Pravo preče kupovine: kada suvlasnik ili susjed ima prednost

Pravo preče kupovine znači da određena osoba može kupiti nekretninu prije vas, po istoj cijeni i pod istim uslovima koje vam nudi prodavac. U Bosni i Hercegovini ga najčešće imaju suvlasnici. U Federaciji BiH i Brčko distriktu suvlasnici nekretnine imaju ga po zakonu, a u Republici Srpskoj samo suvlasnici stana ili drugog posebnog dijela u etažnoj svojini i suvlasnici porodične zgrade. Prema propisima koje smo pregledali, susjed nema opće pravo prednosti pri prodaji kuće ili stana. Pitanje susjeda postavlja se uglavnom kod poljoprivrednog zemljišta.

Za kupca je važno jedno: ako prodavac zaobiđe suvlasnika koji ima ovo pravo, suvlasnik može na sudu tražiti da preuzme vaše mjesto u ugovoru. Zato se ovo provjerava prije potpisa, a ne poslije.

Ovo su opće informacije, a ne pravni savjet. Notar ili advokat potvrđuje šta tačno važi u vašem slučaju, uključujući i eventualne novije izmjene zakona.

Kada se pravo preče kupovine uopšte postavlja

Pravo preče kupovine nije važno kada jedan vlasnik prodaje cijelu nekretninu, niti kada svi suvlasnici zajedno prodaju cijelu nekretninu istom kupcu. Postavlja se kada:

• jedan suvlasnik prodaje samo svoj suvlasnički dio (npr. 1/2 stana ili 1/3 kuće) nekome ko nije suvlasnik,
• je pravo preče kupovine ugovoreno i upisano u zemljišnu knjigu,
• se prodaje poljoprivredno zemljište, gdje postoje posebna pravila.

Najčešća situacija u praksi je naslijeđena nekretnina s više nasljednika, gdje jedan želi prodati svoj dio, a drugi ne. Više o tome pročitajte u vodiču Kupovina nekretnine od nasljednika.

Suvlasnik: razlike između FBiH, RS i Brčko distrikta

Pravila su u dva entiteta suprotna, pa je prvo pitanje gdje se nekretnina nalazi, a ne gdje živite vi ili prodavac.

Federacija BiH

Primjenjuje se Zakon o stvarnim pravima FBiH (čl. 27 i čl. 91).

• Suvlasnik smije prodati svoj dio bez saglasnosti ostalih suvlasnika, ali kada prodaje dio nekretnine, ostali suvlasnici imaju pravo preče kupovine, osim ako zakon ne kaže drugačije.
• Prodavac je dužan ponudu poslati preporučenom poštom.
• Kod stana, poslovnog prostora ili drugog posebnog dijela ponuda ide suvlasnicima tog stana ili prostora. Ako zgrada nije podijeljena na posebne dijelove, ponuda ide suvlasnicima zgrade.
• Ponuda mora biti pisana i sadržavati podatke iz zemljišne knjige ili katastra.
• Ako se drugačije ne dogovore, suvlasnici pravo ostvaruju srazmjerno svojim dijelovima.
• Izuzetak: pravo ne postoji ako je zemljište u katastru ili zemljišnoj knjizi upisano kao pristupni put.

Ako prodavac nije uputio urednu ponudu ili je dio prodao trećem licu pod povoljnijim uslovima od ponuđenih, suvlasnik može tužbom tražiti poništenje ugovora i prenos dijela na sebe pod istim uslovima. Rok za tužbu je 30 dana od kada je saznao za prodaju i njene uslove, a najkasnije godinu dana od zaključenja ugovora.

Tačan rok koji suvlasnik ima za odgovor na ponudu provjerite s notarom prije nego što prodavac pošalje ponudu.

Republika Srpska

Primjenjuje se Zakon o stvarnim pravima Republike Srpske (čl. 27 i čl. 90). Ovdje je osnovno pravilo obrnuto.

• Kada suvlasnik prodaje svoj dio, ostali suvlasnici u pravilu nemaju pravo preče kupovine.
• Izuzetak 1: suvlasnici posebnog dijela u etažnoj svojini (npr. dvoje suvlasnika istog stana) imaju to pravo. Ponuda ide ostalim suvlasnicima tog dijela, a ako zgrada nije podijeljena, suvlasnicima zgrade.
• Izuzetak 2: isto pravo imaju suvlasnici porodične zgrade.
• Suvlasnici imaju 60 dana od prijema ponude da je pisano prihvate. Nakon toga prodavac smije prodati drugome, ali ne po nižoj cijeni niti pod povoljnijim uslovima.
• Ako se drugačije ne dogovore, pravo se dijeli srazmjerno suvlasničkim dijelovima.

Ako ponuda nije uredno upućena ili je prodaja izvršena pod boljim uslovima, suvlasnik može tražiti da se ugovor proglasi nevažećim i da dio kupi pod istim uslovima. Da li za ovu tužbu postoji rok, nije jednoznačno, pa to treba provjeriti s advokatom.

Pri prodaji nekretnine u suvlasništvu notar u RS treba upozoriti stranke na pravo preče kupovine. Imajte u vidu da zemljišna knjiga ne pokazuje uvijek sve što je potrebno za ovu provjeru; dio podataka nalazi se u zbirci isprava.

Brčko distrikt

Prema Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima Brčko distrikta BiH, kada suvlasnik prodaje svoj dio nekretnine, ostali suvlasnici imaju pravo preče kupovine. Postupak ponude, rokove i rok za tužbu potvrdite kod notara za konkretan slučaj.

Posebno pravilo važi za pravo građenja: ako se prodaje pravo građenja, vlasnik zemljišta ima pravo preče kupovine, a ako se prodaje zemljište, to pravo ima nosilac prava građenja.

Pažnja: Republika Srpska nije Republika Srbija

Na internetu ćete naći mnogo tekstova o srbijanskom Zakonu o prometu nepokretnosti, s rokovima od 15 dana za odgovor i pravom susjeda na poljoprivredno zemljište. Taj zakon ne važi u BiH. Ne važi više ni stari zakon iz vremena SR BiH, po kojem je svaki suvlasnik bilo koje nekretnine imao pravo preče kupovine.

Ima li susjed prednost

Kod stanova i kuća: prema propisima koje smo pregledali, susjed nema opće pravo preče kupovine ni u jednom od tri područja. To važi i za vlasnike drugih stanova u istoj zgradi: u FBiH ponuda ide suvlasnicima istog stana, a u RS suvlasnicima tog posebnog dijela, ne komšijama sa sprata. Ako zgrada nije etažirana, situacija je drugačija, pa je korisno provjeriti etažiranje stana.

Kod poljoprivrednog zemljišta u FBiH: po Zakonu o poljoprivrednom zemljištu FBiH ponuda ide preko opštine. Opštinski organ objavljuje ponudu na oglasnoj tabli, raspisuje javni poziv i provodi prodaju na trošak vlasnika. Redoslijed prednosti počinje ovako:

1. suvlasnik,
2. uža porodica (bračni partner, djeca, roditelji, braća i sestre),
3. porodično poljoprivredno gazdinstvo u istoj katastarskoj opštini,
4. dalje kategorije.

Da li je i na kojem mjestu na toj listi susjed, provjerite u opštini. Prodaja koja zaobiđe opštinski postupak nosi rizik da ugovor bude ništav. Za poljoprivredno zemljište u RS i Brčko distriktu pravila provjerite u opštini, odnosno kod nadležnog organa Distrikta, prije dogovora o cijeni. Za građevinsko zemljište pogledajte vodič Kupovina zemljišta za gradnju.

Ugovoreno pravo preče kupovine

Pravo preče kupovine može nastati i ugovorom, a ne samo po zakonu. U FBiH se ono, kao i pravo otkupa, može upisati u zemljišnu knjigu. Zato u ZK izvatku ne gledajte samo ko je vlasnik i ima li hipoteke, nego i da li je upisano pravo preče kupovine u korist nekoga trećeg.

Šta to znači za vas kao kupca

Rizik nije u tome da ćete platiti više. Rizik je da kupite, platite i uselite, a da zatim suvlasnik tužbom preuzme vaše mjesto pod istim uslovima. Povrat novca i troškova tada rješavate s prodavcem, o čemu vas savjetuje advokat.

Drugi, praktični rizik: ako kupujete samo dio stana ili kuće, postajete suvlasnik s osobom koju ne poznajete i koja nije htjela prodati. Korištenje, izdavanje ili kasnija prodaja tada zavise i od nje.

Koraci prije potpisa

1. Izvadite svjež ZK izvadak i pogledajte da li je prodavac jedini vlasnik ili suvlasnik i u kojem dijelu.
2. Ako je suvlasnik, utvrdite gdje je nekretnina (FBiH, RS ili Brčko distrikt) i da li je riječ o stanu u etažnoj svojini, porodičnoj zgradi, zemljištu ili drugom.
3. Provjerite da li je u zemljišnoj knjizi upisano ugovoreno pravo preče kupovine.
4. Ako suvlasnici imaju pravo, tražite dokaz da im je ponuda uredno upućena: kopiju pisane ponude s istom cijenom i uslovima kao za vas i potvrdu preporučene pošte.
5. Najsigurnije je da suvlasnici pisano izjave da ne koriste pravo, s ovjerenim potpisom, ili da svi suvlasnici zajedno prodaju cijelu nekretninu.
6. Pazite da cijena i uslovi u vašem ugovoru ne budu povoljniji od onih u ponudi suvlasniku. Ako ste se naknadno dogovorili za nižu cijenu, ponudu treba ponoviti.
7. Ne dajte kaparu prije nego što ovo bude riješeno ili prije nego što predugovor jasno kaže šta se dešava ako suvlasnik iskoristi pravo. Pogledajte Predugovor i kapara.
8. Pitajte notara da u ugovoru navede kako je pitanje prava preče kupovine riješeno.

Ako ste prodavac suvlasničkog dijela

• Pošaljite pisanu ponudu svakom suvlasniku preporučenom poštom, s cijenom, uslovima plaćanja i podacima iz zemljišne knjige ili katastra.
• Sačuvajte kopiju ponude i povratnice.
• Sačekajte da istekne rok za odgovor (u RS 60 dana; u FBiH i Brčko distriktu rok potvrdite s notarom).
• Trećem licu ne prodajte jeftinije ni pod povoljnijim uslovima od ponuđenih.

Uredno poslana ponuda štiti i vas: kupac koji dobije dokaze brže se odlučuje i ne traži popust zbog rizika.

Česte greške

• Oslanjanje na tekstove iz Srbije ili na stari zakon iz SR BiH.
• Pretpostavka da u RS suvlasnik nikad nema prednost, iako je ima kod etažne svojine i porodične zgrade.
• Usmeni dogovor sa suvlasnikom („brat se slaže“) bez pisane izjave.
• Ponuda suvlasniku po jednoj cijeni, a ugovor s kupcem po nižoj.
• Kupovina poljoprivrednog zemljišta u FBiH bez opštinskog postupka.
• Gledanje samo vlasničkog lista u ZK izvatku, a ne i tereta i upisanih prava.

Primjer

Dvoje nasljednika, brat i sestra, imaju po 1/2 dvosobnog stana od 54 m² u Čengić Vili. Sličan stan u ponudi DMI-ja trenutno je oglašen za 309.000 KM. Brat vam nudi svoju polovinu za 150.000 KM, a sestra ne želi prodati.

Stan je u FBiH, pa sestra ima pravo preče kupovine. Brat joj mora preporučenom poštom poslati pisanu ponudu za 150.000 KM pod istim uslovima koje nudi vama. Ako to preskoči, a vi kupite, sestra može u roku od 30 dana od kada sazna za prodaju, a najkasnije godinu dana od ugovora, tražiti na sudu da njoj pripadne polovina pod istim uslovima.

Da je isti stan u Banjoj Luci, u etažnoj svojini, sestra bi također imala pravo i 60 dana za pisani odgovor. Da je riječ o suvlasništvu nad, recimo, građevinskom parcelom u RS, prema osnovnom pravilu ne bi ga imala.

U praksi je za kupca najbolje rješenje da oba nasljednika zajedno prodaju cijeli stan. Tada pitanje prava preče kupovine otpada, a vi dobijate cijelu nekretninu bez suvlasnika.

Kako DMI pomaže

DMI trenutno ima osam stanova u ponudi, svi u Sarajevu. Svaku nekretninu prije objave lično obiđemo i provjerimo zemljišnu knjigu, legalizaciju i fotografije, pa vam unaprijed kažemo ima li suvlasnika i šta to znači za kupovinu. Kada se prodaje suvlasnički dio, pomažemo da se ponuda suvlasnicima pošalje uredno i da dokazi budu spremni za notara. Kupcima iz inostranstva nudimo video razgledanje. Pogledajte sve nekretnine u ponudi.