Na šta gledati pri razgledanju stana: praktična lista

Pri razgledanju stana najviše vas mogu koštati stvari koje se ne vide na fotografijama: vlaga, stare instalacije, dotrajala stolarija, zapušteni zajednički dijelovi zgrade i dugovi prema upravitelju. Zato na razgledanje treba doći s listom, u dnevnom svjetlu, i postaviti prodavcu ista pitanja za svaki stan. Ispod je lista koju možete ponijeti, uz ono što je o upravljanju zgradama i naknadama poznato za FBiH i RS.

Ovo je opšta informacija, a ne pravni savjet. Za vaš konkretan slučaj detalje potvrđuju notar, advokat ili upravitelj zgrade.

Prije razgledanja

• Tražite od prodavca adresu, sprat, površinu i broj zemljišnoknjižnog uloška, pa provjerite vlasništvo. Kako se to radi, objašnjeno je u vodiču ZK izvadak: kako provjeriti vlasništvo prije kupovine.
• Pitajte da li su u stanu rađene prepravke (spojene prostorije, zatvorena lođa, pomjereni zidovi). Ako jesu, pogledajte šta kupac treba znati o legalizaciji.
• Dogovorite razgledanje po danu. Vlaga, pukotine i stanje fasade najbolje se vide pri dnevnom svjetlu.
• Ako možete, dođite dvaput: jednom radnim danom, jednom navečer ili vikendom. Tako ćete vidjeti i komšiluk, buku i parking.

1. Vlaga i plijesan

Vlaga je najčešći skriveni problem u starijim zgradama i u stanovima na prizemlju i zadnjem spratu.

• Pogledajte uglove soba, posebno na vanjskim zidovima, iza ormara i ispod prozora. Tamne mrlje, ljuštenje boje ili tek okrečen samo jedan zid su znak da treba pitati.
• Pomirišite prostor. Miris ustajalosti često ostaje i kad se mrlje prekreče.
• U kupatilu provjerite fuge, spoj kade ili tuš kabine sa zidom i plafon iznad.
• Na zadnjem spratu pitajte kada je zadnji put popravljan krov i da li je prokišnjavalo.
• U prizemlju i visokom prizemlju pitajte za podrum i vlagu iz tla.
• Pitajte komšije sa sprata iznad da li je bilo curenja. Prodavac se ne mora sjetiti svake poplave iz kupatila iznad.

2. Instalacije: struja, voda, grijanje, plin

Za ove provjere nema jedinstvenog javno dostupnog standarda koji bi kupac mogao primijeniti sam, pa je praktično rješenje pitati prodavca i, za ozbiljnije sumnje, dovesti majstora.

• Struja: pitajte kada su mijenjane instalacije. Pogledajte razvodnu tablu (osigurači ili stari "čepovi"), broj utičnica po prostoriji i da li ih ima dovoljno u kuhinji. Upalite svjetla i uključite nekoliko uređaja.
• Voda i kanalizacija: pustite vodu na svim slavinama, provjerite pritisak i koliko brzo dolazi topla voda. Pogledajte cijevi ispod sudopera i mrlje oko vodokotlića.
• Grijanje: pitajte kako se stan grije (centralno, plin, struja) i koliki su bili računi zimi. Tražite da vam pokažu nekoliko računa.
• Plin: ako stan ima plinski priključak ili bojler, pitajte kada je zadnji put pregledan i ko ga održava.

Ako su instalacije stare, to ne mora biti razlog za odustajanje, ali treba ući u procjenu cijene i budžet za radove.

3. Stolarija: prozori i vrata

• Otvorite i zatvorite svaki prozor i balkonska vrata. Zapinjanje, propuh i zamagljena stakla između slojeva znače trošak zamjene.
• Pogledajte materijal (drvo, PVC, aluminij) i pitajte koliko je stara stolarija.
• Provjerite roletne ili žaluzine i kutije za roletne, kroz koje često ulazi hladnoća.
• Ulazna vrata: da li su sigurnosna, kako se zaključavaju i ima li više ključeva u opticaju.
• Ako je lođa zatvorena, pitajte da li je to urađeno uz odobrenje.

4. Zajednički dijelovi zgrade

Kupujete i dio zgrade, ne samo stan. Krov, fasada, lift, stubište, podrum i instalacije zgrade dijele svi vlasnici, a tako i troškove njihovog popravka.

Šta pogledati sami

• Ulaz, stubište, poštanske sandučiće, rasvjetu i čistoću.
• Lift: da li radi, kako zvuči, ima li oznaku zadnjeg pregleda.
• Fasadu i krov, koliko se vidi izvana. Otpali dijelovi fasade i tragovi curenja niz zidove upućuju na skuplje radove.
• Podrum i ostave: vlaga, red, da li stan ima svoju ostavu.

Šta pitati o upravljanju zgradom

Pravila se razlikuju po entitetima, a u FBiH i po kantonima.

• Kanton Sarajevo: postoje dva kantonalna zakona o zgradama, stariji o održavanju zajedničkih dijelova i upravljanju zgradom i noviji o upravljanju zajedničkim dijelovima zgrade, koji je ministarstvo KS objavilo 2022. Nije sasvim jasno koji se i u kojoj mjeri primjenjuje na svaku zgradu, pa to provjerite kod upravitelja. Prema zakonu iz 2022, upravitelj formira komisiju koja piše izvještaj o stanju zajedničkih dijelova zgrade koju preuzima. Preporuka je da od upravitelja tražite da vam pokaže taj izvještaj, ako postoji. Prema istom zakonu, vlasnici na sastanku ili prikupljanjem potpisa odlučuju o redovnom održavanju i korištenju računa i rezerve zgrade.
• Srednjobosanski kanton: zakon o korištenju i održavanju zajedničkih dijelova i uređaja zgrade objavljen je 2024. Minimalne naknade donose opštine.
• Republika Srpska: osnovni propis je Zakon o održavanju zgrada (Službeni glasnik RS 101/11). Revizija javnog sektora RS je 2023. utvrdila da je registrovano 4.676 zajednica etažnih vlasnika, da veliki broj zajednica nije registrovan i da više od polovine registrovanih ne funkcioniše dobro. Zato pitajte da li zgrada ima registrovanu zajednicu etažnih vlasnika i da li ona zaista radi.
• Brčko distrikt i ostali kantoni: pravila provjerite kod upravitelja ili opštine.

Konkretna pitanja za prodavca i upravitelja:

• Ko je upravitelj zgrade i kako ga kontaktirati?
• Ima li zgrada rezervni fond i koliko je na njemu?
• Jesu li planirani ili već izglasani veći radovi (krov, fasada, lift) i koliko će koštati vlasnike?
• Da li prodavac ima dug za naknadu za održavanje?

5. Troškovi održavanja i dugovi

Naknada za održavanje zgrade plaća se mjesečno, po kvadratu korisne površine stana. Iznosi se razlikuju po mjestu, a podaci koji su javno dostupni nisu svuda potvrđeni službenim glasilom:

• Kanton Sarajevo: upravitelji navode 0,25 KM/m² za zgrade bez lifta i 0,38 KM/m² za zgrade s liftom, prema odluci Vlade KS iz 2002. Moguće je da su iznosi u međuvremenu promijenjeni prema novom zakonu, pa tačan iznos za zgradu pitajte upravitelja.
• Srednjobosanski kanton: zakon iz 2024. propisuje najmanje 0,35 KM/m² za poslovne prostore i 0,15 KM/m² za garaže u zgradi. Iznos za stanove pitajte upravitelja ili opštinu.
• Republika Srpska: prema dostupnim tumačenjima zakona, minimum je 0,2 KM/m², a stvarni iznos određuju vlasnici na skupštini zajednice.

Naknada pokriva održavanje zajedničkih dijelova. Odvojeno pitajte koliko iznose računi za grijanje, struju, vodu i odvoz smeća, i tražite da vidite nekoliko zadnjih računa.

Dugovi prodavca

Nije jednoznačno utvrđeno da li neplaćena naknada za održavanje ili neplaćene režije prodavca u svakom entitetu prelaze na kupca. Zato:

• tražite od prodavca potvrdu od upravitelja da nema duga za održavanje,
• tražite zadnje račune za režije s dokazom o uplati,
• dogovorite da u ugovoru stoji da prodavac snosi sve dugove nastale do primopredaje, i to provjerite s notarom.

Energijski certifikat

U FBiH uredba Vlade FBiH iz 2018. o energijskim auditima i certifikatima odnosi se i na zgrade i dijelove zgrada koji se prodaju. Pitajte prodavca ima li stan ili zgrada energijski certifikat. Da li je certifikat u praksi uslov za ovjeru ugovora, potvrdit će vam notar. Za RS i Brčko distrikt pravila provjerite kod notara.

6. Komšiluk i okolina

• Prošetajte do najbliže prodavnice, škole, vrtića, ambulante i stanice javnog prevoza.
• Provjerite parking: ima li mjesta navečer, da li je zona naplate, postoji li garaža.
• Slušajte buku: saobraćajnica, kafići, tramvaj, škola ispod prozora.
• Pogledajte šta je ispred prozora. Prazna parcela danas može biti gradilište sutra. Opština vam može reći šta je planom predviđeno za okolne parcele.
• Popričajte s komšijama ako ih sretnete na stubištu: kako se održava zgrada, ima li problema s vlagom, liftom ili grijanjem.

Najčešće greške

• Razgledanje samo navečer ili samo jednom.
• Povjerenje svježe okrečenim zidovima bez pitanja zašto je krečeno.
• Zanemarivanje stanja zgrade jer je stan renoviran.
• Davanje kapare prije provjere vlasništva i dugova. Prije toga pročitajte vodič o predugovoru i kapari.
• Računanje samo cijene stana, bez naknade za održavanje, režija i radova koji slijede.

Primjer iz Sarajeva

U DMI ponudi trenutno je osam stanova, svi u Sarajevu. Medijan tražene cijene, izračunat iz sedam oglasa s objavljenom cijenom, iznosi 5.722 KM/m², u rasponu od 3.667 do 6.574 KM/m². Za dvosoban stan od 54 m² to je oko 309.000 KM.

Uzmimo takav stan na 4. spratu u Čengić Vili. Ako zgrada ima lift i ako se primjenjuje iznos od 0,38 KM/m² koji navode sarajevski upravitelji, naknada bi bila oko 20,50 KM mjesečno, a bez lifta, uz 0,25 KM/m², oko 13,50 KM. Tačan iznos potvrđuje upravitelj. Na tom spratu lift je važan, pa je logično pitati kada je zadnji put servisiran i da li su planirani radovi na njemu. Kod stana u visokom prizemlju pažnju treba usmjeriti na vlagu i podrum, a kod stana na 8. spratu na lift, krov i stolariju izloženu vjetru.

Na ukupan budžet dodajte i troškove kupovine, opisane u vodiču Troškovi kupovine nekretnine u BiH.

Kako DMI pomaže

Svaki stan u DMI ponudi lično obiđemo prije objave i provjerimo zemljišnu knjigu, legalizaciju i fotografije, tako da na razgledanje dolazite sa stanom čiji su papiri već pregledani. Na razgledanju možemo zajedno proći ovu listu i postaviti prodavcu pitanja o zgradi i troškovima. Kupcima iz inostranstva nudimo video obilazak. Stanove možete pogledati na stranici Sve nekretnine u ponudi.