Neto, bruto i korisna kvadratura stana: kako se računa

Neto površina je površina poda prostorija mjerena između završno obrađenih zidova. Bruto površina uključuje i zidove, pa je uvijek veća. Korisna površina je zbir površina prostorija, gdje se balkon, lođa ili terasa obično računaju umanjeno, preko koeficijenta. Prije kupovine treba znati koji od ta tri broja stoji u oglasu, a koji u papirima, jer se oni mogu razlikovati za nekoliko kvadrata.

Tri pojma ukratko

Neto površina

Ovo je ono po čemu se stvarno hoda: pod sobe, kuhinje, kupatila i hodnika, izmjeren od zida do zida nakon završne obrade. Za kupca je to najpošteniji broj kada upoređuje stanove.

Bruto površina

Bruto površina obuhvata i zidove, odnosno dio konstrukcije koji pripada stanu. Koristi se uglavnom u projektovanju i obračunu nekih naknada, a ne za stvarni životni prostor. Primjeri iz susjednih zemalja pokazuju da razlika između bruto i neto površine može biti i oko 20%, pa stan oglašen bruto kvadraturom izgleda veći nego što jeste.

Korisna površina

Korisna površina je zbir površina prostorija koje čine stan, pri čemu se svaka vrsta prostora množi svojim koeficijentom. Zatvorene prostorije se računaju u punoj površini, a otvoreni dijelovi, poput balkona, lođe ili terase, obično manjim koeficijentom. Pravilnik u Republici Srpskoj ovu veličinu za stan naziva korisna površina posebnog dijela objekta.

Balkon, lođa i terasa

Balkon i lođa su stvarni prostor, ali nisu isto što i soba. Zato se u korisnu površinu najčešće ne uračunavaju u punom iznosu. Koliki je koeficijent, zavisi od propisa i metode koja je primijenjena, a ni u regiji ti koeficijenti nisu ujednačeni. Za BiH ne postoji jedan broj koji se može uzeti kao pravilo za sve slučajeve.

Šta to znači za vas:

• Pitajte da li je balkon ili lođa uračunata u navedenu kvadraturu i s kojim koeficijentom.
• Najjasnije je kada su površine navedene odvojeno, npr. "stan 59 m² i lođa 4,5 m²". Tako je naveden i jedan stan u DMI ponudi na Grbavici.
• Kod velike terase razlika je posebno bitna. Ako se terasa računa u punoj površini, cijena po kvadratu izgleda niža nego što stvarno jeste.

Podrum, ostava i tavan

Ovdje nastaje najviše nesporazuma. Podrum ili ostava mogu imati različit pravni položaj: mogu biti poseban dio upisan uz stan, mogu pripadati stanu kao njegov sastavni dio, ili mogu biti zajednički prostor zgrade koji koriste svi stanari. U mnogim zgradama u BiH etažiranje nije provedeno, a zemljišna knjiga i katastar nisu uvijek usklađeni.

Ako podrum nije upisan uz stan, nemate dokaz da ga kupujete kao svoj dio. Tražite da se njegov status razjasni i upiše u ugovor, a pravni položaj provjerite s notarom ili advokatom. Više o tome šta je vaše, a šta zajedničko, pročitajte u vodiču Etažno vlasništvo i zajednički dijelovi.

Kod tavana i potkrovlja vrijedi isto: niski dijelovi pod kosim krovom se po pravilu ne računaju kao puna stambena površina. Pitajte kako je ta površina obračunata.

Koji propis se primjenjuje

Republika Srpska

Zakon o uređenju prostora i građenju RS (čl. 98) predviđa da ministar donosi pravilnik o načinu izračunavanja površina i zapremina objekata. Taj pravilnik se primjenjuje i pri upisu objekata u javne evidencije, što znači da površina koja se upisuje treba biti obračunata po toj metodi. RS je donijela Pravilnik za izračunavanje površina i zapremina objekata, a njegovu važeću verziju treba provjeriti.

Zakon ima i prijelaznu odredbu po kojoj su se, do donošenja novih pravilnika, primjenjivali raniji propisi i standardi iz vremena SFRJ. To je danas važno prije svega za starije zgrade, čija je površina mogla biti obračunata po ranijim pravilima. Zakon je mijenjan više puta, pa važeći tekst provjerite u službenom izvoru ili kod notara.

Federacija BiH i Brčko distrikt

U Federaciji BiH i Brčko distriktu način obračuna površine uređuju njihovi propisi o građenju i prateći akti, a dio pitanja je na nivou kantona. Za konkretan stan najpouzdaniji odgovor daje projektna dokumentacija, etažni elaborat i ovlašteni geodet ili projektant koji je izradio izmjeru.

Starije zgrade

Kod zgrada građenih prije više decenija površina je mogla biti računata po drugačijim pravilima nego danas. Zato nova izmjera može dati drugačiji broj od onog u starim papirima, a da niko nije pogriješio namjerno.

Šta stoji u papirima

Površina stana može biti navedena u više dokumenata, i nije rijetko da se brojevi ne slažu:

• ZK izvadak - površina stana može biti navedena u ZK izvatku, ali to zavisi od toga je li stan etažiran i upisan. Provjerite šta vaš izvadak stvarno navodi. Vidite i vodič ZK izvadak: kako provjeriti vlasništvo.
• Katastarski list (u RS list nepokretnosti) - i ovdje površina stana može biti navedena, opet zavisno od upisa. Posjedovni list se u praksi uglavnom odnosi na zemljište, a ne na stanove.
• Etažni elaborat - kada postoji, obično sadrži površine pojedinih stanova i pripadajućih prostorija. Kako ga čitati, objašnjava vodič Etažiranje stana.
• Projekat i upotrebna dozvola - važni posebno kod novogradnje.
• Kupoprodajni ugovor - ovdje kvadratura treba biti jasno opisana, uz naznaku na šta se odnosi.

Razlike između ovih dokumenata mogu biti posljedica različitih metoda obračuna, starih izmjera ili neusklađenosti zemljišne knjige i katastra. Razliku između ovih evidencija detaljnije opisuje vodič ZK izvadak, posjedovni list i katastar.

Koraci prije kupovine

1. Pitajte koja je kvadratura u oglasu. Neto, bruto ili korisna, i da li uključuje balkon, lođu ili podrum.
2. Uporedite s papirima. Tražite ZK izvadak, katastarski list i etažni elaborat ako postoji. Zapišite svaki broj i odakle je.
3. Objasnite razlike. Mala razlika može nastati zbog načina mjerenja, ali i kvadrat ili dva vrijede nekoliko hiljada KM, pa svaku razliku zatražite objašnjenu i, ako treba, ugovorom regulisanu.
4. Izmjerite sami ili angažujte geodeta. Laserski metar i tlocrt su dovoljni za grubu provjeru. Za veće razlike, ovlašteni geodet daje mjerodavnu izmjeru.
5. Razjasnite podrum i ostavu. Ko ih koristi, gdje su upisani i da li ulaze u predmet prodaje.
6. Opišite sve u ugovoru. Kvadratura stana, posebno balkon ili lođa, podrum ili ostava, i na koji dokument se pozivate.

Kod novogradnje je posebno važno da ugovor kaže kako se površina računa i šta se dešava ako izmjera nakon izgradnje pokaže manje kvadrata. Više u vodiču Kupovina stana u novogradnji.

Primjer: koliko vrijedi kvadrat

Medijan tražene cijene u DMI ponudi u Sarajevu je 5.722 KM po m² (raspon od 3.667 do 6.574 KM). Uz takvu cijenu, razlika od 3 m² vrijedi oko 17.166 KM.

Uzmimo stan na Grbavici iz naše ponude: 59 m² i lođa od 4,5 m², po cijeni od 359.000 KM. To je oko 6.085 KM po m² stana. Zamislite da neki drugi stan iste cijene ima "59 m²" u oglasu, ali je u taj broj lođa uračunata u punoj površini, a stvarna neto površina prostorija je oko 56 m². Tada plaćate oko 6.411 KM po kvadratu stvarnog stambenog prostora, a ne 6.085 KM. Na papiru su stanovi isti, u stvarnosti nisu.

Česte greške

• Poređenje stanova po broju iz oglasa bez provjere šta taj broj uključuje.
• Pretpostavka da je podrum vaš samo zato što ga prodavac koristi.
• Prihvatanje okruglog broja (npr. "oko 60 kvadrata") u ugovoru, bez preciznog opisa.
• Neprovjeravanje starih izmjera kod zgrada iz ranijih decenija.
• Oslanjanje samo na jedan dokument kada se ZK, katastar i elaborat ne slažu.

Ako prodajete

Navedite neto površinu stana i odvojeno balkon, lođu i podrum. Pripremite ZK izvadak i etažni elaborat ako postoji. Kupci koji sami izmjere stan i dobiju manje od oglašenog često gube povjerenje i u ostatak ponude, a to se plaća u pregovorima.

Ovaj tekst je opća informacija, a ne pravni savjet. Za vaš konkretan slučaj detalje potvrđuje notar ili advokat.

Kako DMI pomaže

Svaki stan u našoj ponudi obiđemo lično i prije objave provjerimo zemljišnu knjigu, legalizaciju i fotografije. Balkon i lođu navodimo odvojeno kada to papiri omogućavaju, a ako se kvadratura u dokumentima i stvarnost razlikuju, to vam kažemo prije razgledanja. Kupcima iz inostranstva nudimo video obilazak, uz koji možemo pokazati i mjerenje prostorija. Pogledajte sve nekretnine u ponudi.