Prodaja stana pod kreditom: kako se zatvara kredit i redoslijed

Stan koji je pod kreditom može se prodati. Obično se to radi tako da kupac dio kupoprodajne cijene uplati direktno banci prodavca i time zatvori kredit. Banka zatim omogućava brisanje hipoteke iz zemljišne knjige, a tek nakon brisanja prodavac dobija ostatak cijene. Najvažnije je poštovati redoslijed: kupac ne treba plaćati cijelu cijenu prodavcu dok hipoteka još stoji upisana.

Ovo je opća informacija, a ne pravni savjet. Za vaš konkretan slučaj detalje potvrđuju notar ili advokat, kao i banka koja je dala kredit.

Zašto otplata kredita sama po sebi nije dovoljna

Kada vratite kredit, banka više nema potraživanje, ali hipoteka i dalje stoji u zemljišnoj knjizi dok se ne izbriše. U FBiH to izričito kaže Zakon o stvarnim pravima: upisana hipoteka prestaje brisanjem iz zemljišne knjige, osim ako zakon ne propisuje drugačije. Za kupca to znači da mu ne vrijedi potvrda da je kredit otplaćen. Treba mu ZK izvadak u kojem hipoteke više nema.

U RS je princip upisa i brisanja hipoteke sličan. Ipak, koja služba provodi brisanje i kojim postupkom treba provjeriti kod notara za konkretnu nekretninu. Za Brčko distrikt postupak također treba potvrditi s notarom ili advokatom prije potpisa.

Kako pročitati hipoteku u ZK izvatku (koja banka, koji iznos, koji red prvenstva) objašnjeno je u vodiču Kako provjeriti hipoteku i terete na nekretnini u BiH.

Uloga banke prodavca

Banka prodavca je treća strana u poslu, iako ne potpisuje kupoprodajni ugovor. Ona:

• prima uplatu kojom se kredit zatvara,
• nakon zatvaranja kredita podnosi zahtjev za brisanje tereta u zemljišnoknjižnom uredu ili prodavcu izdaje ispravu na osnovu koje se brisanje traži,
• daje saglasnost na hipoteku drugog reda, ako kupac kupuje kreditom koji se osigurava na istom stanu.

U FBiH se izjava povjerioca kojom se odriče založnog prava daje u istom obliku koji se traži za zasnivanje tog prava. Da li to u vašem slučaju znači notarski obrađenu ili samo notarski ovjerenu ispravu, potvrđuje notar.

Banke u BiH nemaju svuda isti postupak. Zato prije dogovora s kupcem pitajte svoju banku:

• Hoće li izdati pisano stanje duga na određeni datum i koliko dugo ono vrijedi (kamata teče svakog dana).
• Hoće li izdati pisanu potvrdu da će nakon uplate dati saglasnost za brisanje hipoteke.
• Ko podnosi zahtjev za brisanje: banka ili prodavac.
• Da li se naplaćuje naknada za prijevremenu otplatu i koliko iznosi.
• Na koji račun i s kojim pozivom na broj kupac treba uplatiti novac.

Redoslijed koraka: preporučeni model

Redoslijed u nastavku je preporučeni model, a ne potvrđena praksa svih banaka u BiH. Koraci od uplate banci do isplate ostatka prodavcu odgovaraju opisima iz domaće prakse. Pisano stanje duga, potvrda banke i potpis ugovora prije uplate preuzeti su iz regionalne prakse i treba ih unaprijed uskladiti s bankom i notarom.

1. Provjera ZK izvatka. Kupac i prodavac vide koja je hipoteka upisana, u korist koje banke i ima li drugih tereta.
2. Stanje duga i stav banke. Prodavac od banke traži pisano stanje duga i, ako banka to radi, potvrdu da će nakon uplate omogućiti brisanje. Kako vaša banka postupa provjerite prije nego što se dogovorite s kupcem.
3. Dogovor o cijeni i načinu plaćanja. U dogovor se upisuje koji dio cijene ide banci, koji prodavcu, kada i pod kojim uslovom. Ako se daje kapara, dogovorite i nju (vodič: predugovor i kapara).
4. Ugovor kod notara. Ugovor precizno opisuje uplatu banci, rok za brisanje hipoteke i isplatu ostatka. Da li se ugovor potpisuje prije uplate banci ili poslije zavisi od dogovora i od toga šta traže banka i notar, pa i to provjerite unaprijed.
5. Uplata duga banci. Kupac iznos duga uplaćuje direktno na kreditni račun prodavca, nikad u gotovini i nikad prodavcu na ruke.
6. Zatvaranje kredita. Banka potvrđuje da je kredit zatvoren i podnosi zahtjev za brisanje ili izdaje ispravu za brisanje.
7. Brisanje hipoteke. Zemljišnoknjižni ured briše hipoteku. Dokaz (rješenje ili novi ZK izvadak) dobijaju kupac i notar.
8. Ostatak cijene i upis kupca. Kupac plaća ostatak prodavcu, a slijedi upis kupca kao vlasnika.

Više o sigurnim načinima plaćanja pročitajte u vodiču Kako sigurno platiti nekretninu: banka, notar, gotovina.

Kada kupac kupuje kreditom

Ako kupac kupuje stambenim kreditom koji se osigurava hipotekom na istom stanu, dodaje se jedan korak na početku. Kupčeva banka traži od banke prodavca saglasnost da se njena hipoteka upiše kao druga po redu, dok se stara ne izbriše. Nakon toga tok je isti kao gore, s tom razlikom što dug prodavca zatvara kupčeva banka iz odobrenog kredita.

Ovakav posao traje duže jer se usklađuju dvije banke. Rokove dogovorite realno i upišite ih u ugovor. Uslove i postupak kupčevog kredita opisuje vodič Stambeni kredit u BiH: uslovi, učešće i postupak.

Zaštita kupca u međufazi

Najosjetljiviji trenutak je kada je kupac već uplatio novac banci prodavca, a još nije upisan kao vlasnik. Tada se može dogoditi da:

• prodavac odustane ili umre prije upisa,
• se pojavi drugi povjerilac, na primjer upis izvršenja ili nove hipoteke,
• se brisanje oduži zbog greške u dokumentima,
• prodavac (u FBiH) iskoristi otplaćenu, a još neizbrisanu hipoteku za novo zaduženje, što zakon pod određenim uslovima dopušta.

Kupac se može zaštititi na nekoliko načina:

• Ugovorna odredba o povratu. Ugovor treba jasno reći da se uplata banci smatra dijelom kupoprodajne cijene i šta se događa ako posao ne bude završen: u kojem roku i kako prodavac vraća uplaćeni iznos, uz eventualnu ugovornu kaznu.
• Notar zadržava primjerke ugovora. U praksi notar može ovjeriti važeći ugovor, ali primjerke kupca i prodavca zadržati dok ne stigne dokaz o uplati, odnosno o brisanju hipoteke. Dogovorite to s notarom unaprijed.
• Zabilježba obaveze brisanja hipoteke. U FBiH prodavac ne može ponovo raspolagati otplaćenom hipotekom ako je nekome obećao da će je izbrisati i to je upisano u zemljišnu knjigu. Upis takve zabilježbe može zaštititi kupca, ali da li se u vašem slučaju koristi i kako, provjerite s notarom ili advokatom.
• Svjež ZK izvadak prije svake uplate. Tako vidite da se u međuvremenu nije upisao novi teret.
• Notarski depozit, gdje postoji. Neki notari nude prijem novca na poseban račun do upisa. Uslove i trošak pitajte notara.

Šta prodavac treba pripremiti

• ugovor o kreditu i kontakt osobe u banci,
• pisano stanje duga na dan planirane uplate,
• ZK izvadak,
• ličnu kartu i ostale dokumente za prodaju (vodič: papiri za prodaju nekretnine),
• broj kreditnog računa i podatke za uplatu koje je dala banka.

Primjer

U DMI ponudi u Sarajevu sedam stanova s objavljenom cijenom (dvosobni i trosobni, od 54 do 75 m²) traženo je između 275.000 i 359.000 KM. Medijan je 5.722 KM/m², a raspon od 3.667 do 6.574 KM/m², zavisno od naselja, sprata i stanja.

Recimo da prodajete dvosoban stan za 300.000 KM, a banci dugujete 90.000 KM. Banka vam izda stanje duga na dan uplate. Kod notara potpišete ugovor u kojem piše da kupac 90.000 KM uplaćuje direktno na kreditni račun, a 210.000 KM vama, ali tek kada dobije dokaz o brisanju hipoteke. Ugovor ima i odredbu o povratu 90.000 KM ako posao ne bude završen. Banka zatvara kredit i omogućava brisanje. Nakon brisanja kupac plaća ostatak i upisuje se kao vlasnik.

Česte greške

• Kupac plati cijelu cijenu prodavcu, uz obećanje da će prodavac sam zatvoriti kredit.
• Iznos duga uzme se iz starog izvoda, pa nakon uplate ostane mali dug i hipoteka se ne može izbrisati.
• Ne provjeri se naknada za prijevremenu otplatu.
• Ugovor ne kaže ništa o roku za brisanje i povratu novca ako posao propadne.
• Prije uplate ne uzme se svjež ZK izvadak.

Kako DMI pomaže

Svaku nekretninu u ponudi DMI obiđe lično i prije objave provjeri ZK izvadak, legalizaciju i fotografije, pa se hipoteka vidi na samom početku. Kod prodaje stana pod kreditom pomažemo da se s bankom prodavca na vrijeme dobiju stanje duga i jasan odgovor kako ona postupa. Uz to usklađujemo redoslijed uplata s notarom, tako da ni kupac ni prodavac ne preuzimaju nepotreban rizik. Kupcima iz inostranstva nudimo video obilazak stana.