Kupovina kuće s placem: granice, prilaz, katastar i ZK

Kod kuće s placem ne kupujete samo zgradu, nego i zemljište: njegove granice, prilaz javnom putu i sve što je na njemu izgrađeno. Prije predugovora treba uporediti katastar i zemljišnu knjigu (ZK), provjeriti da li parcela ima pravno osiguran izlaz na javni put, šta je s priključcima i pomoćnim objektima, te po potrebi angažovati geodetu da granice prenese na teren. Nadležni organi se razlikuju u FBiH, RS i Brčko distriktu, pa je važno znati gdje se nekretnina nalazi.

Ovo je opća informacija, a ne pravni savjet. Notar ili advokat potvrđuje detalje za vaš konkretan slučaj.

Katastar i ZK: dva zapisa koja moraju odgovarati

Katastar sadrži tehničke podatke: broj parcele, površinu, način korištenja i katastarski plan. Zemljišna knjiga sadrži prava: ko je vlasnik, da li postoji hipoteka, služnost ili neka zabilježba. Za kupca je bitno da oba zapisa govore isto i da odgovaraju stanju na terenu.

FBiH

• ZK izvadak izdaje zemljišnoknjižni ured opštinskog suda. Taksu određuje kantonalni zakon o sudskim taksama, pa se razlikuje: na stranicama sudova nalaze se iznosi od oko 5 do 10 KM, a za Kanton Sarajevo izmjenama zakona utvrđeno je 10 KM. Tačan iznos provjerite kod suda. Neki sudovi izvadak izdaju isti dan ako nema neriješenog upisa.
• Katastar možete provjeriti na portalu katastar.ba, pretragom po broju parcele ili broju posjedovnog lista unutar katastarske opštine. Ti podaci su samo informativni i nisu javna isprava. Službene dokumente izdaje opštinska služba za geodetske i katastarske poslove. Neke opštine još nisu digitalizovane ili se podaci ažuriraju.
• Za upis u ZK u FBiH potrebni su prijavni list i kopija katastarskog plana, pa neusklađen katastar može usporiti upis vašeg vlasništva.
• U FBiH je u toku reforma: Vlada je parlamentu uputila nacrt novog zakona o premjeru i katastru nekretnina, s ciljem da se podaci katastra i ZK spoje u jedan sistem. Da li je zakon usvojen, provjerite kod nadležne službe.

RS

• Evidencije vodi Republička uprava za geodetske i imovinsko-pravne poslove (RGURS) preko svojih područnih jedinica: katastar nepokretnosti, katastar zemljišta, zemljišnu knjigu i druge.
• eKatastar je samo informativan i nije javna isprava.
• List nepokretnosti pretražen po imenu može dobiti samo upisani vlasnik. Svako drugi može ga zatražiti po katastarskoj opštini, broju lista i broju parcele.
• Taksu za izvadak provjerite u područnoj jedinici RGURS-a.

Brčko distrikt

• ZK vodi Osnovni sud Brčko distrikta. Portal e-ZK je informativan, a službeni izvadak izdaje samo zemljišnoknjižni ured suda. Prema sudu, taksa je 10 KM. Treba imati broj ZK uloška, katastarsku opštinu, broj parcele ili podatke o vlasniku.
• ZK je javna i niko se ne može pozivati na to da nije znao šta u njoj piše.
• Katastar vodi Odjeljenje za javni registar, koje izdaje kopiju katastarskog plana, na zahtjev usklađuje ZK i katastar, radi iskolčavanje i provodi izlaganje podataka o nekretninama.

Šta tačno uporediti

• Da li su broj parcele i katastarska opština isti u katastru i ZK.
• Da li se površina parcele poklapa.
• Da li je prodavac upisan kao vlasnik u ZK, a ne samo kao posjednik u katastru.
• Da li u ZK postoje hipoteka, služnost ili zabilježba (npr. spora).
• Da li su kuća i pomoćni objekti ucrtani u katastarski plan i upisani.

Više o samom izvatku pročitajte u vodiču ZK izvadak: kako provjeriti vlasništvo prije kupovine.

Granice parcele

Katastarski plan je polazna tačka: geodeta prema njemu prenosi granice na teren i pokazuje gdje one padaju u odnosu na ogradu, zid ili živicu. Ali plan nije uvijek posljednja riječ ako dođe do spora sa susjedom.

FBiH: uređenje međa je vanparnični sudski postupak. Prema pravnom komentaru Zakona o stvarnim pravima FBiH, sud granicu određuje ovim redom: prema dogovoru susjeda, zatim prema posljednjem mirnom posjedu, pa prema pravičnosti. Ako je sporni dio vrijedniji od praga za sporove male vrijednosti, a susjedi se ne slažu, sud postupak obustavlja i upućuje na parnicu.

Zato dugogodišnja ograda može imati pravnu težinu, čak i ako ne prati plan tačno. Za kupca to znači: ako se ograda i plan razlikuju, ne pretpostavljajte da će se automatski primijeniti ono što vam ide u korist.

Brčko distrikt: Osnovni sud uređuje međe kada su međašni znakovi uništeni, oštećeni ili pomjereni, a vrijednije sporove također upućuje na parnicu.

RS: pravila o uređenju međa potvrdite kod advokata ili u područnoj jedinici RGURS-a.

Praktično: pitajte prodavca i susjede da li je bilo nesuglasica oko granice i provjerite ima li u ZK zabilježbe spora.

Prilaz javnom putu

Parcela bez pravno osiguranog prilaza može postati problem i za vas i za budućeg kupca kada budete prodavali.

FBiH: služnost (npr. pravo prolaza preko susjedove parcele) može nastati ugovorom, odlukom suda ili drugog organa, ili na osnovu zakona. Stvarna služnost na zemljištu nastaje upisom u ZK kao teret na parceli preko koje se prolazi. To znači da trebate provjeriti i ZK susjedne parcele, ne samo one koju kupujete. Usmeni dogovor sa susjedom nije isto što i upisana služnost.

Ako prilaza nema, vlasnik može tražiti od suda nužni prolaz (član 205. Zakona o stvarnim pravima FBiH). Sud ga određuje ako:

• nema putne veze ili odgovarajuće putne veze s javnim putem,
• korist za parcelu bez prilaza je veća od štete za susjednu parcelu,
• vlasnik kome prolaz koristi plati naknadu.

Naknada je potpuna, a sud pravo prolaza može uslovljavati isplatom. Ovo je trošak i postupak koji kupac treba uračunati prije kupovine, a ne poslije.

RS i Brčko distrikt: pravila o služnosti i nužnom prolazu potvrdite kod notara ili advokata.

Priključci: opće smjernice

Za priključke na struju, vodu i kanalizaciju ne navodimo rokove ni tačne dokumente, jer se postupak razlikuje po području i distributeru. Ove korake potvrdite kod nadležnog organa:

• Zatražite od prodavca račune i ugovore s distributerima, da vidite da li su priključci zvanični i na čije ime.
• Za struju se obratite nadležnoj elektrodistribuciji (zavisno od područja Elektroprivreda BiH, EP HZHB ili ERS), a za vodu i kanalizaciju opštinskom komunalnom preduzeću.
• Provjerite prolaze li vodovi preko susjedove parcele. U FBiH sud može odlukom zasnovati služnost vodova, koja postoji od pravosnažnosti odluke i može se upisati u ZK. Ako vodovi prelaze tuđu parcelu bez upisanog prava, pitajte notara kako se to rješava.
• Ako priključka nema, prije kupovine se raspitajte kod distributera da li je priključenje moguće i šta je potrebno.

Pomoćni objekti i legalizacija: opće smjernice

Garaže, šupe, ljetne kuhinje i dogradnje često su građene kasnije od kuće. Pravila o legalizaciji u FBiH propisuju kantoni i razlikuju se od kantona do kantona, a RS i Brčko distrikt imaju svoje propise. Zato ovdje dajemo samo opći redoslijed, a uslove i rokove potvrđuje opštinska služba za urbanizam:

• Za svaki objekat na parceli provjerite je li ucrtan u katastar i upisan u ZK.
• Zatražite od prodavca građevinsku i upotrebnu dozvolu ili rješenje o legalizaciji, posebno za pomoćne objekte.
• Ako dokumentacije nema, pitajte opštinu da li je legalizacija moguća i šta košta, prije nego što dogovorite cijenu.

Detaljnije u vodiču Legalizacija nekretnine: šta kupac treba znati prije kupovine.

Geodeta

Geodeta snima postojeće stanje, poredi ga s katastarskim planom i obilježava granice na terenu. Kod kuće s placem to je često jedini način da saznate da li ograda, kuća i pomoćni objekti stoje na parceli koju kupujete.

• U RS se zahtjev za geodetske radove podnosi na obrascu RGURS-a.
• U Brčko distriktu iskolčavanje radi Odjeljenje za javni registar.
• U FBiH se raspitajte u opštinskoj službi za geodetske i katastarske poslove.

Pravila o tome ko smije raditi geodetske poslove i okvirnu cijenu provjerite kod nadležne geodetske uprave ili službe. Ponudu geodete tražite pismeno. Najbolje je da snimak bude gotov prije predugovora, ili da predugovor bude uslovljen njegovim rezultatom.

Redoslijed provjera

1. Uzmite broj parcele i katastarsku opštinu od prodavca.
2. Informativno provjerite podatke online (katastar.ba, eKatastar ili e-ZK).
3. Zatražite službeni ZK izvadak i kopiju katastarskog plana.
4. Uporedite vlasnika, površinu, terete i upisane objekte.
5. Provjerite prilaz i ZK susjedne parcele ako se prolazi preko nje.
6. Provjerite priključke i pomoćne objekte.
7. Angažujte geodetu ako granice nisu jasne.
8. Tek onda potpišite predugovor, uz uslove koji vas štite. Pogledajte Predugovor i kapara: koliko dati i šta ako neko odustane.

Česte greške

• Oslanjanje samo na ogradu bez geodetskog snimka.
• Korištenje online katastra umjesto službenog izvatka.
• Provjera samo svoje parcele, a ne i ZK susjedne parcele preko koje se prolazi.
• Prihvatanje usmenog dogovora o prolazu umjesto upisane služnosti.
• Pretpostavka da su pomoćni objekti legalni samo zato što je kuća legalna.
• Davanje kapare prije nego što su provjere završene.

Primjer

Kupac u FBiH gleda kuću s okućnicom. U ZK je prodavac upisan kao vlasnik, ali površina parcele u katastru je manja nego u ZK, a garaža nije ucrtana u plan. Do kuće se dolazi putem preko susjedove parcele, a u ZK susjedne parcele nema upisane služnosti.

Kupac ne daje kaparu odmah. Angažuje geodetu, koji pokaže da garaža djelimično prelazi granicu. Kupac traži od prodavca da prije prodaje uskladi katastar i ZK, s susjedom sklopi ugovor o služnosti prolaza i upiše je, te da pokrene legalizaciju garaže. U predugovoru se ti uslovi navode kao preduslov za konačni ugovor. Tako kupac zna šta tačno kupuje.

Kako DMI pomaže

Svaku nekretninu u našoj ponudi prije objave lično obiđemo i provjerimo zemljišnu knjigu, legalizaciju i fotografije. Kupcima u inostranstvu nudimo video obilazak. Trenutno su u našoj ponudi stanovi u Sarajevu, a ne kuće s placem, pa vam za kuću koju gledate na drugom mjestu možemo pomoći da složite listu pitanja za prodavca, notara i geodetu i redoslijed provjera prije predugovora.