Dienstbarkeit, Wegerecht und Überbau in Bosnien: Risiken

Eine služnost (in der RS službenost, vergleichbar mit der deutschen Dienstbarkeit) ist das Recht, ein fremdes Grundstück auf eine genau festgelegte Weise zu nutzen, etwa über das Nachbargrundstück zum eigenen Haus zu gehen. Das Wegerecht ist die häufigste Form. Von uzurpacija spricht man in der Praxis, wenn Haus, Zaun oder Hof teilweise auf fremdem oder öffentlichem Grund stehen. Für Käufer ist beides aus demselben Grund wichtig: Eine Dienstbarkeit bleibt nach dem Kauf auf dem Grundstück, und eine Überbauung kann zu Rückbauforderungen oder Zahlungen führen.

Diese Seite ist eine allgemeine Information, keine Rechtsberatung. Die Details für Ihren konkreten Fall bestätigt ein Notar oder Anwalt.

Welches Gesetz wo gilt

Bosnien und Herzegowina hat kein einheitliches Sachenrecht. Entscheidend ist, wo die Immobilie liegt:

• FBiH: Zakon o stvarnim pravima (Sachenrechtsgesetz), in Kraft seit März 2014. Für ältere Fälle kann noch das frühere Zakon o vlasničko-pravnim odnosima eine Rolle spielen.
• RS: Zakon o stvarnim pravima Republike Srpske. Hier heißt die Dienstbarkeit službenost.
• Brčko distrikt: Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Gesetz über Eigentum und andere dingliche Rechte).

Die Grundregeln ähneln sich, bei Fristen und beim Schutz des Käufers gibt es aber Unterschiede.

Was eine služnost ist

Die služnost ist ein beschränktes dingliches Recht an einer fremden Immobilie. Der Berechtigte darf das belastete Grundstück (im Gesetz poslužna stvar) auf bestimmte Weise nutzen, und der Eigentümer muss das dulden oder bestimmte Handlungen unterlassen.

Es gibt zwei Grundformen:

• Stvarna služnost (Grunddienstbarkeit) hängt am Grundstück. Kaufen Sie ein Grundstück mit Wegerecht über das Nachbargrundstück, geht das Recht auf Sie über. Kaufen Sie ein Grundstück, über das jemand ein Wegerecht hat, übernehmen Sie diese Last.
• Lična služnost (persönliche Dienstbarkeit) hängt an einer Person. In der FBiH sind das plodouživanje (Nießbrauch), upotreba (Gebrauchsrecht) und stanovanje (Wohnrecht). Typisch: Die Eltern überschreiben das Haus an ein Kind, behalten aber das Recht, darin zu wohnen.

In der FBiH gibt es außerdem die nepravilna služnost: inhaltlich eine Grunddienstbarkeit, aber zugunsten einer bestimmten Person bestellt. Für sie gelten die Regeln der persönlichen Dienstbarkeiten.

Wegerecht: nicht jeder Weg ist gleich

Das Sachenrechtsgesetz der RS unterscheidet mehrere Arten:

• pravo staze - Fußweg,
• progon stoke - Viehtrieb, dabei dürfen auch Karren und Fahrräder benutzt werden,
• pravo puta - Fahrweg für Fahrzeuge.

Der Unterschied ist praktisch: Ist nur ein Fußweg eingetragen, dürfen Sie nicht ohne Weiteres mit dem Auto bis zum Haus fahren. Prüfen Sie also nicht nur, ob ein Weg besteht, sondern welcher.

Notweg, wenn das Grundstück keinen Zugang hat

Hat ein Grundstück keinen oder keinen geeigneten Zugang zu einer öffentlichen Straße, kann der Eigentümer beim Gericht einen nužni prolaz beantragen, ähnlich dem Notwegerecht, das Sie aus Deutschland kennen.

In der FBiH gilt:

• Der Nutzen für Ihr Grundstück muss größer sein als der Schaden für das überquerte Grundstück.
• Sie zahlen eine volle Entschädigung, die nicht niedriger sein darf als bei einer Enteignung.
• Der Weg wird erst geöffnet, wenn die Entschädigung bezahlt ist.
• Unzulässig ist ein Notweg gegen das öffentliche Interesse, durch Gebäude, eingezäunte Hausgrundstücke und eingezäunte Wildgehege. Durch eingezäunte Gärten und Weinberge nur bei besonders begründetem Anlass.

In der RS ist der Maßstab im Kern derselbe. Das Gericht legt den Notweg dort als Fußweg, Viehtrieb oder beides fest, und zwar ausdrücklich so, dass das überquerte Grundstück so wenig wie möglich belastet wird.

Über den Notweg entscheidet das Gericht, in dessen Bezirk die Immobilie liegt, im vanparnični postupak (Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit). Hält das Gericht den Fall für einen regulären Rechtsstreit, wird das Verfahren unterbrochen und als Klage fortgesetzt. Gerichtsgebühren und Dauer hängen vom Fall und vom Gericht ab; fragen Sie einen Anwalt, bevor Sie mit einem Zeitrahmen planen.

Wie eine Dienstbarkeit entsteht

1. Durch Vertrag, etwa wenn sich Nachbarn einigen und das eintragen lassen.
2. Durch Entscheidung eines Gerichts oder einer Behörde, etwa beim Notweg oder in der FBiH bei einer teilweisen Enteignung (nepotpuna eksproprijacija).
3. Durch langjährige Nutzung, in der FBiH dosjelost, in der RS održaj genannt (Ersitzung).

In der FBiH und der RS braucht es dafür 20 Jahre redlicher Nutzung ohne Widerspruch des Eigentümers. In der FBiH entsteht keine Dienstbarkeit, wenn die Nutzung mit Gewalt, heimlich, durch Vertrauensmissbrauch oder als jederzeit widerrufliche Gefälligkeit (na zamolbu do opoziva) begann. Für den Brčko distrikt lassen Sie die Regel gesondert prüfen.

In der RS entsteht eine vertraglich vereinbarte Dienstbarkeit erst mit der Eintragung in die öffentlichen Register. Ein mündliches Versprechen des Nachbarn reicht also nicht.

Das größte versteckte Risiko: Eine durch langjährige Nutzung erworbene Dienstbarkeit besteht auch dann, wenn sie nicht im Grundbuch steht. Der Auszug kann „sauber“ sein, und der Nachbar hat trotzdem ein Wegerecht.

Uzurpacija: Gebäude oder Zaun auf fremdem Grund

Das Wort uzurpacija wird in den Sachenrechtsgesetzen nicht definiert. Die Gesetze regeln die Situation über drei Themen.

Bauen auf fremdem Grund

In der FBiH gehört ein Gebäude auf fremdem Grund dem Grundeigentümer, der Grundstück und Gebäude herausverlangen kann. Der Bauherr kann eine Entschädigung nach Schuldrecht verlangen.

Überbau über die Grundstücksgrenze

Bei Häusern häufig: Ein Teil von Haus, Garage oder Zaun steht auf dem Nachbargrundstück.

• FBiH: Nach verfügbaren Auslegungen kann ein gutgläubiger Bauherr das Eigentum am überbauten Streifen erwerben, wenn er dessen Marktwert zahlt. Die genauen Voraussetzungen sollten Sie mit einem Anwalt bestätigen, bevor Sie sich darauf verlassen.
• Brčko distrikt: Der Nachbar kann die Wiederherstellung des früheren Zustands verlangen. Bis dahin gilt der Gebäudeeigentümer als Inhaber einer Dienstbarkeit, den Gebäudeteil auf dem Nachbargrund zu belassen.
• RS: Die Regeln für diesen Fall klären Sie mit einem Anwalt.

Staatliches und gesellschaftliches Eigentum

Nach der Rechtsprechung in der FBiH kann man durch Bauen auf staatlichem oder gesellschaftlichem Bauland oder auf staatlichem Waldland kein Eigentum erwerben. Liegt ein Teil von Hof oder Gebäude auf solchem Grund, sollten Sie nicht darauf zählen, dass sich das „schon regelt“. Oft hängt das mit der Legalisierung zusammen, siehe Legalisierung in Bosnien: Haus ohne Baugenehmigung kaufen?.

Ersitzung von Eigentum

In der FBiH erwirbt man Eigentum nach 10 Jahren rechtmäßigen, redlichen und ununterbrochenen Eigenbesitzes, der nicht durch Gewalt, Drohung oder Vertrauensmissbrauch erlangt wurde, oder nach 20 Jahren, wenn der Besitz nur redlich ist. Die Besitzzeit von Vorgängern kann angerechnet werden. Die Fristen für RS und Brčko distrikt lassen Sie von einem Anwalt bestätigen.

Die Risiken für Käufer

• Die Dienstbarkeit geht mit dem Grundstück. Ein Verkauf löscht sie nicht. In der FBiH bleibt sie auch nach der Teilung von Miteigentum bestehen.
• Nicht eingetragene Dienstbarkeit. In der RS erlischt sie, wenn jemand kauft, der von ihr nichts wusste und nichts wissen musste. Ein sichtbarer Pfad, ein Rohr oder ein Kabel kann aber belegen, dass Sie es hätten wissen müssen. Für FBiH und Brčko distrikt ist eine solche Regel nicht gleich geregelt; verlassen Sie sich dort nicht darauf.
• Grundstück ohne Zufahrt. Ein Notweg kostet die volle Entschädigung an den Nachbarn und dauert so lange wie das Gerichtsverfahren.
• Gebäude über der Grenze. Sie können einen Streit mit dem Nachbarn erben: Rückbauforderung (Brčko) oder Zahlung für den Streifen (FBiH, nach Bestätigung durch einen Anwalt).
• Miteigentum. Im Brčko distrikt müssen alle Miteigentümer zustimmen, um eine Dienstbarkeit zu bestellen. Ein „versprochener“ Weg über ein geteiltes Grundstück genügt nicht.
• Erlöschen durch Nichtnutzung. In der RS erlischt eine Dienstbarkeit nach 10 Jahren Nichtnutzung. In der FBiH verjährt der Anspruch auf Beachtung 20 Jahre nachdem der Berechtigte die Nutzung eingestellt hat. Gehen Sie nicht ohne Prüfung davon aus, dass ein alter Weg „abgelaufen“ ist.

So prüfen Sie vor dem Kauf

1. Grundbuchauszug anfordern (ZK izvadak) und den Teil mit den Lasten lesen, wo üblicherweise Dienstbarkeiten und Hypotheken eingetragen sind. Wie das geht: Grundbuchauszug in Bosnien: Eigentum vor dem Kauf prüfen und Hypothek und Lasten einer Immobilie in Bosnien prüfen.
2. Mit dem Katasterplan vergleichen. Entspricht der Zaun der Grenze im Plan? Grenzt das Grundstück an eine öffentliche Straße oder nur an Nachbargrund?
3. Grundstück begehen. Achten Sie auf Trampelpfade, Fahrspuren, Tore zum Nachbarn, Rohre, Schächte und Kabel.
4. Nachbarn fragen, ob jemand das Grundstück überquert und seit wann. Lautet die Antwort „schon immer“, kann eine Dienstbarkeit bestehen, auch ohne Eintragung.
5. Den Verkäufer schriftlich fragen nach Wegen, Absprachen mit Nachbarn und Streitigkeiten, und die Erklärung in den Vertrag aufnehmen.
6. Bei unklaren Grenzen vor der Unterschrift eine geodätische Vermessung erwägen.
7. Brauchen Sie selbst einen Weg über fremden Grund, lassen Sie die Dienstbarkeit vor oder zusammen mit dem Kauf vereinbaren und eintragen.

Weitere Prüfungen: Haus mit Grundstück in Bosnien kaufen: besondere Prüfungen.

Fehler, die Sie vermeiden sollten

• Sich allein auf einen „sauberen“ Auszug verlassen. Ersessene Dienstbarkeiten müssen nicht eingetragen sein.
• Ein mündliches Wegeversprechen des Nachbarn akzeptieren. Verkauft er, ist der neue Eigentümer daran nicht gebunden, besonders in der RS, wo die vertragliche Dienstbarkeit erst mit der Eintragung entsteht.
• Annehmen, ein Fußweg erlaube auch die Zufahrt mit dem Auto.
• Ein Haus kaufen, dessen Zaun oder Garage über die Grenze ragt, ohne zu klären, was mit diesem Teil geschieht.
• Nicht nach alten Absprachen fragen. Für ältere Fälle in der FBiH können noch frühere Regeln gelten.

Ein Beispiel

Ein Käufer aus Deutschland interessiert sich für ein Haus mit Grundstück in der FBiH. Der Grundbuchauszug zeigt keine Lasten. Bei der Besichtigung fällt ihm ein Trampelpfad über den Hof zum Nachbarhaus auf. Der Nachbar sagt, seine Familie gehe dort seit über 30 Jahren zu Fuß entlang, ohne dass je jemand widersprochen habe.

Der Nachbar hat damit sehr wahrscheinlich eine Dienstbarkeit durch langjährige Nutzung erworben, auch ohne Eintragung. Der Käufer kann sie nicht einfach durch den Kauf beseitigen. Offen ist der Umfang. In der RS beschränkt die Rechtsprechung einen so erworbenen Weg auf den Umfang, der tatsächlich mindestens 20 Jahre genutzt wurde, hier also auf einen Fußweg. Wahrscheinlich würde auch ein Gericht in der FBiH auf den tatsächlichen Nutzungsumfang schauen, das sollte der Käufer aber mit einem Anwalt bestätigen.

Seine Optionen: den Pfad akzeptieren und im Preis berücksichtigen, mit dem Nachbarn den genauen Verlauf vereinbaren und eintragen lassen, oder vom Kauf absehen. Was er nicht tun sollte: kaufen in der Annahme, er könne den Pfad mit einem Zaun schließen.

Wie DMI hilft

Jede Immobilie in unserem Angebot besichtigen wir persönlich und prüfen vor der Veröffentlichung Grundbuch, Legalisierung und Fotos. Derzeit sind das acht Wohnungen in Sarajevo, wo Dienstbarkeiten und Grenzstreitigkeiten seltener sind als bei Häusern und Grundstücken. Dieselben Prüfungen machen wir aber auch, wenn Sie uns wegen eines Hauses oder Grundstücks ansprechen. Käufern im Ausland bieten wir eine Video-Besichtigung an, bei der wir auch zeigen, was kein Auszug zeigt: Pfade, Tore zu den Nachbarn und den Verlauf der Zäune. Wenn ein Befund eine rechtliche Bewertung braucht, empfehlen wir, sie vor der Vertragsunterschrift von einem Notar oder Anwalt einzuholen.