Prodaja naslijeđene nekretnine: ostavina i više nasljednika

Naslijeđenu nekretninu u pravilu prodajete tek kada ostavinski postupak završi rješenjem o nasljeđivanju, jer tek tada je jasno ko su nasljednici i koliki je čiji dio. Ako je nasljednika više, prodaja cijele nekretnine traži dogovor svih, a cijenu zakon ne određuje: ona je stvar vašeg dogovora. Ako se dogovor ne postigne, svaki nasljednik može tražiti podjelu, a spor tada rješava sud.

Ovaj tekst je opća informacija, ne pravni savjet. Za vaš konkretan slučaj detalje potvrđuje notar ili advokat.

Koji zakon važi gdje

Nasljeđivanje se u BiH uređuje posebno u svakom dijelu zemlje:

• FBiH: Zakon o nasljeđivanju u FBiH (Službene novine FBiH 80/14).
• RS: Zakon o nasljeđivanju (Službeni glasnik RS 1/09, s kasnijim izmjenama), a sam postupak uređuje Zakon o vanparničnom postupku RS.
• Brčko distrikt: Zakon o nasljeđivanju BD (Službeni glasnik BD 36/17) i Zakon o vanparničnom postupku BD.

Mjerodavno je pravo mjesta gdje se postupak vodi, pa pravila u nastavku navodimo odvojeno tamo gdje se razlikuju.

Ostavinski postupak: kako počinje i ko ga vodi

FBiH

Općinski sud pokreće ostavinski postupak po službenoj dužnosti nakon što dobije smrtovnicu ili izvod iz matične knjige umrlih. Zakon za to predviđa rok od 30 dana, ali tačan tekst odredbe vrijedi provjeriti na sudu ako postupak kasni.

Postupak najčešće vodi notar kao sudski povjerenik. Notar tada ima ovlasti općinskog sudije, osim za odluke koje zakon ostavlja sudu. Važno je znati sljedeće:

• Notar mora završiti postupak u "razumnom roku". Fiksnog roka nema.
• U nekim pitanjima (npr. dugovi ostavioca, podjela predmeta domaćinstva) notar može odlučiti samo ako se sve stranke slažu. U suprotnom, predmet se vraća sudu.
• Sud može iz važnih razloga preuzeti predmet od notara.
• Na odluku notara možete uložiti prigovor u roku od 8 dana od dostave.

Ako nasljednici osporavaju pravo na nasljeđe, oporuku ili način podjele, ostavinski postupak se prekida, a oni se upućuju na parnicu.

RS

Osnovni sud pokreće postupak po službenoj dužnosti čim sazna za smrt, a mogu ga tražiti i nasljednici. Sud predmet treba predati notaru u roku od 8 dana od prijema smrtovnice, osim ako neki nasljednik traži da postupak vodi sud. Nasljednik koji je uredno pozvan, a ne dođe, smatra se saglasnim da postupak vodi notar. Ako neko tvrdi da postoji usmena oporuka, notar vraća spis sudu.

Brčko distrikt

Izjava o nasljeđivanju nije obavezna: šutnja se smatra prihvatanjem. Ko jednom valjano prihvati nasljedstvo, ne može ga se kasnije odreći. Ako se ne zna ima li nasljednika, sud objavljuje oglas s rokom od godinu dana, što prodaju znatno odgađa. Da li postupak u Brčkom može voditi i notar, provjerite na Osnovnom sudu Brčko distrikta.

Nasljednici u inostranstvu

Predsjednik Notarske komore FBiH naveo je da su nasljednici koji žive u inostranstvu najčešći praktični problem u ovim postupcima. Obično se rješava punomoći ili izjavom koju nasljednik daje izvan BiH.

Kakvu formu i ovjeru takva punomoć ili izjava mora imati, i da li treba apostille, potvrđuje notar koji vodi postupak, prije nego što nasljednik bilo šta potpiše. Pravila o ovjeri izjava i punomoći u FBiH bila su predmet prijedloga izmjena zakona, uključujući mogućnost davanja izjave u ambasadi ili konzulatu BiH. Da li su te izmjene usvojene, provjerite kod notara. Više o praktičnoj strani pročitajte u vodiču Kako prodati nekretninu u BiH dok živite u inostranstvu.

Više nasljednika: šta smijete prije podjele

U FBiH zakon razlikuje dvije faze:

1. Dok udio svakog nasljednika nije utvrđen, nasljednici upravljaju i raspolažu ostavinom po pravilima o zajedničkom vlasništvu. Praktično: o nekretnini odlučujete zajedno.
2. Kada su udjeli utvrđeni, a do podjele, primjenjuju se pravila o suvlasništvu. Svako ima svoj idealni dio (npr. 1/3).

Do podjele, odnosno dok rješenje o nasljeđivanju ne postane pravosnažno, nasljednik svoj dio može prenijeti samo sunasljedniku, ne trećem licu. Za takav ugovor zakon propisuje posebnu formu. Koju tačno, provjerite kod notara ili advokata prije potpisivanja.

Za dugove ostavioca sunasljednici u FBiH odgovaraju solidarno, svaki do vrijednosti svog dijela, bez obzira na to da li je ostavina podijeljena. Među sobom dugove dijele srazmjerno udjelima. Zato prije prodaje vrijedi znati postoje li dugovi ili hipoteke na nekretnini.

Za RS i Brčko distrikt pitajte notara kako se ova pravila primjenjuju kod vas, jer se ne moraju u svemu poklapati s FBiH.

Dogovor o cijeni

Nijedan zakon ne propisuje kako sunasljednici određuju prodajnu cijenu. To je stvar dogovora. Ne treba očekivati ni da notar sam procijeni vrijednost: za procjenu je potrebna saglasnost stranaka ili nalaz vještaka kojeg odredi sud.

Dogovor je lakši kada svi gledaju iste brojeve:

• Uporedite cijene sličnih stanova u istom naselju, ne prosjek grada.
• Ako se ne slažete, angažujte ovlaštenog procjenitelja čiji nalaz svi unaprijed prihvatate.
• Dogovorite pismeno najnižu cijenu ispod koje niko ne prodaje i ko vodi pregovore s kupcima.
• Dogovorite i ko plaća troškove prodaje i kako se dijele.

Primjer iz naše ponude: medijan tražene cijene u sedam DMI oglasa u Sarajevu je 5.722 KM po m², uz raspon od 3.667 do 6.574 KM. Dvosobni stanovi od 54 m² u Čengić Vili oglašeni su po 309.000 i 339.000 KM, zavisno od sprata i stanja. To su tražene, ne postignute cijene, i uzorak je mali, ali pokazuje koliko sprat i stanje mogu uticati na cijenu u istom naselju. Kako se cijena postavlja korak po korak, objašnjavamo u vodiču Kako odrediti cijenu nekretnine za prodaju u BiH.

Podjela: ko dobija šta

Nasljednici obično biraju jedan od tri puta:

• Zajednička prodaja i podjela novca srazmjerno udjelima.
• Jedan nasljednik zadržava nekretninu i isplaćuje ostale. U FBiH zakon predviđa da nasljednik koji dobije više od svog dijela razliku isplaćuje ostalima u novcu.
• Fizička podjela, što je realno kod većeg zemljišta ili kuće, rijetko kod stana.

Ako se svi nasljednici i legatari u FBiH dogovore o podjeli tokom ostavinskog postupka, taj dogovor se unosi u rješenje o nasljeđivanju. To je obično jednostavnije nego dijeliti naknadno. Svaki nasljednik u FBiH može tražiti podjelu u bilo kojem trenutku i to pravo ne zastarijeva. Ugovor ili oporuka koji podjelu trajno zabranjuju su ništavi.

Ako se ne slažete

Ako neko osporava oporuku, pravo na nasljeđe ili način podjele, postupak ide u parnicu. Ako je nasljeđe utvrđeno, ali se ne slažete oko prodaje ili cijene, praktične opcije su sudska podjela ili sudska prodaja nekretnine. Taj put obično traje duže od dogovora, a kako bi izgledao u vašem slučaju, potvrdite s advokatom. Prije toga vrijedi pokušati s nezavisnom procjenom i pismenim prijedlogom isplate.

Koraci do prodaje

1. Provjerite da li je ostavinski postupak pokrenut i ko ga vodi (sud ili notar).
2. Pribavite ZK izvadak ili list nepokretnosti i provjerite teret, hipoteke i usklađenost s katastrom.
3. Riješite punomoći za nasljednike koji ne mogu doći, u formi koju potvrdi notar.
4. Dogovorite podjelu na ostavinskoj raspravi, ako možete, kako bi ušla u rješenje.
5. Sačekajte pravosnažnost rješenja o nasljeđivanju.
6. Pitajte notara da li se nasljednici moraju upisati u zemljišnu knjigu ili katastar prije prodaje i koliko to traje.
7. Dogovorite cijenu i pravila prodaje pismeno.
8. Pripremite dokumentaciju i ponudite nekretninu.

Dokumenti koje obično trebate

• pravosnažno rješenje o nasljeđivanju
• ZK izvadak ili list nepokretnosti
• lični dokumenti svih prodavaca
• punomoći za odsutne nasljednike
• dokazi o legalnosti objekta i etažiranju, ako je riječ o stanu

Tačan spisak za vaš slučaj potvrđuje notar. Opći pregled imate u vodiču Koji papiri trebaju za prodaju nekretnine u BiH.

Troškovi i porezi

Naknade notara i suda za ostavinski postupak, troškovi upisa i porezi razlikuju se između FBiH, RS i Brčko distrikta, a u FBiH dijelom i između kantona. Prije nego što dogovorite cijenu, tražite od notara pismeni pregled svih troškova i poreza za vaš slučaj, uključujući i to ko ih plaća, kako vam ne bi umanjili dogovoreni iznos.

Greške koje treba izbjegavati

• Primati kaparu prije pravosnažnog rješenja o nasljeđivanju.
• Prodavati svoj dio trećem licu prije podjele, što u FBiH nije dozvoljeno.
• Dogovarati se usmeno. Cijenu, podjelu i troškove zapišite i potpišite.
• Zanemariti dugove ostavioca, za koje odgovarate do vrijednosti svog dijela.
• Potpisati punomoć u inostranstvu bez prethodne provjere forme kod notara.
• Određivati cijenu po prosjeku grada umjesto po uporedivim stanovima.

Primjer

Troje braće i sestara naslijede dvosoban stan od 54 m² u Sarajevu, svako po 1/3. Jedan brat živi u Njemačkoj. Na ostavinskoj raspravi kod notara dogovore da sestra zadrži stan, a da braću isplati. Brat iz Njemačke učestvuje preko punomoći čiju je formu prethodno potvrdio notar. Kao osnovu uzmu cijenu od oko 309.000 KM, u skladu s uporedivim oglasima u naselju, pa sestra svakom bratu isplaćuje po 103.000 KM. Dogovor se unosi u rješenje o nasljeđivanju. Brojevi su ilustracija, a vaša cijena zavisi od stanja, sprata i tržišta.

Kako DMI pomaže

Svaku nekretninu koju oglašavamo lično obiđemo i prije objave provjerimo zemljišnu knjigu, legalizaciju i fotografije. Nasljednicima pomažemo da dogovore realnu cijenu na osnovu uporedivih stanova, a onima u inostranstvu nudimo video obilaske i redovne izvještaje. Ako ste naslijedili nekretninu i razmišljate o prodaji, javite nam se preko stranice Prodajte nekretninu.