Wohnungsbesichtigung in Bosnien: worauf Sie achten sollten

Bei einer Wohnungsbesichtigung in Bosnien kosten Sie am meisten die Dinge, die auf Fotos nicht zu sehen sind: Feuchtigkeit, alte Leitungen, verschlissene Fenster, ein vernachlässigtes Gebäude und Schulden beim Hausverwalter. Kommen Sie deshalb bei Tageslicht, mit einer Liste, und stellen Sie dem Verkäufer zu jeder Wohnung dieselben Fragen. Unten finden Sie diese Liste zum Mitnehmen, ergänzt um das, was über Hausverwaltung und Instandhaltungsgebühren in der FBiH und der RS bekannt ist.

Dies ist eine allgemeine Information und keine Rechtsberatung. Für Ihren konkreten Fall bestätigen Notar, Anwalt oder Hausverwalter die Details.

Vor der Besichtigung

• Lassen Sie sich vom Verkäufer Adresse, Etage, Fläche und die Nummer der Grundbucheinlage (broj zemljišnoknjižnog uloška) geben und prüfen Sie das Eigentum im ZK izvadak (Grundbuchauszug). Wie das geht, erklärt unser Ratgeber Grundbuchauszug in Bosnien: Eigentum vor dem Kauf prüfen.
• Fragen Sie, ob in der Wohnung umgebaut wurde: zusammengelegte Räume, eine geschlossene lođa (Loggia), versetzte Wände. Wenn ja, lesen Sie Legalisierung in Bosnien.
• Vereinbaren Sie den Termin tagsüber. Feuchtigkeit, Risse und der Zustand der Fassade sind bei Tageslicht am besten zu erkennen.
• Wenn möglich, kommen Sie zweimal: einmal an einem Werktag, einmal abends oder am Wochenende. So sehen Sie auch Nachbarschaft, Lärm und Parksituation.

Wer nur im Sommerurlaub ein paar Tage im Land ist, sollte die Termine früh legen, damit ein zweiter Besuch oder ein Handwerker noch Platz hat.

1. Feuchtigkeit und Schimmel

Feuchtigkeit ist das häufigste versteckte Problem in älteren Gebäuden und in Wohnungen im Erdgeschoss oder im obersten Stock.

• Schauen Sie in die Zimmerecken, vor allem an Außenwänden, hinter Schränken und unter Fenstern. Dunkle Flecken, abblätternde Farbe oder eine einzige frisch gestrichene Wand sind ein Grund nachzufragen.
• Achten Sie auf den Geruch. Muffiger Geruch bleibt oft, auch wenn die Flecken überstrichen sind.
• Im Bad: Fugen, den Übergang von Wanne oder Dusche zur Wand und die Decke darüber prüfen.
• Im obersten Stock fragen, wann das Dach zuletzt repariert wurde und ob es hereingeregnet hat.
• Im Erdgeschoss und im visoko prizemlje (Hochparterre) nach dem Keller und aufsteigender Feuchtigkeit fragen.
• Fragen Sie die Nachbarn oben, ob es Wasserschäden gab. Der Verkäufer erinnert sich nicht unbedingt an jede Überschwemmung aus dem Bad darüber.

2. Leitungen: Strom, Wasser, Heizung, Gas

Für diese Punkte gibt es keinen einheitlichen, öffentlich zugänglichen Standard, den Sie als Käufer selbst anwenden könnten. Praktisch heißt das: den Verkäufer fragen und bei ernsthaften Zweifeln einen Handwerker mitbringen.

• Strom: Fragen Sie, wann die Leitungen erneuert wurden. Sehen Sie sich den Sicherungskasten an (Automaten oder alte Schraubsicherungen, čepovi), zählen Sie die Steckdosen pro Raum, besonders in der Küche. Schalten Sie Licht und einige Geräte ein.
• Wasser und Abfluss: Alle Hähne aufdrehen, Druck prüfen und wie schnell warmes Wasser kommt. Unter die Spüle schauen, auf Flecken rund um den Spülkasten achten.
• Heizung: Fragen Sie, wie geheizt wird (Fernwärme, Gas, Strom) und wie hoch die Rechnungen im Winter waren. Lassen Sie sich einige Rechnungen zeigen.
• Gas: Hat die Wohnung einen Gasanschluss oder eine Gastherme, fragen Sie, wann zuletzt geprüft wurde und wer die Wartung macht.

Alte Leitungen müssen kein Ausschlusskriterium sein, gehören aber in Ihre Preisverhandlung und Ihr Renovierungsbudget.

3. Fenster und Türen

• Jedes Fenster und jede Balkontür öffnen und schließen. Klemmen, Zugluft und beschlagene Scheiben zwischen den Glasschichten bedeuten Austauschkosten.
• Material (Holz, PVC, Aluminium) ansehen und nach dem Alter fragen.
• Rollläden und Rollladenkästen prüfen, dort kommt oft Kälte herein.
• Eingangstür: Ist es eine Sicherheitstür, wie wird abgeschlossen, wie viele Schlüssel sind im Umlauf?
• Ist die Loggia verglast, fragen Sie, ob das genehmigt wurde.

4. Gemeinschaftseigentum des Gebäudes

Sie kaufen einen Anteil am Gebäude, nicht nur die Wohnung. Dach, Fassade, Aufzug, Treppenhaus, Keller und die Hausleitungen teilen sich alle Eigentümer, ebenso die Kosten für deren Reparatur.

Was Sie selbst ansehen können

• Eingang, Treppenhaus, Briefkästen, Beleuchtung, Sauberkeit.
• Aufzug: Funktioniert er, wie klingt er, gibt es einen Prüfvermerk?
• Fassade und Dach, soweit von außen sichtbar. Abgefallener Putz und Wasserspuren an den Wänden deuten auf teurere Arbeiten hin.
• Keller und Abstellräume: Feuchtigkeit, Ordnung, hat die Wohnung einen eigenen Abstellraum?

Was Sie zur Hausverwaltung fragen sollten

Die Regeln unterscheiden sich nach Entität, in der FBiH zusätzlich nach Kanton.

• Kanton Sarajevo: Es gibt zwei kantonale Gesetze, ein älteres über die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums und die Gebäudeverwaltung und ein neueres über die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums, das das Ministerium des Kantons 2022 veröffentlicht hat. Welches in welchem Umfang für ein bestimmtes Gebäude gilt, ist nicht eindeutig geklärt, fragen Sie deshalb beim upravitelj (Hausverwalter) nach. Nach dem 2022 veröffentlichten Gesetz bildet der Verwalter eine Kommission, die für jedes übernommene Gebäude einen Bericht über den Zustand des Gemeinschaftseigentums erstellt. Es lohnt sich, den Verwalter zu bitten, Ihnen diesen Bericht zu zeigen, falls es ihn gibt. Laut demselben Gesetz entscheiden die Eigentümer per Versammlung oder Unterschriftensammlung über die laufende Instandhaltung und die Verwendung von Gebäudekonto und Rücklage.
• Kanton Zentralbosnien (SBK): Das Gesetz über Nutzung und Instandhaltung von Gemeinschaftseigentum und Gebäudeanlagen wurde 2024 veröffentlicht. Die Mindestgebühren beschließen die Gemeinden.
• Republika Srpska: Grundlage ist das Gebäudeinstandhaltungsgesetz (Zakon o održavanju zgrada, Službeni glasnik RS 101/11). Der Rechnungshof der RS stellte 2023 fest, dass 4.676 Eigentümergemeinschaften (zajednice etažnih vlasnika) registriert sind, viele weitere nicht registriert und mehr als die Hälfte der registrierten nicht gut funktionieren. Fragen Sie also, ob das Gebäude eine registrierte Gemeinschaft hat und ob sie tatsächlich arbeitet.
• Brčko distrikt und übrige Kantone: Klären Sie die Regeln beim Verwalter oder bei der Gemeinde (opština).

Konkrete Fragen an Verkäufer und Verwalter:

• Wer ist der Verwalter und wie erreiche ich ihn?
• Gibt es eine Rücklage (rezervni fond) und wie hoch ist sie?
• Sind größere Arbeiten (Dach, Fassade, Aufzug) geplant oder beschlossen, und was kosten sie die Eigentümer?
• Hat der Verkäufer Rückstände bei der Instandhaltungsgebühr?

5. Instandhaltungsgebühr und Schulden

Die Gebühr für die Gebäudeinstandhaltung wird monatlich pro Quadratmeter Nutzfläche gezahlt. Die Beträge unterscheiden sich je nach Ort, und die öffentlich verfügbaren Zahlen sind nicht überall am Amtsblatt bestätigt:

• Kanton Sarajevo: Verwalter nennen 0,25 KM/m² für Gebäude ohne Aufzug und 0,38 KM/m² mit Aufzug, auf Basis eines Regierungsbeschlusses von 2002. Die Beträge können sich nach dem neuen Gesetz geändert haben, den genauen Betrag nennt Ihnen der Verwalter.
• Kanton Zentralbosnien: Das Gesetz von 2024 sieht mindestens 0,35 KM/m² für Geschäftsräume und 0,15 KM/m² für Garagen im Gebäude vor. Den Betrag für Wohnungen erfragen Sie beim Verwalter oder der Gemeinde.
• Republika Srpska: Nach verfügbaren Auslegungen des Gesetzes liegt das Minimum bei 0,2 KM/m², den tatsächlichen Betrag legen die Eigentümer in ihrer Versammlung fest.

Die Gebühr deckt die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums. Setzen Sie sie nicht automatisch mit dem deutschen Hausgeld gleich, sondern fragen Sie, welche Kosten zusätzlich anfallen, etwa für Heizung, Strom, Wasser und Müllabfuhr, und lassen Sie sich die letzten Rechnungen zeigen.

Schulden des Verkäufers

Ob unbezahlte Instandhaltungsgebühren oder Nebenkosten des Verkäufers in jeder Entität auf den Käufer übergehen, ist nicht eindeutig geklärt. Deshalb:

• Verlangen Sie eine Bestätigung des Verwalters, dass keine Rückstände bestehen.
• Lassen Sie sich die letzten Nebenkostenrechnungen mit Zahlungsnachweis zeigen.
• Vereinbaren Sie im Vertrag, dass der Verkäufer alle Schulden bis zur Übergabe trägt, und lassen Sie das vom Notar prüfen.

Zahlen Sie die kapara (Anzahlung) erst, wenn Eigentum und Schulden geprüft sind, mehr dazu im Ratgeber Vorvertrag und Kapara.

Energieausweis

In der FBiH gilt eine Verordnung der Regierung von 2018 über Energieaudits und den energijski certifikat (Energieausweis) auch für Gebäude und Gebäudeteile, die verkauft werden. Fragen Sie den Verkäufer, ob Wohnung oder Gebäude einen Ausweis haben. Ob er in der Praxis Voraussetzung für die Beurkundung ist, sagt Ihnen der Notar. Für RS und Brčko distrikt klären Sie die Regeln ebenfalls beim Notar.

6. Nachbarschaft und Umgebung

• Gehen Sie zu Fuß zum nächsten Laden, zur Schule, zum Kindergarten, zur Ambulanz und zur Haltestelle.
• Parken: Gibt es abends Plätze, ist es eine gebührenpflichtige Zone, gibt es eine Garage?
• Lärm: Hauptstraße, Cafés, Straßenbahn, Schulhof unter dem Fenster.
• Was liegt vor dem Fenster? Ein leeres Grundstück kann morgen eine Baustelle sein. Die Gemeinde kann Ihnen sagen, was der Plan für die Nachbargrundstücke vorsieht.
• Sprechen Sie mit Nachbarn im Treppenhaus: Wie wird das Haus gepflegt, gibt es Probleme mit Feuchtigkeit, Aufzug oder Heizung?

Häufige Fehler

• Nur einmal oder nur abends besichtigen.
• Frisch gestrichenen Wänden vertrauen, ohne zu fragen, warum gestrichen wurde.
• Den Zustand des Gebäudes übersehen, weil die Wohnung renoviert ist.
• Die Anzahlung leisten, bevor Eigentum und Schulden geprüft sind.
• Nur den Kaufpreis rechnen, ohne Instandhaltungsgebühr, Nebenkosten und anstehende Arbeiten.

Beispiel aus Sarajevo

In unserem Angebot sind derzeit acht Wohnungen, alle in Sarajevo. Der Median des Angebotspreises, berechnet aus den sieben Inseraten mit veröffentlichtem Preis, liegt bei 5.722 KM/m², die Spanne bei 3.667 bis 6.574 KM/m². Für eine Zweizimmerwohnung mit 54 m² sind das rund 309.000 KM.

Nehmen wir eine solche Wohnung im 4. Stock in Čengić Vila. Hat das Haus einen Aufzug und gilt der von Sarajevoer Verwaltern genannte Satz von 0,38 KM/m², läge die Gebühr bei etwa 20,50 KM im Monat, ohne Aufzug bei 0,25 KM/m² bei etwa 13,50 KM. Ob dieser Satz für das Gebäude noch gilt, bestätigt der Verwalter. In dieser Etage ist der Aufzug wichtig, fragen Sie also, wann er zuletzt gewartet wurde und ob Arbeiten geplant sind, und bitten Sie um den Zustandsbericht zum Gemeinschaftseigentum, falls einer existiert. Bei einer Wohnung im Hochparterre liegt der Fokus auf Feuchtigkeit und Keller, bei einer Wohnung im 8. Stock auf Aufzug, Dach und windexponierten Fenstern.

Wie DMI hilft

Jede Wohnung in unserem Angebot besichtigen wir vor der Veröffentlichung persönlich und prüfen Grundbuch, Legalisierung und Fotos. Sie kommen also zu einer Besichtigung, bei der die Papiere bereits angesehen wurden. Vor Ort können wir diese Liste gemeinsam durchgehen und dem Verkäufer die Fragen zu Gebäude und Kosten stellen. Wenn Sie in Deutschland, Österreich oder der Schweiz leben, bieten wir eine Video-Besichtigung an. Die aktuellen Wohnungen finden Sie unter Alle Immobilien.