Kupovina nekretnine u BiH iz Njemačke: punomoć i apostille

Nekretninu u BiH možete kupiti iz Njemačke bez dolaska, preko osobe kojoj date punomoć. Potpis na punomoći ovjerava se u ambasadi ili konzulatu BiH u Njemačkoj, ako imate važeće bh. dokumente, ili kod njemačkog notara uz apostille. Prije potpisivanja neka notar u BiH koji radi ugovor potvrdi tekst punomoći i da prihvata izabrani način ovjere. Neki izvori navode da punomoć za promet nekretnina mora ovjeriti isključivo notar, a nije potvrđeno da je konzularna ovjera u tom slučaju jednako vrijedna.

Ovaj vodič je opća informacija, a ne pravni savjet. Za vaš konkretan slučaj detalje potvrđuje notar ili advokat u BiH.

Postupak ukratko

1. Izaberete nekretninu i provjerite vlasništvo i terete.
2. Odredite osobu u BiH koja će vas zastupati (član porodice, advokat ili druga osoba od povjerenja).
3. Tekst punomoći neka sastavi ili pregleda advokat ili notar u BiH, prema konkretnoj nekretnini i poslu.
4. Notar u BiH unaprijed potvrdi da prihvata konzularnu ovjeru ili ovjeru njemačkog notara s apostilleom.
5. Ovjerite potpis u Njemačkoj i originalnu punomoć pošaljete u BiH.
6. Punomoćnik potpisuje ugovor kod notara, a novac se plaća na dogovoreni, provjerljiv način.
7. Nakon ugovora slijedi upis u zemljišnu knjigu i plaćanje poreza i taksi.

Cijeli tok kupovine iz inostranstva opisan je u vodiču Kupovina nekretnine u BiH iz inostranstva: postupak korak po korak.

Punomoć: konzulat BiH ili njemački notar

Opcija A: ovjera u ambasadi ili konzulatu BiH

Ovaj put mogu koristiti samo državljani BiH s važećim bh. pasošem ili ličnom kartom. Potpis se stavlja lično, pred službenikom.

Šta treba ponijeti (prema stranici ambasade u Berlinu):

• original punomoći, čitko napisan, još nepotpisan
• važeći bh. pasoš ili ličnu kartu (original na uvid) i kopiju
• dokaz o plaćenoj konzularnoj taksi

Takse koje navode ambasada u Berlinu i konzulat u Minhenu: 11 eura za ovjeru punomoći i 26 eura za izjavu. Stranica konzulata u Minhenu je iz 2017. godine, pa iznos prije dolaska provjerite. U Frankfurtu se taksa plaća isključivo EC karticom, bez gotovine. U Minhenu se, prema starijoj stranici, može platiti EC karticom u konzulatu ili gotovinom u banci.

Nadležnost:

• Ambasada u Berlinu: Berlin, Brandenburg, Saksonija-Anhalt, Hamburg, Meklenburg-Zapadna Pomeranija, Šlezvig-Holštajn.
• Generalni konzulat u Frankfurtu: Hesen, Sjeverna Rajna-Vestfalija, Donja Saksonija i Bremen. Na stranici konzulata postoje obrasci punomoći i izjave.
• Generalni konzulat u Minhenu: za ostale savezne zemlje provjerite na stranicama ambasade i konzulata koje je predstavništvo nadležno za vaše mjesto boravka.

Važno: prije zakazivanja termina neka vam notar u BiH potvrdi da za kupoprodaju prihvata punomoć ovjerenu u konzulatu. Pravni izvori se ovdje ne slažu, a pogrešan oblik ovjere znači novi termin i novo slanje dokumenta.

Opcija B: njemački notar i apostille

Ovaj put je za one koji nemaju važeće bh. dokumente, uključujući njemačke državljane, ali ga može koristiti i svako drugi.

• Njemački notar ovjerava vaš potpis na punomoći.
• Na tu ovjeru dobijate apostille (vidi niže).
• Prema ambasadi BiH u Berlinu, nakon toga nije potreban nikakav korak u ambasadi i dokument se šalje direktno u BiH.

Jezik: punomoć treba biti na bosanskom, hrvatskom ili srpskom jeziku. Ako je na engleskom, potreban je prijevod ovlaštenog prevodioca. Nije potvrđeno da li se prihvata punomoć na njemačkom jeziku sa sudskim prijevodom, pa je sigurnije od početka imati tekst na jednom od naših jezika. Pri zakazivanju termina provjerite s njemačkim notarom da li ovjerava potpis na tekstu na bosanskom jeziku.

Ako kupujete kao njemački državljanin, provjerite i da li vam je za kupovinu potrebna saglasnost ili dokaz o reciprocitetu: Može li stranac kupiti nekretninu u BiH? Reciprocitet i izuzeci.

Koji oblik ugovora i punomoći se traži u BiH

Od oblika ugovora zavisi i kakva vam punomoć treba, a pravila se razlikuju po entitetima.

• Republika Srpska: prema stručnoj literaturi, ugovor o kupoprodaji nekretnine važi samo kao notarski obrađena isprava. Notar je obavezan kopiju ugovora dostaviti Poreskoj upravi RS.
• Federacija BiH: izvori se ne slažu. Jedni navode da je za promet nekretnina obavezna notarska obrada ugovora, drugi da je, prema stavu Vrhovnog suda FBiH i odluci Ustavnog suda FBiH, dovoljna ovjera potpisa kod notara ili suda. Pokretane su i izmjene Zakona o notarima. Šta tačno važi danas, potvrdite s notarom ili advokatom prije nego što sastavite punomoć.
• Brčko distrikt: pouzdan izvor nismo našli. Oblik ugovora i punomoći potvrdite s notarom u Brčkom.

Zbog toga je najsigurnije da tekst punomoći dobijete od notara ili advokata koji će raditi vaš posao, s tačnim opisom nekretnine i ovlaštenja (potpisivanje ugovora, plaćanje, predaja zahtjeva za upis, preuzimanje ključeva).

Apostille

Njemačka i BiH su članice Haške konvencije o apostilleu iz 1961. godine, a prema njemačkom notarskom institutu (DNotI) ona između dvije države važi od 6. marta 1992. To znači da ovjera njemačkog notara s apostilleom ne treba dodatnu legalizaciju u konzulatu BiH.

Ko izdaje apostille, izvori navode različito:

• konzulati u Frankfurtu i Minhenu navode da ga izdaje vlada (Regierung) nadležne savezne zemlje
• ambasada u Berlinu navodi da ga izdaje sud kod kojeg je notar registrovan

Nadležnost se može razlikovati od jedne savezne zemlje do druge. Najjednostavnije je pitati njemačkog notara koji ovjerava potpis gdje se za njegovu ovjeru dobija apostille i može li on sam proslijediti dokument na apostille.

Prijenos novca

Za uplatu iz Njemačke nismo pronašli potvrđena pravila koja bismo mogli navesti kao sigurna, pa vrijede opći principi opreza:

• Plaćajte preko banke, ne gotovinom. Bankovni trag dokazuje uplatu i štiti vas ako dođe do spora.
• Ne uplaćujte prije provjere. Novac šaljite tek kada su provjereni vlasništvo, tereti i ugovor.
• Pitajte notara u BiH kako se kod njega uobičajeno osigurava plaćanje i da li postoji mogućnost uplate preko notarskog ili drugog sigurnog računa.
• Pitajte svoju banku u Njemačkoj da li za iznos koji šaljete postoji obaveza prijave i koje dokumente trebate priložiti (najčešće ugovor ili predugovor).
• Računajte na provjere porijekla novca. Banke i notari mogu tražiti dokaz odakle novac dolazi. Pripremite izvode ili ugovor o kreditu.
• Ako ipak nosite gotovinu, prije puta provjerite pravila o prijavi gotovine na granici EU i kod Uprave za indirektno oporezivanje BiH.

Višec o tome u vodiču Kako sigurno platiti nekretninu: banka, notar, gotovina. Porez na promet nekretnina plaća se u BiH i razlikuje se po kantonima u FBiH, u RS i u Brčko distriktu, pa ga uključite u budžet.

Porezne obaveze u Njemačkoj

Sama kupovina nekretnine u BiH obično je pitanje poreza u BiH. Njemačke obaveze mogu nastati kasnije, ako nekretninu izdajete, prodajete ili prenosite na porodicu. Pouzdane izvore za ova pravila nismo potvrdili, zato ih ovdje ne navodimo kao činjenice.

Prije kupovine pitajte poreznog savjetnika (Steuerberater) u Njemačkoj:

• da li i kako prijaviti prihod od najma nekretnine u BiH u njemačkoj poreznoj prijavi
• kako se oporezuje dobit ako nekretninu kasnije prodate i da li je bitno koliko dugo ste je držali
• da li se gubici od izdavanja nekretnine van EU mogu odbiti
• da li i u kojem obliku između Njemačke i BiH važi ugovor o izbjegavanju dvostrukog oporezivanja
• šta važi kod poklona ili nasljeđivanja nekretnine u porodici

Ako nekretninu kupujete samo za vlastite posjete, razgovor sa savjetnikom je obično kratak. Ako planirate izdavanje, obavite ga prije potpisivanja ugovora.

Video razgledanje i provjere na daljinu

Za video razgledanje ne postoje posebna zakonska pravila. Video vam pomaže da procijenite stan, ali ne zamjenjuje provjeru papira.

Tokom video poziva tražite:

• prolaz kroz cijeli stan bez rezova, uključujući kupatilo, prozore i balkon
• pogled sa prozora i hodnik zgrade, ulaz i lift
• zidove i plafone izbliza, posebno uglove (vlaga)
• brojila i stanje instalacija

Papiri koje trebate vidjeti prije bilo kakve uplate:

• svjež ZK izvadak, gdje je prodavac upisan kao vlasnik i bez nepoznatih tereta
• podudaranje zemljišne knjige i katastra
• dokaz o legalizaciji, ako je objekat ili dio objekta građen ili mijenjan bez dozvole

Kako čitati izvadak, objašnjeno je u vodiču ZK izvadak: kako provjeriti vlasništvo prije kupovine. Ako možete, neka stan prije potpisivanja ugovora uživo pogleda i vaš punomoćnik.

Česte greške

• Ovjera punomoći prije nego što notar u BiH potvrdi tekst i način ovjere.
• Punomoć na njemačkom ili engleskom bez provjere da li će biti prihvaćena.
• Preopšta punomoć bez opisa nekretnine, ili preširoka, s ovlaštenjima koja vam ne trebaju.
• Uplata kapare na osnovu fotografija, bez ZK izvatka.
• Dolazak u konzulat u Frankfurtu bez EC kartice.
• Odlazak u predstavništvo koje nije nadležno za vaše mjesto boravka.
• Porezni savjet tek nakon kupovine, kada je već odlučeno o izdavanju.

Primjer

Amra živi u Frankfurtu i ima važeći bh. pasoš. Zanima je dvosoban stan od 59 m² u Aerodromskom naselju u Sarajevu, s cijenom od 275.000 KM. Za orijentaciju: medijan tražene cijene u sedam DMI oglasa sa navedenom cijenom u Sarajevu je 5.722 KM po m², u rasponu od 3.667 do 6.574 KM.

Amra prvo gleda stan na video pozivu i dobija ZK izvadak. Notar u Sarajevu šalje joj tekst punomoći na ime brata, s opisom stana i ovlaštenjima, i potvrđuje da prihvata konzularnu ovjeru. Amra zakazuje termin u konzulatu u Frankfurtu, potpisuje punomoć pred službenikom i plaća taksu EC karticom. Original šalje bratu preporučenom poštom. Brat stan pogleda uživo, potpisuje ugovor kod notara, a Amra kupoprodajnu cijenu uplaćuje sa svog računa, na način koji je dogovoren kod notara. Prije kupovine razgovarala je sa poreznim savjetnikom, jer stan možda izdaje dok ne dođe u penziju.

Kako DMI pomaže

DMI ima osam nekretnina u ponudi, sve u Sarajevu. Svaku nekretninu prije objave obiđemo lično i provjerimo zemljišnu knjigu, legalizaciju i fotografije. Kupcima u inostranstvu nudimo video razgledanje uživo, šaljemo dokumente na uvid i povezujemo vas s notarom koji može unaprijed potvrditi tekst i oblik punomoći. Pogledajte sve nekretnine u ponudi i javite nam se prije nego što zakažete ovjeru.