Wohnung in Bosnien für Fotos und Besichtigung vorbereiten

Bereiten Sie Ihre Wohnung so vor, dass sie auf den Fotos hell, aufgeräumt und großzügig wirkt und bei der Besichtigung denselben Eindruck hinterlässt. Konkret heißt das: bei Tageslicht und ohne Blitz fotografieren, überflüssige Möbel und persönliche Dinge wegräumen, Küche und Bad gründlich reinigen und die kleinen Mängel beheben, die Käufern sofort auffallen. Käufer sehen zuerst die Fotos im Inserat, bei der Besichtigung prüfen sie dann Unterlagen, Feuchtigkeit, Heizung und den Zustand des Gebäudes. All das sollte vor dem ersten Termin bereit sein.

Worauf Käufer zuerst achten

Der erste Kontakt mit Ihrer Wohnung ist das Inserat. Laut einer Umfrage des US-Maklerverbands NAR sagen 73% der Käufermakler, dass Fotos für ihre Kunden sehr wichtig sind, wichtiger als Video oder virtueller Rundgang. NAR stellt außerdem fest, dass Käufer Besichtigungen von Wohnungen auslassen können, die sich online schlecht präsentieren. Das sind Zahlen vom US-Markt, doch die Logik gilt auch in Bosnien: schwache Fotos bedeuten weniger Anfragen.

Nach derselben Umfrage sind Wohnzimmer, Schlafzimmer und Küche die wichtigsten Räume auf den Fotos. Diesen Räumen sollten Sie die meiste Zeit widmen.

Bei der Besichtigung selbst prüfen Käufer nach Erfahrung von Maklern aus der Region und laut lokalen Portalen meist:

• die Unterlagen, vor allem ob die Fläche in den Dokumenten mit der Fläche im Inserat übereinstimmt
• Alter und Zustand des Gebäudes, Fassade und Dach
• ob über der Wohnung eine weitere Wohnung oder das Dach liegt und ob es irgendwo durchregnet
• Feuchtigkeit und Schimmel in Ecken, an Fenstern und hinter Schränken
• die Heizung: Fernwärme, etažno grijanje (Etagenheizung mit Gaskessel) oder Strom, bei Strom auch ob ein ein- oder dreiphasiger Anschluss besteht
• das Bad: Abfluss, Verstopfungen, starke Feuchtigkeit
• Elektro- und Wasserinstallationen

Eine ausführliche Liste aus Käufersicht finden Sie im Ratgeber Wohnungsbesichtigung in Bosnien: worauf Sie achten sollten. Es lohnt sich, sie zu lesen, bevor die ersten Interessenten kommen.

Licht

Licht ist das günstigste Mittel, damit eine Wohnung größer und angenehmer wirkt.

• Fotografieren Sie tagsüber bei klarem Wetter. Ein regionales Portal empfiehlt etwa die Zeit zwischen 10 und 14 Uhr, das ist aber ein Tipp, keine Regel. Am besten testen Sie, wann welcher Raum das meiste Licht bekommt.
• Ziehen Sie die Vorhänge ganz auf und die Rollläden ganz hoch.
• Schalten Sie den Blitz an Kamera oder Handy aus, er erzeugt unschöne Schatten und Spiegelungen.
• Schalten Sie in Räumen mit wenig Tageslicht, etwa Flur und Bad, alle Lampen ein und ersetzen Sie defekte Glühbirnen.
• Putzen Sie die Fenster. Schmutziges Glas schluckt Licht und ist auf Fotos sichtbar.

Für die Besichtigung gilt dasselbe: Vorhänge offen, Licht an, wo es dunkel ist. Rechnen Sie damit, dass ernsthafte Käufer ein zweites Mal kommen, zu einer anderen Tageszeit oder wenn es kälter ist, um Licht und Wärme zu prüfen. Stimmen Sie dem zu, eine Absage weckt Misstrauen.

Ordnung, Sauberkeit, neutraler Raum

Gründliche Reinigung

Reinigen Sie alle Oberflächen, Böden und Fenster, Küche und Bad bis ins Detail: Fugen, Armaturen, Spiegel, das Innere von Backofen und Kühlschrank, falls jemand hineinschaut. Küche und Bad prägen den Gesamteindruck oft entscheidend.

Weniger Möbel

• Räumen Sie sperrige und überzählige Möbel vorübergehend weg, damit die Laufwege frei sind.
• Schieben Sie aber nicht alles an die Wände. Der Raum soll bewohnt wirken, nur großzügiger.
• Lassen Sie die Türen zwischen den Räumen offen.
• Räumen Sie Arbeitsflächen in der Küche und Ablagen im Bad frei.

Persönliche Dinge

Räumen Sie Familienfotos, Sammlungen, Dokumente, Rechnungen und andere persönliche Gegenstände weg, auch religiöse und andere Symbole, die Ihnen wichtig sind. Es geht nicht darum zu verbergen, wer Sie sind, sondern darum, dass Käufer sich selbst und ihre Familie leichter in den Räumen vorstellen können. Das Wegräumen von Dokumenten und Privatem schützt zudem Ihre Privatsphäre, denn Inseratfotos kann jeder sehen.

Details, die helfen

• saubere Handtücher in neutraler Farbe im Bad
• eine Pflanze oder Blumen
• eine gut gelüftete Wohnung ohne Geruch nach Essen, Rauch oder Haustieren

Geruch sieht man auf keinem Foto, bei der Besichtigung bemerken ihn Käufer aber als Erstes.

Kleine Reparaturen

Ziel ist keine Renovierung, sondern das Beseitigen von Kleinigkeiten, die den Eindruck erwecken, die Wohnung sei nicht gepflegt.

Was sich meist lohnt

• Wände streichen. Die Plattform OLX.ba nennt das eine minimale Investition mit maximaler Wirkung. Helle, neutrale Farben wirken am besten.
• Silikonfugen im Bad. Alte, dunkel verfärbte Fugen an Wanne und Waschbecken sind schnell erneuert und verbessern den Eindruck deutlich.
• Tropfende Hähne, lockere Türklinken, defekte Schalter, durchgebrannte Glühbirnen.
• Abflüsse. Prüfen Sie, ob das Wasser in Bad und Küche normal abläuft, Käufer probieren das aus.
• Türen und Fenster, die quietschen oder schwer schließen.

Feuchtigkeit: erst die Ursache, dann die Farbe

Käufern wird geraten, auf dunkle Flecken, abblätternde Farbe, aufgequollenen Putz und muffigen Geruch zu achten, besonders in Ecken, an Fenstern, am Übergang von Wand und Decke und hinter Schränken. Genau deshalb fällt eine frisch gestrichene Stelle an solchen Orten auf: Der Käufer fragt sich, ob die Farbe etwas verdeckt.

Wenn Ihre Wohnung feucht ist oder es früher durchgeregnet hat, beheben Sie zuerst die Ursache und streichen Sie erst danach. Ist das Problem gelöst, sagen Sie es offen und zeigen Sie, wenn vorhanden, die Rechnung oder die Vereinbarung mit der Hausverwaltung. Das schafft mehr Vertrauen als eine makellos weiße Wand.

Wenn Sie in Deutschland, Österreich oder der Schweiz leben, lassen sich diese Arbeiten selten an einem verlängerten Wochenende erledigen. Planen Sie sie daher mit Vorlauf und klären Sie, wer vor Ort die Arbeiten begleitet und am Fototermin die Wohnung herrichtet.

Fotos für das Inserat

• Fotografieren Sie aus der Ecke, von der aus man den größten Teil des Raums sieht, etwa auf Brusthöhe, Handy oder Kamera im Querformat.
• Achten Sie darauf, dass Sie sich nicht in Spiegeln oder Glas spiegeln.
• Machen Sie mehrere Aufnahmen pro Raum und wählen Sie die beste.
• Ordnen Sie die Fotos logisch, wie ein Rundgang: Eingang, Wohnzimmer, Küche, Zimmer, Bad, Balkon oder Loggia, Aussicht, Gebäude.
• Wählen Sie als Titelbild den hellsten und großzügigsten Raum, meist das Wohnzimmer.
• Auf den Fotos sollten keine Gesichter von Nachbarn, keine Autokennzeichen und keine persönlichen Dokumente zu sehen sein.

OLX.ba zeigt Fotos im Format 4:3 und erlaubt Drehen, Zuschneiden und die Wahl des Titelbilds. Wie viele Fotos kostenlos sind, hängt von der Art des Profils ab, weitere kosten Credits. Prüfen Sie die aktuellen Grenzen direkt auf der Seite, da sie sich geändert haben.

Keine Bearbeitung, die die Wahrheit verändert

Helligkeit anpassen und den Bildausschnitt gerade richten ist in Ordnung. Feuchtigkeit, Risse oder die Aussicht wegzuretuschieren nicht. Der Käufer sieht den Mangel bei der Besichtigung, und Sie verlieren sein Vertrauen und beider Zeit. Das Verschleiern von Mängeln kann für Verkäufer auch rechtliche Folgen haben. Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und keine Rechtsberatung: Wofür Sie als Verkäufer genau haften und was Sie für den Verkauf Ihrer Wohnung brauchen, bestätigt Ihnen ein Notar oder Anwalt.

Vorbereitung auf die Besichtigung

Neben einer ordentlichen Wohnung sollten Käufer den Eindruck gewinnen, dass es nichts zu verbergen gibt.

Unterlagen vorab bereithalten

Käufer fragen oft schon bei der ersten Besichtigung nach den Unterlagen. Halten Sie den ZK izvadak (Grundbuchauszug), einen Nachweis über die Wohnfläche und, falls nötig, das rješenje o legalizaciji (Legalisierungsbescheid) bereit. Was Sie für den Verkauf insgesamt brauchen, erklärt der Ratgeber Immobilie in Bosnien verkaufen: Welche Unterlagen Sie brauchen. Weicht die Fläche in den Papieren von der tatsächlichen ab, klären Sie das vor dem Inserieren.

Antworten zu Kosten und Gebäude vorbereiten

• Art der Heizung und ungefähre Rechnungen für die Wintermonate
• bei Etagenheizung: Alter des Kessels und Wartungsnachweise
• bei Stromheizung: ein- oder dreiphasiger Anschluss und Verbrauch in den kältesten Monaten
• Höhe der Instandhaltungsabgabe für das Gebäude und ob die Hausverwaltung Arbeiten an Fassade oder Dach plant

Am Tag der Besichtigung

• lüften und Vorhänge aufziehen
• Licht einschalten, wo es dunkel ist
• Haustiere und ihre Sachen nach Möglichkeit wegbringen
• dem Käufer Raum lassen, selbst zu schauen, Schränke zu öffnen und Hähne zu prüfen
• nicht drängen und Mängel nicht verteidigen, sondern kurz und sachlich erklären

Häufige Fehler

• Fotos am Abend, mit Blitz oder verwackelt aus der Hand
• viele persönliche Dinge und Möbel, durch die die Wohnung kleiner wirkt
• frische Farbe über Feuchtigkeit, ohne die Ursache zu beheben
• eine Fläche im Inserat, die nicht mit den Papieren übereinstimmt
• Unterlagen, die nicht bereit sind, sodass Käufer wochenlang auf Antwort warten
• eine zweite Besichtigung zu einer anderen Tageszeit verweigern
• ein unrealistischer Preis, den auch die besten Fotos nicht ausgleichen; mehr dazu im Ratgeber Immobilie in Bosnien verkaufen: den richtigen Preis festlegen

Ein Beispiel aus der Praxis

Im aktuellen DMI-Angebot in Sarajevo liegt der Median der Angebotspreise bei etwa 5.722 KM pro m², bei einer Spanne von 3.667 bis 6.574 KM pro m². Zweizimmerwohnungen mit 54 m² in Novo Sarajevo werden zwischen 309.000 und 355.000 KM angeboten, je nach Etage, Zustand und Lage. Wenn in derselben Gegend mehrere ähnliche Wohnungen inseriert sind, vergleichen Käufer zuerst die Fotos und dann das, was sie bei der Besichtigung sehen.

Stellen Sie sich zwei ähnliche Zweizimmerwohnungen im selben Haus vor. Die erste wurde abends mit Blitz fotografiert, mit vollen Regalen und Wäsche auf dem Balkon. Die zweite ist frisch gestrichen, die Silikonfugen im Bad sind erneuert, sie wurde bei Tageslicht fotografiert, und der Eigentümer bringt zur Besichtigung den Grundbuchauszug und die Heizrechnungen aus dem Winter mit. Bei gleichem Preis wird die zweite mit großer Wahrscheinlichkeit mehr Anfragen und ernsthaftere Käufer bekommen. Die Vorbereitung ändert weder Quadratmeter noch Lage, wohl aber, wie gut sich die Wohnung vergleichen lässt und wie sehr Käufer ihr vertrauen.

Wie DMI hilft

Jede Wohnung in unserem Angebot besichtigen wir vor der Veröffentlichung persönlich und prüfen Grundbuch, Legalisierung und Fotos. Vor dem Fototermin sagen wir Ihnen, was weggeräumt und was repariert werden sollte und zu welcher Tageszeit die Wohnung am besten wirkt. Bei Besichtigungen beantworten wir Fragen zu Unterlagen und Kosten, auch wenn Sie selbst im Ausland sind. Käufern im Ausland bieten wir Videorundgänge an, eine gut vorbereitete Wohnung erreicht so auch Interessenten aus der Diaspora. Wenn Sie über einen Verkauf nachdenken, melden Sie sich über die Seite Immobilie verkaufen.