Immobilie von Erben in Bosnien kaufen: was vorher klar sein muss

Eine Immobilie von Erben kaufen Sie in Bosnien und Herzegowina erst dann sicher, wenn ein rechtskräftiger Erbbeschluss vorliegt und die Erben in der Regel bereits als Eigentümer im Grundbuch oder Kataster eingetragen sind. Gibt es mehrere Erben und ist der Nachlass noch nicht geteilt, müssen alle den Vertrag unterschreiben, persönlich oder über einen Bevollmächtigten mit einwandfreier Vollmacht. Solange etwas davon fehlt, sollten Sie weder eine Anzahlung leisten noch einen Kaufvertrag unterschreiben.

Diese Seite ist eine allgemeine Information und keine Rechtsberatung. Die Regeln unterscheiden sich zwischen der Föderation (FBiH), der Republika Srpska (RS) und dem Brčko distrikt. Die Details für Ihren Fall bestätigt Ihnen ein Notar oder Anwalt.

Was der Erbbeschluss ist und wer ihn erlässt

Das rješenje o nasljeđivanju (Erbbeschluss) schließt das Nachlassverfahren (ostavinski postupak) ab. Für Käufer erfüllt es eine ähnliche Aufgabe wie der Erbschein, den Sie aus Deutschland kennen: Es legt fest, wer im Zeitpunkt des Todes Erbe geworden ist, welches Vermögen in welchen Anteilen übergeht und welche Rechte andere Personen erworben haben, etwa Vermächtnisnehmer.

• FBiH: Zuständig ist das Gemeindegericht (općinski sud) oder ein Notar als Beauftragter des Gerichts. Seit 2015 gibt das Gericht die Sache in der Regel an einen Notar ab. Das Verfahren wird von Amts wegen eröffnet, sobald das Gericht die Todesanzeige (smrtovnica) oder die Sterbeurkunde erhält.
• RS: Zuständig ist das Grundgericht (osnovni sud) oder ein Notar als Beauftragter des Gerichts. Nach dem geltenden Gesetzestext gibt das Gericht die Sache an einen Notar ab, außer ein Erbe verlangt ein Verfahren vor Gericht. Den Notar wählen nicht die Erben, er wird vom Gericht bestimmt.
• Brčko distrikt: Seit 2017 gilt ein eigenes Erbgesetz. Wer das Verfahren dort konkret führt, klären Sie beim Gericht oder bei einem Notar in Brčko.

Für Sie als Käufer zählt vor allem eines: Gleich wer den Beschluss erlassen hat, er muss rechtskräftig sein, bevor auf seiner Grundlage verkauft wird.

Erlassen ist nicht dasselbe wie rechtskräftig

Ein häufiger Irrtum: Die Erben haben den Beschluss in der Hand, also sei alles erledigt. Das stimmt nicht. Rechtskräftig (pravosnažno) wird der Beschluss erst, wenn die Frist für ein Rechtsmittel abgelaufen ist und niemand es eingelegt hat, oder wenn über das Rechtsmittel entschieden wurde.

• In der FBiH kann gegen den Beschluss eines Notars innerhalb von 8 Tagen ab Zustellung Einspruch (prigovor) erhoben werden.
• Die Fristen gegen gerichtliche Beschlüsse sowie die Fristen in der RS und im Brčko distrikt erfragen Sie beim Gericht oder Notar, das bzw. der das Verfahren geführt hat.

In der Praxis: Verlangen Sie eine Ausfertigung mit Rechtskraftvermerk und Datum. Fehlt dieser Vermerk, sollen die Erben ihn beim Gericht oder Notar anfordern.

Streiten die Erben über das Erbrecht, ein Testament oder die Teilung, wird das Nachlassverfahren unterbrochen und sie werden auf den Zivilprozess verwiesen. Das kann lange dauern. Eine Immobilie, um die so ein Streit läuft, ist bis zu dessen Ende nicht kaufbar.

Eintragung der Erben im Grundbuch

In der FBiH wird der rechtskräftige Beschluss den Erben, der Steuerbehörde und der Stelle zugestellt, die das Immobilienregister führt. Ob die Erben danach selbst einen Eintragungsantrag stellen müssen und wie das in der RS und im Brčko distrikt läuft, bestätigt Ihnen der Notar oder das Grundbuchamt.

Eigentum geht auf Sie erst mit der Eintragung im Grundbuch über, ähnlich wie in Deutschland. Am sichersten kaufen Sie daher, wenn die Erben bereits als Eigentümer eingetragen sind. Holen Sie vor der Unterschrift einen aktuellen ZK izvadak (Grundbuchauszug) und prüfen Sie:

• dass genau die verkaufenden Erben als Eigentümer eingetragen sind, mit den Anteilen laut Beschluss,
• dass keine Hypotheken, Streitvermerke (zabilježba spora) oder sonstigen Lasten eingetragen sind,
• dass Parzelle, Wohnung und Fläche mit dem Beschluss und mit dem übereinstimmen, was Sie kaufen.

Wie Sie den Auszug lesen, erklärt der Ratgeber Grundbuchauszug in Bosnien: Eigentum vor dem Kauf prüfen.

Wenn es mehrere Erben gibt

Das ist der heikelste Punkt. Für die RS ist das Gesetz eindeutig:

• Bis zur Teilung verwalten und verfügen die Erben über den Nachlass gemeinsam.
• Vor der Teilung bzw. vor der Rechtskraft des Beschlusses kann ein Erbe seinen Anteil nur an Miterben übertragen, nicht an Dritte wie Sie als Käufer.
• Jeder Erbe kann jederzeit die Teilung verlangen, dieses Recht verjährt nicht.
• Die Erben haften gesamtschuldnerisch für die Schulden des Erblassers, jeder bis zum Wert seines Anteils.

Für die FBiH und den Brčko distrikt haben wir die entsprechenden Vorschriften nicht geprüft, Sie sollten also nicht von denselben Regeln ausgehen. Die sichere Vorgehensweise in ganz Bosnien und Herzegowina lautet: Kaufen Sie die ganze Immobilie von mehreren Erben, unterschreiben alle eingetragenen Miteigentümer, persönlich oder über einen Bevollmächtigten. Ein Vertrag, den nur ein Erbe "für die Familie" ohne Vollmacht der anderen unterschreibt, schützt Sie nicht.

Kaufen Sie nur den Anteil eines einzelnen Miteigentümers, vor allem bei landwirtschaftlichen Flächen, fragen Sie den Notar, ob die übrigen Miteigentümer ein Vorkaufsrecht haben.

Vollmachten: wenn ein Erbe nicht anreisen kann

Oft lebt einer der Erben im Ausland, vielleicht wie Sie in Deutschland, Österreich oder der Schweiz. Dann unterschreibt ein Bevollmächtigter.

Was die Vollmacht enthalten sollte

• genaue Angaben zur Immobilie (Nummer der Grundbucheinlage oder des Liegenschaftsblatts, Parzelle, Wohnung),
• die Befugnis, den Kaufvertrag und gegebenenfalls den Vorvertrag zu unterschreiben,
• die Befugnis, Geld entgegenzunehmen, mit Angabe des Kontos, falls der Bevollmächtigte Geld erhalten soll,
• die Befugnis, den Eintragungsantrag zu stellen und Erklärungen vor Behörden abzugeben.

Eine Generalvollmacht "für alle Geschäfte" ohne Bezeichnung der Immobilie kann abgelehnt werden oder Streit auslösen.

Form der Vollmacht

Rechnen Sie damit, dass eine Vollmacht für den Verkauf einer Immobilie notariell beglaubigt sein muss. Bei Erben im Ausland ist es üblich, dass ein Notar im Wohnsitzland beglaubigt, häufig ist zusätzlich eine Apostille nötig. Welche Form der bosnische Notar, der den Vertrag aufsetzt, genau verlangt, klären Sie bevor der Erbe zur Beglaubigung geht. Lassen Sie ihm den Entwurf des Textes schicken, so vermeiden Sie eine zweite Beglaubigung.

Form des Kaufvertrags

• RS und Brčko distrikt: Der Vertrag über eine Immobilie wird vom Notar errichtet, sonst ist er nichtig.
• FBiH: Die Frage ist umstritten. Das Verfassungsgericht der FBiH hat die Pflicht zur notariellen Beurkundung für verfassungswidrig erklärt, das Oberste Gericht verlangt zumindest die Beglaubigung der Unterschriften, und die Notarkammer hält nur die notariell beurkundete Urkunde für sicher. In der Praxis ist der notariell beurkundete Vertrag weiterhin die sicherste Wahl.

Was vor der Unterschrift erledigt sein muss

Vor Anzahlung und Kaufvertrag prüfen Sie:

1. Der Erbbeschluss liegt vor und ist rechtskräftig, mit sichtbarem Datum der Rechtskraft.
2. Im Beschluss stehen alle Erben mit ihren Anteilen, die Immobilie ist genau beschrieben.
3. Die Erben sind im Grundbuch oder Kataster eingetragen, oder der Notar hat Ihnen bestätigt, wie die Eintragung in Ihrem Fall gelöst wird.
4. Auf dem Auszug stehen keine Lasten, Streitvermerke oder Eintragungen, die nicht vereinbart sind.
5. Alle Erben unterschreiben, persönlich oder per Vollmacht, die der Notar vorab geprüft hat.
6. Es gibt keinen Streit unter den Erben und keine Ankündigung, dass jemand den Beschluss anficht.
7. Falls in Ihrem Kanton oder Ihrer Entität eine Erbschaftsteuer anfällt, weisen die Erben nach, dass sie erledigt ist. Die Regeln unterscheiden sich, die Steuerbehörde bestätigt sie.
8. Es ist festgelegt, welcher Teil des Preises auf welches Konto geht.

Ist ein Punkt offen, verschieben Sie die Unterschrift oder binden Sie die Anzahlung im Vorvertrag klar an seine Erfüllung. Wie das geht, steht im Ratgeber Vorvertrag und Kapara beim Immobilienkauf in Bosnien.

Kosten und Steuern

Je nach Entität und Kanton kann beim Kauf eine Grunderwerbsteuer (porez na promet nekretnina) anfallen, dazu kommen Notar- und Grundbuchgebühren. Wer Steuerschuldner ist und wie hoch die Steuer ausfällt, bestätigt die zuständige Steuerbehörde am Ort der Immobilie. Einen Überblick gibt der Ratgeber Nebenkosten beim Immobilienkauf in Bosnien.

Häufige Fehler

• Die Anzahlung wird auf Grundlage eines noch nicht rechtskräftigen Beschlusses geleistet.
• Nur der Erbe in Bosnien unterschreibt, die anderen "stimmen später zu".
• Die Vollmacht aus dem Ausland hat keine Apostille oder nennt die Immobilie nicht, der Notar lehnt sie ab.
• Der ganze Preis geht bar an einen Erben, die anderen behaupten später, nichts bekommen zu haben.
• Der Grundbuchauszug wird nicht geprüft, später taucht eine Hypothek aus der Zeit des Erblassers auf.

Am sichersten zahlen Sie per Banküberweisung, jedem Erben auf sein eigenes Konto entsprechend seinem Anteil laut Beschluss, oder über ein Notaranderkonto (notarski depozit). Mehr dazu im Ratgeber Immobilie in Bosnien sicher bezahlen.

Beispiel

Preis und Angaben in diesem Beispiel sind zur Veranschaulichung erfunden.

Eine 54-m²-Wohnung haben drei Geschwister geerbt, jedes zu einem Drittel. Zwei leben in Sarajevo, eines in Deutschland. Vereinbart sind 300.000 KM.

1. Der Käufer verlangt den Erbbeschluss und sieht, dass er seit zwei Monaten rechtskräftig ist.
2. Auf dem aktuellen Grundbuchauszug sind alle drei als Miteigentümer zu je 1/3 eingetragen, ohne Lasten.
3. Der Notar in Sarajevo schickt einen Vollmachtsentwurf. Der Erbe in Deutschland lässt ihn bei einem dortigen Notar beglaubigen und besorgt die Apostille, bevollmächtigt wird eine der Schwestern.
4. Es wird ein Vorvertrag mit 30.000 KM Anzahlung geschlossen, je 10.000 KM auf das Konto jedes Erben.
5. Beim Notar wird der Kaufvertrag unterschrieben. Der Restpreis wird so gezahlt, dass jeder Erbe insgesamt, einschließlich Anzahlung, 100.000 KM auf sein Konto erhält.
6. Der Käufer stellt den Eintragungsantrag und wird Eigentümer, sobald die Eintragung vollzogen ist.

Wie DMI hilft

Jede Immobilie in unserem Angebot besichtigen wir persönlich und prüfen vor der Veröffentlichung Grundbuch, Legalisierung und Fotos. Bei einem Verkauf durch Erben heißt das: Wir verlangen vor dem Inserat den rechtskräftigen Beschluss, prüfen, ob alle Erben eingetragen sind und ob jemand eine Vollmacht braucht. Käufern im Ausland bieten wir Video-Rundgänge an. Wenn Sie selbst geerbt haben und verkaufen möchten, finden Sie Informationen unter Immobilie verkaufen, das aktuelle Angebot unter Alle Immobilien.