Primopredaja stana: zapisnik, brojila i prebacivanje režija

Na dan primopredaje prodavac i kupac zajedno pregledaju nekretninu, zapišu stanje svih brojila i potpišu zapisnik o primopredaji. Nakon toga novi vlasnik prebacuje režije na svoje ime. Za struju se traže dokaz o vlasništvu i potvrda o izmirenim dugovanjima. Za vodu, grijanje i održavanje zgrade tačne dokumente i postupak provjerite direktno kod preduzeća ili upravitelja, jer se razlikuju od grada do grada.

Ovaj vodič je najdetaljniji za struju, gdje su pravila javno objavljena. Za ostale režije dajemo listu pitanja koja trebate postaviti prije nego što isplatite cijenu do kraja. Ovo je opšta informacija, a ne pravni savjet: za vaš konkretan slučaj detalje potvrđuju notar ili advokat te nadležno preduzeće.

Šta je zapisnik o primopredaji i šta u njega upisati

Zapisnik o primopredaji je kratak dokument kojim prodavac i kupac potvrđuju da je nekretnina predata, kog dana i u kakvom stanju. Nije propisan jedinstveni obrazac, pa ga obično sastave same strane, ponekad uz pomoć agencije. Ako želite da kupoprodajni ugovor uredi datum primopredaje ili se poziva na zapisnik, to dogovorite s notarom koji ugovor sastavlja.

U zapisnik treba upisati:

• imena prodavca i kupca, adresu i oznaku stana (sprat, broj stana, podaci iz ZK izvatka)
• datum i sat primopredaje
• stanje brojila za struju (posebno viša i niža tarifa ako ih brojilo ima), vodu, grijanje i gas ako postoji, uz broj svakog brojila
• broj predatih ključeva (ulaz, stan, podrum, poštansko sanduče, garaža)
• šta ostaje u stanu: namještaj, aparati, oprema, ako je to dogovoreno ugovorom
• vidljive nedostatke koje ste zajedno uočili
• izjavu prodavca do kog dana je platio koje račune i koje potvrde predaje
• potpise obje strane

Zapisnik napravite u dva primjerka, po jedan za svaku stranu. Uz zapisnik fotografišite svako brojilo tako da se vide broj brojila i stanje, a datum ostaje sačuvan na fotografiji.

Stanje brojila: zašto je bitno

Stanje brojila na dan primopredaje je granica između potrošnje prodavca i potrošnje kupca. Ako ga ne zapišete, kasnije je teško dokazati ko je šta potrošio.

Kod struje račun obično pokazuje prethodno i novo stanje po tarifama. Na računima ERS-a u Republici Srpskoj vidi se stanje za višu tarifu (AVT) i nižu tarifu (AMT). Zato u zapisnik upišite obje vrijednosti, ne samo jedan broj.

Za vodu i grijanje provjerite da li stan uopšte ima vlastito brojilo. U stambenim zgradama nekada postoji samo zajedničko brojilo, pa se račun dijeli po drugom ključu. Ako je tako, upišite to u zapisnik i pitajte preduzeće kako se obračun dijeli na dan promjene vlasnika.

Prebacivanje struje u Federaciji BiH

Područje Elektroprivrede BiH

Prema uputama Elektroprivrede BiH, novi vlasnik u nadležnoj Elektrodistribuciji podnosi zahtjev na obrascu Z-15. Tim zahtjevom se raskidaju stari ugovori o snabdijevanju i o korištenju distributivne mreže i zaključuju novi, na ime novog vlasnika.

Uz zahtjev se prilažu:

• dokaz o vlasništvu: kupoprodajni ugovor ili ZK izvadak
• potvrda o izmirenim dugovanjima
• lična karta novog vlasnika, na uvid
• punomoć, ako zahtjev ne podnosi sam vlasnik

Ako živite u inostranstvu, punomoć je praktično rješenje, ali pitajte unaprijed u kakvoj formi je Elektrodistribucija prihvata. Više o punomoćima pročitajte u vodiču Kupovina nekretnine u BiH iz inostranstva.

Naknada: Elektroprivreda BiH navodi iznos od 25,74 KM za obradu zahtjeva kod promjene grupe potrošnje. Da li se i koliko plaća kod promjene vlasnika, pitajte na šalteru prije podnošenja.

Rok: starija verzija opštih uslova FERK-a (regulatora za FBiH) propisivala je da raniji vlasnik u roku od 30 dana od promjene vlasništva traži raskid ugovora, a novi vlasnik u istom roku zaključenje novih. Postoje novije verzije tih uslova, pa da li taj rok i danas važi u istom obliku, provjerite u Elektrodistribuciji. Najsigurnije je zahtjev podnijeti odmah nakon primopredaje.

Prema prečišćenom tekstu opštih uslova FERK-a iz 2023. godine, ako raniji vlasnik ne zatraži raskid, operator mreže i snabdjevač će na zahtjev novog vlasnika, uz ispravu o promjeni vlasništva, zaključiti ugovore s njim s danom prijave novog vlasnika. Kupac dakle ne mora čekati prodavca.

Područje Elektroprivrede HZ HB

Za područja koja snabdijeva Elektroprivreda HZ HB postupak nismo mogli potvrditi iz njihovih objavljenih uputa. Prije odlaska na šalter pitajte koji obrazac koriste, koje dokumente traže i da li se plaća naknada.

Prebacivanje struje u Republici Srpskoj

Kod ERS-a promjena kupca na mjernom mjestu znači potpisivanje novog ugovora o snabdijevanju u nadležnom uslužnom centru Direkcije za javno snabdijevanje.

Za domaćinstva se kao dokaz o vlasništvu prihvata jedan od sljedećih dokumenata:

• kupoprodajni ugovor, ugovor o zamjeni ili ugovor o poklonu
• rješenje o nasljeđivanju ili rješenje o ostavini
• izvod iz zemljišnih knjiga (ZK izvadak)
• posjedovni list
• izvod iz knjige uloženih ugovora, za etažne vlasnike stanova u zgradama

ERS navodi i potvrdu o izmirenom dugu po zadnjem obračunu za prethodnog vlasnika. Da li se ona traži u svakom slučaju ili samo u nekim, potvrdite u uslužnom centru. Rok za promjenu u RS nismo mogli potvrditi, pa i to pitajte na šalteru.

Prebacivanje struje u Brčko distriktu

Opšti uslovi za isporuku električne energije u Brčko distriktu imaju jasno pravilo o očitanju kod promjene vlasnika:

• brojilo se očitava na dan koji navedete u zahtjevu, ako zahtjev predate najkasnije tri dana prije tog dana
• ako dan ne navedete ili zahtjev zakasni, očitanje se vrši u roku od tri dana od prijema zahtjeva
• distributer podatke o očitanju dostavlja kupcu i njegovom snabdjevaču

Prakičan savjet: predajte zahtjev bar tri dana prije primopredaje i kao dan očitanja navedite dan primopredaje. Tada se zvanično očitanje poklapa sa zapisnikom. Kupac može raditi i samoočitanje, koje distributer može provjeriti, a rezultate očitanja na zahtjev dostavlja u roku od 10 dana.

Voda, grijanje i održavanje zgrade: šta pitati

Za ova tri troška postupak određuje svako preduzeće ili zgrada posebno, a pravila o održavanju zgrada razlikuju se između kantona u FBiH, Republike Srpske i Brčko distrikta. Zato ovdje ne navodimo dokumente ni rokove koje nismo mogli provjeriti, nego pitanja na koja trebate dobiti odgovor.

Voda (vodovod)

• Koji dokument o vlasništvu traže za promjenu korisnika?
• Ima li dug na tom priključku i kako dobiti potvrdu da ga nema?
• Ima li stan vlastito brojilo ili se račun dijeli u zgradi?
• Da li se plaća naknada za promjenu?

Grijanje (toplana)

• Da li je stan priključen i grije li se cijela zgrada?
• Ima li dug i prelazi li neplaćeni dug na novog vlasnika?
• Kako se obračunava grijanje: po kvadratu ili po potrošnji?
• Kakav je postupak promjene korisnika i koji dokumenti trebaju?

Održavanje zgrade

• Ko je upravitelj zgrade i kako ga kontaktirati?
• Postoji li zajednica etažnih vlasnika i ko je predstavnik?
• Koliko iznosi mjesečna naknada i da li je prodavac sve platio?
• Kako se prijavljuje promjena vlasnika?

Odgovore tražite pismeno ili kao potvrdu, a ne usmeno od prodavca. Potvrde o izmirenim dugovanjima najbolje je dobiti prije isplate zadnjeg dijela cijene.

Redoslijed koraka

1. Prije potpisa ugovora zatražite od prodavca posljednje račune za sve režije i podatke o upravitelju zgrade.
2. U ugovoru, uz pomoć notara, dogovorite datum primopredaje i rok za predaju potvrda o izmirenim dugovanjima.
3. Platite cijenu na siguran način. Kako to urediti, objašnjava vodič Kako sigurno platiti nekretninu.
4. Na dan primopredaje zajedno pregledajte stan, fotografišite brojila i potpišite zapisnik.
5. Istog ili narednog dana podnesite zahtjev za struju, a zatim prijavite promjenu za vodu, grijanje i upravitelju zgrade.
6. Kada se upis u zemljišnu knjigu završi, sačuvajte ZK izvadak. Kako ga čitati, pročitajte u vodiču ZK izvadak: kako provjeriti vlasništvo.
7. Provjerite prvi račun na vaše ime: početno stanje treba odgovarati zapisniku.

Česte greške

• Primopredaja bez zapisnika. Ako stanje brojila nije zapisano, svaki kasniji spor o potrošnji je riječ protiv riječi.
• Prodavac ne odjavi ugovore. Računi mogu i dalje stizati na njegovo ime. Ko odgovara za potrošnju do promjene ugovora, provjerite u elektrodistribuciji i kod drugih preduzeća. Zato je najbolje da kupac podnese zahtjev odmah, bez čekanja.
• Isplata cijene prije potvrda o dugovima. Kada je novac isplaćen, teže je tražiti da prodavac podmiri stare račune.
• Zapisana samo jedna tarifa struje. Brojila s dvije tarife imaju dva stanja i oba trebaju biti u zapisniku.
• Zaboravljeno održavanje zgrade. Ova naknada često ne stiže kao klasičan račun, pa se previdi.

Primjer

Kupac iz Njemačke kupuje dvosoban stan od 54 m² na drugom spratu u Čengić Vili, kakav je u našoj ponudi ovdje. Na dan primopredaje u stanu su prodavac i kupčev opunomoćenik. Fotografišu brojilo struje (obje tarife), brojilo vode, upišu da se grijanje obračunava preko toplane, broje ključeve i potpisuju zapisnik u dva primjerka.

Prije zadnje uplate prodavac je donio potvrde o izmirenim dugovanjima za struju, vodu i grijanje te potvrdu upravitelja da je održavanje plaćeno. Narednog dana opunomoćenik podnosi obrazac Z-15 u Elektrodistribuciji, uz punomoć, dokaz o vlasništvu i potvrdu o dugovanjima, a zatim prijavljuje promjenu u ostalim preduzećima. Kada stigne prvi račun, kupac ga uporedi s fotografijom brojila.

Kako DMI pomaže

Svih osam nekretnina u ponudi DMI-ja trenutno su stanovi u Sarajevu, u zgradama, pa su struja, voda, grijanje i održavanje zgrade pitanja koja se kod svake primopredaje pojave. Svaku nekretninu prije objave lično obiđemo i provjerimo zemljišnu knjigu, legalizaciju i fotografije. Kod primopredaje pomažemo pripremiti zapisnik, prisustvujemo pregledu i kažemo vam koje potvrde tražiti od prodavca. Kupcima u inostranstvu nudimo video obilazak. Ponudu pogledajte na stranici Sve nekretnine u ponudi.