Grundbuchauszug in Bosnien: Eigentum vor dem Kauf prüfen

Bevor Sie eine Anzahlung leisten, sollten Sie wissen, wem die Immobilie tatsächlich gehört und ob sie belastet ist. Die Antwort steht im Grundbuchauszug, in Bosnien und Herzegowina (BiH) "ZK izvadak" genannt. Dieser Ratgeber richtet sich an Käufer aus Deutschland, Österreich und der Schweiz, die einen solchen Auszug zum ersten Mal vor sich haben.

Was das Grundbuch ist und warum es zählt

Das Grundbuch (zemljišna knjiga) ist das öffentliche Register der dinglichen Rechte an Immobilien: Eigentum, Hypotheken, Dienstbarkeiten und andere Rechte. In der Föderation BiH regelt es das Grundbuchgesetz der FBiH (Zakon o zemljišnim knjigama FBiH).

Zwei Punkte daraus sind für Käufer entscheidend:

• Öffentlicher Glaube. Ein eingetragenes Recht gilt als richtig, ein gelöschtes als nicht bestehend. Wer im guten Glauben auf das Grundbuch ein Recht erwirbt, ist geschützt, es sei denn, er kannte die Unrichtigkeit oder kannte sie aus grober Fahrlässigkeit nicht.
• Der Auszug ist eine öffentliche Urkunde. Jeder kann ihn gegen eine Gebühr erhalten. Die Einsicht in das Grundbuch ist frei.

Für Sie heißt das: Eigentümer ist, wer eingetragen ist, nicht wer die Schlüssel oder einen Vertrag aus der Schublade hat.

Den Auszug lesen: Blatt A, B und C

Eine Grundbucheinlage (zemljišnoknjižni uložak) besteht aus einer Aufschrift und drei Abteilungen.

Die Aufschrift nennt das Gericht, das das Grundbuch führt, die Katastralgemeinde und die Nummer der Einlage.

Blatt A ("Popisni list", Bestandsverzeichnis) beschreibt die Immobilie:

• Nummer der Katasterparzelle,
• Bezeichnung, Beschreibung und Nutzungsart (z. B. Haus, Hof, Acker),
• Fläche,
• Vereinigung oder Teilung,
• Rechte zugunsten dieser Immobilie (z. B. ein Wegerecht über das Nachbargrundstück).

Blatt B ("Vlasnički list", Eigentumsblatt) zeigt den Eigentümer:

• Rechtsgrund der Eintragung (z. B. Vertrag, Erbschaftsbeschluss),
• Name des Eigentümers,
• ob Miteigentum besteht und wie hoch die Anteile sind,
• Verfügungsbeschränkungen und Vermerke, die den Eigentümer betreffen.

Blatt C ("Tereti", Lastenblatt) zeigt die Belastungen:

• Rechte Dritter und die zugehörigen Vermerke,
• bei Hypotheken auch Betrag, Zinssatz und Nebenbeträge.

Prüfen Sie, ob der Name des Verkäufers in Blatt B mit seinem Ausweis übereinstimmt, ob alle Miteigentümer Vertragspartei sind und ob Blatt C leer ist oder klar ist, wie Belastungen vor der Zahlung gelöscht werden.

Lasten, Hypotheken und Vermerke

Das Gesetz unterscheidet mehrere Arten von Eintragungen:

• Uknjižba (Einverleibung) ist die endgültige Eintragung, mit der ein Recht unbedingt erworben, übertragen, beschränkt oder aufgehoben wird.
• Predbilježba (Vormerkung) ist eine bedingte, vorläufige Eintragung, die mit späterer Rechtfertigung endgültig wird.
• Zabilježba (Anmerkung) hält Umstände fest, die die Verfügung über die Immobilie beeinflussen. Das Gesetz nennt als Beispiele Minderjährigkeit, Vormundschaft, Insolvenz, einen Rechtsstreit, Enteignung, Rangordnung und Zwangsverwaltung.
• Hipoteka (Hypothek) ist ein Pfandrecht, meist zugunsten einer Bank. Sie steht mit Betrag in Blatt C.

Wichtig: Der Auszug muss einen Hinweis enthalten, wenn für die Immobilie ein Eintragungsantrag gestellt wurde, über den noch nicht entschieden ist. Ein solcher Hinweis bedeutet, dass eine Änderung läuft, etwa ein Verkauf an jemand anderen oder eine neue Hypothek. Klären Sie das vor jeder Zahlung.

Grundbuch und Kataster: warum sie oft nicht übereinstimmen

In der Föderation BiH gibt es zwei Register:

• Das Grundbuch führt die Rechtslage (Eigentümer, Lasten). Es wird von den Grundbuchämtern der Gemeindegerichte geführt.
• Der Kataster führt die tatsächliche Lage (Parzellen, Flächen, Gebäude, Besitzer). Er wird von den Gemeindediensten für Geodäsie und Kataster geführt.

Nach dem Gesetz wird eine Immobilie im Rechtsverkehr nach den Angaben des Grundbuchs bezeichnet. In der Praxis weichen die beiden Register oft ab: Der Kataster kann eine andere Person als Besitzer führen als das Grundbuch als Eigentümer, Flächen können abweichen, und ein neues Gebäude kann im Kataster stehen, aber nicht im Grundbuch. Gründe sind die getrennte Führung, Änderungen, die nicht in beiden Registern vollzogen wurden, und alte Vermessungen.

Fordern Sie deshalb beide Auszüge an und vergleichen Sie Parzellennummer, Fläche und Namen.

Republika Srpska: der "list nepokretnosti"

In der Republika Srpska (RS) führt die Republikverwaltung für Geodäsie und Vermögensrecht (RGURS) sowohl den Kataster als auch das Grundbuch, über ihre Regionaleinheiten.

• Wo ein Immobilienkataster (katastar nepokretnosti) eingerichtet ist, ist er ein einheitliches Register für die Immobilie und die Rechte daran. Daraus wird der list nepokretnosti ausgestellt, für eine einzelne Immobilie oder für einen Rechtsinhaber (alle Immobilien eines Eigentümers). Grundlage ist das Gesetz über Vermessung und Kataster der RS.
• In Teilen der RS, in denen dieser Kataster noch nicht eingerichtet ist, wird weiter das Grundbuch verwendet.

Distrikt Brčko

Auszug beschaffen: online und amtlich

Online-Einsicht (nur zur Information):

• e-grunt.ba, das Portal zur Grundbucheinsicht in der FBiH. Zugang nur für registrierte Nutzer. Das Gemeindegericht Sarajevo weist darauf hin, dass die angezeigten Daten ausschließlich informativen Charakter haben und kein amtliches Dokument sind.
• katastar.ba, Katasterdaten der FBiH nach Gemeinde, Katastralgemeinde und Parzellennummer oder Besitzblatt. Die Daten sind informativ und keine öffentliche Urkunde.
• eKatastar auf der Website der RGURS für die Republika Srpska. Laut RGURS ist die Einsicht informativ, die Daten sind keine öffentliche Urkunde.

Die Online-Einsicht ist gut für eine erste Prüfung. Für Notar, Bank und Vertrag brauchen Sie einen amtlichen Auszug.

Amtlicher Auszug:

• In der FBiH stellt ihn das Grundbuchamt des zuständigen Gemeindegerichts aus. Sie brauchen die Parzellennummer und die Katastralgemeinde. Ist die Parzelle in der elektronischen Datenbank, erhalten Sie den Auszug sofort.
• In der RS werden die Daten auf Antrag bei der zuständigen Regionaleinheit der RGURS ausgegeben, gegen Gebühr.

Gebühr: In der FBiH regeln sie die kantonalen Gerichtsgebührengesetze. Im Kanton Sarajevo kostet ein amtlicher Auszug nach der konsolidierten Fassung von 2014 10 KM (rund 5 EUR). Ein Änderungsentwurf von 2024 sah 15 KM vor, die Gesetzesänderungen wurden 2025 verabschiedet.

Wie ein Kauf aus der Ferne insgesamt abläuft, steht im Ratgeber Aus Deutschland eine Immobilie in Bosnien kaufen.

Wohnungseigentum (etažiranje): ein besonderes Problem

Eine Wohnung steht im Grundbuch in der Regel als Sondereigentum an einem Gebäudeteil (etažno vlasništvo). Nach dem Sachenrechtsgesetz der FBiH entsteht es durch Teilung des Eigentums in Miteigentumsanteile, die mit einer bestimmten Wohnung verbunden sind.

Viele Gebäude sind nicht aufgeteilt (nicht "etažirano"). Dann hat die Wohnung keine eigene Grundbucheinlage, die Angaben stehen im Buch der hinterlegten Verträge (knjiga položenih ugovora). Dieses Buch bleibt nach dem Grundbuchgesetz der FBiH in Kraft, bis die Voraussetzungen für die Eintragung von Eigentum an Gebäudeteilen erfüllt sind. Eine solche Wohnung ist schwerer zu verkaufen, zu belasten oder mit Kredit zu kaufen.

Bei einer Wohnung im Bau schützt das Gesetz den Käufer: Zu seinen Gunsten wird eine Vormerkung des künftigen Eigentums an der bestimmten Wohnung eingetragen. Vor dieser Vormerkung muss er keinen Kaufpreis zahlen, und der Verkäufer darf ihn nicht verlangen. Mehr dazu im Ratgeber Neubauwohnung in Bosnien kaufen: Checkliste.

Warnsignale

• Der Verkäufer steht in Blatt B nicht als Eigentümer oder nur als Miteigentümer.
• In Blatt C steht eine Hypothek, und es ist nicht klar geregelt, wie sie aus dem Kaufpreis gelöscht wird.
• Es gibt eine Anmerkung zu Rechtsstreit, Insolvenz oder Zwangsvollstreckung.
• Der Auszug enthält einen Hinweis auf einen noch nicht erledigten Eintragungsantrag.
• Fläche oder Parzellennummer im Grundbuch passen nicht zum Kataster oder zur Wirklichkeit.
• Die Wohnung hat keine eigene Grundbucheinlage, und der Verkäufer legt nur einen Vertrag oder einen Auszug aus dem Buch der hinterlegten Verträge vor.
• Das Gebäude steht im Kataster, aber nicht im Grundbuch, was auf eine offene Legalisierung hindeuten kann. Siehe Legalisierung einer Immobilie in Bosnien.

Häufige Fehler

• Sich auf die Online-Einsicht statt auf einen amtlichen Auszug verlassen.
• Einen mehrere Wochen alten Auszug verwenden. Lassen Sie sich direkt vor der Unterschrift und vor der Zahlung einen aktuellen Auszug geben.
• Nur Blatt B prüfen, nicht Blatt C.
• Von einem Miteigentümer kaufen, ohne Zustimmung der anderen.
• Die Anzahlung leisten, bevor das Grundbuch geprüft ist.

Häufige Fragen

Kann jeder einen Grundbuchauszug für eine fremde Immobilie bekommen?

Ja. Die Einsicht in das Grundbuch ist frei, und jeder kann gegen Gebühr einen Auszug erhalten.

Reicht ein Auszug aus dem Internet für den Kauf?

Nein. Die Daten auf e-grunt.ba, katastar.ba und im eKatastar sind informativ. Für Vertrag und Bank brauchen Sie einen amtlichen Auszug.

Was gilt, wenn Kataster und Grundbuch voneinander abweichen?

Rechtlich maßgeblich ist das Grundbuch. Die Abweichung sollte vor dem Kauf mit Notar, Anwalt oder Vermesser geklärt werden.

Was ist ein "list nepokretnosti"?

Ein Auszug aus dem Immobilienkataster der Republika Srpska, dort wo dieser eingerichtet ist. Er zeigt die Immobilie und die Rechte daran in einem Register.

Was kostet der Kauf insgesamt?

Das erklärt der Ratgeber Nebenkosten beim Immobilienkauf in Bosnien.

Dieser Ratgeber erklärt, wie das Grundbuch funktioniert, ist aber keine Rechtsberatung. Für eine konkrete Immobilie wenden Sie sich an einen Notar oder Anwalt. Bevor DMI eine Immobilie anbietet, prüfen wir Grundbuch und Unterlagen. So wissen Sie, womit Sie beginnen.