Uknjižba, predbilježba i zabilježba: šta znači koji upis

Uknjižba je konačan upis: njome se pravo na nekretnini stiče, prenosi, ograničava ili prestaje bezuslovno. Predbilježba je uslovan, privremeni upis koji postaje konačan tek kada se naknadno opravda. Zabilježba je upis činjenica koje utiču na to može li se nekretnina prodati ili opteretiti, na primjer sudskog spora, stečaja ili maloljetnosti vlasnika.

Za kupca je razlika praktična. Ako ste uknjiženi, vlasnik ste. Ako imate samo predbilježbu, vaše pravo još zavisi od uslova koji treba ispuniti. Ako na nekretnini stoji zabilježba, neko ili nešto može uticati na vašu kupovinu.

Ovaj tekst je opća informacija, a ne pravni savjet. Za vaš konkretan slučaj pojedinosti treba potvrditi kod notara ili advokata.

Gdje se upisuje: FBiH, RS i Brčko distrikt

Pravila nisu ista u cijeloj zemlji.

• FBiH: zemljišne knjige vode sudovi, a pravila su u Zakonu o zemljišnim knjigama FBiH i Zakonu o stvarnim pravima FBiH. Zemljišna knjiga je javna knjiga i javni registar prava na nekretninama i drugih pravno značajnih činjenica. Nekretnine su zemljište, zgrade, stanovi i poslovni prostori kao posebni dijelovi zgrade te drugi objekti.
• RS: postoji jedan objedinjeni registar, katastar nepokretnosti, uređen Zakonom o premjeru i katastru Republike Srpske. Konačni upis se tu ne zove uknjižba nego upis stvarnih prava. Izrazi predbilježba i zabilježba su zadržani. Pravo se stiče, prenosi i ograničava upisom, a prestaje brisanjem upisa.
• Brčko distrikt: Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima Brčko distrikta potvrđuje da se hipoteka i stvarni teret mogu steći predbilježbom, pod uslovom da se ona kasnije opravda. Ostala pravila o upisima i nadležnu kancelariju treba provjeriti kod notara ili u kancelariji koja vodi zemljišne knjige.

Ako vas zbunjuje odnos zemljišne knjige i katastra, razliku objašnjavamo u vodiču ZK izvadak, posjedovni list i katastar: koja je razlika.

Pregled tri vrste upisa

Upis	Šta znači	Kada je konačan
Uknjižba (u RS: upis stvarnih prava)	Pravo se stiče, prenosi, ograničava ili prestaje bezuslovno	Odmah, upisom
Predbilježba	Isto, ali uslovno	Kada se opravda
Zabilježba	Upis činjenica bitnih za promet ili opterećenje nekretnine	Ne prenosi pravo, nego upozorava

Uknjižba: konačan upis prava

Uknjižba je cilj svake kupovine. Tek kada je kupac upisan kao vlasnik, kupovina je u registru završena.

U FBiH, prema Zakonu o stvarnim pravima, izvršena uknjižba djeluje od trenutka kada je zahtjev podnesen sudu. Zato je redoslijed podnošenja važan: upisi u istom dijelu ZK uloška rangiraju se po redu, pa raniji zahtjev u pravilu ima prednost.

Šta je obično potrebno za uknjižbu

• valjana isprava za upis, najčešće ugovor o kupoprodaji, poklonu ili rješenje o nasljeđivanju
• clausula intabulandi, odnosno bezuslovna saglasnost dosadašnjeg vlasnika da se kupac upiše
• da je dosadašnji vlasnik upisan u registru

U RS zakon izričito navodi opće uslove za svaki upis: nekretnina mora biti upisana, prethodni nosilac prava mora biti upisan i mora postojati isprava za upis. Ako na nekretnini postoje stari upisi koji se ne slažu sa stvarnim stanjem, uknjižba može zapeti. Kako pročitati upise prije kupovine, pogledajte u vodiču ZK izvadak: kako provjeriti vlasništvo prije kupovine.

Predbilježba: uslovan upis

Predbilježba se upisuje na mjesto gdje bi stajala uknjižba tog prava. Ona vam rezerviše položaj u registru, ali pravo stičete tek kada je opravdate.

Kada se upisuje

U FBiH predbilježba vlasništva može se tražiti kada nisu ispunjeni svi uslovi za uknjižbu, na primjer:

• isprava nema sve potrebne elemente
• prenos zavisi od uslova koji još nije ispunjen
• nedostaje samo saglasnost prodavca na upis (clausula intabulandi)

Predbilježbom se može zasnovati i hipoteka (založno pravo) kada nema uslova za uknjižbu.

U RS predbilježba se upisuje kada:

• privatna isprava nema saglasnost za upis
• saglasnost ima uslov ili rok koji još nije ispunjen
• javna isprava još nije pravosnažna
• nadležni organ naredi predbilježbu
• nekretnina se može odrediti, ali nije tačno opisana

Opravdanje predbilježbe

U FBiH predbilježba se opravdava naknadnim podnošenjem potpunog zahtjeva ili ispunjenjem uslova u roku koji je određen. Ako je nedostajala samo saglasnost prodavca, dovoljno je naknadno priložiti tu saglasnost. Kada se opravda, predbilježba prelazi u uknjižbu, i to s djelovanjem od dana kada je podnesen zahtjev za predbilježbu.

U RS predbilježba se opravdava otklanjanjem prepreka ili naknadnim dokazom da je uslov ispunjen, odnosno da je rok protekao. Tada postaje puni upis, s djelovanjem od trenutka upisa predbilježbe.

Rok i brisanje

U RS predbilježba se upisuje na rok do 90 dana ili na rok određen u ispravi nadležnog organa. Ako se ne opravda, može biti izbrisana. Kada se predbilježba izbriše, po službenoj dužnosti brišu se i svi upisi protiv osobe koja ju je imala, a upisi protiv upisanog vlasnika kojeg je ona opterećivala postaju bezuslovni.

U FBiH zakon predviđa opravdanje u određenom roku, ali dostupni izvori ne navode koliko taj rok traje ni kako se postupa ako se propusti. Rok i posljedice njegovog propuštanja treba pročitati u rješenju suda o predbilježbi ili ih provjeriti kod notara.

U Brčko distriktu rok i postupak brisanja treba provjeriti kod notara ili u nadležnoj kancelariji.

Zabilježba: upis činjenica koje utiču na promet

Zabilježba vas upozorava da postoji okolnost koja može uticati na prodaju, opterećenje ili samo pravo vlasnika.

Primjeri iz zakona

U FBiH zakon navodi:

• lična stanja: maloljetnost, starateljstvo, produženo roditeljsko pravo
• stečaj
• vođenje spora
• postupak eksproprijacije
• zabilježbu prvenstvenog reda (rezervisani red za budući upis)
• prinudnu upravu i druge činjenice

U RS zakon navodi, među ostalim:

• lično stanje vlasnika
• rezervisani prvenstveni red za budući upis
• tužbu radi utvrđivanja prava na nekretnini
• izvršni postupak
• pobijanje pravnih radnji dužnika
• zaštitu prirodnih resursa
• druge zabilježbe propisane zakonom

U RS se, dok se registar uspostavlja, može upisati i zabilježba upravnog ili sudskog postupka te zabilježba zabrane otuđenja ili opterećenja.

Zabilježba u samom postupku upisa

U FBiH se zabilježbom bilježe i neke činjenice iz rada suda. Ako je zahtjev za upis neuredan, rok za ispravku se upisuje, a zabilježba traje dok sud ne odluči o zahtjevu. Upisi se ne prepisuju: izmjene i brisanja dobijaju svoj broj, pogrešan dio upisa se podvlači crvenom bojom, a ispravka se provodi zabilježbom. Zato ćete na izvatku ponekad vidjeti podvučene redove i upućivanja na druge brojeve.

Zabilježba prvenstvenog reda rezerviše mjesto za budući upis. Koliko dugo ta rezervacija važi, treba provjeriti za svaki slučaj, jer to dostupni izvori ne potvrđuju.

Primjer: predbilježba koja postaje uknjižba

Kupac u Sarajevu (FBiH) kupuje dvosoban stan od 54 m² za 309.000 KM, što odgovara cijenama stanova koje DMI trenutno ima u ponudi. Ugovor je potpisan, ali prodavac još nije dao saglasnost za upis jer čeka da banka potvrdi zatvaranje njegovog kredita.

1. Uz zahtjev se traži predbilježba vlasništva u korist kupca. Time je njegovo mjesto u ZK rezervisano.
2. Kada banka potvrdi zatvaranje kredita, prodavac potpisuje saglasnost za upis.
3. Saglasnost se podnosi sudu, predbilježba je opravdana i prelazi u uknjižbu.
4. Kupčevo vlasništvo djeluje od dana kada je podnesen zahtjev za predbilježbu, a ne od dana opravdanja. Upis koji bi neko treći zatražio u međuvremenu ne bi ga mogao preteći.

Koraci i redoslijed pri prodaji stana pod kreditom detaljnije su opisani u vodiču Prodaja stana pod kreditom.

Česte greške

• Predbilježbu smatrati vlasništvom. Dok nije opravdana, pravo je uslovno. Prije isplate cijele cijene provjerite šta tačno nedostaje i ko to treba dostaviti.
• Propustiti rok za opravdanje. U RS predbilježba se upisuje na rok do 90 dana ili na rok iz isprave organa i može biti izbrisana. U FBiH rok određuje sud, a posljedice propuštanja treba provjeriti u rješenju suda ili kod notara.
• Preći preko zabilježbe. Zabilježba spora, stečaja ili izvršnog postupka znači da postoji postupak čiji ishod može uticati na prava vlasnika. Takva nekretnina nije nužno nekupljiva, ali prije potpisa treba znati šta postupak znači za vas.
• Gledati samo vlasnika, a ne cijeli izvadak. Hipoteke i drugi tereti stoje u posebnom dijelu. Kako ih pročitati, objašnjavamo u vodiču Kako provjeriti hipoteku i terete na nekretnini u BiH.
• Miješati izraze iz entiteta. U RS na izvatku nećete vidjeti riječ uknjižba nego upis stvarnih prava. Riječ je o konačnom upisu.

Šta provjeriti prije potpisa

1. Uzmite svjež izvadak iz ZK ili katastra nepokretnosti, na dan potpisa ili što bliže tom danu.
2. Provjerite da li je prodavac uknjižen ili ima samo predbilježbu.
3. Pročitajte sve zabilježbe i pitajte šta svaka znači.
4. Provjerite terete: hipoteke, služnosti, zabrane.
5. Dogovorite da ugovor sadrži bezuslovnu saglasnost za upis ili tačno navedite uslov i ko ga ispunjava.
6. Isplatu vežite za upis, a ne samo za potpis ugovora.

Kako DMI pomaže

DMI trenutno ima osam stanova u ponudi, svi u Sarajevu. Svaku nekretninu obiđemo lično i prije objave provjerimo zemljišnoknjižno stanje, legalizaciju i fotografije. Kada kupcu pokažemo izvadak, objasnimo šta znači svaki upis i da li postoji predbilježba ili zabilježba na koju treba obratiti pažnju. Kupcima u inostranstvu nudimo video obilazak. Za pravne detalje vašeg slučaja upućujemo vas notaru ili advokatu, a mi pratimo da dokumenti stignu na vrijeme za upis.