Geerbte Immobilie in Bosnien verkaufen: Erben und Preis

Eine geerbte Immobilie in Bosnien und Herzegowina verkaufen Sie in der Regel erst, wenn das Nachlassverfahren mit einem rechtskräftigen rješenje o nasljeđivanju (Nachlassbeschluss, in seiner Funktion grob mit dem deutschen Erbschein vergleichbar) abgeschlossen ist. Erst dann steht fest, wer erbt und wie groß jeder Anteil ist. Bei mehreren Erben müssen für den Verkauf der ganzen Immobilie alle zustimmen. Den Preis legt kein Gesetz fest, er ist Sache Ihrer Einigung. Kommt keine zustande, kann jeder Erbe die Teilung verlangen, und im Streitfall entscheidet das Gericht.

Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und keine Rechtsberatung. Die Details für Ihren konkreten Fall bestätigt Ihnen ein Notar oder Anwalt.

Welches Gesetz wo gilt

Das Erbrecht ist in Bosnien und Herzegowina nicht einheitlich geregelt, sondern getrennt nach Landesteilen:

• FBiH: Zakon o nasljeđivanju u FBiH (Erbgesetz der Föderation), Službene novine FBiH 80/14.
• RS: Zakon o nasljeđivanju (Erbgesetz der Republika Srpska), Službeni glasnik RS 1/09 mit späteren Änderungen. Das Verfahren selbst regelt das Zakon o vanparničnom postupku RS (Gesetz über das außerstreitige Verfahren).
• Brčko distrikt: Zakon o nasljeđivanju BD, Službeni glasnik BD 36/17, sowie das Gesetz über das außerstreitige Verfahren des Distrikts.

Wo sich die Regeln unterscheiden, finden Sie sie unten getrennt aufgeführt.

Das Nachlassverfahren: Beginn und Zuständigkeit

Das ostavinski postupak (Nachlassverfahren) ähnelt im Ergebnis dem deutschen Erbscheinsverfahren, läuft aber anders an: Sie müssen es meist nicht selbst beantragen, das Gericht wird von Amts wegen tätig.

FBiH

Das Gemeindegericht (općinski sud) leitet das Verfahren von Amts wegen ein, nachdem es die smrtovnica (Todesmeldung) oder die Sterbeurkunde erhalten hat. Das Gesetz sieht dafür eine Frist von 30 Tagen vor. Verzögert sich das Verfahren, lohnt es sich, beim Gericht nachzufragen.

Meist führt ein Notar das Verfahren als gerichtlicher Beauftragter (sudski povjerenik). Er hat dann die Befugnisse eines Richters am Gemeindegericht, mit Ausnahme der Entscheidungen, die das Gesetz dem Gericht vorbehält. Wichtig zu wissen:

• Der Notar muss das Verfahren in "angemessener Zeit" abschließen. Eine feste Frist gibt es nicht.
• In bestimmten Fragen, etwa zu Schulden des Erblassers oder zur Teilung des Hausrats, darf der Notar nur entscheiden, wenn alle Beteiligten einverstanden sind. Sonst geht die Akte zurück an das Gericht.
• Das Gericht kann dem Notar den Fall aus wichtigen Gründen wieder abnehmen.
• Gegen eine Entscheidung des Notars können Sie innerhalb von 8 Tagen nach Zustellung prigovor (Einspruch) einlegen.

Bestreiten Erben das Erbrecht, das Testament oder die Art der Teilung, wird das Nachlassverfahren unterbrochen und die Beteiligten werden auf den Zivilprozess (parnica) verwiesen.

RS

Das Grundgericht (osnovni sud) leitet das Verfahren von Amts wegen ein, sobald es vom Todesfall erfährt. Auch Erben können es beantragen. Das Gericht soll den Fall innerhalb von 8 Tagen nach Eingang der Todesmeldung an einen Notar übergeben, es sei denn, ein Erbe verlangt, dass das Gericht selbst entscheidet. Wer ordnungsgemäß geladen wird und nicht erscheint, gilt als einverstanden, dass der Notar das Verfahren führt. Behauptet jemand, es gebe ein mündliches Testament, gibt der Notar die Akte an das Gericht zurück.

Brčko distrikt

Eine Erbserklärung ist nicht Pflicht: Schweigen gilt als Annahme der Erbschaft. Wer die Erbschaft einmal wirksam angenommen hat, kann sie später nicht mehr ausschlagen. Ist unklar, ob es Erben gibt, veröffentlicht das Gericht eine Bekanntmachung mit einer Frist von einem Jahr, was einen Verkauf erheblich verzögert. Ob in Brčko auch ein Notar das Verfahren führen kann, erfragen Sie beim Grundgericht des Distrikts.

Wenn Erben in Deutschland, Österreich oder der Schweiz leben

Nach Aussage des Präsidenten der Notarkammer der FBiH sind Erben im Ausland das häufigste praktische Problem in diesen Verfahren. Gelöst wird es meist über eine Vollmacht oder eine Erklärung, die der Erbe außerhalb von Bosnien abgibt.

Welche Form und Beglaubigung eine solche Vollmacht oder Erklärung braucht und ob eine Apostille nötig ist, bestätigt der Notar, der das Verfahren führt. Klären Sie das, bevor Sie in Deutschland, Österreich oder der Schweiz etwas unterschreiben. Die Regeln zur Beglaubigung von Erklärungen und Vollmachten waren in der FBiH Gegenstand von Gesetzesentwürfen, darunter die Möglichkeit, die Erklärung bei einer Botschaft oder einem Konsulat von BiH abzugeben. Ob diese Änderungen verabschiedet wurden, fragen Sie den Notar. Mehr zur praktischen Seite finden Sie im Ratgeber Immobilie in Bosnien aus dem Ausland verkaufen.

Mehrere Erben: Was vor der Teilung erlaubt ist

In der FBiH unterscheidet das Gesetz zwei Phasen:

1. Solange die Anteile nicht festgestellt sind, verwalten die Erben den Nachlass nach den Regeln über das zajedničko vlasništvo (gemeinschaftliches Eigentum, ähnlich der deutschen Erbengemeinschaft). Praktisch heißt das: Über die Immobilie entscheiden Sie gemeinsam.
2. Sind die Anteile festgestellt, aber noch nicht geteilt, gelten die Regeln über das suvlasništvo (Miteigentum). Jeder hat einen ideellen Anteil, zum Beispiel 1/3.

Bis zur Teilung bzw. bis der Nachlassbeschluss rechtskräftig ist, darf ein Erbe seinen Anteil nur an Miterben übertragen, nicht an Dritte. Für einen solchen Vertrag schreibt das Gesetz eine besondere Form vor. Welche genau, klären Sie vor der Unterschrift mit einem Notar oder Anwalt.

Für Schulden des Erblassers haften die Miterben in der FBiH gesamtschuldnerisch, jeder bis zum Wert seines Anteils, unabhängig davon, ob der Nachlass schon geteilt ist. Untereinander werden die Schulden im Verhältnis der Anteile aufgeteilt. Prüfen Sie deshalb vor dem Verkauf, ob Schulden oder Hypotheken bestehen.

Für die RS und Brčko fragen Sie den Notar, wie diese Regeln dort angewendet werden. Sie müssen nicht in allem mit der FBiH übereinstimmen.

Einigung über den Preis

Kein Gesetz regelt, wie Miterben den Verkaufspreis festlegen. Erwarten Sie auch nicht, dass der Notar den Wert selbst schätzt: Dafür braucht es die Zustimmung der Beteiligten oder das Gutachten eines vom Gericht bestellten Sachverständigen.

Eine Einigung fällt leichter, wenn alle von denselben Zahlen ausgehen:

• Vergleichen Sie ähnliche Wohnungen im selben Viertel, nicht den Durchschnitt der Stadt.
• Bei Uneinigkeit beauftragen Sie einen zugelassenen Gutachter, dessen Ergebnis alle vorab akzeptieren.
• Halten Sie schriftlich fest, unter welchem Mindestpreis niemand verkauft und wer mit Käufern verhandelt.
• Vereinbaren Sie auch, wer die Verkaufskosten trägt und wie sie aufgeteilt werden.

Ein Beispiel aus unserem Angebot: Der Median der Angebotspreise in sieben DMI-Inseraten in Sarajevo liegt bei 5.722 KM pro m², die Spanne reicht von 3.667 bis 6.574 KM. Zwei 54 m² große Zweizimmerwohnungen in Čengić Vila sind mit 309.000 und 339.000 KM inseriert, je nach Etage und Zustand. Das sind Angebots- und keine erzielten Preise, und die Stichprobe ist klein. Sie zeigt aber, wie stark Etage und Zustand den Preis im selben Viertel beeinflussen. Wie Sie den Preis Schritt für Schritt festlegen, erklärt der Ratgeber Immobilie in Bosnien verkaufen: den richtigen Preis festlegen.

Teilung: Wer bekommt was

Erben wählen meist einen von drei Wegen:

• Gemeinsamer Verkauf und Aufteilung des Erlöses nach Anteilen.
• Ein Erbe behält die Immobilie und zahlt die anderen aus. In der FBiH sieht das Gesetz vor, dass ein Erbe, der mehr als seinen Anteil erhält, die Differenz den anderen in Geld ausgleicht.
• Reale Teilung, realistisch bei größeren Grundstücken oder Häusern, selten bei Wohnungen.

Einigen sich in der FBiH alle Erben und Vermächtnisnehmer während des Nachlassverfahrens über die Teilung, wird diese Einigung in den Nachlassbeschluss aufgenommen. Das ist in der Regel einfacher, als später zu teilen. Jeder Erbe in der FBiH kann die Teilung jederzeit verlangen, dieses Recht verjährt nicht. Ein Vertrag oder Testament, das die Teilung dauerhaft ausschließt, ist nichtig.

Wenn Sie sich nicht einigen

Bestreitet jemand das Testament, das Erbrecht oder die Art der Teilung, geht der Fall in den Zivilprozess. Steht das Erbe fest, Sie sind sich aber über Verkauf oder Preis uneinig, kommen in der Praxis die gerichtliche Teilung oder der gerichtliche Verkauf der Immobilie in Betracht. Dieser Weg dauert in der Regel länger als eine Einigung. Wie er in Ihrem Fall aussähe, besprechen Sie mit einem Anwalt. Vorher lohnt sich ein Versuch mit einem unabhängigen Gutachten und einem schriftlichen Auszahlungsangebot.

Schritte bis zum Verkauf

1. Klären Sie, ob das Nachlassverfahren eingeleitet ist und wer es führt (Gericht oder Notar).
2. Besorgen Sie den ZK izvadak (Grundbuchauszug) oder den list nepokretnosti (Auszug aus dem Liegenschaftskataster, RS) und prüfen Sie Lasten, Hypotheken und die Übereinstimmung mit dem Kataster.
3. Regeln Sie Vollmachten für Erben, die nicht anreisen können, in der vom Notar bestätigten Form.
4. Einigen Sie sich nach Möglichkeit schon in der Nachlassverhandlung über die Teilung, damit sie in den Beschluss aufgenommen wird.
5. Warten Sie die Rechtskraft des Nachlassbeschlusses ab.
6. Fragen Sie den Notar, ob die Erben vor dem Verkauf im Grundbuch oder Kataster eingetragen werden müssen und wie lange das dauert.
7. Halten Sie Preis und Verkaufsregeln schriftlich fest.
8. Bereiten Sie die Unterlagen vor und bieten Sie die Immobilie an.

Unterlagen, die Sie in der Regel brauchen

• rechtskräftiger Nachlassbeschluss (rješenje o nasljeđivanju)
• Grundbuchauszug oder list nepokretnosti
• Ausweisdokumente aller Verkäufer
• Vollmachten für abwesende Erben
• Nachweise zur Legalität des Gebäudes und zur etažiranje (Aufteilung in Wohnungseigentum), wenn es um eine Wohnung geht

Die genaue Liste für Ihren Fall bestätigt der Notar. Einen allgemeinen Überblick bietet der Ratgeber Immobilie in Bosnien verkaufen: Welche Unterlagen Sie brauchen.

Kosten und Steuern

Notar- und Gerichtsgebühren für das Nachlassverfahren, Eintragungskosten und Steuern unterscheiden sich zwischen FBiH, RS und Brčko, in der FBiH teilweise auch zwischen den Kantonen. Bevor Sie einen Preis vereinbaren, lassen Sie sich vom Notar schriftlich alle Kosten und Steuern für Ihren Fall aufstellen, einschließlich der Frage, wer sie trägt. So schmälern sie den vereinbarten Betrag nicht unerwartet.

Fehler, die Sie vermeiden sollten

• Eine kapara (Anzahlung) annehmen, bevor der Nachlassbeschluss rechtskräftig ist.
• Den eigenen Anteil vor der Teilung an Dritte verkaufen, was in der FBiH nicht erlaubt ist.
• Sich nur mündlich einigen. Preis, Teilung und Kosten gehören schriftlich festgehalten und unterschrieben.
• Schulden des Erblassers übersehen, für die Sie bis zum Wert Ihres Anteils haften.
• Im Ausland eine Vollmacht unterschreiben, ohne die Form vorher mit dem Notar zu klären.
• Den Preis am Stadtdurchschnitt statt an vergleichbaren Wohnungen ausrichten.

Beispiel

Drei Geschwister erben eine 54 m² große Zweizimmerwohnung in Sarajevo, jeder zu 1/3. Ein Bruder lebt in Deutschland. In der Nachlassverhandlung beim Notar vereinbaren sie, dass die Schwester die Wohnung behält und die Brüder auszahlt. Der Bruder in Deutschland nimmt über eine Vollmacht teil, deren Form der Notar vorher bestätigt hat. Als Grundlage nehmen sie einen Wert von rund 309.000 KM, passend zu vergleichbaren Inseraten im Viertel. Die Schwester zahlt jedem Bruder 103.000 KM. Die Einigung wird in den Nachlassbeschluss aufgenommen. Die Zahlen dienen der Veranschaulichung, Ihr Preis hängt von Zustand, Etage und Markt ab.

Wie DMI hilft

Jede Immobilie, die wir anbieten, besichtigen wir persönlich und prüfen vor der Veröffentlichung Grundbuch, Legalisierung und Fotos. Erbengemeinschaften helfen wir, anhand vergleichbarer Wohnungen einen realistischen Preis zu finden, und Erben im Ausland bieten wir Videobesichtigungen und regelmäßige Berichte. Wenn Sie eine Immobilie geerbt haben und einen Verkauf überlegen, melden Sie sich über die Seite Immobilie verkaufen.