurückzahlt (Art. 79 Abs. 3).
• Kapara mit vereinbartem Rücktrittsrecht: Wurde zusammen mit der Kapara ein Rücktrittsrecht vereinbart, kann jede Seite zurücktreten. Tritt der Geber zurück, verliert er die Kapara. Tritt der Empfänger zurück, zahlt er das Doppelte zurück.
• Avans (Vorauszahlung): ein vorab gezahlter Teil des Preises. Erfüllt der Empfänger nicht, wird nur derselbe Betrag zurückgezahlt.

Was passiert, wenn eine Seite zurücktritt

Der Verkäufer springt ab

Ist die Seite verantwortlich, die die Kapara erhalten hat, kann der Käufer wählen (Art. 80 Abs. 2):

1. Erfüllung des Vertrags verlangen, sofern noch möglich,
2. Schadensersatz und Rückgabe der Kapara verlangen, oder
3. die doppelte Kapara verlangen.

Wer Erfüllung verlangt, kann zusätzlich Ersatz des Verzugsschadens fordern (Art. 80 Abs. 3).

Der Käufer springt ab

Diesen Fall regelt Art. 80 Abs. 1 ZOO. Der uns vorliegende Text war unvollständig. Wir können deshalb nicht verlässlich sagen, ob der Verkäufer die Kapara behalten, Erfüllung oder Schadensersatz verlangen kann. Verlassen Sie sich nicht auf die verbreitete Annahme, man könne „einfach die Kapara dalassen und gehen“. Stecken Sie in dieser Lage, fragen Sie vor jedem Schritt einen Notar oder Anwalt.

Teilweise Erfüllung

Ist der Vertrag teilweise erfüllt, etwa weil ein Teil des Preises bezahlt wurde, darf der Empfänger die Kapara nicht behalten. Er kann die Erfüllung des Rests plus Verzugsschaden verlangen oder Schadensersatz für die ausgebliebene Erfüllung, wobei die Kapara auf den Schadensersatz angerechnet wird (Art. 81).

Vereinbartes Reuegeld

Ist im Vertrag eine odustanica (Reuegeld, ein Betrag für den Rücktritt) vereinbart, gilt:

• Das Reuegeld wird zusammen mit der Rücktrittserklärung gezahlt.
• Wer erklärt, das Reuegeld zu zahlen, kann keine Erfüllung mehr verlangen.
• Ist keine Frist vereinbart, ist der Rücktritt bis zum Tag möglich, an dem die eigene Leistung fällig ist.
• Das Recht erlischt, sobald die Partei beginnt, ihre Leistung zu erbringen oder die Leistung der anderen Seite anzunehmen.

So sichern Sie sich ab

1. Prüfen Sie das Eigentum, bevor Sie Geld zahlen. Besorgen Sie einen aktuellen ZK izvadak (Grundbuchauszug) und prüfen Sie Eigentümer, Belastungen und Vermerke. Wie das geht, lesen Sie im Ratgeber Grundbuchauszug in Bosnien: Eigentum vor dem Kauf prüfen.
2. Wählen Sie die richtige Form. In der RS und in Brčko beim Notar beurkunden, in der FBiH mindestens schriftlich mit beim Notar oder Gericht beglaubigten Unterschriften.
3. Nehmen Sie alle wesentlichen Bestandteile auf: Daten der Parteien, die Immobilie laut Grundbuch (Parzellennummer, Grundbucheinlage, bei Wohnungen Fläche und Stockwerk), Gesamtpreis und Zahlungsweise.
4. Legen Sie ein festes Datum für den Hauptvertrag fest. Ab diesem Tag laufen die 6 Monate.
5. Benennen Sie das Geld eindeutig: Kapara, Kapara mit Rücktrittsrecht oder Vorauszahlung. Vermeiden Sie vage Begriffe.
6. Zahlen Sie per Banküberweisung, auch aus Deutschland, Österreich oder der Schweiz, und nennen Sie im Verwendungszweck den Zweck und die Vertragsnummer.
7. Regeln Sie, was passiert, wenn Ihr Kredit nicht bewilligt wird oder eine Belastung auf der Immobilie auftaucht, und wie das Geld dann zurückfließt.
8. Nehmen Sie in den Hauptvertrag die clausula intabulandi auf (Eintragungsbewilligung des Verkäufers für Ihre Eintragung ins Grundbuch). In der RS reicht der Notar den Antrag auf Grundbucheintragung direkt nach der Unterzeichnung des Übertragungsvertrags im Namen des Mandanten ein.
9. Fragen Sie den Notar, ob der Vorvertrag im Grundbuch vermerkt werden kann.

Den gesamten Ablauf für Käufer im Ausland beschreibt der Ratgeber Aus Deutschland eine Immobilie in Bosnien kaufen.

Kosten des Vorvertrags

Die Notargebühr hängt vom Landesteil ab. In der RS wird für einen Vorvertrag 50 % der Grundgebühr aus dem Tarif für Verträge berechnet, mit Mindest- und Höchstgrenzen in Punkten. In der FBiH gilt der Notartarif aus Sl. novine FBiH 38/21, in Brčko ein vorläufiger Tarif. Lassen Sie sich den genauen Betrag vorab vom Notar nennen. Die übrigen Kosten finden Sie unter Nebenkosten beim Immobilienkauf in Bosnien.

Häufige Fehler

• Kapara gegen eine handschriftliche Quittung ohne Beglaubigung, die sich später als nichtig erweist.
• Vorvertrag ohne Datum für den Hauptvertrag.
• Das Geld heißt „Kapara“, gemeint war aber eine Vorauszahlung, oder umgekehrt.
• Zahlung, bevor Grundbuch und Legalisierung geprüft sind.
• Die Annahme, man könne ohne vereinbartes Rücktrittsrecht jederzeit gegen Verlust der Kapara aussteigen.
• Die 6-Monats-Frist für die Klage verstreichen lassen.

Beispiel

Ein Käufer aus München interessiert sich für eine Dreizimmerwohnung mit 75 m² in Dobrinja für 275.000 KM, wie diese Wohnung in Dobrinja C5. Die Wohnung liegt in der FBiH. Käufer und Verkäufer vereinbaren eine Kapara von 20.000 KM (nur als Rechenbeispiel, keine Empfehlung) und den Hauptvertrag in 60 Tagen, nach der Kreditzusage.

Der Vorvertrag wird schriftlich geschlossen. Er enthält die Wohnung laut Grundbuchauszug, den Preis, das Datum für den Hauptvertrag und den Hinweis, dass es sich um eine Kapara handelt, die auf den Preis angerechnet wird. Die Unterschriften werden beim Notar beglaubigt, die Kapara geht per Überweisung auf das Konto des Verkäufers.

• Erhält der Verkäufer ein besseres Angebot und verweigert die Unterschrift, kann der Käufer den Hauptvertrag gerichtlich durchsetzen (innerhalb von 6 Monaten ab dem vereinbarten Datum), 40.000 KM (doppelte Kapara) verlangen oder die 20.000 KM zurück plus Schadensersatz.
• Bekommt der Käufer keinen Kredit, hängt das Ergebnis davon ab, was im Vertrag dafür geregelt wurde. Ohne eine solche Klausel bestimmt Art. 80 Abs. 1 ZOO die Folgen für den Käufer.
• Wären die Unterschriften nicht beglaubigt und der Vorvertrag nichtig, bekäme der Käufer nur die 20.000 KM zurück.

Wie DMI hilft

Jede Immobilie in unserem Angebot besichtigen wir persönlich und prüfen vor der Veröffentlichung Grundbuchstand, Legalisierung und Fotos. Käufern im Ausland bieten wir Video-Besichtigungen an. Bei Vorvertrag und Kapara ist unsere Rolle organisatorisch: Wir vereinbaren Notartermine, beschaffen die Unterlagen zur Immobilie und sorgen dafür, dass beide Seiten rechtzeitig wissen, was unterschrieben wird. Den Inhalt des Vertrags und die rechtlichen Folgen bestätigen Notar oder Anwalt.