Immobilie in Bosnien verkaufen: Welche Unterlagen Sie brauchen

Um eine Immobilie in Bosnien und Herzegowina zu verkaufen, müssen Sie vor allem im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sein, und Grundbuch und Kataster müssen übereinstimmen. Bei einer Wohnung sollte diese als eigene Einheit im Gebäude eingetragen sein, und das Gebäude sollte legal errichtet oder legalisiert sein. Klären Sie das am besten, bevor Sie inserieren, denn genau diese Unterlagen verlangen Käufer, deren Bank und der Notar.

Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und keine Rechtsberatung. Was für Ihre Immobilie konkret gilt, bestätigt Ihnen ein Notar oder Anwalt, für Eintragungen das zuständige Amt.

Die Kurzliste: was Sie vorbereiten sollten

• Grundbuchauszug (ZK izvadak), auf dem Sie als Eigentümer stehen, ohne Belastungen, die Sie vor dem Verkauf nicht lösen können oder wollen.
• Katasterdaten, die mit dem Grundbuch übereinstimmen (in der RS zum Beispiel list nepokretnosti oder posjedovni list).
• Nachweis des Wohnungseigentums (etažno vlasništvo), wenn Sie eine Wohnung oder Gewerbeeinheit in einem Gebäude verkaufen.
• Nachweis, dass das Gebäude legal ist: Bau- und Nutzungsgenehmigung oder Legalisierungsbescheid.
• Ausweisdokumente aller eingetragenen Eigentümer und, falls jemand nicht persönlich anreisen kann, eine Vollmacht.
• Energieausweis (energetski certifikat) nur, wenn eine Vorschrift ihn für Ihre Immobilie und Ihr Landesteil verlangt oder der Käufer danach fragt (siehe unten).
• Bestätigungen, dass keine Schulden bestehen, etwa für Nebenkosten und Gemeinschaftskosten des Hauses. Käufer fragen immer häufiger danach.

Grundbuchauszug: der Nachweis, dass Sie Eigentümer sind

Der Käufer schaut zuerst auf den Grundbuchauszug. Prüfen Sie darauf drei Dinge: ob Sie und alle Miteigentümer eingetragen sind, ob die Beschreibung der Immobilie dem tatsächlichen Zustand entspricht und ob Belastungen eingetragen sind, etwa eine Hypothek oder ein Vermerk über einen Rechtsstreit. Wie man einen Auszug liest, erklärt unser Ratgeber Grundbuchauszug in Bosnien: Eigentum vor dem Kauf prüfen.

Anders als in Deutschland führen in BiH je nach Gebiet zwei Register nebeneinander: das Grundbuch (zemljišna knjiga, umgangssprachlich gruntovnica) und der Kataster (katastar). Wenn die beiden nicht übereinstimmen, zum Beispiel bei der Fläche, fällt das spätestens beim Notar auf.

Föderation BiH (FBiH)

Das Grundbuch wird nach dem Grundbuchgesetz der FBiH (Zakon o zemljišnim knjigama FBiH) geführt. Eintragungen nehmen die Grundbuchämter der Gemeindegerichte vor, den Kataster führen die kommunalen bzw. städtischen Dienste für Geodäsie und Vermögensrecht. Weichen Grundbuch und Kataster voneinander ab, beantragen Sie den Abgleich bei diesen Stellen. Das kann dauern, deshalb sollten Sie es nicht bis zum Schluss aufschieben.

Republika Srpska (RS)

Die Register führt die Republikverwaltung für Geodäsie und Vermögensrecht (RGURS) über ihre regionalen Einheiten. Je nach Gebiet existiert dort der Liegenschaftskataster (katastar nepokretnosti), der Grundstückskataster, das Grundbuch, ein Bestandskataster (popisni katastar) oder das Buch der hinterlegten Verträge (knjiga uloženih ugovora, KUU). Bei der regionalen Einheit können Sie unter anderem den list nepokretnosti (Liegenschaftsblatt), die Grundbucheinlage, den posjedovni list (Besitzblatt), einen Auszug aus dem KUU, eine Kopie des Katasterplans oder eine Eigentumsbescheinigung beantragen. Der Antrag wird bei der regionalen Einheit gestellt, und es fällt eine Gebühr an, sofern Sie keine Befreiung nachweisen. Zum Kaufvertrag gehört in der RS außerdem ein Fragebogen für das Immobilienpreisregister (Registar cijena nepokretnosti).

Brčko-Distrikt

Für den Brčko-Distrikt klären Sie Verfahren und Gebühren direkt beim zuständigen Grundbuchamt oder beim Notar, der den Vertrag aufsetzt.

Etažiranje: wenn Sie eine Wohnung verkaufen

Eine Wohnung wird als Wohnungseigentum verkauft, also als eigener Teil des Gebäudes, der im Grundbuch eingetragen ist. Den Vorgang der Aufteilung nennt man etažiranje, vergleichbar mit der Aufteilung nach dem deutschen Wohnungseigentumsgesetz. Ist Ihre Wohnung nicht so eingetragen, kann der Käufer nicht genau diese Wohnung auf sich umschreiben lassen, sondern höchstens einen Miteigentumsanteil am ganzen Gebäude. Das akzeptieren die meisten Käufer und Banken nicht.

FBiH

Nach dem Sachenrechtsgesetz der FBiH (Zakon o stvarnim pravima) gilt:

• Wohnungseigentum ist mit einem Miteigentumsanteil an der Liegenschaft verbunden und wird nur zusammen mit diesem übertragen.
• Es kann an einer abgeschlossenen Einheit (Wohnung, Gewerberaum) bestehen und Balkone, Terrassen, Keller, Dachböden, Gärten sowie bis zu zwei Stellplätze pro Einheit umfassen.
• Es wird durch eine Teilungserklärung des Eigentümers (izjava o diobi) oder einen Teilungsvertrag der Miteigentümer (ugovor o diobi) begründet.
• Erworben wird es erst mit der Eintragung im Grundbuch.

Prüfen Sie deshalb, ob Keller, Abstellraum oder Stellplatz, die Sie mit der Wohnung verkaufen wollen, auf Ihrem Auszug eingetragen sind. Was nicht eingetragen ist, kann der Käufer nicht auf sich eintragen lassen.

Verkaufen Sie eine Wohnung in einem Gebäude, das noch gebaut wird, wird der Käufer vorläufiger Wohnungseigentümer (privremeni etažni vlasnik). Nach fachlichen Auslegungen des Gesetzes darf der Käufer nicht zahlen, bevor dieses vorläufige Wohnungseigentum eingetragen ist.

RS und Brčko-Distrikt

Im Brčko-Distrikt regelt das Gesetz über Eigentum und andere dingliche Rechte des Distrikts (Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima) die Sachenrechte. Für die RS und den Brčko-Distrikt sollten Sie das konkrete Verfahren (Aufteilungsplan, Genehmigung, Kosten) vor dem Inserat bei der zuständigen Stelle oder beim Notar erfragen.

Legalisierung

Käufer und ihre Banken wollen wissen, dass das Gebäude mit Genehmigung gebaut oder nachträglich legalisiert wurde (legalizacija). Wurde ein Stockwerk aufgesetzt, eine Loggia verglast oder der Dachboden ausgebaut, ohne dass dies legalisiert ist, stimmt der tatsächliche Zustand nicht mit den Papieren überein. Das kann den Verkauf oder den Kredit des Käufers stoppen.

In der FBiH befassen sich die kommunalen bzw. städtischen Dienste und die Föderale Verwaltung für Geodäsie und Vermögensrecht mit der Legalisierung. Regeln, Fristen und Kosten können sich je nach Kanton und Landesteil unterscheiden, fragen Sie deshalb bei Ihrer Gemeinde (opština) nach. Worauf Käufer bei der Legalisierung achten, lesen Sie in Legalisierung in Bosnien: Haus ohne Baugenehmigung kaufen?.

Energieausweis

Hier sind die Regeln am wenigsten klar. Gehen Sie nicht davon aus, dass dieselben Pflichten gelten wie in Deutschland, Österreich oder der Schweiz. In der RS wurden vor einigen Jahren auf Grundlage des Gesetzes über Raumordnung und Bauwesen (Zakon o uređenju prostora i građenju) Verordnungen über die energetische Prüfung von Gebäuden und die Ausstellung von Energieausweisen erlassen. Nach diesen damaligen Verordnungen war der Ausweis Voraussetzung für die Nutzungsgenehmigung (upotrebna dozvola) neuer Gebäude. Ob das heute noch so gilt und ob beim Verkauf einer bestehenden Wohnung ein Ausweis verlangt wird, klären Sie beim Notar oder beim zuständigen Ministerium.

Für die FBiH und den Brčko-Distrikt fragen Sie den Notar, ob Sie für Ihren Verkauf einen Ausweis brauchen. Verlassen Sie sich nicht auf Regeln aus Kroatien oder Serbien, die man im Internet findet. Sie gelten in BiH nicht.

Kosten und Pflichten als Verkäufer

Bevor Sie inserieren, sollten Sie wissen, welche Kosten und Pflichten auf Sie zukommen können, damit Sie den Preis realistisch ansetzen:

• Notar. Den Kaufvertrag setzt ein Notar auf. Wer die Notarkosten trägt, vereinbaren Sie mit dem Käufer, den Betrag nennt Ihnen der Notar vorab.
• Grunderwerbsteuer (Steuer auf den Immobilienumsatz). In der FBiH wird sie auf Ebene der Kantone geregelt, die RS und der Brčko-Distrikt haben eigene Regeln. Wer sie zahlt und wie hoch sie ist, erfahren Sie bei der Steuerverwaltung oder beim Notar.
• Steuer auf den Veräußerungsgewinn. Sie kann in manchen Fällen den Verkäufer treffen. Ob das bei Ihnen zutrifft, klären Sie mit der Steuerverwaltung. Wenn Sie in Deutschland, Österreich oder der Schweiz steuerpflichtig sind, lassen Sie zusätzlich dort prüfen, ob der Verkauf zu melden ist.
• Hausschulden und Nebenkosten. Prüfen Sie, dass keine Rückstände für Strom, Wasser, Heizung, kommunale Gebühren und Gemeinschaftskosten bestehen (Rücklage, rezervni fond, und Hausverwaltung). Käufer verlangen oft Bestätigungen, dass alles bezahlt ist.
• Belastungen. Ist eine Hypothek eingetragen, vereinbaren Sie mit der Bank, wie sie gelöscht wird, meist aus dem Verkaufserlös.

Einen Überblick über die Kosten aus Käufersicht gibt Nebenkosten beim Immobilienkauf in Bosnien.

Vor dem Inserat: Schritt für Schritt

1. Besorgen Sie einen aktuellen Grundbuchauszug und prüfen Sie, ob Sie mit allen Miteigentümern eingetragen sind.
2. Vergleichen Sie Grundbuch und Kataster. Weichen sie ab, beantragen Sie den Abgleich sofort.
3. Prüfen Sie, ob die Wohnung als Wohnungseigentum eingetragen ist und ob Keller, Abstellraum und Stellplatz mit eingetragen sind.
4. Vergleichen Sie den tatsächlichen Zustand mit den Genehmigungen. Gibt es nicht legalisierte Anbauten, erkundigen Sie sich bei der Gemeinde, was nötig ist.
5. Bei einer geerbten Immobilie: Prüfen Sie, ob das Nachlassverfahren (ostavinski postupak) abgeschlossen ist und die Erben eingetragen sind.
6. Begleichen oder dokumentieren Sie Nebenkosten- und Hausschulden und besorgen Sie die Bestätigungen.
7. Fragen Sie den Notar, welche Unterlagen er für den Vertrag braucht und ob ein Energieausweis nötig ist.
8. Wenn Sie in Deutschland, Österreich oder der Schweiz leben oder ein Miteigentümer nicht anreisen kann, bereiten Sie rechtzeitig eine Vollmacht vor und klären Sie mit dem Notar, in welcher Form sie vorliegen muss.

Häufige Fehler

• Das Inserat ist online, ein Käufer ist gefunden, und erst dann zeigt sich, dass Kataster und Grundbuch unterschiedliche Flächen ausweisen.
• Eine Wohnung ohne Eintragung als Wohnungseigentum wird angeboten, und die Bank des Käufers lehnt den Kredit ab.
• Es wird eine „Wohnung mit Stellplatz“ inseriert, der Stellplatz ist aber nicht mit der Wohnung eingetragen.
• Die geerbte Immobilie steht noch auf den Namen des verstorbenen Elternteils.
• Ein Anbau oder eine verglaste Loggia ist nicht legalisiert, wird aber in den Quadratmeterpreis eingerechnet.
• Der Verkäufer erwartet, dass der Käufer Hausschulden ohne Absprache übernimmt.

Ein Beispiel

Eine Eigentümerin einer Zweizimmerwohnung mit 54 m² in Čengić Vila, Sarajevo, lebt in Deutschland und möchte verkaufen. Sie lässt sich einen Grundbuchauszug besorgen und sieht, dass sie als Eigentümerin eingetragen ist, der Keller, den sie nutzt, aber nicht. Sie nennt im Inserat und im Vertrag deshalb nur, was eingetragen ist, oder beantragt die Eintragung vor dem Verkauf. Sie prüft, ob die Verglasung der Loggia genehmigt wurde, besorgt Bestätigungen, dass keine Nebenkosten- und Rücklagenschulden bestehen, klärt mit dem Notar die nötigen Unterlagen und bereitet eine Vollmacht vor. Erst dann inseriert sie.

Zur Orientierung beim Preis: Im DMI-Angebot sind zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Ratgebers drei Zweizimmerwohnungen mit 54 m² in Sarajevo inseriert, zu 309.000 KM (Čengić Vila, 2. Etage), 339.000 KM (Čengić Vila, 4. Etage) und 355.000 KM (Bulevar Meše Selimovića, Hochparterre). Der Median der Angebotspreise in unserem Bestand liegt bei 5.722 KM pro m², berechnet aus einer kleinen Stichprobe von 7 Wohnungen, alle in Sarajevo. Das sind Angebots- und keine erzielten Preise, sie dienen nur als Rahmen.

Wie DMI hilft

Jede Immobilie besichtigen wir vor der Veröffentlichung persönlich und prüfen Grundbuch, Legalisierung und Fotos. Ist etwas nicht geordnet, sagen wir Ihnen, was vor dem Inserat zu klären ist, damit der Verkauf nicht erst beim Käufer oder Notar ins Stocken gerät. Käufern im Ausland bieten wir Video-Rundgänge an. Wenn Sie verkaufen möchten, melden Sie sich über die Seite Immobilie verkaufen.