Troškovi stana u BiH: kako ih procijeniti prije kupovine

Stalni troškovi stana u BiH najčešće su struja, grijanje, voda, odvoz smeća, naknada za održavanje zgrade i, zavisno od mjesta, godišnji porez na imovinu. Iznosi se razlikuju od grada do grada, od zgrade do zgrade i od porodice do porodice, pa nijedan prosjek ne vrijedi za konkretan stan. Najpouzdanija procjena dolazi iz računa baš tog stana za posljednjih 12 mjeseci, uz porezni račun i potvrdu upravitelja zgrade.

Ovaj vodič zato ne nudi tabelu "prosječnih režija". Pokazat ćemo vam šta tačno tražiti od prodavca, kako iz toga izračunati mjesečni trošak i kako funkcioniše godišnji porez na imovinu u Republici Srpskoj, Brčko distriktu i Federaciji BiH.

Od čega se sastoje stalni troškovi stana

Prije nego što počnete računati, napravite spisak svega što stan troši. Tipične stavke su:

• struja za domaćinstvo,
• grijanje: daljinsko (toplana), plin, struja ili neki drugi izvor,
• voda i kanalizacija,
• odvoz smeća,
• održavanje zajedničkih dijelova zgrade (naknada upravitelju),
• RTV taksa, čiji način naplate provjerite kod prodavca,
• internet, televizija i telefon, koji zavise od vašeg izbora,
• godišnji porez na imovinu, gdje postoji.

Jednokratne troškove kupovine, poput poreza na promet, notara i taksi, ne treba miješati s ovim. Oni su opisani u vodiču Troškovi kupovine nekretnine u BiH: porez, notar, takse. Na primjer, porez na promet od 5% koji se spominje za FBiH jednokratan je porez pri prodaji, a ne godišnji porez na imovinu.

Kako procijeniti troškove prije kupovine: korak po korak

1. Tražite račune za posljednjih 12 mjeseci. Jedan zimski i jedan ljetni račun nisu dovoljni, jer se grijanje i struja jako mijenjaju kroz godinu. Ako prodavac nema sve račune, tražite barem pregled potrošnje od distributera.
2. Utvrdite kako se stan grije. Pitajte koji je izvor grijanja i kako se obračunava: po površini stana ili po izmjerenoj potrošnji, cijele godine ili samo u sezoni grijanja. To potvrdite i kod toplane ili distributera, a ne samo kod prodavca.
3. Pitajte za zgradu. Ko je upravitelj, koliki je mjesečni iznos naknade, koliko je novca na računu zgrade i jesu li etažni vlasnici odlučili o većim radovima (krov, fasada, lift, instalacije).
4. Tražite posljednji porezni račun ili rješenje za porez na imovinu, ako se u tom mjestu plaća.
5. Provjerite dugove. Tražite potvrde da su računi za struju, grijanje, vodu i naknadu za zgradu izmireni. Da li i kako eventualni dug prelazi na kupca, provjerite s notarom za vaš slučaj.
6. Saberite i podijelite. Saberite sve račune za 12 mjeseci, dodajte godišnji porez i podijelite s 12. Dobit ćete realan mjesečni prosjek za taj stan.
7. Prilagodite svojoj porodici. Ako je prodavac živio sam, a vas je četvoro, struja i voda bit će veće. Ako je stan bio prazan, računi vam ne govore mnogo.

Grijanje: stavka s najvećom razlikom

Grijanje je obično stavka koja najviše razlikuje dva slična stana. Zato o njemu treba tačno pitati:

• Je li stan priključen na daljinsko grijanje i plaća li se ono po m² ili po mjeraču?
• Plaća li se grijanje kroz cijelu godinu ili samo u sezoni?
• Je li stan ikada bio isključen sa sistema i šta bi koštalo ponovno priključenje?
• Ako se grije na plin ili struju, kakvo je stanje uređaja i kada je posljednji put servisiran?
• Kakva je izolacija, stolarija i položaj stana (zadnji sprat ispod krova, ugaoni stan, prizemlje iznad podruma)?

Cijene i načine obračuna objavljuju toplane i distributeri, a mijenjaju se odlukama nadležnih organa. Zato tarifu provjerite direktno kod njih u trenutku kupovine.

Održavanje zgrade

Naknada za održavanje zajedničkih dijelova zgrade plaća se mjesečno, obično prema površini stana. Najmanji iznos u pravilu određuje propis kantona u FBiH, odnosno lokalna vlast u RS, a Brčko distrikt ima svoj propis. Etažni vlasnici mogu odlučiti da plaćaju i više.

Za kupca je važniji od samog iznosa odgovor na pitanje šta zgradu čeka. Niska naknada i prazan račun zgrade mogu značiti da će za nekoliko godina doći veliki jednokratni trošak, na primjer za krov ili lift. Tražite od upravitelja:

• iznos mjesečne naknade za taj stan,
• stanje sredstava zgrade,
• zapisnike ili odluke o planiranim radovima,
• potvrdu da stan nema dug prema zgradi.

Godišnji porez na imovinu: FBiH, RS i Brčko distrikt

Republika Srpska

U RS se plaća porez na nepokretnosti prema Zakonu o porezu na nepokretnosti. Stopa iznosi najviše 0,20% procijenjene tržišne vrijednosti nekretnine. Osnovica je vrijednost na dan 31. decembra prethodne godine, a vrijednosti po zonama utvrđuju opštine i gradovi. Svaka opština ili grad određuje svoju stopu do te granice.

Kako to izgleda u praksi:

• Poreska uprava RS šalje poreski račun za tekuću godinu do 31. marta.
• Porez se plaća u dvije rate, do 30. juna i do 30. septembra, pri čemu prva rata treba iznositi najmanje polovinu ukupnog iznosa.
• Ko kupi nekretninu tokom godine, dobija račun nakon sticanja, a porez se obračunava od mjeseca sticanja.
• Novi vlasnik treba u roku od 30 dana prijaviti nekretninu za upis u fiskalni registar nepokretnosti kod lokalne poreske jedinice, ako nije već upisana.
• Poreska uprava nudi i dostavu računa elektronskom poštom (eRačun).

Stariji izvori navode da se osnovica za stan u kojem vlasnik živi može umanjiti za vrijednost 50 m² za vlasnika i 10 m² za svakog člana domaćinstva. Da li to umanjenje i danas važi u tom obliku, provjerite u poreskoj upravi.

Primjer računice u RS

Brojevi u ovom primjeru su pretpostavljeni, samo da se vidi kako se računa. Pretpostavimo da opština za zonu u kojoj je stan utvrdi vrijednost od 2.000 KM po m² i primjenjuje najvišu stopu od 0,20%.

• Stan od 54 m² bez ikakvog umanjenja: 54 × 2.000 KM = 108.000 KM osnovice.
• Porez: 108.000 × 0,20% = 216 KM godišnje, odnosno oko 18 KM mjesečno.
• Ako umanjenje za stan u kojem živite važi u vašem slučaju, porez bi bio znatno niži.

Stvarni iznos zavisi od odluke vaše opštine o vrijednosti zone i stopi. Najbrži put je tražiti od prodavca posljednji poreski račun.

Brčko distrikt

U Brčko distriktu plaća se porez na nekretnine prema zakonu Distrikta. Zakon dozvoljava stopu od najmanje 0,05% do najviše 1,0%, a stopu za narednu godinu usvaja Skupština Brčko distrikta do 31. decembra. Javno dostupni izvori ne slažu se oko stope koja se trenutno primjenjuje, pa je provjerite u Direkciji za finansije ili u posljednjoj odluci Skupštine.

Porez se plaća u dvije rate: prva između 31. marta i 30. juna, druga između 1. jula i 31. decembra. U slučaju teške materijalne situacije moguće je odgađanje plaćanja. Od prodavca tražite posljednje porezno rješenje.

Kupci prvog stana u Brčko distriktu mogu, prema propisima o porezu na dohodak, umanjiti oporezivi dohodak za kamatu na stambeni kredit, uz dokaz o plaćenoj kamati svake godine. To nije dio poreza na imovinu, ali utiče na ukupni trošak stanovanja.

Federacija BiH

U FBiH godišnji porez na imovinu nije uređen na nivou Federacije, nego ga uređuje svaki kanton svojim propisom. Ko plaća, koliko i koja su oslobađanja, razlikuje se od kantona do kantona. Neki izvori navode da se na stan u kojem vlasnik živi ovaj porez ne plaća ili da su iznosi mali, ali to nije pravilo za cijelu Federaciju. Provjerite u kantonalnoj poreznoj upravi ili opštini gdje je stan i pitajte prodavca je li ikada dobio rješenje za porez na imovinu.

Primjer: procjena za dvosoban stan u Sarajevu

Uzmimo dvosoban stan od 54 m² na 2. spratu u Čengić Vili, koji je u našoj ponudi po cijeni od 309.000 KM. Za takav stan procjenu biste napravili ovako:

Stavka	Šta tražiti	Kako računati
Struja	12 računa	zbir / 12, korigovan za broj članova vaše porodice
Grijanje	12 računa i potvrda načina obračuna od toplane	ako je po m², tarifa × 54 m² × broj mjeseci naplate / 12
Voda i smeće	12 računa	zbir / 12
Zgrada	potvrda upravitelja o iznosu i stanju računa	mjesečni iznos, plus procjena udjela u planiranim radovima
Porez na imovinu	eventualno rješenje kantona	godišnji iznos / 12

Zbir posljednje kolone je vaš realan mjesečni trošak. Ako vam neki podatak nedostaje, ne pretpostavljajte da je nula, nego ga tražite od prodavca, upravitelja ili distributera prije predugovora.

U Sarajevu, gdje je svih osam stanova u našoj trenutnoj ponudi, srednja tražena cijena iznosi 5.722 KM po m², u rasponu od 3.667 do 6.574 KM. Kod stanova slične cijene i veličine upravo stalni troškovi, naročito grijanje i stanje zgrade, mogu biti razlog da se odlučite za jedan, a ne za drugi.

Česte greške

• Računanje na osnovu jednog računa. Ljetni račun za struju ne govori ništa o zimi.
• Vjerovanje usmenim procjenama. Rečenica "režije su male" nije podatak. Tražite papir.
• Zanemarivanje stanja zgrade. Planirani radovi mogu koštati više od godinu dana svih režija.
• Miješanje jednokratnih i godišnjih poreza. Porez na promet plaća se jednom, porez na imovinu, gdje postoji, svake godine.
• Propuštanje prijave u RS. Novi vlasnik u RS treba u roku od 30 dana prijaviti nekretninu za fiskalni registar, ako nije već upisana.
• Neprovjereni dugovi. Tražite potvrde o izmirenim obavezama prije isplate.

Dokumenti koje treba tražiti od prodavca

• računi za struju, grijanje, vodu i smeće za posljednjih 12 mjeseci,
• potvrde o izmirenim obavezama prema distributerima,
• potvrda upravitelja zgrade o iznosu naknade i da nema duga,
• odluke etažnih vlasnika o planiranim radovima, ako postoje,
• posljednji poreski račun ili rješenje za porez na imovinu,
• ZK izvadak za provjeru vlasništva i tereta.

Ovo su opće informacije, a ne pravni savjet. Notar ili advokat potvrdit će detalje za vaš konkretan slučaj, naročito oko poreza i prenosa eventualnih dugova.

Kako DMI pomaže

Svaki stan u našoj ponudi lično obiđemo i prije objave provjerimo zemljišnu knjigu, legalizaciju i fotografije. Ako vas zanima neki od stanova u ponudi, možemo od prodavca zatražiti račune i potvrde s ovog spiska i pomoći vam da ih uporedite. Kupcima iz inostranstva nudimo video obilazak, a cijeli postupak opisan je u vodiču Kupovina nekretnine u BiH iz inostranstva.