Kupovina nekretnine u BiH iz SAD-a: punomoć, novac, prijava

Nekretninu u BiH možete kupiti iz SAD-a bez dolaska, tako što ovlastite osobu od povjerenja punomoći koja je ovjerena u SAD-u i ima apostille ili koju je ovjerila ambasada BiH. Novac šaljete bankovnim transferom, direktno prodavcu ili na fiducijarni račun notara. Obaveze prijave u SAD-u zavise od toga kako držite imovinu i račune, pa ih prije kupovine treba provjeriti s poreskim savjetnikom (CPA).

Ovo je opća informacija, a ne pravni savjet. Notar ili advokat u BiH potvrđuje šta tačno vrijedi za vaš slučaj, a CPA u SAD-u šta vrijedi za vaše poreze.

Prije svega: smijete li kupiti i gdje

Ako ste državljanin BiH, kupujete kao i svaki drugi državljanin. Ako imate samo američko državljanstvo, pravo na kupovinu zavisi od reciprociteta i propisa entiteta. U Republici Srpskoj vlasništvo stranca može zahtijevati saglasnost Ministarstva pravde prije upisa u zemljišnu knjigu. Više o tome pročitajte u vodiču Može li stranac kupiti nekretninu u BiH?.

Oblik ugovora se razlikuje po entitetima:

• Republika Srpska: prijenos vlasništva na nekretnini prema Zakonu o notarskoj službi RS (Sl. glasnik RS 28/21) radi se kao notarski akt. Ugovor bez tog oblika je ništav.
• FBiH: Ustavni sud FBiH je 2015. godine (predmet U-15/10) proglasio neustavnim član 73. Zakona o notarima, koji je propisivao obavezan notarski akt. Prema pravnom stavu Vrhovnog suda FBiH potpise stranaka ovjerava notar ili sud, a ugovor može sastaviti advokat. Postoji prijedlog izmjena kojim bi se obaveza vratila, pa trenutno pravilo provjerite kod notara.
• Brčko distrikt: Zakon o notarima BD propisuje listu poslova za koje je potreban notarski akt. Advokati mogu pripremati isprave i zastupati stranke pred notarom.

Od toga zavisi i šta notar očekuje od vaše punomoći, zato je prvi praktičan korak kontakt s notarom koji će sastaviti ugovor.

Punomoć: dva načina ovjere u SAD-u

Ambasada BiH u Washingtonu navodi dva odvojena postupka: ovjeru za državljane s važećim pasošem ili ličnom kartom BiH i ovjeru za one bez važećeg dokumenta BiH.

Bez važećeg pasoša ili lične karte BiH: Notary Public i apostille

Prema uputstvu ambasade, SAD i BiH su potpisnice Haške konvencije o apostilleu iz 1961. godine, pa postupak izgleda ovako:

1. Potpis na punomoći ovjerava američki Notary Public. Notara možete naći npr. u svojoj banci.
2. Secretary of State savezne države u kojoj živite dodaje apostille.
3. Ambasada tada ne treba ovjeravati dokument i on se može koristiti u BiH.

Punomoć mora biti napisana na bosanskom, hrvatskom ili srpskom jeziku, ili je ovlašteni prevodilac mora prevesti s engleskog. Koji ured tačno izdaje apostille za vaš slučaj i šta traži, provjerite na stranici Secretary of State svoje savezne države prije nego što potpišete.

S važećim pasošem ili ličnom kartom BiH: ovjera u ambasadi

Ambasada ima poseban postupak za ovjeru potpisa državljanima s važećim dokumentom BiH, kao i dvojezični obrazac punomoći (Authorization Form) na stranici bhembassy.org. Detaljne korake i dokumente za ovaj put potvrdite direktno s konzularnim odjeljenjem. Ako umjesto toga želite ići preko Notary Public i apostillea, prvo pitajte notara u BiH da li ga prihvata u vašem slučaju.

Kontakt ambasade:

• 2109 E Street NW, Washington, D.C. 20037
• tel. +1 (202) 337-1500, consularaffairs@bhembassy.org
• konzularno odjeljenje prima stranke od 10:00 do 14:00

Cjenovnik ambasade navodi 18,00 za ovjeru potpisa i 18,00 za nadovjeru, a 24,00 za ovjeru potpisa roditelja na punomoći, po svakom potpisu. Valutu i aktuelne iznose provjerite u cjenovniku na stranici ambasade. BiH ima i Generalni konzulat u Chicagu, a dva ureda dijele američke savezne države. Pitajte ambasadu koji ured je nadležan za vašu državu.

Šta punomoć treba sadržavati

Notari u BiH mogu odbiti punomoć koja je preopćenita. Neka sadrži:

• puna lična imena, datume rođenja, adrese i identifikacione podatke vas i punomoćnika
• tačan opis nekretnine: vrsta, adresa, broj zemljišnoknjižnog uloška i parcele, površina
• svako ovlaštenje posebno: potpisivanje predugovora i ugovora, zastupanje pred notarom, plaćanje cijene, podnošenje zahtjeva za upis u zemljišnu knjigu, preuzimanje ključeva
• prijavu poreza na promet nekretnina, ako se u vašem entitetu plaća i ako je to obaveza kupca
• da li punomoćnik smije angažovati drugu osobu i do kada punomoć vrijedi

Najsigurnije je da vam notar u BiH pošalje tekst punomoći ili da odobri vaš nacrt prije potpisa u SAD-u. Pitajte ga i da li je dovoljna ovjera potpisa ili mu treba punomoć u obliku notarskog akta. To pitanje se može razlikovati po entitetima.

Koraci kupovine iz SAD-a

1. Izbor i provjera nekretnine. Tražite ZK izvadak, provjerite vlasnika i tereta. Pogledajte vodič ZK izvadak: kako provjeriti vlasništvo.
2. Notar i oblik ugovora. Dogovorite notara i saznajte šta traži od punomoći.
3. Punomoć. Potpis kod Notary Public i apostille, ili ovjera u ambasadi. Zatim prijevod ako je potreban i slanje originala kurirom u BiH.
4. Predugovor i kapara, ako se dogovore.
5. Plaćanje direktno prodavcu ili preko fiducijarnog računa notara.
6. Potpis ugovora preko punomoćnika i prijava poreza, ako je obaveza kupca u vašem entitetu.
7. Upis u zemljišnu knjigu i primopredaja.

Cijeli postupak bez obzira na zemlju opisan je u vodiču Kupovina nekretnine u BiH iz inostranstva.

Prijenos novca iz dolara

Uobičajena su dva načina plaćanja:

• SWIFT transfer na devizni račun prodavca. Obično stiže za jedan do tri radna dana. Rizik je u tome što plaćate prije nego što ste upisani kao vlasnik.
• Transfer na fiducijarni (escrow) račun notara. Notar čuva novac i isplaćuje ga prodavcu tek kada se ispune dogovoreni uslovi, npr. upis kupca kao vlasnika. Notar za to naplaćuje naknadu, pa prije dogovora pitajte koliko iznosi prema notarskoj tarifi.

Praktične napomene:

• Kurs dolara prema konvertibilnoj marki mijenja se svakodnevno, a banke primjenjuju svoje kurseve konverzije. Uporedite kurs i naknadu svoje banke s bankom primaoca prije slanja većeg iznosa.
• Dogovorite u ugovoru u kojoj valuti je cijena (KM ili EUR) i ko snosi razliku u kursu i bankovne troškove.
• Banke u BiH provjeravaju porijeklo novca. Pripremite dokaze odakle novac dolazi (izvod računa, ugovor o prodaji imovine, platne liste).
• Banka prodavca može tražiti ovjerenu kopiju ugovora kao osnov za priliv deviza.
• Gotovinu ne prenosite i ne predajte bez potvrde i ugovora.

Više o sigurnom plaćanju pročitajte u vodiču Kako sigurno platiti nekretninu.

Prijava strane imovine u SAD-u

Ovaj dio je okviran. Obaveze zavise od vaše poreske situacije i svaku tačku treba potvrditi s CPA koji poznaje stranu imovinu, na osnovu službenih stranica koje navodimo.

Pitanja koja treba postaviti CPA:

• Da li se nekretnina u ličnom vlasništvu prijavljuje? Razlika između ličnog vlasništva i vlasništva preko firme ili računa može biti bitna. IRS-ovo poređenje obrazaca 8938 i FBAR: irs.gov.
• FBAR (FinCEN Form 114) za račune u inostranstvu, npr. račun u BiH preko kojeg plaćate cijenu ili primate kiriju. Pitajte koji je prag i rok za vas; uobičajeno se navodi 15. april uz automatsko produženje do 15. oktobra. Izvor: irs.gov - FBAR.
• Form 8938 (FATCA) i pragovi koji zavise od bračnog statusa i mjesta stanovanja: irs.gov - FATCA.
• Form 3520 ako dio novca dobijate kao poklon ili nasljedstvo od strane osobe: irs.gov - pokloni.
• Kirija i prodaja: kako se prijavljuju prihodi od izdavanja i dobit od prodaje te da li se može priznati porez plaćen u BiH: irs.gov - Publication 527.
• Kupovina preko firme u BiH: mogu li nastati dodatne obaveze (npr. Form 5471): irs.gov - Form 5471.

Porezi u BiH na kiriju i prodaju posebna su tema; troškove same kupovine pogledajte u vodiču Troškovi kupovine nekretnine u BiH.

Česte greške

• Opća punomoć "za sve poslove" bez opisa nekretnine.
• Potpis u SAD-u prije nego što je notar u BiH odobrio tekst.
• Punomoć na engleskom bez prijevoda ovlaštenog prevodioca.
• Apostille iz pogrešnog ureda, bez provjere kod Secretary of State.
• Plaćanje cijele cijene prodavcu prije provjere ZK izvatka i bez zaštite plaćanja.
• Otvaranje računa u BiH bez pitanja CPA da li ga treba prijaviti.

Primjer

Amra živi u Chicagu i ima samo američki pasoš, bez važećeg dokumenta BiH. Odabrala je dvosoban stan od 54 m² na 4. spratu u Čengić Vili, oglašen za 339.000 KM. Stan je pogledala preko video obilaska, a ZK izvadak je pregledao advokat. Prije svega je provjerila da li može steći vlasništvo kao američka državljanka.

Notar u Sarajevu poslao joj je tekst punomoći za brata, s brojem ZK uloška i pojedinačnim ovlaštenjima. Amra je potpisala punomoć kod Notary Public u svojoj banci, a Secretary of State države Illinois dodao je apostille. Kurirom je poslala original, a ovlašteni prevodilac u Sarajevu preveo je dijelove na engleskom. Cijenu je poslala na fiducijarni račun notara, koji je novac isplatio prodavcu nakon ispunjenja dogovorenih uslova. Prije otvaranja računa u BiH za buduće troškove razgovarala je s CPA o prijavi.

Kako DMI pomaže

DMI trenutno ima 8 stanova u ponudi, svi u Sarajevu. Medijana tražene cijene je 5.722 KM po m² (na osnovu 7 oglasa, raspon 3.667 do 6.574 KM). Svaku nekretninu obiđemo lično i prije objave provjerimo zemljišnu knjigu, legalizaciju i fotografije. Kupcima u inostranstvu nudimo video obilaske, a možemo vas povezati s notarom i prevodiocem da punomoć bude ispravna od prvog puta. Pogledajte sve nekretnine u ponudi.