Kako prodati nekretninu u BiH dok živite u inostranstvu

Nekretninu u BiH možete prodati, a da ne dođete nijednom: punomoć ovjerite u ambasadi ili konzulatu BiH, ili kod stranog notara uz Apostille. Ključeve i razgledanja prepustite jednoj osobi od povjerenja ili agenciji. Ugovor u vaše ime potpisuje punomoćnik, a novac prima na način koji dozvoljava propis entiteta u kojem je nekretnina. Najviše grešaka nastaje u punomoći i u isplati, pa te dvije stvari treba dogovoriti s notarom prije nego što bilo šta potpišete.

Ovo je opća informacija, a ne pravni savjet. Detalje za vaš slučaj potvrđuje notar ili advokat u BiH.

Postupak ukratko

1. Provjerite papire nekretnine: ZK izvadak, odnosno list nepokretnosti, i da li vlasništvo glasi na vas.
2. Kontaktirajte notara u mjestu nekretnine i pitajte koji oblik punomoći prihvata.
3. Neka vam advokat ili notar u BiH sastavi tekst punomoći.
4. Ovjerite punomoć u ambasadi ili konzulatu BiH, ili kod stranog notara uz Apostille.
5. Pošaljite original punomoći punomoćniku u BiH.
6. Predajte ključeve jednoj osobi i dogovorite razgledanja.
7. Kada nađete kupca, punomoćnik potpisuje ugovor pred notarom.
8. Novac se isplaćuje na način dogovoren u ugovoru i dozvoljen propisima.

Koji papiri trebaju za samu prodaju, opisali smo u vodiču Koji papiri trebaju za prodaju nekretnine u BiH.

Punomoć: sadržaj i ovjera

Šta punomoć treba sadržavati

Notari mogu odbiti punomoć koja je preopćenita. Zato treba navesti:

• tačne podatke o nekretnini: vrsta, adresa, broj parcele, broj ZK uloška ili lista nepokretnosti
• vaše podatke i podatke punomoćnika
• izričito ovlaštenje da prodaje, pregovara o cijeni, potpisuje predugovor i ugovor i zastupa vas pred notarom
• ovlaštenje da primi kupoprodajnu cijenu, ako novac ne ide direktno vama
• zastupanje pred zemljišnoknjižnim uredom ili katastrom, poreskom upravom i bankom

Nije potvrđeno da li prodavac ili njegov punomoćnik moraju učestvovati u upisu kupca u zemljišnu knjigu (u RS u katastar nepokretnosti). To pitajte notara, a u punomoć za svaki slučaj uključite zastupanje pred zemljišnoknjižnim uredom ili katastrom.

Najsigurnije je da tekst sastavi advokat ili notar u BiH i da ga tek onda ovjerite.

Ovjera potpisa ili notarski obrađena punomoć

Nije sigurno da li je za prodaju nekretnine dovoljna punomoć s ovjerenim potpisom ili treba punomoć u obliku notarske isprave. To može zavisiti od entiteta i od notara, a posebno je važno u RS. Prije ovjere pitajte notara koji će sastavljati ugovor koji oblik prihvata i da li prihvata ovjeru iz konzulata. Tako izbjegavate da punomoć radite dva puta.

Ovjera u ambasadi ili konzulatu BiH

Ako imate važeći pasoš ili ličnu kartu BiH, punomoć ovjeravate u diplomatsko-konzularnom predstavništvu BiH:

• donosite original čitke punomoći i potpisujete je lično pred službenikom
• pokazujete važeći pasoš ili ličnu kartu BiH
• plaćate konzularnu taksu

Takse i način rada razlikuju se od predstavništva do predstavništva. Primjeri: u Kopenhagenu taksa iznosi 120 DKK. U Generalnom konzulatu u Frankfurtu dolazite lično, bez zakazivanja, radnim danima od 9 do 14 sati, a taksa se plaća samo EC karticom. Ambasada u Berlinu radi samo za svoje konzularno područje, a ostali idu u nadležni generalni konzulat. Ambasada u Hagu taksu prima samo uplatom na račun. Prije odlaska provjerite na stranici svog predstavništva iznos, način plaćanja i radno vrijeme.

Bez važećeg BiH pasoša: strani notar i Apostille

Ako nemate važeći BiH dokument, potpis ovjerava notar u zemlji u kojoj živite, a zatim nadležni organ stavlja Apostille:

• Njemačka: njemački notar, zatim Apostille nadležnog organa savezne pokrajine. Ovjera u konzulatu nakon toga nije potrebna.
• SAD: Notary Public, zatim Apostille od Secretary of State vaše savezne države.
• Australija: Notary Public, zatim Apostille od DFAT-a.
• Novi Zeland: Notary Public, zatim Apostille od Department of Internal Affairs.

Punomoć mora biti na bosanskom, hrvatskom ili srpskom jeziku. Ako je na engleskom, potreban je prijevod ovlaštenog sudskog tumača.

Zemlje u kojima Apostille ne treba

Za zemlje s kojima BiH ima bilateralni ugovor Apostille nije potreban. Općinski sud u Širokom Brijegu kao takve navodi Hrvatsku, Srbiju i Crnu Goru. Ako živite u drugoj zemlji, provjerite kod notara ili u predstavništvu BiH da li treba Apostille.

Koliko dugo punomoć vrijedi

Nije provjereno koliko dugo notari, banke i zemljišnoknjižni uredi prihvataju punomoć nakon ovjere. Ako je punomoć starija, pitajte notara unaprijed da li je prihvata.

Ključevi i razgledanja bez vas

Za ovaj dio ne postoje posebna pravila koja smo mogli potvrditi, pa se radi o praktičnim dogovorima. Ono što se u praksi pokazalo korisnim:

• Ključeve neka ima samo jedna osoba ili agencija. Ako ključeve ima više rođaka, niko ne zna ko je kada bio u stanu.
• Predaju ključeva zabilježite kratkom pisanom potvrdom: ko je primio, koliko kompleta i kada.
• Dogovorite da vas punomoćnik ili agent obavještava o svakom razgledanju: datum, ko je gledao i kakva je reakcija.
• Prije oglašavanja neka neko provjeri stanje stana, brojila i dugove za režije, i napravi nove fotografije.
• Za kupce koji su također u inostranstvu, video obilazak štedi vrijeme objema stranama.
• Ne dozvolite useljenje ili predaju ključeva kupcu prije nego što je cijena plaćena.

Kako realno odrediti cijenu kada niste na licu mjesta, opisali smo u vodiču Kako odrediti cijenu nekretnine za prodaju u BiH.

Potpis ugovora: razlike po entitetima

Forma ugovora nije svugdje ista, i u FBiH je to pitanje još sporno:

• FBiH: Ustavni sud FBiH je ukinuo obavezu notarski obrađenog ugovora iz Zakona o notarima FBiH. Prema pravnom stavu Vrhovnog suda FBiH, potpise ugovornih strana ovjerava notar ili sud, a ugovor može sastaviti i advokat. U praksi su notari dugo odbijali ovjeravati potpise na ugovorima koje nisu sami sastavili, a dio stručnjaka i danas smatra pitanje otvorenim. Zato unaprijed dogovorite s notarom kako će ugovor biti sačinjen.
• RS: Prema dostupnim izvorima, za prenos prava na nekretnini potrebna je notarski obrađena isprava, a ugovor bez nje je ništav. Notar provjerava ovlaštenje punomoćnika, pa punomoć mora biti besprijekorna.
• Brčko distrikt: Notarski obrađen ugovor je zadržan, a advokati mogu pripremati isprave i zastupati stranke pred notarom.

U svim slučajevima punomoćnik dolazi kod notara s originalom punomoći i svojim ličnim dokumentom.

Isplata na strani račun

Propisi o deviznom poslovanju razlikuju se po entitetima:

• FBiH: Ugovor može glasiti na stranu valutu, ali se plaćanje unutar FBiH vrši u KM. Plaćanja između rezidenata i nerezidenata su slobodna. Nerezident može otvoriti devizni i KM račun u FBiH i slobodno raspolagati devizama na njemu.
• RS: Nerezident može slobodno naplatiti cijenu ako je ugovor u skladu s propisima o stvarnim pravima. Novac mora primiti na svoj račun u banci u RS, osim ako plaćanje ide preko notara ili preko advokata koji ga zastupa pred notarom.
• Brčko distrikt: Plaćanja između rezidenata i nerezidenata su slobodna, a nerezident može imati devizni i KM račun.

Nije potvrđeno da li u FBiH i Brčko distriktu morate prvo otvoriti račun u BiH da biste novac prebacili u inostranstvo, niti koje dokumente banke traže zbog provjere porijekla novca. Pitajte banku unaprijed, prije potpisa ugovora. Općenito, cijena treba ići s računa kupca na račun koji je naveden u ugovoru, a ne u gotovini preko trećih osoba. Više o tome u vodiču Kako sigurno platiti nekretninu.

Porezi na strani prodavca

Dostupni izvori o porezima su nepouzdani i međusobno se razlikuju, pa ovdje navodimo samo ono što treba provjeriti:

• Porez na promet nekretnina u FBiH uređuju kantoni. U Zeničko-dobojskom kantonu stopa je 5%, a tržišnu vrijednost procjenjuje komisija koju imenuje općinsko vijeće. Ko plaća porez razlikuje se po kantonima, a izvori se ne slažu, pa obaveznu stranu potvrdite u kantonalnoj poreskoj upravi i jasno je upišite u ugovor.
• RS: Pojedini izvori navode da RS nema porez na promet, ali da prodavac može dugovati porez na kapitalnu dobit. Provjerite u Poreskoj upravi RS.
• Kapitalna dobit u FBiH: Da li i pod kojim uslovima se oporezuje, provjerite kod notara ili poreske uprave.
• Rokovi za prijavu su kratki. Saznajte ih prije potpisa, jer ih morate ispoštovati iako živite u inostranstvu, pa neka punomoć pokriva i zastupanje pred poreskom upravom.

Česte greške

• Ovjeriti punomoć prije nego što notar potvrdi da prihvata njen oblik.
• Punomoć bez broja parcele i ZK uloška, ili bez ovlaštenja za prijem novca.
• Zaboraviti prijevod kada je punomoć na stranom jeziku.
• Ključevi kod više osoba, bez evidencije razgledanja.
• Ne provjeriti unaprijed kako novac smije doći do vas, posebno u RS.
• Ostaviti otvoreno ko plaća porez na promet.
• Predati stan kupcu prije nego što je cijena na računu.

Primjer

Amra živi u Njemačkoj i ima važeći BiH pasoš. Prodaje dvosoban stan od 54 m² na Čengić Vili. Na osnovu DMI ponude, srednja tražena cijena u našim oglasima je 5.722 KM po m², uz raspon od 3.667 do 6.574 KM, a slični stanovi na Čengić Vili oglašeni su po 309.000 i 339.000 KM.

Amra prvo kontaktira notara u Sarajevu i pita koji oblik punomoći prihvata. Advokat sastavlja punomoć za brata, s podacima o stanu, ovlaštenjem za prodaju, potpis ugovora, prijem cijene i zastupanje pred zemljišnoknjižnim uredom i poreskom upravom. Amra je potpisuje u konzulatu u Frankfurtu, plaća taksu EC karticom i šalje original poštom. Ključeve ima samo agencija, a brat dobija izvještaj nakon svakog razgledanja. Kada se kupac nađe, brat potpisuje ugovor kod notara, a cijena se, kako je ugovoreno, uplaćuje na Amrin račun. Ko plaća porez na promet, upisano je u ugovor nakon provjere u poreskoj upravi Kantona Sarajevo.

Kako DMI pomaže

Svaku nekretninu koju oglašavamo lično obiđemo i prije objave provjerimo zemljišnu knjigu, legalizaciju i fotografije. Za prodavce u inostranstvu možemo čuvati ključeve, voditi razgledanja i nakon svakog vam javiti ko je gledao, a kupcima izvan BiH nudimo video obilazak. Pomažemo vam da na vrijeme dobijete kontakt notara i advokata koji će sastaviti punomoć i ugovor. Ako želite krenuti, pošaljite nam podatke na stranici Prodajte nekretninu.