Aus Deutschland in Bosnien kaufen: Vollmacht und Apostille

Sie können eine Immobilie in Bosnien und Herzegowina von Deutschland aus kaufen, ohne selbst anzureisen. Eine Vertrauensperson unterschreibt dann mit Ihrer Vollmacht, auf Bosnisch punomoć. Ihre Unterschrift lassen Sie entweder bei der Botschaft oder einem Konsulat von BiH beglaubigen, wenn Sie gültige bosnische Dokumente haben, oder bei einem deutschen Notar mit Apostille.

Eine Einschränkung vorab: Manche Quellen verlangen, dass eine Vollmacht für Immobiliengeschäfte ausschließlich von einem Notar beglaubigt wird. Ob eine konsularische Beglaubigung dafür gleichwertig ist, ist nicht bestätigt. Lassen Sie deshalb vor jeder Beglaubigung den Notar in BiH, der den Vertrag aufsetzt, den Vollmachtstext und die gewählte Form der Beglaubigung bestätigen.

Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und keine Rechtsberatung. Die Details für Ihren konkreten Fall bestätigt ein Notar oder Anwalt in BiH.

Der Ablauf im Überblick

1. Immobilie auswählen, Eigentum und Belastungen prüfen.
2. Eine Person in BiH bestimmen, die Sie vertritt: Familienmitglied, Anwalt oder eine andere Vertrauensperson.
3. Den Vollmachtstext von einem Anwalt oder Notar in BiH aufsetzen oder prüfen lassen, passend zur konkreten Immobilie und zum Geschäft.
4. Vom Notar in BiH vorab bestätigen lassen, dass er die konsularische Beglaubigung oder die Beglaubigung eines deutschen Notars mit Apostille akzeptiert.
5. Die Unterschrift in Deutschland beglaubigen lassen und das Original nach BiH schicken.
6. Ihr Bevollmächtigter unterschreibt den Vertrag beim Notar, der Kaufpreis wird auf einem vereinbarten, nachvollziehbaren Weg bezahlt.
7. Danach folgen die Eintragung ins Grundbuch sowie die Zahlung von Steuern und Gebühren.

Vollmacht: BiH-Konsulat oder deutscher Notar

Weg A: Beglaubigung bei Botschaft oder Konsulat von BiH

Diesen Weg können nur bosnisch-herzegowinische Staatsbürger mit gültigem bosnischem Reisepass oder Personalausweis nutzen. Sie unterschreiben persönlich vor einem Mitarbeiter der Vertretung.

Was Sie mitbringen (laut Website der Botschaft in Berlin):

• das Original der Vollmacht, gut lesbar geschrieben und noch nicht unterschrieben
• gültigen bosnischen Reisepass oder Personalausweis im Original sowie eine Kopie
• den Nachweis über die bezahlte Konsulargebühr

Gebühren laut Botschaft Berlin und Generalkonsulat München: 11 Euro für die Beglaubigung einer Vollmacht, 26 Euro für eine Erklärung (izjava). Die Seite des Münchner Konsulats stammt aus dem Jahr 2017, prüfen Sie den Betrag also vor Ihrem Termin. In Frankfurt wird ausschließlich mit EC-Karte bezahlt, Bargeld wird nicht angenommen. In München ist laut der älteren Seite die Zahlung mit EC-Karte im Konsulat oder bar bei einer Bank möglich.

Zuständigkeit:

• Botschaft Berlin: Berlin, Brandenburg, Sachsen-Anhalt, Hamburg, Mecklenburg-Vorpommern, Schleswig-Holstein.
• Generalkonsulat Frankfurt: Hessen, Nordrhein-Westfalen, Niedersachsen und Bremen. Auf der Website finden Sie Formulare für Vollmacht und Erklärung.
• Generalkonsulat München und weitere Vertretungen: Für die übrigen Bundesländer prüfen Sie auf den Websites der Botschaft und der Konsulate, welche Vertretung für Ihren Wohnort zuständig ist.

Wichtig: Bevor Sie einen Termin buchen, sollte der Notar in BiH bestätigen, dass er für den Kauf eine im Konsulat beglaubigte Vollmacht akzeptiert. Die Rechtsquellen sind sich hier nicht einig, und manche verlangen eine notarielle Beglaubigung. Eine falsche Form bedeutet einen neuen Termin und einen neuen Versand.

Weg B: deutscher Notar und Apostille

Dieser Weg ist für alle gedacht, die keine gültigen bosnischen Dokumente haben, auch für deutsche Staatsangehörige. Nutzen kann ihn aber jeder.

• Ein deutscher Notar beglaubigt Ihre Unterschrift auf der Vollmacht.
• Auf diese Beglaubigung erhalten Sie eine Apostille (siehe unten).
• Laut Botschaft von BiH in Berlin ist danach kein weiterer Schritt bei der Botschaft nötig, das Dokument geht direkt nach BiH.

Sprache: Die Vollmacht muss auf Bosnisch, Kroatisch oder Serbisch abgefasst sein. Ist sie auf Englisch, braucht es die Übersetzung eines ermächtigten Übersetzers. Ob eine deutsche Vollmacht mit beeidigter Übersetzung akzeptiert wird, ist nicht bestätigt. Sicherer ist es, den Text von Anfang an in einer der drei Sprachen zu haben. Klären Sie bei der Terminvereinbarung mit dem deutschen Notar, ob er Ihre Unterschrift auf einem bosnischen Text beglaubigt.

Wenn Sie als deutscher Staatsangehöriger kaufen, prüfen Sie zusätzlich, ob Sie eine Genehmigung oder einen Nachweis der Gegenseitigkeit brauchen: Können Ausländer in Bosnien eine Immobilie kaufen?

Welche Form verlangt BiH für Vertrag und Vollmacht?

Von der Form des Kaufvertrags hängt ab, welche Vollmacht Sie brauchen, und die Regeln unterscheiden sich nach Entität.

• Republika Srpska (RS): Laut Fachliteratur ist ein Kaufvertrag über eine Immobilie nur als notariell beurkundete Urkunde (notarska obrada) gültig. Der Notar muss eine Kopie des Vertrags an die Steuerverwaltung der RS schicken.
• Föderation BiH (FBiH): Die Quellen widersprechen sich. Einige nennen eine notarielle Beurkundung als Pflicht, andere sagen, nach Auffassung des Obersten Gerichts der FBiH und einer Entscheidung des Verfassungsgerichts der FBiH genüge die Beglaubigung der Unterschriften durch Notar oder Gericht. Zudem wurden Änderungen des Notargesetzes auf den Weg gebracht. Was heute gilt, lassen Sie sich von Notar oder Anwalt bestätigen, bevor die Vollmacht entsteht.
• Brčko distrikt: Eine verlässliche Quelle haben wir nicht gefunden. Klären Sie Vertragsform und Vollmacht mit einem Notar in Brčko.

Am sichersten ist es daher, den Vollmachtstext von dem Notar oder Anwalt zu bekommen, der Ihren Kauf abwickelt, mit genauer Beschreibung der Immobilie und der Befugnisse: Vertrag unterschreiben, zahlen, Antrag auf Grundbucheintragung stellen, Schlüssel übernehmen.

Apostille

Deutschland und BiH sind Vertragsstaaten des Haager Apostille-Übereinkommens von 1961. Laut Deutschem Notarinstitut (DNotI) gilt es zwischen beiden Ländern seit dem 6. März 1992. Eine Beglaubigung durch einen deutschen Notar mit Apostille braucht also keine zusätzliche Legalisation beim Konsulat von BiH.

Wer die Apostille ausstellt, wird unterschiedlich angegeben:

• Die Konsulate in Frankfurt und München nennen die Regierung des jeweiligen Bundeslands.
• Die Botschaft in Berlin nennt das Gericht, bei dem der Notar registriert ist.

Die Zuständigkeit kann je nach Bundesland verschieden sein. Am einfachsten fragen Sie den deutschen Notar, der beglaubigt, wo es für seine Beglaubigung die Apostille gibt und ob er das Dokument selbst dorthin weiterleiten kann.

Geld überweisen

Für Zahlungen aus Deutschland haben wir keine bestätigten Regeln gefunden, die wir als sicher angeben könnten. Es gelten daher allgemeine Vorsichtsregeln:

• Über die Bank zahlen, nicht bar. Die Überweisung belegt die Zahlung und schützt Sie im Streitfall.
• Erst prüfen, dann zahlen. Geld fließt erst, wenn Eigentum, Belastungen und Vertrag geprüft sind, auch bei einer Anzahlung (kapara).
• Den Notar in BiH fragen, wie die Zahlung bei ihm üblicherweise abgesichert wird und ob eine Zahlung über ein Notar- oder anderes gesichertes Konto möglich ist.
• Ihre Bank in Deutschland fragen, ob für den Betrag eine Meldepflicht besteht und welche Unterlagen Sie beifügen sollten, meist Vertrag oder Vorvertrag.
• Mit Herkunftsprüfungen rechnen. Banken und Notare können einen Nachweis verlangen, woher das Geld stammt. Halten Sie Kontoauszüge oder Kreditvertrag bereit.
• Wenn Sie doch Bargeld mitnehmen, prüfen Sie vor der Reise die Anmelderegeln an der EU-Grenze und bei der Uprava za indirektno oporezivanje (Behörde für indirekte Besteuerung, zuständig für den Zoll in BiH).

Mehr dazu im Ratgeber Immobilie in Bosnien sicher bezahlen. Die Grunderwerbsteuer (porez na promet nekretnina) wird in BiH gezahlt und ist in der FBiH je nach Kanton, in der RS und im Brčko distrikt unterschiedlich geregelt. Planen Sie sie im Budget ein.

Steuern in Deutschland

Der Kauf selbst ist in der Regel eine Steuerfrage in BiH. Deutsche Pflichten können später entstehen, wenn Sie die Immobilie vermieten, verkaufen oder innerhalb der Familie übertragen. Verlässliche Quellen zu diesen Regeln haben wir nicht bestätigt, deshalb nennen wir sie hier nicht als Tatsachen.

Fragen Sie vor dem Kauf einen Steuerberater in Deutschland:

• ob und wie Mieteinnahmen aus BiH in der deutschen Steuererklärung anzugeben sind
• wie ein Gewinn bei einem späteren Verkauf besteuert wird und ob die Haltedauer eine Rolle spielt
• ob Verluste aus der Vermietung einer Immobilie außerhalb der EU abziehbar sind
• ob und in welcher Form zwischen Deutschland und BiH ein Doppelbesteuerungsabkommen gilt
• was bei Schenkung oder Erbschaft innerhalb der Familie gilt

Wenn Sie die Wohnung nur für eigene Besuche kaufen, ist das Gespräch meist kurz. Planen Sie eine Vermietung, führen Sie es vor der Vertragsunterzeichnung.

Video-Besichtigung und Prüfung aus der Ferne

Für Video-Besichtigungen gibt es keine besonderen gesetzlichen Regeln. Ein Video hilft Ihnen, die Wohnung einzuschätzen, ersetzt aber nicht die Prüfung der Unterlagen.

Verlangen Sie im Videoanruf:

• einen Rundgang durch die ganze Wohnung ohne Schnitte, einschließlich Bad, Fenster und Balkon
• den Blick aus dem Fenster sowie Hausflur, Eingang und Aufzug
• Wände und Decken aus der Nähe, besonders die Ecken (Feuchtigkeit)
• Zähler und Zustand der Leitungen

Diese Unterlagen sollten Sie vor jeder Zahlung sehen:

• einen aktuellen ZK izvadak (Grundbuchauszug), in dem der Verkäufer als Eigentümer steht, ohne unbekannte Belastungen
• die Übereinstimmung von Grundbuch und Kataster
• einen Nachweis der Legalisierung, falls das Gebäude oder ein Teil davon ohne Genehmigung gebaut oder verändert wurde

Wie Sie den Auszug lesen, erklärt der Ratgeber Grundbuchauszug in Bosnien: Eigentum vor dem Kauf prüfen. Wenn möglich, sollte Ihr Bevollmächtigter die Wohnung vor der Unterzeichnung auch persönlich ansehen.

Häufige Fehler

• Die Vollmacht beglaubigen lassen, bevor der Notar in BiH Text und Form der Beglaubigung bestätigt hat.
• Eine Vollmacht auf Deutsch oder Englisch, ohne vorher zu klären, ob sie akzeptiert wird.
• Eine zu allgemeine Vollmacht ohne Beschreibung der Immobilie, oder eine zu weite mit Befugnissen, die Sie nicht brauchen.
• Eine Anzahlung auf Grundlage von Fotos, ohne Grundbuchauszug.
• Ohne EC-Karte zum Konsulat in Frankfurt fahren.
• Zu einer Vertretung gehen, die für Ihren Wohnort nicht zuständig ist.
• Steuerberatung erst nach dem Kauf, wenn über die Vermietung schon entschieden ist.

Beispiel

Amra lebt in Frankfurt und hat einen gültigen bosnischen Reisepass. Sie interessiert sich für eine Zweizimmerwohnung mit 59 m² im Aerodromsko naselje in Sarajevo, Preis 275.000 KM. Zur Orientierung: Der Median der Angebotspreise in den sieben DMI-Inseraten mit Preisangabe in Sarajevo liegt bei 5.722 KM pro m², die Spanne reicht von 3.667 bis 6.574 KM.

Amra sieht die Wohnung zuerst im Videoanruf und erhält den Grundbuchauszug. Ein Notar in Sarajevo schickt ihr den Vollmachtstext auf den Namen ihres Bruders, mit Beschreibung der Wohnung und der Befugnisse, und bestätigt, dass er die konsularische Beglaubigung akzeptiert. Amra bucht einen Termin im Generalkonsulat Frankfurt, unterschreibt vor dem Mitarbeiter und zahlt die Gebühr mit EC-Karte. Das Original schickt sie per Einschreiben an ihren Bruder. Er besichtigt die Wohnung persönlich und unterschreibt beim Notar, Amra überweist den Kaufpreis von ihrem Konto auf dem beim Notar vereinbarten Weg. Vorher hat sie mit einem Steuerberater gesprochen, weil sie die Wohnung bis zur Rente vielleicht vermietet.

Wie DMI hilft

DMI hat derzeit acht Immobilien im Angebot, alle in Sarajevo. Jede besichtigen wir vor der Veröffentlichung persönlich und prüfen Grundbuch, Legalisierung und Fotos. Käufern im Ausland bieten wir Live-Video-Besichtigungen an, schicken Ihnen die Unterlagen zur Einsicht und bringen Sie mit einem Notar zusammen, der Text und Form der Vollmacht vorab bestätigen kann. Sehen Sie sich alle Immobilien an und melden Sie sich bei uns, bevor Sie einen Beglaubigungstermin buchen.