Wohnungseigentum in Bosnien: Wem gehört was im Haus?

Wer in Bosnien und Herzegowina eine Wohnung in einem Mehrparteienhaus kauft, erwirbt drei Dinge auf einmal. Erstens die Wohnung selbst, über die nur Sie verfügen. Zweitens einen Miteigentumsanteil am ganzen Gebäude samt Grundstück, der dauerhaft an diese Wohnung gebunden ist. Drittens das Recht und die Pflicht, die Gemeinschaftsteile zusammen mit den anderen Eigentümern zu nutzen und zu erhalten.

Wohnung und Anteil können weder getrennt verkauft noch getrennt belastet werden. Das Wohnungseigentum entsteht erst mit der Eintragung im Grundbuch. Deshalb ist vor dem Kauf eine Frage entscheidend: Was ist tatsächlich zusammen mit der Wohnung eingetragen, und was gehört allen?

Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und keine Rechtsberatung. Die Details für Ihren konkreten Fall bestätigt ein Notar oder Anwalt.

Drei Ebenen des Eigentums in einem Gebäude

Wer das deutsche Wohnungseigentumsrecht kennt, findet in Bosnien eine vertraute Grundstruktur. Begriffe, Verfahren und Zuständigkeiten unterscheiden sich aber, daher sollten Sie nicht einfach vom deutschen Recht ausgehen.

• Posebni dio (der besondere Teil, vergleichbar mit dem Sondereigentum): Wohnung, Geschäftsraum, Garage oder ein klar gekennzeichneter Stellplatz im Gebäude. Das Eigentum daran heißt etažno vlasništvo (Wohnungseigentum). Sie nutzen diesen Teil allein und verfügen darüber.
• Idealni dio (ideeller Anteil, vergleichbar mit dem Miteigentumsanteil): ein Anteil an der ganzen Liegenschaft, also Gebäude mit Grundstück. Das Gesetz verbindet ihn dauerhaft mit dem besonderen Teil. In der Praxis der FBiH wird der Anteil im Grundbuch häufig als Verhältnis der Nutzfläche der Wohnung zur gesamten Nutzfläche des Gebäudes ausgewiesen.
• Zajednički dijelovi (Gemeinschaftsteile, vergleichbar mit dem Gemeinschaftseigentum): Teile, die allen dienen oder deren Zweck eine alleinige Nutzung ausschließt. An ihnen kann kein Wohnungseigentum bestehen, und jeder Eigentümer darf sie nutzen.

Für Sie als Käufer bedeutet das: Sie können nicht „nur die Wohnung“ ohne Anteil kaufen und auch nicht den Anteil ohne Wohnung. Eine Hypothek wird auf den Miteigentumsanteil eingetragen, mit dem das Wohnungseigentum verbunden ist.

Welches Recht gilt wo

Das Grundprinzip ist in ganz Bosnien und Herzegowina ähnlich, die Vorschriften unterscheiden sich jedoch nach Landesteil:

• Föderation BiH (FBiH): Zakon o stvarnim pravima FBiH (Sachenrechtsgesetz der FBiH). Die Verwaltung von Gebäuden regeln die Kantone, daher hängen die Regeln vom Kanton ab. Der Kanton Sarajevo hat etwa ein Gesetz über die Verwaltung der Gemeinschaftsteile von Gebäuden, der Kanton Zentralbosnien ein Gesetz von 2024 über Nutzung und Instandhaltung der Gemeinschaftsteile und -anlagen.
• Republika Srpska (RS): Zakon o stvarnim pravima RS mit den Begriffen etažna svojina und susvojina (Wohnungseigentum und Miteigentum) sowie das Gesetz über die Instandhaltung von Gebäuden (Zakon o održavanju zgrada).
• Brčko Distrikt: Gesetz über Eigentum und andere dingliche Rechte des Distrikts, Wohnungseigentum in Art. 91-96. Ob es dort ein eigenes Gesetz zur Gebäudeverwaltung gibt, klären Sie mit dem Notar oder der zuständigen Behörde.

Was ein besonderer Teil und was ein Nebenraum sein kann

Ein besonderer Teil muss eine eigenständig nutzbare Einheit sein: Wohnung, Geschäftsraum, Garage oder klar gekennzeichneter Stellplatz im Gebäude.

Zusätzlich können sporedni dijelovi (Nebenräume, ähnlich Zubehörräumen) mit der Wohnung eingetragen werden: offene Balkone, Terrassen, Keller- oder Dachbodenräume, Hausgärten und Stellplätze. In der RS und im Brčko Distrikt nennt das Gesetz ausdrücklich höchstens zwei Stellplätze pro Wohnung als Nebenraum. Damit ein Raum der Wohnung als Nebenraum zugeordnet werden kann, muss er:

• klar von den übrigen Teilen der Liegenschaft abgetrennt sein,
• von der öffentlichen Fläche, über die Gemeinschaftsteile oder aus der zugehörigen Wohnung erreichbar sein.

Besonders wichtig: Ist strittig, ob ein Teil gemeinschaftlich ist, vermutet das Gesetz, dass er es ist. Das ist die häufigste Falle: Der Verkäufer sagt „Keller und Dachboden gehören dazu“, im Grundbuch steht davon nichts.

Was Gemeinschaftsteile sind

Das Sachenrechtsgesetz der RS zählt sie auf: Fundamente, tragende Wände, Dachboden, Treppen, Flure, Aufzüge, Strom-, Abwasser-, Wasser- und Telefonleitungen und Ähnliches. Im Kanton Sarajevo definiert das kantonale Verwaltungsgesetz die Gemeinschaftsteile. Vereinfacht gesagt: alles, was dem ganzen Gebäude oder mehreren Wohnungen dient.

Daraus folgen zwei Dinge. Erstens tragen Sie die Instandhaltungskosten dieser Teile gemeinsam mit den anderen Eigentümern. Zweitens wird eine verglaste Terrasse, ein abgetrennter Flurabschnitt oder ein ausgebauter Dachboden nicht dadurch Eigentum desjenigen, der ihn in Besitz genommen oder umgebaut hat. In der FBiH stellt das Gesetz (Art. 61) klar, dass Bauen oder Umbauen in einem fremden oder gemeinschaftlichen Gebäude für sich allein kein Eigentum verschafft. Hat eine Wohnung einen solchen „Zuwachs“, verlangen Sie einen Nachweis, dass er rechtlich geregelt und eingetragen ist. Mehr dazu im Ratgeber Legalisierung in Bosnien.

Etažiranje: wie Wohnungseigentum entsteht

Etažiranje (die Aufteilung in Wohnungseigentum) geschieht nicht schon durch den Bau des Hauses, sondern erst durch die Eintragung im Grundbuch auf Grundlage der entsprechenden Urkunden. Ausführlich erklärt das der Ratgeber Etažiranje in Bosnien.

FBiH

• Grundlage ist eine izjava o diobi (Teilungserklärung) des Alleineigentümers oder ein ugovor o diobi (Teilungsvertrag) zwischen den Miteigentümern.
• Beide Urkunden müssen notariell beurkundet sein, um wirksam zu sein.
• Dem Gericht wird ein Plan der besonderen Teile vorgelegt: Grundbuchbezeichnung der Parzelle, Straße und Hausnummer, eine Skizze mit Lage, Größe und Bezeichnung jeder Einheit sowie die Angabe, welche Teile dem ganzen Gebäude und welche nur einzelnen Wohnungen dienen.
• Jede Wohnung erhält einen eigenen uložak (Grundbuchblatt) mit den Blättern A (Beschreibung der Einheit), B (Eigentümer) und C (Lasten).
• Nach den Übergangsbestimmungen teilen die Eigentümer die Eintragungskosten in der Regel im Verhältnis der Nutzfläche ihrer Wohnung zur Nutzfläche des Gebäudes.

RS

• Erforderlich ist die schriftliche Zustimmung aller Miteigentümer; verweigern darf ein Miteigentümer sie nur in begrenzten Fällen.
• Den Teilungsplan erstellt und beglaubigt eine dafür zugelassene Fachperson.
• Wohnungseigentum kann erst entstehen, wenn die zuständige Verwaltungsbehörde bestätigt, dass die Einheit eigenständig nutzbar ist.
• Ein Alleineigentümer kann die Teilung durch Erklärung beim Grundbuchgericht vornehmen.
• Das Grundbuchblatt der Wohnung trägt die Parzellennummer, den Buchstaben „E“ und die Nummer der Einheit.

Brčko Distrikt

• Entstehung durch Rechtsgeschäft oder Gerichtsentscheidung, mit schriftlicher Zustimmung aller Miteigentümer und einem Plan.
• Eingetragen wird im Eigentumsblatt beim Anteil des jeweiligen Miteigentümers, mit Angabe der Wohnung und ihrer Nebenräume; das Besitzblatt erhält den Vermerk „Etažno vlasništvo“.

Und wenn das Gebäude nicht aufgeteilt ist? Dann kaufen Sie keine eigenständig eingetragene Wohnung, sondern einen ungeteilten Miteigentumsanteil an der ganzen Liegenschaft. Das ist rechtlich eine deutlich andere Position, vor allem bei einer Finanzierung und beim späteren Weiterverkauf.

Das Grundbuch gilt als richtig und vollständig, was Käufer schützt, die sich gutgläubig darauf verlassen. Gerade deshalb muss das, was Sie kaufen, dort auch wirklich eingetragen sein.

Gebäudeverwaltung: welcher Gemeinschaft Sie beitreten

Mit dem Kauf werden Sie Teil der Eigentümergemeinschaft und übernehmen die Pflicht, die Gemeinschaftsteile mitzuerhalten.

• Kanton Sarajevo: Ein Gebäude mit drei oder mehr Eigentümern muss genau einen upravnik (Hausverwalter) haben, eine eingetragene Firma oder einen eingetragenen Gewerbetreibenden. Ausgenommen sind Gebäude, deren Einheiten getrennte Außeneingänge haben. Das kantonale Ministerium veröffentlicht ein Gebäuderegister, in dem Sie den Verwalter finden, eine Entscheidung über die monatliche Mindestgebühr für Verwaltung und Instandhaltung sowie Formulare für die Eigentümerversammlung (ZS 1, ZS 2). Die aktuelle Höhe der Gebühr erfragen Sie beim Ministerium oder beim Verwalter.
• Kanton Zentralbosnien: Die Eigentümer verwalten nach den allgemeinen Regeln des Miteigentums. Versichern sie die Gemeinschaftsteile nicht selbst, muss der Verwalter sie aus den Instandhaltungsmitteln versichern.
• Übrige Kantone der FBiH: Die Regeln unterscheiden sich; fragen Sie Verwalter oder Notar, welche Vorschrift gilt.
• RS: Das Instandhaltungsgesetz sieht eine verpflichtende zajednica etažnih vlasnika (ZEV, Eigentümergemeinschaft) vor, die mit Eintragung im Register der Gemeinde oder Stadt Rechtspersönlichkeit erlangt. Nach verfügbaren Auslegungen hat jeder Eigentümer eine Stimme, und gewöhnliche Beschlüsse werden mit Mehrheit gefasst. Können sich die Eigentümer nicht einigen und liegen besonders gerechtfertigte Gründe vor, kann jeder Eigentümer das Gericht anrufen. Gesetzesänderungen sind angekündigt; prüfen Sie die geltenden Regeln zum Zeitpunkt des Kaufs.

Welche monatlichen Kosten insgesamt auf Sie zukommen, zeigt der Ratgeber Laufende Kosten einer Wohnung in Bosnien vor dem Kauf prüfen.

Checkliste vor dem Kauf

1. Ist die Wohnung aufgeteilt? Im ZK izvadak (Grundbuchauszug) muss ein eigenes Grundbuchblatt für die Wohnung bestehen, mit Beschreibung der Wohnung und des Anteils in Blatt A.
2. Stimmt die Beschreibung mit der Wirklichkeit überein? Fläche, Etage und Bezeichnung im Auszug sollten dem entsprechen, was Sie besichtigen.
3. Was ist als Nebenraum eingetragen? Keller, Dachboden, Balkon, Terrasse, Garage, Stellplatz: Was weder bei der Wohnung noch als eigene Einheit eingetragen ist, gehört im Zweifel nicht dazu.
4. Lasten in Blatt C: Hypotheken und andere Rechte Dritter. Da Wohnung und Anteil untrennbar sind, ist eine Last auf dem Anteil auch eine Last auf der Wohnung.
5. Umbauten an Gemeinschaftsteilen: verglaste Loggien, einbezogene Flurflächen, Aufstockungen. Verlangen Sie Unterlagen, dass sie rechtlich geregelt sind.
6. Verwalter oder ZEV: Wer verwaltet das Haus, wie hoch ist die monatliche Gebühr, hat der Verkäufer offene Beträge? Lassen Sie sich das vom Verwalter oder der ZEV bestätigen.
7. Geplante Arbeiten: Fragen Sie, ob die Eigentümer größere Reparaturen beschlossen haben (Dach, Fassade, Aufzug) und wie die Kosten verteilt werden.

Häufige Fehler

• Sich auf mündliche Zusagen verlassen, dass Garage, Keller oder Stellplatz „zur Wohnung gehören“. Ohne Eintragung gilt der Teil im Zweifel als gemeinschaftlich.
• In einem nicht aufgeteilten Gebäude kaufen, ohne es zu wissen. Man glaubt, eine Wohnung zu kaufen, und erwirbt einen Anteil am ganzen Haus.
• Für Fläche zahlen, die rechtlich nicht zur Wohnung gehört, etwa eine verglaste Terrasse oder einen einbezogenen Flur.
• Instandhaltungszustand und Verpflichtungen gegenüber Verwalter oder ZEV übersehen. Ob und in welchem Umfang ein Käufer für unbezahlte Gebühren des Verkäufers haftet, beantworten die geprüften Vorschriften nicht eindeutig. Verlangen Sie daher eine Bestätigung, dass keine Schulden bestehen, und lassen Sie den Notar das im Vertrag regeln.
• Annehmen, Miteigentümer hätten beim Verkauf keine Rechte. Kaufen Sie einen Miteigentumsanteil an einer nicht aufgeteilten Liegenschaft, fragen Sie den Notar, ob die übrigen Miteigentümer ein pravo preče kupovine (Vorkaufsrecht) haben.

Ein Beispiel

Eine Käuferin aus Stuttgart besichtigt per Video eine Zweizimmerwohnung in Sarajevo. Der Verkäufer gibt an, Keller und der Stellplatz vor dem Eingang gehörten dazu, die Loggia sei verglast und in die Quadratmeterzahl eingerechnet.

Im Grundbuchauszug hat die Wohnung ein eigenes Blatt, als Nebenraum ist aber nur der Keller eingetragen. Der Stellplatz ist nicht eingetragen und gilt daher als Gemeinschaftsteil. Die verglaste Loggia ist im Auszug weiterhin als Loggia erfasst, die Fläche im Inserat entspricht also nicht der eingetragenen.

Die Käuferin verhandelt den Preis auf Grundlage dessen, was eingetragen ist, und in den Vertrag kommt die genaue Beschreibung von Wohnung und Keller laut Auszug. Der Stellplatz bleibt gemeinschaftlich und wird nach Absprache der Eigentümer genutzt. Bevor sie den Restkaufpreis zahlt, lässt sie sich vom Hausverwalter bestätigen, dass der Verkäufer keine Instandhaltungsschulden hat.

Wie DMI hilft

Alle Wohnungen, die DMI derzeit anbietet, liegen in Mehrparteienhäusern in Sarajevo. Die Fragen aus diesem Ratgeber sind daher genau die, die unsere Käufer am häufigsten klären. Jedes Inserat besichtigen wir vor der Veröffentlichung persönlich und prüfen Grundbuch, Legalisierung und Fotos. Käufern im Ausland bieten wir Videobesichtigungen an.

Unsere Prüfung hilft, Probleme früh zu erkennen, ersetzt aber weder Notar noch Anwalt, die die Rechtslage für Ihren Kauf bestätigen. Wenn Sie wissen möchten, was bei einer bestimmten Wohnung eingetragen ist, sehen Sie sich alle Immobilien an und melden Sie sich, bevor Sie eine kapara (Anzahlung) leisten.