ZK izvadak: kako provjeriti vlasništvo prije kupovine

Prije nego što date kaparu, trebate znati ko je stvarni vlasnik nekretnine i ima li na njoj tereta. Taj odgovor daje izvadak iz zemljišne knjige, poznat kao ZK izvadak. Ovaj vodič je za kupce koji izvadak vide prvi put i žele razumjeti šta u njemu piše.

Šta je zemljišna knjiga i zašto je važna

Zemljišna knjiga je javni registar stvarnih prava na nekretninama: vlasništva, hipoteka, služnosti i drugih prava. U Federaciji BiH to uređuje Zakon o zemljišnim knjigama FBiH.

Dvije stvari iz tog zakona su ključne za kupca:

• Javno povjerenje. Upisano pravo smatra se tačnim, a brisano pravo smatra se nepostojećim. Ko u dobroj vjeri stekne pravo oslanjajući se na zemljišnu knjigu, zaštićen je, osim ako je znao za netačnost ili za nju nije znao zbog grube nepažnje.
• Izvadak je javna isprava. Svako ga može dobiti nakon plaćanja takse. Uvid u zemljišnu knjigu je slobodan.

Za kupca to znači: vlasnik je onaj ko je upisan, a ne onaj ko ima ključeve ili ugovor iz ladice.

Kako čitati ZK izvadak: A, B i C list

Zemljišnoknjižni uložak ima naslov i tri dijela.

Naslov sadrži naziv suda koji vodi zemljišnu knjigu, katastarsku opštinu i broj uloška.

A list ("Popisni list") opisuje nekretninu:

• broj katastarske čestice,
• naziv, opis i kulturu čestice (npr. kuća, dvorište, oranica),
• površinu,
• spajanje ili diobu,
• prava koja postoje u korist te nekretnine (npr. pravo prolaza preko susjedne čestice).

B list ("Vlasnički list") pokazuje ko je vlasnik:

• pravni osnov upisa (npr. ugovor, rješenje o nasljeđivanju),
• ime vlasnika,
• da li je riječ o suvlasništvu i koliki je čiji dio,
• ograničenja raspolaganja i zabilježbe koje se tiču vlasnika.

C list ("Tereti") pokazuje šta opterećuje nekretninu:

• prava trećih lica i zabilježbe vezane za njih,
• kod hipoteke i njen iznos, kamatnu stopu i druge sporedne iznose.

Provjerite da se ime prodavca u B listu poklapa s ličnim dokumentom, da su svi suvlasnici stranke ugovora i da je C list prazan ili da znate kako će se tereti brisati prije isplate.

Tereti, hipoteka i zabilježbe

Zakon razlikuje nekoliko vrsta upisa:

• Uknjižba je konačan upis kojim se pravo bezuslovno stiče, prenosi, ograničava ili prestaje.
• Predbilježba je uslovni, privremeni upis koji postaje konačan kad se naknadno opravda.
• Zabilježba bilježi okolnosti koje utiču na raspolaganje nekretninom. Zakon kao primjere navodi maloljetnost, starateljstvo, otvaranje stečaja, postojanje spora, eksproprijaciju, prvenstveni red i prinudnu upravu.
• Hipoteka je založno pravo, najčešće u korist banke. Upisuje se u C list s iznosom.

Važno: izvadak mora sadržavati napomenu ako je za tu nekretninu podnesen zahtjev za upis o kojem još nije odlučeno. Takva napomena znači da je u toku neka promjena, na primjer prodaja nekome drugom ili upis hipoteke. Prije plaćanja treba razjasniti o čemu se radi.

Zemljišna knjiga i katastar: zašto se ne poklapaju

U Federaciji BiH postoje dvije evidencije:

• Zemljišna knjiga vodi pravno stanje (ko je vlasnik, koji su tereti). Vode je zemljišnoknjižni uredi opštinskih sudova.
• Katastar vodi faktičko stanje (čestice, površine, objekti, posjednici). Vode ga opštinske službe za geodetske i katastarske poslove.

Zakon propisuje da se u pravnom prometu nekretnina označava prema podacima iz zemljišne knjige. U praksi se dvije evidencije često razlikuju: katastar može kao posjednika voditi drugu osobu nego što je vlasnik u zemljišnoj knjizi, površine se mogu razlikovati, a novi objekat može biti u katastru, a ne i u zemljišnoj knjizi. Razlozi su odvojeno vođenje, promjene koje nisu provedene u obje evidencije i stari premjeri.

Zato tražite oba izvatka i uporedite broj čestice, površinu i imena.

Republika Srpska: list nepokretnosti

U Republici Srpskoj i katastar i zemljišnu knjigu vodi Republička uprava za geodetske i imovinsko-pravne poslove (RGURS), preko područnih jedinica.

• Gdje je osnovan katastar nepokretnosti, on je jedinstvena evidencija i o nekretnini i o pravima na njoj. Iz njega se izdaje list nepokretnosti, i to za pojedinu nekretninu ili za nosioca prava (sve nekretnine jednog vlasnika). Uređuje ga Zakon o premjeru i katastru Republike Srpske.
• Na dijelovima RS gdje katastar nepokretnosti još nije osnovan i dalje se koristi zemljišna knjiga.

Brčko distrikt

Kako dobiti izvadak i koliko košta

Online uvid (informativno):

• e-grunt.ba, portal za uvid u zemljišnu knjigu u FBiH. Pristup imaju registrovani korisnici. Općinski sud u Sarajevu navodi da prikazani podaci imaju isključivo informativni karakter i da se ne smatraju službenim dokumentom.
• katastar.ba, pregled katastarskih podataka FBiH po opštini, katastarskoj opštini i broju čestice ili posjedovnog lista. Podaci su informativni i nisu javna isprava.
• eKatastar na stranici RGURS-a za Republiku Srpsku. RGURS navodi da je uvid informativnog karaktera i da podaci ne predstavljaju javnu ispravu.

Online uvid je koristan za prvu provjeru, ali za notara, banku i ugovor treba službeni izvadak.

Službeni izvadak:

• U FBiH se izdaje u zemljišnoknjižnom uredu opštinskog suda nadležnog za nekretninu. Potrebni su broj katastarske čestice i katastarska opština. Ako je čestica u elektronskoj bazi, izvadak se može dobiti odmah.
• U RS se podaci izdaju na zahtjev u nadležnoj područnoj jedinici RGURS-a, uz plaćenu taksu.

Taksa: u FBiH je određuju kantonalni zakoni o sudskim taksama. U Kantonu Sarajevo, prema prečišćenom tekstu iz 2014, službeni izvadak košta 10 KM. Prijedlog izmjena iz 2024. predviđao je 15 KM, a izmjene zakona su usvojene 2025.

Kako izgleda cijela kupovina kad živite u inostranstvu, opisano je u vodiču Kupovina nekretnine u BiH iz inostranstva.

Etažiranje: poseban problem kod stanova

Stan je u zemljišnoj knjizi u pravilu upisan kao poseban dio zgrade (etažno vlasništvo). Prema Zakonu o stvarnim pravima FBiH, etažno vlasništvo se uspostavlja diobom vlasništva na suvlasničke dijelove povezane s pojedinim stanom.

Mnoge zgrade nisu etažirane. Tada stan nema svoj ZK uložak, a podaci se nalaze u knjizi položenih ugovora, koja prema Zakonu o zemljišnim knjigama FBiH ostaje na snazi dok se ne ispune uslovi za upis vlasništva na posebnim dijelovima zgrade. Takav stan je teže prodati, založiti ili kupiti kreditom.

Kod stana u izgradnji zakon štiti kupca: u njegovu korist upisuje se predbilježba budućeg vlasništva na određenom stanu, a prije te predbilježbe kupac nije dužan plaćati cijenu niti prodavac to smije tražiti. Više u vodiču Kupovina stana u novogradnji.

Znakovi upozorenja

• Prodavac nije upisan kao vlasnik u B listu, ili je upisan samo kao suvlasnik.
• U C listu postoji hipoteka, a nema jasnog plana kako će se ona isplatiti iz kupoprodajne cijene i brisati.
• Postoji zabilježba spora, stečaja ili izvršenja.
• Na izvatku stoji napomena o zahtjevu za upis koji još nije riješen.
• Površina ili broj čestice u zemljišnoj knjizi ne odgovaraju katastru ili stvarnom stanju.
• Stan nema svoj ZK uložak, a prodavac nudi samo ugovor ili izvadak iz knjige položenih ugovora.
• Objekat je u katastru, ali nije u zemljišnoj knjizi, što može upućivati na neriješenu legalizaciju. Pogledajte vodič Legalizacija nekretnine: šta kupac treba znati.

Najčešće greške

• Oslanjanje na online uvid umjesto na službeni izvadak.
• Izvadak star nekoliko sedmica. Tražite svjež izvadak neposredno prije potpisa i prije isplate.
• Provjera samo B lista, bez C lista.
• Kupovina od jednog suvlasnika bez saglasnosti ostalih.
• Uplata kapare prije nego što se provjeri zemljišna knjiga.

Česta pitanja

Može li svako dobiti ZK izvadak za tuđu nekretninu?

Da. Uvid u zemljišnu knjigu je slobodan, a izvadak može dobiti svako nakon plaćanja takse.

Da li je izvadak s interneta dovoljan za kupovinu?

Ne. Online podaci na e-grunt.ba, katastar.ba i eKatastru su informativni. Za ugovor i banku treba službeni izvadak.

Šta ako se katastar i zemljišna knjiga razlikuju?

Pravno je mjerodavna zemljišna knjiga. Razliku treba razjasniti prije kupovine, uz pomoć notara, advokata ili geodete.

Šta je list nepokretnosti?

To je izvadak iz katastra nepokretnosti u Republici Srpskoj, tamo gdje je katastar nepokretnosti osnovan. Pokazuje nekretninu i prava na njoj u jednoj evidenciji.

Koliko košta kupovina i upis?

To objašnjavamo u vodiču Troškovi kupovine nekretnine u BiH.

Ovaj vodič objašnjava kako zemljišna knjiga funkcioniše, ali nije pravni savjet. Za konkretnu nekretninu obratite se notaru ili advokatu. DMI prije objave oglasa provjerava zemljišnu knjigu i dokumentaciju, pa znate s čim počinjete.