Immobilie in Bosnien aus dem Ausland verkaufen: so geht's

Sie können eine Immobilie in Bosnien und Herzegowina verkaufen, ohne ein einziges Mal anzureisen. Die Vollmacht beglaubigen Sie in einer Botschaft oder einem Konsulat von BiH oder bei einem deutschen Notar mit Apostille. Schlüssel und Besichtigungen übernimmt eine Vertrauensperson oder eine Agentur, den Vertrag unterschreibt Ihr Bevollmächtigter, und das Geld fließt so, wie es das Recht des Entitäts erlaubt, in dem die Immobilie liegt. Die meisten Fehler passieren bei der Vollmacht und bei der Auszahlung. Klären Sie beides mit dem Notar, bevor Sie irgendetwas unterschreiben.

Diese Seite ist eine allgemeine Information und keine Rechtsberatung. Die Einzelheiten für Ihren Fall bestätigt ein Notar oder Rechtsanwalt in BiH.

Der Ablauf in Kürze

1. Unterlagen der Immobilie prüfen: den ZK izvadak (Grundbuchauszug) bzw. in der Republika Srpska den list nepokretnosti (Auszug aus dem Immobilienkataster) und ob das Eigentum auf Sie eingetragen ist.
2. Einen Notar am Ort der Immobilie kontaktieren und fragen, welche Form der Vollmacht er akzeptiert.
3. Den Text der punomoć (Vollmacht) von einem Anwalt oder Notar in BiH aufsetzen lassen.
4. Die Vollmacht in einer Botschaft oder einem Konsulat von BiH beglaubigen lassen oder bei einem deutschen Notar mit anschließender Apostille.
5. Das Original an Ihren punomoćnik (Bevollmächtigten) in BiH schicken.
6. Die Schlüssel einer einzigen Person übergeben und Besichtigungen organisieren.
7. Sobald ein Käufer gefunden ist, unterschreibt der Bevollmächtigte den Vertrag beim Notar.
8. Der Kaufpreis wird so ausgezahlt, wie es im Vertrag vereinbart und rechtlich zulässig ist.

Welche Dokumente Sie für den Verkauf selbst brauchen, lesen Sie in unserem Ratgeber Immobilie in Bosnien verkaufen: Welche Unterlagen Sie brauchen.

Die Vollmacht: Inhalt und Beglaubigung

Was in der Vollmacht stehen sollte

Notare können eine zu allgemein gehaltene Vollmacht ablehnen. Deshalb gehört hinein:

• genaue Angaben zur Immobilie: Art, Adresse, Parzellennummer, Nummer der Grundbucheinlage (ZK uložak) bzw. des list nepokretnosti
• Ihre Daten und die des Bevollmächtigten
• die ausdrückliche Befugnis, zu verkaufen, über den Preis zu verhandeln, Vorvertrag und Kaufvertrag zu unterschreiben und Sie beim Notar zu vertreten
• die Befugnis, den Kaufpreis entgegenzunehmen, falls das Geld nicht direkt an Sie geht
• die Vertretung vor Grundbuchamt bzw. Kataster, Steuerverwaltung und Bank

Nicht bestätigt ist, ob der Verkäufer oder sein Bevollmächtigter an der Eintragung des Käufers in die zemljišna knjiga (Grundbuch), in der Republika Srpska in den katastar nepokretnosti (Immobilienkataster), mitwirken muss. Fragen Sie das beim Notar nach und nehmen Sie die Vertretung vor Grundbuchamt bzw. Kataster vorsorglich in die Vollmacht auf.

Am sichersten ist es, wenn ein Anwalt oder Notar in BiH den Text verfasst und Sie ihn erst danach beglaubigen lassen.

Beglaubigte Unterschrift oder notarielle Urkunde

Ob für den Verkauf einer Immobilie eine Vollmacht mit beglaubigter Unterschrift reicht oder eine Vollmacht in Form einer notarski obrađena isprava (notarielle Urkunde) nötig ist, ist nicht sicher geklärt. Das kann vom Entität und vom Notar abhängen und ist in der Republika Srpska besonders wichtig. Fragen Sie vor der Beglaubigung den Notar, der den Vertrag aufsetzen wird, welche Form er verlangt und ob er eine Beglaubigung durch das Konsulat akzeptiert. So vermeiden Sie, die Vollmacht zweimal machen zu müssen.

Beglaubigung in Botschaft oder Konsulat von BiH

Wenn Sie einen gültigen bosnischen Reisepass oder Personalausweis haben, lassen Sie die Vollmacht bei einer diplomatisch-konsularischen Vertretung von BiH beglaubigen:

• Sie bringen das Original der gut lesbaren Vollmacht mit und unterschreiben persönlich vor dem Mitarbeiter
• Sie legen Ihren gültigen BiH-Pass oder Ausweis vor
• Sie zahlen eine Konsulargebühr

Gebühren und Abläufe unterscheiden sich je nach Vertretung. Einige Beispiele: Im Generalkonsulat in Frankfurt erscheinen Sie persönlich ohne Termin, werktags von 9 bis 14 Uhr, und zahlen die Gebühr ausschließlich mit EC-Karte. Die Botschaft in Berlin ist nur für ihren eigenen Konsularbezirk zuständig, alle anderen gehen zum zuständigen Generalkonsulat. In Kopenhagen beträgt die Gebühr 120 DKK, die Botschaft in Den Haag nimmt Gebühren nur per Überweisung an. Prüfen Sie vor dem Besuch auf der Website Ihrer Vertretung Betrag, Zahlungsart und Öffnungszeiten.

Ohne gültigen BiH-Pass: deutscher Notar und Apostille

Ohne gültiges bosnisches Dokument beglaubigt ein Notar in Ihrem Wohnland die Unterschrift, danach versieht die zuständige Behörde das Dokument mit einer Apostille:

• Deutschland: deutscher Notar, danach Apostille der zuständigen Landesbehörde. Eine Beglaubigung im Konsulat ist dann nicht mehr nötig.
• USA: Notary Public, danach Apostille des Secretary of State Ihres Bundesstaates.
• Australien: Notary Public, danach Apostille des DFAT. Neuseeland: Notary Public, danach Apostille des Department of Internal Affairs.

Die Vollmacht muss auf Bosnisch, Kroatisch oder Serbisch abgefasst sein. Ist sie auf Englisch, braucht es eine Übersetzung durch einen beeidigten Gerichtsdolmetscher.

Für Länder, mit denen BiH einen bilateralen Vertrag hat, ist keine Apostille nötig. Das Amtsgericht Široki Brijeg nennt hier Kroatien, Serbien und Montenegro. Wohnen Sie anderswo, klären Sie beim Notar oder bei der Vertretung von BiH, ob eine Apostille erforderlich ist.

Wie lange die Vollmacht gilt

Nicht geprüft ist, wie lange Notare, Banken und Grundbuchämter eine Vollmacht nach der Beglaubigung akzeptieren. Ist Ihre Vollmacht schon älter, fragen Sie den Notar vorab, ob er sie noch annimmt.

Schlüssel und Besichtigungen ohne Sie

Besondere Vorschriften dazu konnten wir nicht bestätigen, es geht also um praktische Absprachen. Bewährt hat sich:

• Nur eine Person oder eine Agentur hat die Schlüssel. Wenn mehrere Verwandte Schlüssel haben, weiß niemand, wer wann in der Wohnung war.
• Die Schlüsselübergabe kurz schriftlich festhalten: wer, wie viele Sätze, wann.
• Vereinbaren, dass Bevollmächtigter oder Makler Sie über jede Besichtigung informieren: Datum, wer da war, wie die Reaktion ausfiel.
• Vor der Veröffentlichung jemanden Zustand, Zähler und offene Nebenkosten prüfen und neue Fotos machen lassen.
• Für Käufer, die ebenfalls im Ausland leben, spart eine Videobesichtigung beiden Seiten Zeit.
• Keinen Einzug und keine Schlüsselübergabe an den Käufer, bevor der Kaufpreis bezahlt ist.

Wie Sie aus der Ferne einen realistischen Preis ansetzen, erklärt der Ratgeber Immobilie in Bosnien verkaufen: den richtigen Preis festlegen.

Die Vertragsunterzeichnung: Unterschiede nach Entität

Die Form des Kaufvertrags ist nicht überall gleich, und in der Föderation ist die Frage noch umstritten:

• FBiH: Das Verfassungsgericht der Föderation hat die Pflicht zum notariell beurkundeten Vertrag aus dem Notargesetz der FBiH aufgehoben. Nach einer Rechtsauffassung des Obersten Gerichts der FBiH beglaubigt ein Notar oder ein Gericht die Unterschriften der Vertragsparteien, den Vertrag kann auch ein Anwalt aufsetzen. In der Praxis haben Notare lange abgelehnt, Unterschriften unter Verträgen zu beglaubigen, die sie nicht selbst erstellt hatten, und ein Teil der Fachleute hält die Frage bis heute für offen. Stimmen Sie deshalb vorab mit dem Notar ab, wie der Vertrag erstellt wird.
• Republika Srpska: Nach den verfügbaren Quellen ist für die Übertragung von Rechten an einer Immobilie eine notarielle Urkunde erforderlich, ein Vertrag ohne sie ist nichtig. Der Notar prüft die Vertretungsmacht des Bevollmächtigten, die Vollmacht muss also einwandfrei sein.
• Brčko distrikt: Der notariell beurkundete Vertrag ist beibehalten worden, Anwälte dürfen Urkunden vorbereiten und Parteien vor dem Notar vertreten.

In allen Fällen erscheint der Bevollmächtigte mit dem Original der Vollmacht und seinem eigenen Ausweis beim Notar.

Auszahlung auf ein Konto im Ausland

Die Devisenvorschriften unterscheiden sich je nach Entität:

• FBiH: Der Vertrag darf auf eine Fremdwährung lauten, gezahlt wird innerhalb der Föderation aber in KM (Konvertible Mark). Zahlungen zwischen Inländern und Ausländern sind frei. Als Nichtresident dürfen Sie in der FBiH ein Devisen- und ein KM-Konto eröffnen und über die Devisen darauf frei verfügen.
• Republika Srpska: Ein Nichtresident darf den Kaufpreis frei vereinnahmen, wenn der Vertrag dem Sachenrecht entspricht. Er muss das Geld aber auf sein eigenes Konto bei einer Bank in der RS erhalten, es sei denn, die Zahlung läuft über den Notar oder über den Anwalt, der ihn vor dem Notar vertritt.
• Brčko distrikt: Zahlungen zwischen Inländern und Ausländern sind frei, Nichtresidenten dürfen Devisen- und KM-Konten führen.

Nicht bestätigt ist, ob Sie in der FBiH und im Brčko distrikt zuerst ein Konto in BiH eröffnen müssen, um das Geld ins Ausland zu überweisen, und welche Nachweise die Banken zur Herkunft der Mittel verlangen. Fragen Sie die Bank vor der Vertragsunterzeichnung. Grundsätzlich sollte der Kaufpreis vom Konto des Käufers auf das im Vertrag genannte Konto gehen und nicht bar über Dritte. Mehr dazu im Ratgeber Immobilie in Bosnien sicher bezahlen: Bank, Notar, Bargeld.

Steuern auf Verkäuferseite

Die verfügbaren Quellen zu Steuern sind unzuverlässig und widersprechen sich. Wir nennen deshalb nur, was Sie prüfen sollten:

• Grunderwerbsteuer (porez na promet nekretnina) in der FBiH regeln die Kantone. Im Kanton Zenica-Doboj beträgt der Satz 5 %, den Marktwert schätzt eine vom Gemeinderat ernannte Kommission. Wer zahlt, ist je nach Kanton verschieden, und die Quellen sind sich nicht einig. Lassen Sie sich das von der kantonalen Steuerverwaltung bestätigen und schreiben Sie es eindeutig in den Vertrag.
• Republika Srpska: Einige Quellen sagen, dort gebe es keine Grunderwerbsteuer, der Verkäufer könne aber Steuer auf den Veräußerungsgewinn schulden. Klären Sie das mit der Steuerverwaltung der RS.
• Veräußerungsgewinn in der FBiH: Ob und unter welchen Bedingungen er besteuert wird, klären Sie beim Notar oder bei der Steuerverwaltung.
• Meldefristen sind kurz. Erkundigen Sie sich vor der Unterschrift, denn Sie müssen sie auch vom Ausland aus einhalten. Die Vollmacht sollte deshalb die Vertretung vor der Steuerverwaltung abdecken.

Häufige Fehler

• Die Vollmacht beglaubigen, bevor der Notar bestätigt hat, dass er die Form akzeptiert.
• Vollmacht ohne Parzellennummer und Grundbucheinlage oder ohne Befugnis zur Entgegennahme des Geldes.
• Die Übersetzung vergessen, wenn die Vollmacht in einer Fremdsprache ist.
• Schlüssel bei mehreren Personen, keine Übersicht über Besichtigungen.
• Nicht vorab klären, wie das Geld zu Ihnen gelangen darf, besonders in der RS.
• Offen lassen, wer die Grunderwerbsteuer zahlt.
• Die Wohnung übergeben, bevor der Kaufpreis auf dem Konto ist.

Ein Beispiel

Amra lebt in Deutschland und hat einen gültigen BiH-Pass. Sie verkauft eine Zweizimmerwohnung mit 54 m² in Čengić Vila, Sarajevo. In den Inseraten von DMI liegt der mittlere Angebotspreis bei 5.722 KM pro m², die Spanne reicht von 3.667 bis 6.574 KM. Vergleichbare Wohnungen in Čengić Vila sind für 309.000 und 339.000 KM inseriert.

Amra kontaktiert zuerst einen Notar in Sarajevo und fragt, welche Form der Vollmacht er akzeptiert. Ein Anwalt setzt die Vollmacht für ihren Bruder auf: mit den Daten der Wohnung, der Befugnis zum Verkauf, zur Vertragsunterzeichnung, zur Entgegennahme des Kaufpreises und zur Vertretung vor Grundbuchamt und Steuerverwaltung. Amra unterschreibt im Generalkonsulat in Frankfurt, zahlt mit EC-Karte und schickt das Original per Post. Die Schlüssel hat nur die Agentur, der Bruder bekommt nach jeder Besichtigung einen Bericht. Als ein Käufer gefunden ist, unterschreibt der Bruder beim Notar, und der Kaufpreis geht wie vereinbart auf Amras Konto. Wer die Grunderwerbsteuer zahlt, steht im Vertrag, nachdem es bei der Steuerverwaltung des Kantons Sarajevo geklärt wurde.

Wie DMI Ihnen hilft

Jede Immobilie, die wir anbieten, besichtigen wir persönlich und prüfen vor der Veröffentlichung Grundbuch, Legalisierung und Fotos. Für Verkäufer im Ausland können wir die Schlüssel verwahren, Besichtigungen durchführen und Ihnen danach jeweils mitteilen, wer da war. Käufern außerhalb von BiH bieten wir Videobesichtigungen an. Wir helfen Ihnen, rechtzeitig Kontakt zu einem Notar und einem Anwalt zu bekommen, die Vollmacht und Vertrag aufsetzen. Wenn Sie starten möchten, schicken Sie uns Ihre Angaben über die Seite Immobilie verkaufen.