Haus mit Grundstück in Bosnien kaufen: besondere Prüfungen

Wer in Bosnien ein Haus mit Grundstück kauft, kauft nicht nur ein Gebäude, sondern auch Grund und Boden, also dessen Grenzen, die Zufahrt zur öffentlichen Straße und alles, was darauf steht. Vor dem Vorvertrag sollten Sie Kataster und Grundbuch abgleichen, prüfen, ob die Zufahrt rechtlich gesichert ist, Anschlüsse und Nebengebäude klären und bei unklaren Grenzen einen Vermesser beauftragen. Die zuständigen Stellen unterscheiden sich in der Föderation (FBiH), der Republika Srpska (RS) und im Distrikt Brčko, deshalb müssen Sie zuerst wissen, wo die Immobilie liegt.

Diese Seite ist eine allgemeine Information und keine Rechtsberatung. Die Details für Ihren konkreten Fall bestätigt ein Notar oder Anwalt.

Kataster und Grundbuch: zwei Register, die übereinstimmen müssen

In Deutschland verlassen Sie sich meist darauf, dass Grundbuch und Liegenschaftskataster zueinander passen und der Notar das Grundbuch prüft. In Bosnien sollten Sie selbst genauer hinsehen. Der katastar (Liegenschaftskataster) enthält die technischen Daten: Parzellennummer, Fläche, Nutzungsart und den Katasterplan. Die zemljišna knjiga, kurz ZK (Grundbuch), enthält die Rechte: wer Eigentümer ist und ob eine Hypothek, eine Dienstbarkeit oder ein Vermerk eingetragen ist. Für Sie als Käufer zählt, dass beide Register dasselbe sagen und dem Zustand vor Ort entsprechen.

FBiH

• Den ZK izvadak (Grundbuchauszug) stellt das Grundbuchamt des zuständigen Gemeindegerichts aus. Die Gebühr regelt das jeweilige kantonale Gerichtsgebührengesetz, sie ist also nicht überall gleich. Auf Gerichtsseiten finden sich Beträge von etwa 5 bis 10 KM, für den Kanton Sarajevo wurden laut Berichten 10 KM festgelegt. Den genauen Betrag erfahren Sie beim Gericht. Manche Gerichte stellen den Auszug noch am selben Tag aus, wenn keine Eintragung offen ist.
• Das Kataster können Sie auf dem Portal katastar.ba einsehen, gesucht wird nach Parzellennummer oder Nummer des posjedovni list (Besitzblatt) innerhalb der katastarska opština (Katastralgemeinde). Diese Daten sind nur informativ und keine öffentliche Urkunde. Amtliche Dokumente erhalten Sie beim Vermessungs- und Katasteramt der Gemeinde. Einige Gemeinden sind noch nicht digitalisiert oder werden gerade aktualisiert.
• Für eine Eintragung ins Grundbuch braucht man in der FBiH unter anderem einen prijavni list (Meldeblatt) und eine Kopie des Katasterplans. Ein nicht abgeglichenes Kataster kann daher die Eintragung Ihres Eigentums verzögern.
• In der FBiH läuft eine Reform: Die Regierung hat dem Parlament den Entwurf eines neuen Gesetzes über Vermessung und Immobilienkataster vorgelegt, das Kataster- und Grundbuchdaten in einem System zusammenführen soll. Ob das Gesetz bereits in Kraft ist, erfahren Sie beim zuständigen Amt.

RS

• Die Register führt die Republikverwaltung für Geodäsie und Vermögensrecht (RGURS) über ihre regionalen Stellen: Immobilienkataster, Bodenkataster, Grundbuch und weitere.
• Das Online-Portal eKatastar ist nur informativ und keine öffentliche Urkunde.
• Den list nepokretnosti (Immobilienblatt) mit Suche nach Namen erhält nur der eingetragene Eigentümer. Alle anderen können ihn über Katastralgemeinde, Blattnummer und Parzellennummer anfordern.
• Die Gebühr für einen Auszug erfragen Sie bei der regionalen Stelle der RGURS.

Distrikt Brčko

• Das Grundbuch führt das Grundgericht (Osnovni sud) Brčko. Das Portal e-ZK ist nur informativ, einen amtlichen Auszug stellt allein das Grundbuchamt des Gerichts aus. Laut Gericht beträgt die Gebühr 10 KM. Sie brauchen die Nummer der uložak (Grundbucheinlage), die Katastralgemeinde, die Parzellennummer oder die Daten des Eigentümers.
• Das Grundbuch ist öffentlich, niemand kann sich darauf berufen, seinen Inhalt nicht gekannt zu haben.
• Das Kataster führt die Abteilung für öffentliche Register (Odjeljenje za javni registar). Sie stellt Kopien des Katasterplans aus, gleicht auf Antrag Grundbuch und Kataster ab, nimmt die iskolčavanje (Absteckung im Gelände) vor und führt die öffentliche Auflage der Immobiliendaten durch.

Was Sie konkret vergleichen sollten

• Stimmen Parzellennummer und Katastralgemeinde in Kataster und Grundbuch überein?
• Ist die Fläche der Parzelle in beiden Registern gleich?
• Ist der Verkäufer im Grundbuch als Eigentümer eingetragen und nicht nur im Kataster als Besitzer?
• Gibt es im Grundbuch eine Hypothek, eine Dienstbarkeit oder eine zabilježba (Vermerk, etwa über einen Rechtsstreit)?
• Sind Haus und Nebengebäude im Katasterplan eingezeichnet und eingetragen?

Wie Sie den Auszug lesen, erklärt unser Ratgeber Grundbuchauszug in Bosnien: Eigentum vor dem Kauf prüfen.

Grundstücksgrenzen

Der Katasterplan ist der Ausgangspunkt: Ein Vermesser überträgt die Grenzen aus dem Plan ins Gelände und zeigt, wo sie im Verhältnis zu Zaun, Mauer oder Hecke verlaufen. Im Streit mit dem Nachbarn ist der Plan aber nicht automatisch das letzte Wort.

FBiH: Die uređenje međa (gerichtliche Grenzregelung) ist ein vanparnični postupak (außerstreitiges Verfahren). Nach einem juristischen Kommentar zum Sachenrechtsgesetz der FBiH legt das Gericht die Grenze in dieser Reihenfolge fest: nach der Einigung der Nachbarn, dann nach dem letzten ruhigen Besitz, dann nach Billigkeit. Ist der strittige Streifen mehr wert als die Grenze für Bagatellstreitigkeiten und sind sich die Nachbarn nicht einig, stellt das Gericht das Verfahren ein und verweist auf eine Klage.

Deshalb kann ein Zaun, der seit vielen Jahren unbestritten steht, rechtliches Gewicht haben, auch wenn er nicht genau dem Plan folgt. Für Sie heißt das: Weichen Zaun und Plan voneinander ab, gehen Sie nicht davon aus, dass automatisch die für Sie günstigere Linie gilt.

Distrikt Brčko: Das Grundgericht regelt die Grenze, wenn Grenzzeichen zerstört, beschädigt oder versetzt wurden. Wertvollere Streitigkeiten verweist es ebenfalls auf den Klageweg.

RS: Die Regeln zur Grenzregelung lassen Sie sich von einem Anwalt oder der regionalen Stelle der RGURS bestätigen.

Praktisch: Fragen Sie Verkäufer und Nachbarn, ob es je Unstimmigkeiten über die Grenze gab, und prüfen Sie, ob im Grundbuch ein Streitvermerk eingetragen ist.

Zufahrt zur öffentlichen Straße

Ein Grundstück ohne rechtlich gesicherte Zufahrt kann für Sie zum Problem werden und später auch für Ihren Käufer, wenn Sie wieder verkaufen.

FBiH: Eine služnost (Dienstbarkeit), etwa ein Wegerecht über das Nachbargrundstück, kann durch Vertrag, durch Entscheidung eines Gerichts oder einer Behörde oder kraft Gesetzes entstehen. Eine Grunddienstbarkeit entsteht mit der Eintragung im Grundbuch als Last auf dem Grundstück, über das man fährt oder geht. Sie müssen also auch das Grundbuch des Nachbargrundstücks prüfen, nicht nur das eigene. Eine mündliche Absprache mit dem Nachbarn ist keine eingetragene Dienstbarkeit.

Fehlt die Zufahrt, kann der Eigentümer beim Gericht einen nužni prolaz (Notweg) beantragen (Art. 205 des Sachenrechtsgesetzes der FBiH). Das Gericht räumt ihn ein, wenn:

• keine oder keine geeignete Wegverbindung zur öffentlichen Straße besteht,
• der Nutzen für das abgeschnittene Grundstück größer ist als der Schaden für das Nachbargrundstück,
• der begünstigte Eigentümer eine Entschädigung zahlt.

Die Entschädigung ist voll zu leisten, und das Gericht kann das Wegerecht von der Zahlung abhängig machen. Diese Kosten und das Verfahren gehören vor den Kauf in Ihre Rechnung, nicht danach.

RS und Distrikt Brčko: Die Regeln zu Dienstbarkeit und Notweg bestätigt Ihnen ein Notar oder Anwalt.

Anschlüsse: allgemeine Hinweise

Für Strom, Wasser und Abwasser nennen wir keine Fristen und keine genauen Unterlagen, weil das Verfahren je nach Region und Versorger unterschiedlich ist. Die folgenden Schritte lassen Sie sich von der zuständigen Stelle bestätigen:

• Lassen Sie sich vom Verkäufer Rechnungen und Verträge mit den Versorgern zeigen. So sehen Sie, ob die Anschlüsse offiziell sind und auf wessen Namen sie laufen.
• Für Strom ist je nach Gebiet Elektroprivreda BiH, EP HZHB oder ERS zuständig, für Wasser und Abwasser das kommunale Versorgungsunternehmen der Gemeinde.
• Prüfen Sie, ob Leitungen über ein Nachbargrundstück führen. In der FBiH kann ein Gericht eine služnost vodova (Leitungsdienstbarkeit) begründen, die mit Rechtskraft der Entscheidung besteht und ins Grundbuch eingetragen werden kann. Laufen Leitungen ohne eingetragenes Recht über fremden Grund, fragen Sie den Notar, wie das zu lösen ist.
• Gibt es keinen Anschluss, fragen Sie vor dem Kauf beim Versorger nach, ob ein Anschluss möglich ist und was dafür nötig ist.

Nebengebäude und Legalisierung: allgemeine Hinweise

Garagen, Schuppen, Sommerküchen und Anbauten sind oft später als das Haus entstanden. Die Legalisierung regeln in der FBiH die Kantone, und zwar unterschiedlich; RS und Distrikt Brčko haben eigene Vorschriften. Deshalb hier nur die allgemeine Reihenfolge, Bedingungen und Fristen bestätigt das Bauamt der Gemeinde:

• Prüfen Sie für jedes Gebäude auf der Parzelle, ob es im Kataster eingezeichnet und im Grundbuch eingetragen ist.
• Verlangen Sie vom Verkäufer Baugenehmigung und upotrebna dozvola (Nutzungsgenehmigung) oder einen Legalisierungsbescheid, gerade auch für Nebengebäude.
• Fehlen Unterlagen, fragen Sie bei der Gemeinde nach, ob eine Legalisierung möglich ist und was sie kostet, bevor Sie den Preis verhandeln.

Mehr dazu im Ratgeber Legalisierung in Bosnien: Haus ohne Baugenehmigung kaufen?.

Der Vermesser

Ein geodeta (Vermesser) nimmt den tatsächlichen Zustand auf, vergleicht ihn mit dem Katasterplan und markiert die Grenzen im Gelände. Bei einem Haus mit Grundstück ist das oft die einzige Möglichkeit herauszufinden, ob Zaun, Haus und Nebengebäude wirklich auf der Parzelle stehen, die Sie kaufen.

• In der RS wird ein Antrag auf geodätische Arbeiten mit einem Formular der RGURS gestellt.
• Im Distrikt Brčko nimmt die Abteilung für öffentliche Register die Absteckung vor.
• In der FBiH fragen Sie beim Vermessungs- und Katasteramt der Gemeinde nach.

Wer Vermessungsarbeiten ausführen darf und was sie ungefähr kosten, erfahren Sie bei der zuständigen Vermessungsbehörde. Lassen Sie sich das Angebot schriftlich geben. Am besten liegt die Vermessung vor dem Vorvertrag vor, oder der Vorvertrag wird von ihrem Ergebnis abhängig gemacht.

Reihenfolge der Prüfungen

1. Parzellennummer und Katastralgemeinde vom Verkäufer erfragen.
2. Die Daten online zur Information prüfen (katastar.ba, eKatastar oder e-ZK).
3. Einen amtlichen Grundbuchauszug und eine Kopie des Katasterplans anfordern.
4. Eigentümer, Fläche, Lasten und eingetragene Gebäude vergleichen.
5. Die Zufahrt prüfen, bei einem Weg über fremden Grund auch das Grundbuch des Nachbargrundstücks.
6. Anschlüsse und Nebengebäude klären.
7. Bei unklaren Grenzen einen Vermesser beauftragen.
8. Erst dann den predugovor (Vorvertrag) unterschreiben, mit Bedingungen, die Sie schützen. Siehe Vorvertrag und Kapara beim Immobilienkauf in Bosnien.

Häufige Fehler

• Sich allein auf den Zaun verlassen, ohne Vermessung.
• Das Online-Kataster statt eines amtlichen Auszugs verwenden.
• Nur das eigene Grundstück prüfen und nicht das Grundbuch des Nachbargrundstücks, über das der Weg führt.
• Eine mündliche Wegabsprache statt einer eingetragenen Dienstbarkeit akzeptieren.
• Annehmen, dass Nebengebäude legal sind, nur weil das Haus legal ist.
• Die kapara (Anzahlung) leisten, bevor die Prüfungen abgeschlossen sind.

Ein Beispiel

Eine Käuferin aus Stuttgart interessiert sich für ein Haus mit Garten in der FBiH. Im Grundbuch ist der Verkäufer als Eigentümer eingetragen, die Fläche im Kataster ist aber kleiner als im Grundbuch, und die Garage ist nicht im Plan eingezeichnet. Zum Haus führt ein Weg über das Nachbargrundstück, in dessen Grundbuch keine Dienstbarkeit eingetragen ist.

Sie zahlt nicht sofort an. Ein Vermesser stellt fest, dass die Garage teilweise über die Grenze ragt. Die Käuferin verlangt, dass der Verkäufer vor dem Verkauf Kataster und Grundbuch abgleichen lässt, mit dem Nachbarn einen Dienstbarkeitsvertrag für den Weg schließt und eintragen lässt und die Legalisierung der Garage einleitet. Im Vorvertrag stehen diese Punkte als Voraussetzung für den Hauptvertrag. So weiß sie genau, was sie kauft.

Wie DMI hilft

Jede Immobilie in unserem Angebot besichtigen wir vor der Veröffentlichung persönlich und prüfen Grundbuch, Legalisierung und Fotos. Käufern im Ausland bieten wir Video-Besichtigungen an. Derzeit umfasst unser Angebot Wohnungen in Sarajevo, keine Häuser mit Grundstück. Bei einem Haus, das Sie anderswo im Blick haben, helfen wir Ihnen, die Fragen an Verkäufer, Notar und Vermesser zusammenzustellen und die Prüfungen vor dem Vorvertrag in die richtige Reihenfolge zu bringen.