Vorkaufsrecht in Bosnien: Miteigentümer, Nachbar, Käufer

Das pravo preče kupovine (Vorkaufsrecht) bedeutet, dass eine bestimmte Person die Immobilie vor Ihnen kaufen kann, zum selben Preis und zu denselben Bedingungen, die der Verkäufer Ihnen anbietet. In Bosnien und Herzegowina haben es vor allem Miteigentümer: In der Föderation BiH (FBiH) und im Distrikt Brčko steht es ihnen gesetzlich zu, in der Republika Srpska (RS) nur Miteigentümern einer Wohnung oder eines anderen Sonderteils im Wohnungseigentum und Miteigentümern eines Familienhauses. Ein allgemeines Vorkaufsrecht für Nachbarn bei Häusern und Wohnungen haben wir in den geprüften Vorschriften nicht gefunden; die Nachbarfrage stellt sich vor allem bei landwirtschaftlichen Flächen.

Für Sie als Käufer zählt eines: Übergeht der Verkäufer einen berechtigten Miteigentümer, kann dieser vor Gericht verlangen, an Ihre Stelle im Vertrag zu treten. Das wird deshalb vor der Unterschrift geklärt, nicht danach.

Dieser Ratgeber ist allgemeine Information und keine Rechtsberatung. Was in Ihrem konkreten Fall gilt, auch mit Blick auf mögliche neuere Gesetzesänderungen, bestätigt Ihnen ein Notar oder Anwalt.

Wann das Vorkaufsrecht überhaupt eine Rolle spielt

Verkauft ein Alleineigentümer die ganze Immobilie oder verkaufen alle Miteigentümer gemeinsam das Ganze an denselben Käufer, stellt sich die Frage nicht. Relevant wird sie, wenn:

• ein suvlasnik (Miteigentümer) nur seinen Anteil verkauft, etwa 1/2 einer Wohnung oder 1/3 eines Hauses, und zwar an jemanden, der nicht Miteigentümer ist,
• ein Vorkaufsrecht vertraglich vereinbart und im Grundbuch eingetragen ist,
• landwirtschaftlicher Boden verkauft wird, für den eigene Regeln gelten.

In der Praxis ist der häufigste Fall eine geerbte Immobilie mit mehreren Erben, von denen einer verkaufen will und die anderen nicht. Dazu mehr im Ratgeber Immobilie von Erben in Bosnien kaufen.

Miteigentümer: FBiH, RS und Brčko im Vergleich

Die Regeln der beiden Entitäten sind gegensätzlich. Entscheidend ist, wo die Immobilie liegt, nicht wo Sie oder der Verkäufer wohnen.

Föderation BiH

Maßgeblich ist das Sachenrechtsgesetz der FBiH (Zakon o stvarnim pravima FBiH, Art. 27 und 91).

• Ein Miteigentümer darf seinen Anteil ohne Zustimmung der anderen verkaufen. Verkauft er einen Anteil an einer Immobilie, haben die übrigen Miteigentümer aber ein Vorkaufsrecht, soweit das Gesetz nichts anderes bestimmt.
• Der Verkäufer muss das Angebot per Einschreiben schicken.
• Bei einer Wohnung, einem Geschäftsraum oder einem anderen Sonderteil geht das Angebot an die Miteigentümer genau dieser Einheit. Ist das Gebäude nicht in Sonderteile aufgeteilt, geht es an die Miteigentümer des Gebäudes.
• Das Angebot muss schriftlich sein und die Grundbuch- oder Katasterdaten enthalten.
• Ohne andere Vereinbarung üben die Miteigentümer das Recht im Verhältnis ihrer Anteile aus.
• Ausnahme: Kein Vorkaufsrecht besteht, wenn das Grundstück im Kataster oder Grundbuch als pristupni put (Zufahrtsweg) eingetragen ist.

Hat der Verkäufer kein ordnungsgemäßes Angebot gemacht oder den Anteil an einen Dritten zu günstigeren Bedingungen verkauft als angeboten, kann der Miteigentümer klagen: auf Aufhebung des Vertrags und Übertragung des Anteils auf sich zu denselben Bedingungen. Die Klagefrist beträgt 30 Tage ab Kenntnis vom Verkauf und seinen Bedingungen, höchstens aber ein Jahr ab Vertragsschluss.

Wie lange der Miteigentümer Zeit hat, auf das Angebot zu antworten, sollten Sie mit dem Notar klären, bevor der Verkäufer das Angebot verschickt.

Republika Srpska

Hier gilt das Sachenrechtsgesetz der RS (Art. 27 und 90), und die Grundregel ist umgekehrt.

• Verkauft ein Miteigentümer seinen Anteil, haben die anderen grundsätzlich kein Vorkaufsrecht.
• Ausnahme 1: Miteigentümer eines Sonderteils in etažna svojina (Wohnungseigentum), zum Beispiel zwei Miteigentümer derselben Wohnung, haben das Recht. Das Angebot geht an die anderen Miteigentümer dieses Teils, bei einem nicht aufgeteilten Gebäude an die Miteigentümer des Gebäudes.
• Ausnahme 2: Dasselbe Recht haben Miteigentümer einer porodična zgrada (Familienhaus).
• Die Berechtigten haben 60 Tage ab Zugang des Angebots, um es schriftlich anzunehmen. Danach darf der Verkäufer an andere verkaufen, aber nicht billiger und nicht zu günstigeren Bedingungen.
• Ohne andere Vereinbarung wird das Recht im Verhältnis der Anteile geteilt.

Wurde das Angebot nicht ordnungsgemäß gemacht oder zu besseren Bedingungen verkauft, kann der Miteigentümer verlangen, dass der Vertrag für unwirksam erklärt wird und er den Anteil zu denselben Bedingungen kauft. Ob für diese Klage eine Frist gilt, ist nicht eindeutig; klären Sie das mit einem Anwalt.

Beim Verkauf einer Immobilie in Miteigentum muss der Notar in der RS die Parteien auf das Vorkaufsrecht hinweisen. Beachten Sie, dass das Grundbuch nicht immer alles zeigt, was Sie für diese Prüfung brauchen; manche Angaben finden sich nur in der zbirka isprava (Urkundensammlung des Grundbuchs).

Distrikt Brčko

Nach dem Gesetz über Eigentum und andere dingliche Rechte des Distrikts Brčko haben die übrigen Miteigentümer ein Vorkaufsrecht, wenn ein Miteigentümer seinen Anteil an einer Immobilie verkauft. Form des Angebots, Antwortfrist und Klagefrist lassen Sie sich für den konkreten Fall vom Notar bestätigen.

Eine Sonderregel betrifft das pravo građenja (Baurecht): Wird das Baurecht verkauft, hat der Grundstückseigentümer ein Vorkaufsrecht; wird das Grundstück verkauft, hat es der Inhaber des Baurechts.

Achtung: Republika Srpska ist nicht Serbien

Im Internet finden Sie viele Texte zum serbischen Immobilienverkehrsgesetz, etwa mit 15 Tagen Antwortfrist und einem Vorrang der Nachbarn bei Ackerland. Dieses Gesetz gilt in Bosnien und Herzegowina nicht. Ebenso wenig gilt noch das alte Gesetz aus der Zeit der SR BiH, nach dem jeder Miteigentümer jeder Immobilie ein Vorkaufsrecht hatte. Wer sich an früheren Erfahrungen der Familie orientiert, sollte das im Kopf behalten.

Hat der Nachbar Vorrang?

Wohnungen und Häuser: Nach den geprüften Vorschriften haben Nachbarn in keinem der drei Gebiete ein allgemeines Vorkaufsrecht. Das gilt auch für die Eigentümer anderer Wohnungen im selben Haus: In der FBiH geht das Angebot an die Miteigentümer derselben Wohnung, in der RS an die Miteigentümer dieses Sonderteils, nicht an die Nachbarn vom selben Stockwerk. Anders kann es aussehen, wenn das Gebäude nicht in Einheiten aufgeteilt ist. Prüfen Sie deshalb das Etažiranje der Wohnung im Grundbuch.

Landwirtschaftlicher Boden in der FBiH: Nach dem Gesetz über landwirtschaftliche Flächen der FBiH läuft das Angebot über die Gemeinde (opština). Die Gemeindebehörde hängt es an der Anschlagtafel aus, veröffentlicht einen öffentlichen Aufruf und führt den Verkauf auf Kosten des Eigentümers durch. Die Rangfolge beginnt so:

1. Miteigentümer,
2. engste Familie (Ehepartner, Kinder, Eltern, Geschwister),
3. ein landwirtschaftlicher Familienbetrieb in derselben katastarska opština (Katastralgemeinde),
4. weitere Kategorien.

Ob und an welcher Stelle der Nachbar auf dieser Liste steht, klären Sie bei der Gemeinde. Ein Verkauf, der das Gemeindeverfahren umgeht, birgt das Risiko, dass der Vertrag nichtig ist. Für landwirtschaftlichen Boden in der RS und im Distrikt Brčko erfragen Sie die Regeln bei der Gemeinde bzw. der zuständigen Distriktbehörde, bevor Sie über den Preis verhandeln.

Vertraglich vereinbartes Vorkaufsrecht

Ein Vorkaufsrecht kann auch durch Vertrag entstehen, nicht nur kraft Gesetzes. In der FBiH kann es, ebenso wie ein Wiederkaufsrecht, im Grundbuch eingetragen werden. Achten Sie im ZK izvadak (Grundbuchauszug) also nicht nur darauf, wer Eigentümer ist und ob Hypotheken bestehen, sondern auch auf ein eingetragenes Vorkaufsrecht zugunsten Dritter. Wie Sie den Auszug lesen, steht im Ratgeber Grundbuchauszug in Bosnien: Eigentum vor dem Kauf prüfen.

Was das für Sie als Käufer bedeutet

Das Risiko ist nicht, dass Sie mehr zahlen. Das Risiko ist, dass Sie kaufen, bezahlen und einziehen, und ein Miteigentümer danach per Klage zu denselben Bedingungen an Ihre Stelle tritt. Die Rückzahlung von Kaufpreis und Kosten müssen Sie dann mit dem Verkäufer klären; dazu berät Sie ein Anwalt. Aus dem Ausland ist das besonders mühsam, weil Termine und Verfahren vor Ort laufen.

Dazu kommt ein praktisches Risiko: Kaufen Sie nur einen Anteil an einer Wohnung oder einem Haus, werden Sie Miteigentümer mit einer Person, die Sie nicht kennen und die nicht verkaufen wollte. Nutzung, Vermietung und ein späterer Verkauf hängen dann auch von ihr ab.

Schritte vor der Unterschrift

1. Besorgen Sie einen aktuellen Grundbuchauszug und prüfen Sie, ob der Verkäufer Alleineigentümer oder Miteigentümer ist und zu welchem Anteil.
2. Ist er Miteigentümer: Klären Sie, wo die Immobilie liegt (FBiH, RS oder Brčko) und ob es sich um eine Wohnung im Wohnungseigentum, ein Familienhaus, Grundstück oder anderes handelt.
3. Prüfen Sie, ob im Grundbuch ein vertragliches Vorkaufsrecht eingetragen ist.
4. Haben die Miteigentümer ein Vorkaufsrecht, verlangen Sie den Nachweis, dass ihnen ordnungsgemäß angeboten wurde: Kopie des schriftlichen Angebots mit demselben Preis und denselben Bedingungen wie für Sie sowie den Einschreibebeleg.
5. Am sichersten ist eine schriftliche Erklärung der Miteigentümer mit beglaubigter Unterschrift, dass sie ihr Recht nicht ausüben, oder dass alle gemeinsam die ganze Immobilie verkaufen.
6. Ihr Vertrag darf keinen niedrigeren Preis und keine günstigeren Bedingungen enthalten als das Angebot an den Miteigentümer. Haben Sie nachträglich einen niedrigeren Preis ausgehandelt, muss das Angebot wiederholt werden.
7. Zahlen Sie keine kapara (Anzahlung mit Draufgeldfunktion), bevor das geklärt ist oder bevor der Vorvertrag klar regelt, was passiert, wenn ein Miteigentümer sein Recht ausübt. Mehr dazu unter Vorvertrag und Kapara beim Immobilienkauf in Bosnien.
8. Bitten Sie den Notar, im Vertrag festzuhalten, wie die Frage des Vorkaufsrechts gelöst wurde.

Wenn Sie selbst einen Miteigentumsanteil verkaufen

• Schicken Sie jedem Miteigentümer ein schriftliches Angebot per Einschreiben, mit Preis, Zahlungsbedingungen und Grundbuch- oder Katasterdaten.
• Bewahren Sie Kopie und Rückschein auf.
• Warten Sie die Antwortfrist ab (in der RS 60 Tage; in der FBiH und in Brčko bestätigt der Notar die Frist).
• Verkaufen Sie an Dritte nicht billiger und nicht zu besseren Bedingungen als angeboten.

Ein sauber verschicktes Angebot schützt auch Sie: Ein Käufer, der die Nachweise sieht, entscheidet schneller und verlangt keinen Risikoabschlag.

Häufige Fehler

• Sich auf Texte aus Serbien oder auf das alte Gesetz der SR BiH verlassen.
• Annehmen, in der RS habe ein Miteigentümer nie Vorrang, obwohl er ihn beim Wohnungseigentum und beim Familienhaus hat.
• Eine mündliche Zusage des Miteigentümers ("der Bruder ist einverstanden") ohne schriftliche Erklärung.
• Dem Miteigentümer einen Preis anbieten und mit dem Käufer einen niedrigeren vereinbaren.
• Landwirtschaftlichen Boden in der FBiH ohne Gemeindeverfahren kaufen.
• Im Grundbuchauszug nur den Eigentümer ansehen, nicht die Lasten und eingetragenen Rechte.

Beispiel

Zwei Erben, Bruder und Schwester, besitzen je 1/2 einer Zweizimmerwohnung mit 54 m² in Čengić Vila, Sarajevo. Eine vergleichbare Wohnung im Angebot von DMI ist derzeit für 309.000 KM inseriert. Der Bruder bietet Ihnen seine Hälfte für 150.000 KM an, die Schwester will nicht verkaufen.

Die Wohnung liegt in der FBiH, die Schwester hat also ein Vorkaufsrecht. Der Bruder muss ihr per Einschreiben ein schriftliches Angebot über 150.000 KM zu denselben Bedingungen schicken, die er Ihnen anbietet. Überspringt er das und Sie kaufen, kann die Schwester innerhalb von 30 Tagen ab Kenntnis vom Verkauf, spätestens ein Jahr nach Vertragsschluss, vor Gericht verlangen, dass die Hälfte zu denselben Bedingungen ihr zufällt.

Läge dieselbe Wohnung in Banja Luka im Wohnungseigentum, hätte die Schwester ebenfalls ein Vorkaufsrecht und 60 Tage für ihre schriftliche Antwort. Ginge es dort dagegen um Miteigentum an einem Baugrundstück, hätte sie nach der Grundregel der RS keines.

Für Sie als Käufer ist die beste Lösung meist, dass beide Erben gemeinsam die ganze Wohnung verkaufen. Dann entfällt die Frage des Vorkaufsrechts, und Sie erhalten die Immobilie ohne Miteigentümer.

Wie DMI hilft

DMI hat derzeit acht Wohnungen im Angebot, alle in Sarajevo. Jede Immobilie besichtigen wir vor der Veröffentlichung persönlich und prüfen Grundbuch, Legalisierung und Fotos. So sagen wir Ihnen vorab, ob es Miteigentümer gibt und was das für den Kauf bedeutet. Wird ein Miteigentumsanteil verkauft, helfen wir dabei, das Angebot an die Miteigentümer ordnungsgemäß zu verschicken und die Nachweise für den Notar bereitzuhalten. Für Käufer in Deutschland, Österreich und der Schweiz bieten wir Videobesichtigungen an.