Služnost, uzurpacija i pravo prolaza: rizici za kupca

Služnost (u RS: službenost) je pravo da se tuđa nekretnina koristi na tačno određen način, npr. da prelazite preko susjedove parcele do svoje kuće. Pravo prolaza je najčešći oblik služnosti. Uzurpacija je izraz koji se u praksi koristi kad je kuća, ograda ili dvorište djelimično na tuđem ili javnom zemljištu. Za kupca su obje stvari važne iz istog razloga: služnost ostaje na parceli i nakon kupovine, a zauzeto zemljište može značiti zahtjev za vraćanje u prijašnje stanje ili plaćanje.

Ovo je opća informacija, ne pravni savjet. Za vaš konkretan slučaj detalje potvrđuje notar ili advokat.

Koji zakon važi gdje

• FBiH: Zakon o stvarnim pravima, primjenjuje se od marta 2014. Za starije slučajeve i dalje može biti važan raniji Zakon o vlasničko-pravnim odnosima.
• RS: Zakon o stvarnim pravima Republike Srpske. Koristi se izraz službenost.
• Brčko distrikt: Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima Brčko distrikta.

Osnovna pravila su slična, ali se razlikuju u rokovima i u zaštiti kupca. Zato je uvijek važno znati u kojem se dijelu BiH nekretnina nalazi.

Šta je služnost

Služnost je ograničeno stvarno pravo na tuđoj nekretnini. Onaj ko ima služnost smije koristiti tuđu nekretninu (zakon je zove poslužna stvar) na određeni način, a vlasnik to mora trpjeti ili se mora suzdržati od nekih radnji.

Postoje dvije osnovne vrste:

• Stvarna služnost vezana je za parcelu. Ako kupite parcelu koja ima pravo prolaza preko susjedove, to pravo prelazi na vas. Ako kupite parcelu preko koje neko ima pravo prolaza, taj teret prelazi na vas.
• Lična služnost vezana je za osobu. U FBiH to su plodouživanje, upotreba i stanovanje. Primjer: roditelj prepiše kuću djetetu, ali zadrži pravo da u njoj živi.

U FBiH postoji i nepravilna služnost: služnost po sadržaju vezana za parcelu, ali ustanovljena u korist određene osobe. Za nju važe pravila o ličnim služnostima.

Pravo prolaza

Zakon o stvarnim pravima RS razlikuje više vrsta prolaza:

• pravo staze - prolaz pješice,
• progon stoke - uz to se smiju koristiti i kolica i bicikli,
• pravo puta - prolaz vozilom.

Razlika je praktična: ako je upisano samo pravo staze, ne podrazumijeva se da možete voziti automobil do kuće. Kod kupovine zato treba provjeriti ne samo da li prolaz postoji, nego i kakav je.

Nužni prolaz kad parcela nema pristup putu

Ako parcela nema pristup javnom putu ili nema odgovarajući pristup, vlasnik može tražiti od suda da odredi nužni prolaz preko susjedne parcele.

U FBiH uslovi su sljedeći:

• korist za vašu parcelu mora biti veća od štete za parcelu preko koje se prolazi,
• plaćate punu naknadu, koja ne može biti niža od one koja bi se platila kod eksproprijacije,
• prolaz se otvara tek kad je naknada plaćena,
• nužni prolaz nije dopušten ako je protivan javnom interesu, ni kroz zgrade, ograđena dvorišta kuća i ograđene uzgajališta divljači, a kroz ograđene vrtove i vinograde samo uz posebno opravdan razlog.

U RS test je u suštini isti. Sud ga u RS određuje kao pravo staze, progon stoke ili oboje, i izričito tako da se parcela preko koje se prolazi optereti što je manje moguće.

O nužnom prolazu sudovi odlučuju u vanparničnom postupku, pred sudom na čijem se području nekretnina nalazi. Ako sud ocijeni da je spor za redovnu parnicu, vanparnični postupak se prekida i nastavlja se kao tužba. Sudske takse i trajanje postupka zavise od slučaja i suda; pitajte advokata prije nego što računate s rokom.

Kako služnost nastaje

Služnost može nastati:

1. ugovorom (pravnim poslom), npr. kad se susjedi dogovore i to upišu,
2. odlukom suda ili drugog organa, npr. nužni prolaz ili nepotpuna eksproprijacija u FBiH,
3. dugim korištenjem - u FBiH se to zove dosjelost, u RS održaj.

Za sticanje služnosti dugim korištenjem u FBiH i RS potrebno je 20 godina poštenog korištenja bez protivljenja vlasnika. U FBiH se služnost ne stiče ako je korištenje počelo silom, potajno, zloupotrebom povjerenja ili kao usluga "na zamolbu do opoziva". Pravilo za Brčko distrikt treba provjeriti posebno.

U RS služnost zasnovana ugovorom postoji tek kad se upiše u javne evidencije. To je još jedan razlog da se dogovor sa susjedom ne ostavi na usmenom obećanju.

Najveći skriveni rizik: služnost stečena dugim korištenjem postoji i kad nije upisana u zemljišnu knjigu. Izvadak može biti "čist", a susjed svejedno ima pravo prolaza.

Uzurpacija: kad je objekat ili ograda na tuđem zemljištu

Riječ uzurpacija nije pojam koji definišu zakoni o stvarnim pravima. U njima se ista situacija obrađuje kroz tri pravila.

Građenje na tuđem zemljištu

U FBiH zgrada sagrađena na tuđem zemljištu pripada vlasniku zemljišta, koji može tražiti povrat zemljišta i zgrade. Graditelj može tražiti naknadu po pravilima obligacionog prava.

Prekoračenje međe

Ovo je čest slučaj kod kuća: dio kuće, garaže ili ograde prelazi na susjedovu parcelu.

• FBiH: prema dostupnim tumačenjima, savjestan graditelj može steći vlasništvo nad zauzetim dijelom ako plati njegovu tržišnu vrijednost. Tačne uslove ovog pravila treba potvrditi s advokatom prije nego što se na njega oslonite.
• Brčko distrikt: susjed može tražiti uspostavu prijašnjeg stanja. Dok se to ne desi, smatra se da vlasnik zgrade ima služnost da dio zgrade drži na susjedovom zemljištu.
• RS: pravila za ovaj slučaj provjerite s advokatom.

Državno i društveno zemljište

Prema sudskoj praksi u FBiH, vlasništvo se ne može steći građenjem na državnom ili društvenom građevinskom zemljištu, niti na državnom šumskom zemljištu. Ako je dio dvorišta ili objekta na takvom zemljištu, kupac ne može računati da će se to "samo riješiti". Ovo se često prepliće s legalizacijom, o čemu više u vodiču Legalizacija nekretnine: šta kupac treba znati.

Dosjelost vlasništva

U FBiH se vlasništvo dugim posjedom stiče nakon 10 godina zakonitog, poštenog i neprekidnog samostalnog posjeda koji nije pribavljen silom, prijetnjom ili zloupotrebom povjerenja, odnosno nakon 20 godina ako je posjed samo pošten. Vrijeme posjeda prethodnika se može uračunati. Rokove za RS i Brčko distrikt potvrdite s advokatom.

Rizici za kupca

• Služnost ide s parcelom. Prodaja je ne briše. U FBiH služnost ostaje i nakon diobe suvlasničke nekretnine.
• Neupisana služnost. U RS neupisana služnost prestaje kad nekretninu kupi neko ko za nju nije znao niti je morao znati. Vidljiva staza, cijev ili kabl mogu biti dokaz da ste morali znati. Za FBiH i Brčko distrikt to pravilo nije isto formulisano, pa se ne treba oslanjati na njega.
• Parcela bez pristupa. Ako kupite parcelu bez prolaza, nužni prolaz košta punu naknadu susjedu i traje koliko traje sudski postupak.
• Objekat preko međe. Možete naslijediti spor sa susjedom: zahtjev za uspostavu prijašnjeg stanja (Brčko) ili plaćanje zauzetog dijela (FBiH, uz potvrdu advokata).
• Suvlasništvo. U Brčko distriktu za ustanovljenje služnosti potrebna je saglasnost svih suvlasnika. Ako vam prodavac "obeća" prolaz preko parcele koju dijeli s drugima, to obećanje nije dovoljno.
• Prestanak zbog nekorištenja. U RS služnost prestaje nakon 10 godina nekorištenja. U FBiH zahtjev da se služnost poštuje zastarijeva 20 godina nakon što je nosilac prestao koristiti. Ne pretpostavljajte da je stari put "istekao" bez provjere.

Kako provjeriti prije kupovine

1. Izvadite zemljišnoknjižni izvadak i pogledajte dio u kojem se upisuju tereti. Tamo su obično upisane služnosti i hipoteke. Kako čitati izvadak objašnjeno je u vodiču ZK izvadak: kako provjeriti vlasništvo, a o teretima u vodiču Kako provjeriti hipoteku i terete.
2. Uporedite izvadak s katastarskim planom. Odgovara li ograda međi na planu? Da li parcela dodiruje javni put ili samo susjednu parcelu?
3. Obiđite parcelu. Tražite utabane staze, kolske tragove, kapije prema susjedu, cijevi, šahtove, kablove.
4. Pitajte susjede da li neko prelazi preko parcele i koliko dugo. Ako je odgovor "oduvijek", moguće je da služnost postoji iako nije upisana.
5. Pitajte prodavca u pisanoj formi za sve prolaze, dogovore sa susjedima i sporove. Izjavu unesite u ugovor.
6. Ako međe nisu jasne, razmislite o geodetskom snimanju prije potpisa.
7. Ako vam treba prolaz preko tuđe parcele, tražite da se služnost ugovori i upiše prije ili zajedno s kupovinom.

Više o kućama i placevima: Kupovina kuće s placem: granice, prilaz, katastar i ZK.

Greške koje treba izbjeći

• Oslanjati se samo na "čist" izvadak. Služnost stečena dugim korištenjem ne mora biti upisana.
• Prihvatiti usmeno obećanje susjeda o prolazu. Susjed može prodati parcelu, a novi vlasnik nije vezan njegovom riječju, posebno u RS gdje ugovorna služnost nastaje tek upisom.
• Pretpostaviti da pješačka staza znači i prolaz automobilom.
• Kupiti kuću čija ograda ili garaža prelazi među, bez dogovora o tome šta se s tim dijelom dešava.
• Ne pitati za stare dogovore iz vremena prije sadašnjih zakona. Za starije slučajeve u FBiH i dalje mogu važiti ranija pravila.

Primjer

Kupac iz dijaspore razmatra kuću s placem u FBiH. Izvadak ne pokazuje nikakve terete. Pri obilasku primijeti utabanu stazu koja vodi preko dvorišta do susjedne kuće. Susjed kaže da njegova porodica tuda prolazi pješice više od 30 godina, bez protivljenja.

To znači da je susjed vrlo vjerovatno stekao služnost dugim korištenjem, iako ona nije upisana. Kupac je ne može ukloniti samim tim što kupi kuću. Pitanje je samo koliki je obim prolaza. U RS sudska praksa ograničava takav prolaz na obim koji se stvarno koristio najmanje 20 godina, dakle ovdje na prolaz pješice. Vjerovatno je da bi i sud u FBiH gledao stvarni obim korištenja, ali to treba potvrditi s advokatom.

Kupac ima nekoliko opcija: prihvatiti stazu i to uračunati u cijenu, dogovoriti sa susjedom tačnu trasu i upisati je, ili odustati. Ono što ne bi trebao uraditi je kupiti kuću računajući da će stazu zatvoriti ogradom.

Kako DMI pomaže

Svaku nekretninu u našoj ponudi obiđemo lično i prije objave provjerimo zemljišnu knjigu, legalizaciju i fotografije. Trenutno su to stanovi u Sarajevu, gdje su služnosti i sporovi oko međa rjeđi nego kod kuća i zemljišta, ali iste provjere radimo i kad nam se javite za kuću ili plac. Kupcima u inostranstvu nudimo video obilazak, na kojem pokazujemo i ono što izvadak ne pokazuje: staze, kapije prema susjedima i stanje ograda. Kad nalaz zahtijeva pravnu ocjenu, preporučujemo da je da notar ili advokat prije potpisa ugovora.