Kako pripremiti stan za fotografisanje i razgledanje

Stan pripremite tako da na fotografijama izgleda svijetlo, uredno i prostrano, a na razgledanju ostavi isti utisak. To znači fotografisati po dnevnom svjetlu i bez blica, ukloniti višak namještaja i ličnih stvari, temeljito očistiti kuhinju i kupatilo te popraviti sitnice koje kupac odmah primijeti. Kupci najprije vide fotografije u oglasu, a na razgledanju gledaju papire, vlagu, grijanje i stanje zgrade, pa sve to treba biti spremno prije prvog dolaska.

Šta kupci gledaju prvo

Prvi kontakt s vašim stanom je oglas. Prema istraživanju američkog udruženja agenata NAR, 73% agenata koji zastupaju kupce kaže da su fotografije njihovim klijentima veoma važne, više nego video ili virtualna šetnja. NAR navodi i da kupci mogu preskočiti razgledanje stana koji se na internetu ne predstavi dobro. To su podaci s američkog tržišta, ali logika vrijedi i ovdje: loše fotografije znače manje poziva.

Po istom istraživanju, za fotografije su najvažniji dnevni boravak, spavaća soba i kuhinja. Tim prostorijama posvetite najviše vremena.

Na samom razgledanju, prema iskustvu agenata iz regije i lokalnim portalima, kupci obično provjeravaju:

• papire, posebno da li se površina u dokumentima slaže s površinom iz oglasa
• starost i stanje zgrade, fasadu i krov
• da li je iznad stana drugi stan ili krov i da li negdje prokišnjava
• vlagu i buđ u uglovima, uz prozore i iza ormara
• grijanje: centralno, etažno na plin ili struja, a kod struje da li je priključak monofazni ili trofazni
• kupatilo: odvod, začepljenja i jaku vlagu
• električne i vodovodne instalacije

Detaljnu listu iz ugla kupca imate u vodiču Na šta gledati pri razgledanju stana. Korisno ju je pročitati prije nego što otvorite vrata prvim kupcima.

Svjetlo

Svjetlo je najjeftiniji način da stan izgleda veće i ugodnije.

• Fotografišite po danu, kad je vani vedro. Jedan regionalni portal preporučuje termin otprilike između 10 i 14 sati, ali to je savjet, ne pravilo. Najbolje je probati kad koja prostorija dobija najviše svjetla.
• Razgrnite zavjese i podignite roletne do kraja.
• Isključite blic na kameri ili telefonu, jer pravi ružne sjene i odsjaje.
• Upalite sva svjetla u prostorijama koje nemaju dovoljno dnevnog svjetla, npr. hodnik i kupatilo, i zamijenite pregorene sijalice.
• Operite prozore. Prljavo staklo upija svjetlo i vidi se na fotografiji.

Za razgledanje vrijedi isto: zavjese razgrnute, svjetla upaljena gdje treba. Računajte da će ozbiljan kupac doći i drugi put, u drugo doba dana ili kad je hladnije, da provjeri svjetlo i toplinu. Pristanite na to, jer odbijanje izaziva sumnju.

Red, čišćenje i neutralan prostor

Temeljito čišćenje

Očistite sve površine, podove i prozore, a kuhinju i kupatilo do detalja: fuge, slavine, ogledala, unutrašnjost rerne i frižidera ako ih kupac otvori. Kuhinja i kupatilo često odlučuju o utisku.

Manje namještaja

• Privremeno uklonite glomazne i suvišne komade da prolazi budu slobodni.
• Ne gurajte sve uz zidove. Prostorija treba izgledati kao da se u njoj živi, samo s više prostora.
• Ostavite vrata između prostorija otvorena.
• Ispraznite radne površine u kuhinji i police u kupatilu.

Lične stvari

Sklonite porodične fotografije, kolekcije, dokumente, račune i druge lične predmete, uključujući vjerske i druge simbole koji su vama dragi. Nije riječ o skrivanju toga ko ste, nego o tome da kupac lakše zamisli sebe i svoju porodicu u tom prostoru. Uklanjanje dokumenata i ličnih stvari štiti i vašu privatnost, jer fotografije oglasa vidi svako.

Detalji koji pomažu

• čisti peškiri neutralne boje u kupatilu
• jedna biljka ili cvijeće
• prozračen stan bez mirisa hrane, duhana ili kućnih ljubimaca

Miris se ne vidi na fotografiji, ali na razgledanju ga kupac osjeti prvi.

Sitne popravke

Cilj nije renovirati stan, nego ukloniti sitnice zbog kojih kupac pomisli da stan nije održavan.

Šta se obično isplati

• Krečenje zidova. OLX.ba ga opisuje kao minimalno ulaganje s maksimalnim efektom. Svijetle, neutralne boje rade najbolje.
• Silikon u kupatilu. Stari, potamnjeli silikon oko kade i lavaboa lako se mijenja, a mnogo popravlja utisak.
• Slavine koje kaplju, labave kvake, pokvareni prekidači, pregorene sijalice.
• Odvodi. Provjerite da voda u kupatilu i kuhinji normalno otiče, jer kupci to isprobaju.
• Vrata i prozori koji škripe ili se teško zatvaraju.

Vlaga: prvo uzrok, pa boja

Kupcima se savjetuje da traže tamne mrlje, oljuštenu boju, nabubrelu žbuku i miris vlage, posebno u uglovima, uz prozore, na spoju zida i plafona i iza ormara. Upravo zato svježe okrečen zid na takvom mjestu privlači pažnju: kupac se pita da li boja nešto skriva.

Ako imate vlagu ili je ranije prokišnjavalo, najprije otklonite uzrok, pa tek onda krečite. Ako je problem riješen, recite to otvoreno i, ako imate, pokažite račun ili dogovor s upraviteljem zgrade. To gradi povjerenje više nego savršeno bijel zid.

Fotografije za oglas

• Fotografišite iz ugla iz kojeg se vidi najveći dio prostorije, u visini grudi, s telefonom ili kamerom u vodoravnom položaju.
• Pazite da se ne vidite u ogledalu ili staklu.
• Za svaku prostoriju napravite nekoliko kadrova, pa izaberite najbolji.
• Poredajte fotografije logično, kao da kupac ulazi u stan: ulaz, dnevni boravak, kuhinja, sobe, kupatilo, balkon ili lođa, pogled, zgrada.
• Za naslovnu fotografiju izaberite najsvjetliju i najprostraniju prostoriju, najčešće dnevni boravak.
• Na fotografijama ne bi trebalo biti lica komšija, registarskih tablica ni ličnih dokumenata.

OLX.ba prikazuje fotografije u formatu 4:3 i omogućava rotiranje, izrezivanje i izbor naslovne fotografije. Broj besplatnih fotografija zavisi od vrste profila, a dodatne se plaćaju kreditima. Tačna ograničenja provjerite na samoj stranici prije objave, jer su se mijenjala.

Bez uljepšavanja koje mijenja istinu

Podesiti svjetlinu i ravnati kadar je u redu. Retuširati vlagu, pukotine ili pogled na prozoru nije. Kupac će nedostatak vidjeti na razgledanju, a vi ćete izgubiti njegovo povjerenje i vrijeme oboje. Prikrivanje nedostataka može imati i pravne posljedice za prodavca. Ovaj vodič je opća informacija, a ne pravni savjet: šta tačno odgovarate kao prodavac i šta morate imati za prodaju vašeg stana potvrdit će notar ili advokat.

Priprema za razgledanje

Pored urednog stana, kupcu ostavite utisak da nema šta kriti.

Pripremite papire unaprijed

Kupci često pitaju za dokumentaciju već na prvom razgledanju. Imajte pri ruci ZK izvadak, dokaz o površini stana i, ako je bilo potrebe, rješenje o legalizaciji. Šta sve treba za prodaju objašnjeno je u vodiču Koji papiri trebaju za prodaju nekretnine u BiH. Ako se površina u papirima razlikuje od stvarne, riješite to prije oglašavanja.

Pripremite odgovore o troškovima i zgradi

• vrsta grijanja i približni računi za zimske mjesece
• kod etažnog grijanja: starost kotla i potvrde o servisu
• kod grijanja na struju: monofazni ili trofazni priključak i potrošnja u najhladnijim mjesecima
• iznos za održavanje zgrade i da li upravitelj planira radove na fasadi ili krovu

Na dan razgledanja

• prozračite stan i razgrnite zavjese
• upalite svjetla gdje je tamno
• sklonite kućne ljubimce i njihove stvari ako možete
• ostavite kupcu prostora da sam pogleda, otvori ormare i provjeri slavine
• ne žurite ga i ne branite nedostatke, nego ih kratko i tačno objasnite

Česte greške

• fotografije snimljene uveče, s blicem ili iz ruke u pokretu
• puno ličnih stvari i namještaja, zbog kojih stan izgleda manji
• svježa boja preko vlage bez otklonjenog uzroka
• površina u oglasu koja se ne slaže s papirima
• papiri koji nisu spremni, pa kupac čeka sedmicama na odgovor
• odbijanje drugog razgledanja u drugo doba dana
• nerealna cijena, koju ni najbolje fotografije ne mogu nadoknaditi; više o tome u vodiču Kako odrediti cijenu nekretnine za prodaju u BiH

Primjer iz prakse

U DMI ponudi u Sarajevu trenutno je medijan tražene cijene oko 5.722 KM po m², uz raspon od 3.667 do 6.574 KM po m². Dvosobni stanovi od 54 m² u Novom Sarajevu oglašeni su između 309.000 i 355.000 KM, zavisno od sprata, stanja i lokacije. Kad se na istom području nudi više sličnih stanova, kupac ih poredi prvo po fotografijama, a onda po onome što vidi na razgledanju.

Zamislite dva slična dvosobna stana u istoj zgradi. Prvi je fotografisan uveče, s blicem, s punim policama i vešom na balkonu. Drugi je okrečen, s promijenjenim silikonom u kupatilu, fotografisan po danu, a vlasnik na razgledanje donosi ZK izvadak i zimske račune za grijanje. Drugi će, uz istu cijenu, gotovo sigurno dobiti više poziva i ozbiljnije kupce. Priprema ne mijenja kvadraturu ni lokaciju, ali mijenja to koliko se stan lako poredi i koliko mu kupac vjeruje.

Kako DMI pomaže

Svaki stan u DMI ponudi lično obiđemo prije objave i provjerimo zemljišnu knjigu, legalizaciju i fotografije. Prije fotografisanja kažemo vam šta ukloniti, šta popraviti i u koje doba dana stan izgleda najbolje, a na razgledanjima odgovaramo na pitanja o papirima i troškovima. Kupcima iz inostranstva nudimo video obilazak, pa dobra priprema stana znači i više zainteresovanih kupaca iz dijaspore. Ako razmišljate o prodaji, javite nam se preko stranice Prodajte nekretninu.