Koji papiri trebaju za prodaju nekretnine u BiH

Za prodaju nekretnine u BiH najvažnije je da ste u zemljišnoj knjizi upisani kao vlasnik i da se podaci u zemljišnoj knjizi i katastru slažu. Ako prodajete stan, on treba biti upisan kao poseban dio zgrade (etažiran), a objekat treba biti legalan. Sve to je dobro srediti prije nego što objavite oglas, jer kupac, njegova banka i notar traže upravo te papire.

Ovaj vodič je opća informacija, a ne pravni savjet. Šta tačno važi za vašu nekretninu potvrđuje notar ili advokat, a za upise nadležni ured.

Kratka lista: šta pripremiti

• ZK izvadak (izvadak iz zemljišne knjige) na kojem ste upisani kao vlasnik, bez tereta koje niste spremni riješiti prije prodaje.
• Katastarski podaci koji odgovaraju zemljišnoj knjizi (u RS npr. list nepokretnosti ili posjedovni list).
• Dokaz o etažnom vlasništvu ako prodajete stan ili poslovni prostor u zgradi.
• Dokaz da je objekat legalan (građevinska i upotrebna dozvola ili rješenje o legalizaciji).
• Lični dokumenti svih upisanih vlasnika, a ako vlasnik ne može doći lično, punomoć.
• Energetski certifikat samo ako ga za vašu vrstu nekretnine i entitet traži propis ili kupac (vidjeti niže).
• Potvrde da nema dugova za režije i zajedničke troškove zgrade, koje kupci sve češće traže.

ZK izvadak: dokaz da ste vlasnik

Kupac prvo gleda ZK izvadak. Na njemu treba provjeriti tri stvari: da ste vi (i svi suvlasnici) upisani kao vlasnici, da opis nekretnine odgovara stvarnom stanju i da li postoje tereti, npr. hipoteka ili zabilježba spora. Više o čitanju izvatka imate u vodiču ZK izvadak: kako provjeriti vlasništvo prije kupovine.

FBiH

Zemljišne knjige vodi se prema Zakonu o zemljišnim knjigama FBiH. Upis vode zemljišnoknjižni uredi općinskih sudova, a katastar opštinske odnosno gradske službe za geodetske i imovinsko-pravne poslove. Ako se podaci u gruntovnici i katastru ne slažu, usklađivanje se pokreće kod tih službi, a to može potrajati, pa ga ne treba ostavljati za kraj.

Republika Srpska

Evidencije vodi Republička uprava za geodetske i imovinsko-pravne poslove (RGURS) preko svojih područnih jedinica. Zavisno od toga koja evidencija postoji za vaše područje, to može biti katastar nepokretnosti, katastar zemljišta, zemljišna knjiga, popisni katastar ili knjiga uloženih ugovora (KUU). Kod područne jedinice možete tražiti list nepokretnosti, ZK uložak, posjedovni list, izvod iz KUU, kopiju katastarskog plana ili uvjerenje o vlasništvu. Zahtjev se podnosi u područnoj jedinici i plaća se taksa, osim ako imate dokaz o oslobađanju. Uz ugovor o prodaji u RS popunjava se i upitnik za Registar cijena nepokretnosti.

Brčko distrikt

Za Brčko distrikt postupak i takse provjerite direktno kod nadležne zemljišnoknjižne službe ili kod notara koji će sačiniti ugovor.

Etažiranje: kad prodajete stan

Stan se prodaje kao etažno vlasništvo, odnosno kao poseban dio zgrade upisan u zemljišnu knjigu. Ako vaš stan nije etažiran, kupac ne može upisati tačno taj stan, nego eventualno suvlasnički dio cijele zgrade, što većina kupaca i banaka ne prihvata.

FBiH

Prema Zakonu o stvarnim pravima FBiH:

• etažno vlasništvo je vezano za suvlasnički dio nekretnine i prenosi se samo zajedno s njim;
• može postojati na samostalnoj cjelini (stan, poslovni prostor) i obuhvatiti balkone, terase, podrume, tavane, vrtove i do dva parking mjesta po jedinici;
• uspostavlja se izjavom vlasnika o diobi ili ugovorom suvlasnika o diobi;
• stiče se tek upisom u zemljišnu knjigu.

Zato provjerite da li su na vašem izvatku upisani i podrum, ostava ili parking koje namjeravate prodati uz stan. Ono što nije upisano, kupac ne može upisati na sebe.

Ako prodajete stan u zgradi koja se još gradi, kupac postaje privremeni etažni vlasnik. Prema stručnim tumačenjima zakona, kupac ne bi smio plaćati prije nego što se upiše privremeno etažno vlasništvo. Za takve prodaje pogledajte i vodič Kupovina stana u novogradnji.

RS i Brčko distrikt

U Brčko distriktu stvarna prava uređuje Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima Brčko distrikta. Za RS i Brčko distrikt postupak etažiranja (elaborat, ko ga odobrava, troškovi) treba provjeriti kod nadležne službe ili notara prije oglasa.

Legalizacija

Kupac i njegova banka žele znati da je objekat izgrađen po dozvoli ili naknadno legalizovan. Ako je dograđen sprat, zatvorena lođa ili pretvoren tavan, a to nije legalizovano, stvarno stanje se ne slaže s papirima i to može zaustaviti prodaju ili kredit kupca.

U FBiH legalizacijom se bave opštinske odnosno gradske službe i Federalna uprava za geodetske i imovinsko-pravne poslove. Pravila, rokovi i troškovi mogu se razlikovati po kantonima i entitetima, pa ih provjerite u svojoj opštini. Šta kupci gledaju kod legalizacije, opisano je u vodiču Legalizacija nekretnine: šta kupac treba znati.

Energetski certifikat

Ovdje su pravila najmanje jasna. U RS su prije nekoliko godina, na osnovu Zakona o uređenju prostora i građenju, doneseni pravilnici o energetskom pregledu zgrada i izdavanju energetskog certifikata. Prema tadašnjim pravilnicima certifikat je bio uslov za upotrebnu dozvolu novih zgrada. Da li su pravila i danas ista i da li se certifikat traži pri prodaji postojećeg stana, provjerite kod notara ili nadležnog ministarstva.

Za FBiH i Brčko distrikt pitajte notara da li je certifikat potreban za vašu prodaju. Ne oslanjajte se na pravila iz Hrvatske ili Srbije koja se mogu naći na internetu, jer ona u BiH ne važe.

Troškovi i obaveze prodavca

Prije oglasa dobro je znati koje troškove i obaveze možete očekivati, da biste realno odredili cijenu:

• Notar. Ugovor o prodaji nekretnine sačinjava notar. Ko plaća notarske troškove dogovarate s kupcem, a iznos vam notar kaže unaprijed.
• Porez na promet nekretnina. U FBiH se uređuje na nivou kantona, a posebna pravila imaju RS i Brčko distrikt. Ko ga plaća i koliko iznosi provjerite u poreznoj upravi ili kod notara.
• Porez na kapitalnu dobit. Može se odnositi na prodavca u nekim slučajevima. Da li se odnosi na vas, pitajte poreznu upravu.
• Dugovi zgrade i režije. Provjerite da nemate dugova za struju, vodu, grijanje, komunalije i zajedničke troškove zgrade (rezervni fond, upravitelj). Kupci često traže potvrde da su računi izmireni.
• Tereti na nekretnini. Ako je upisana hipoteka, dogovorite s bankom kako će se brisati, obično iz novca od prodaje.

Pregled troškova sa strane kupca imate u vodiču Troškovi kupovine nekretnine u BiH.

Šta srediti prije oglasa: koraci

1. Izvadite svjež ZK izvadak i provjerite da li ste upisani kao vlasnik, sa svim suvlasnicima.
2. Uporedite zemljišnu knjigu i katastar. Ako se razlikuju, pokrenite usklađivanje odmah.
3. Provjerite da li je stan etažiran i da li su upisani podrum, ostava i parking.
4. Uporedite stvarno stanje s dozvolama. Ako ima nelegalnih dogradnji, saznajte u opštini šta je potrebno.
5. Ako je nekretnina naslijeđena, provjerite da li je ostavinski postupak završen i nasljednici upisani.
6. Izmirite ili dokumentujte dugove za režije i zgradu i pripremite potvrde.
7. Pitajte notara koji vam dokumenti trebaju za ugovor i da li vam treba energetski certifikat.
8. Ako živite u inostranstvu ili suvlasnik ne može doći, na vrijeme pripremite punomoć.

Česte greške

• Oglas se objavi, kupac se nađe, a tek tada se otkrije da u katastru i gruntovnici piše drugačija površina.
• Prodaje se stan koji nije etažiran, pa kupčeva banka odbija kredit.
• Prodaje se "stan sa parkingom", a parking nije upisan uz stan.
• Naslijeđena nekretnina i dalje glasi na preminulog roditelja.
• Dogradnja ili zatvorena lođa nije legalizovana, a uračunata je u cijenu po m².
• Prodavac očekuje da kupac preuzme dugove zgrade bez dogovora.

Primjer

Vlasnica dvosobnog stana od 54 m² u Čengić Vili u Sarajevu želi prodati stan. Izvadi ZK izvadak i vidi da je upisana kao vlasnica, ali uz stan nije upisan podrum koji koristi. U ugovoru i oglasu zato navodi samo ono što je upisano ili prije prodaje pokreće upis. Provjerava da je zatvaranje lođe bilo odobreno, pribavlja potvrde da nema dugova za režije i rezervni fond i s notarom dogovara šta joj treba za ugovor. Tek tada objavljuje oglas.

Za orijentaciju o cijeni: u DMI ponudi u vrijeme pisanja ovog vodiča nalaze se tri dvosobna stana od 54 m² u Sarajevu, oglašena za 309.000 KM (Čengić Vila, 2. sprat), 339.000 KM (Čengić Vila, 4. sprat) i 355.000 KM (Bulevar Meše Selimovića, visoko prizemlje). Medijan tražene cijene u našoj ponudi je 5.722 KM po m², izračunat na malom uzorku od 7 stanova, svih u Sarajevu. To su tražene, a ne postignute cijene, i služe samo kao okvir.

Kako DMI pomaže

Svaku nekretninu prije objave obiđemo lično i provjerimo zemljišnu knjigu, legalizaciju i fotografije. Ako nešto nije sređeno, kažemo vam šta treba riješiti prije oglasa, da se prodaja ne zaustavi kod kupca ili notara. Kupcima u inostranstvu nudimo video obilazak nekretnine. Ako želite prodati, javite nam se preko stranice Prodajte nekretninu.