Laufende Kosten einer Wohnung in Bosnien vor dem Kauf prüfen

Die laufenden Kosten einer Wohnung in Bosnien und Herzegowina setzen sich meist aus Strom, Heizung, Wasser, Müllabfuhr, dem Beitrag für die Instandhaltung des Gebäudes und, je nach Ort, einer jährlichen Immobiliensteuer zusammen. Wie hoch diese Posten sind, hängt so stark von Stadt, Gebäude, Heizungsart und Haushaltsgröße ab, dass ein Durchschnittswert für eine konkrete Wohnung kaum etwas aussagt. Verlässlich ist nur eine Rechnung auf Basis der Belege genau dieser Wohnung aus den letzten 12 Monaten.

Deshalb finden Sie hier keine Tabelle mit angeblichen Durchschnittskosten. Dieser Ratgeber zeigt Ihnen, welche Unterlagen Sie vom Verkäufer verlangen sollten, wie Sie daraus die monatliche Belastung berechnen und wie die jährliche Immobiliensteuer in der Republika Srpska, im Distrikt Brčko und in der Föderation BiH geregelt ist.

Was zu den laufenden Kosten gehört

In Deutschland sind Sie es gewohnt, dass viele Posten im Hausgeld oder in der Nebenkostenabrechnung gebündelt sind. In Bosnien sollten Sie jeden Posten einzeln erfragen. Typisch sind:

• Strom für den Haushalt
• Heizung: Fernwärme, Gas, Strom oder eine andere Quelle
• Wasser und Abwasser
• Müllabfuhr
• Instandhaltung der Gemeinschaftsflächen, also der Beitrag an die Hausverwaltung, vergleichbar mit Hausgeld und Instandhaltungsrücklage
• RTV taksa (Rundfunkgebühr): Wie sie bei dieser Wohnung eingezogen wird, klären Sie mit dem Verkäufer
• Internet, Fernsehen und Telefon, je nach Ihrer Wahl
• jährliche Immobiliensteuer, sofern sie am Ort erhoben wird

Nicht dazu gehören die einmaligen Kaufnebenkosten wie Notar, Gebühren und Steuer beim Eigentumsübergang. Diese sind im Ratgeber Nebenkosten beim Immobilienkauf in Bosnien beschrieben. Ein häufiges Missverständnis: Die oft genannten 5 % in der Föderation BiH sind die einmalige porez na promet (Steuer auf den Eigentumsübergang, ähnlich der deutschen Grunderwerbsteuer), keine jährliche Steuer. Im Kanton Sarajevo zahlt sie der Käufer, in den anderen Kantonen der Verkäufer.

Schritt für Schritt: die Kosten vor dem Kauf schätzen

1. Belege der letzten 12 Monate verlangen. Eine Winter- und eine Sommerrechnung reichen nicht, weil Heizung und Strom über das Jahr stark schwanken. Fehlen Rechnungen, bitten Sie um eine Verbrauchsübersicht des Versorgers.
2. Heizungsart und Abrechnung klären. Fragen Sie, womit geheizt wird und wie abgerechnet wird: nach Wohnfläche oder nach gemessenem Verbrauch, ganzjährig oder nur in der Heizsaison. Lassen Sie sich das vom Fernwärmewerk (toplana) oder Versorger bestätigen, nicht nur vom Verkäufer.
3. Nach dem Gebäude fragen. Wer ist die Hausverwaltung (upravitelj), wie hoch ist der monatliche Beitrag, wie viel Geld liegt auf dem Gebäudekonto, und haben die Wohnungseigentümer (etažni vlasnici) größere Arbeiten beschlossen, etwa Dach, Fassade, Aufzug oder Leitungen?
4. Den letzten Steuerbescheid anfordern, sofern am Ort eine Immobiliensteuer erhoben wird.
5. Rückstände prüfen. Verlangen Sie Bestätigungen, dass Strom, Heizung, Wasser und Gebäudebeitrag bezahlt sind. Ob und wie offene Beträge auf Sie als Käufer übergehen, klären Sie für Ihren Fall mit dem Notar.
6. Addieren und teilen. Summe aller Rechnungen aus 12 Monaten plus jährliche Steuer, geteilt durch 12, ergibt den realistischen Monatswert dieser Wohnung.
7. Auf Ihren Haushalt anpassen. Hat der Verkäufer allein gewohnt und Sie ziehen zu viert ein, werden Strom und Wasser höher ausfallen. Stand die Wohnung leer, sagen die Rechnungen wenig aus.

Heizung: der Posten mit den größten Unterschieden

Zwei ähnliche Wohnungen unterscheiden sich bei den laufenden Kosten meist am stärksten durch die Heizung. Fragen Sie deshalb genau nach:

• Ist die Wohnung an die Fernwärme angeschlossen, und wird nach m² oder nach Zähler abgerechnet?
• Wird das ganze Jahr bezahlt oder nur in der Saison?
• War die Wohnung je vom System abgemeldet, und was würde ein erneuter Anschluss kosten?
• Bei Gas- oder Stromheizung: In welchem Zustand sind die Geräte, wann wurden sie zuletzt gewartet?
• Wie sind Dämmung, Fenster und Lage: oberstes Geschoss unter dem Dach, Eckwohnung, Erdgeschoss über dem Keller?

Tarife und Abrechnungsweise legen Fernwärmewerke und Versorger fest, und sie ändern sich durch Beschlüsse der zuständigen Stellen. Prüfen Sie den aktuellen Tarif zum Zeitpunkt des Kaufs direkt beim Anbieter.

Instandhaltung des Gebäudes

Der Beitrag für die Gemeinschaftsflächen wird monatlich gezahlt, üblicherweise nach Wohnfläche. Den Mindestbetrag regelt in der Föderation BiH in der Regel der Kanton, in der Republika Srpska die lokale Verwaltung, der Distrikt Brčko hat eine eigene Regelung. Die Eigentümer können einen höheren Beitrag beschließen.

Wichtiger als die Höhe des Beitrags ist, was auf das Gebäude zukommt. Ein niedriger Beitrag und ein leeres Gebäudekonto können bedeuten, dass in einigen Jahren eine große Sonderumlage fällig wird, etwa für Dach oder Aufzug. Ähnlich wie Sie in Deutschland Protokolle der Eigentümerversammlung lesen würden, verlangen Sie von der Hausverwaltung:

• den monatlichen Beitrag für genau diese Wohnung
• den Stand des Gebäudekontos
• Protokolle oder Beschlüsse zu geplanten Arbeiten
• eine Bestätigung, dass für die Wohnung keine Rückstände bestehen

Jährliche Immobiliensteuer nach Landesteil

Eine einheitliche Grundsteuer wie in Deutschland gibt es nicht. Die Regeln unterscheiden sich zwischen den Landesteilen deutlich.

Republika Srpska

In der RS wird die porez na nepokretnosti (Immobiliensteuer) nach dem Gesetz über die Immobiliensteuer erhoben. Der Satz beträgt höchstens 0,20 % des geschätzten Marktwerts. Bemessungsgrundlage ist der Wert zum 31. Dezember des Vorjahres. Die Werte je Zone legen die Gemeinden und Städte fest, und jede Gemeinde bestimmt ihren Satz bis zu dieser Obergrenze, ähnlich dem deutschen Hebesatz.

In der Praxis bedeutet das:

• Die Steuerverwaltung (Poreska uprava RS) verschickt den poreski račun (Steuerrechnung) für das laufende Jahr bis zum 31. März.
• Gezahlt wird in zwei Raten, bis 30. Juni und bis 30. September. Die erste Rate muss mindestens die Hälfte des Gesamtbetrags ausmachen.
• Wer im Laufe des Jahres kauft, erhält die Rechnung nach dem Erwerb, die Steuer wird ab dem Erwerbsmonat berechnet.
• Ist die Immobilie noch nicht erfasst, muss der neue Eigentümer sie innerhalb von 30 Tagen beim örtlichen Steueramt zur Eintragung in das fiskalni registar nepokretnosti (Steuerregister der Immobilien) anmelden.
• Die Rechnung kann auf Wunsch per E-Mail zugestellt werden (eRačun).

Ältere Quellen nennen eine Ermäßigung für selbst bewohnte Wohnungen: Die Bemessungsgrundlage wird um den Wert von 50 m² für den Eigentümer und 10 m² je Haushaltsmitglied gekürzt. Ob diese Ermäßigung heute noch in dieser Form gilt, lassen Sie sich von der Steuerverwaltung bestätigen.

Rechenbeispiel RS

Die folgenden Zahlen sind angenommen und dienen nur dazu, die Rechnung zu zeigen. Angenommen, die Gemeinde setzt für die Zone einen Wert von 2.000 KM pro m² an und wendet den Höchstsatz von 0,20 % an:

• Wohnung mit 54 m² ohne Ermäßigung: 54 × 2.000 KM = 108.000 KM Bemessungsgrundlage
• Steuer: 108.000 KM × 0,20 % = 216 KM pro Jahr, also rund 18 KM im Monat
• Gilt in Ihrem Fall die Ermäßigung für selbst bewohnte Wohnungen, fällt die Steuer deutlich niedriger aus.

Der tatsächliche Betrag hängt vom Zonenwert und Satz Ihrer Gemeinde ab. Am schnellsten erfahren Sie ihn aus der letzten Steuerrechnung des Verkäufers.

Distrikt Brčko

Im Distrikt Brčko gilt das distrikteigene Gesetz über die Immobiliensteuer. Es erlaubt einen Satz von mindestens 0,05 % bis höchstens 1,0 %. Den Satz für das Folgejahr beschließt die Versammlung des Distrikts bis zum 31. Dezember. Öffentlich zugängliche Quellen widersprechen sich, welcher Satz derzeit tatsächlich gilt. Fragen Sie deshalb bei der Direkcija za finansije (Finanzdirektion) nach oder prüfen Sie den letzten Beschluss der Versammlung.

Gezahlt wird in zwei Raten: die erste zwischen 31. März und 30. Juni, die zweite zwischen 1. Juli und 31. Dezember. Bei schwerer finanzieller Notlage ist ein Aufschub möglich. Verlangen Sie vom Verkäufer das letzte porezno rješenje (Steuerbescheid).

Wer in Brčko seine erste Wohnung kauft, kann nach den Regeln zur Einkommensteuer die gezahlten Zinsen eines Wohnungskredits vom steuerpflichtigen Einkommen abziehen, mit jährlichem Zinsnachweis. Das ist keine Immobiliensteuer, beeinflusst aber Ihre gesamten Wohnkosten.

Föderation BiH

In der Föderation ist die jährliche Vermögens- bzw. Immobiliensteuer nicht auf Ebene der Föderation geregelt, sondern durch jeden Kanton. Wer zahlt, wie viel und welche Befreiungen gelten, unterscheidet sich von Kanton zu Kanton. Manche Quellen sagen, für eine selbst bewohnte Wohnung falle keine solche Steuer an oder die Beträge seien gering. Eine für die ganze Föderation gültige Regel ist das nicht. Fragen Sie bei der kantonalen Steuerverwaltung oder der Gemeinde nach, und fragen Sie den Verkäufer, ob er je einen Bescheid erhalten hat.

Beispiel: Zweizimmerwohnung in Sarajevo

Nehmen wir die Zweizimmerwohnung mit 54 m² im 2. Stock in Čengić Vila, die wir für 309.000 KM anbieten. Sarajevo liegt in der Föderation, also ist für eine mögliche Immobiliensteuer das Recht des Kantons Sarajevo maßgeblich. Wir nennen hier bewusst keine Beträge für Heizung oder Hausgeld, weil sie für diese Wohnung erst durch die Belege feststehen. So würden Sie die Schätzung aufbauen:

Posten	Was Sie verlangen	So rechnen Sie
Strom	12 Rechnungen	Summe ÷ 12, angepasst an Ihre Haushaltsgröße
Heizung	12 Rechnungen und Bestätigung der Abrechnungsart vom Fernwärmewerk	bei Abrechnung nach Fläche: Tarif pro m² × 54 m² × abgerechnete Monate ÷ 12
Wasser und Müll	12 Rechnungen	Summe ÷ 12
Gebäude	Bestätigung der Hausverwaltung zu Beitrag und Kontostand	Monatsbeitrag plus geschätzter Anteil an geplanten Arbeiten
Immobiliensteuer	gegebenenfalls Bescheid des Kantons	Jahresbetrag ÷ 12

Die Summe der letzten Spalte ist Ihre realistische monatliche Belastung. Fehlt eine Angabe, setzen Sie sie nicht mit null an, sondern holen Sie sie vor dem predugovor (Vorvertrag) beim Verkäufer, bei der Hausverwaltung oder beim Versorger ein.

Alle acht Wohnungen in unserem aktuellen Angebot liegen in Sarajevo. Der mittlere Angebotspreis liegt bei 5.722 KM pro m², die Spanne bei 3.667 bis 6.574 KM (berechnet aus sieben Inseraten mit Preisangabe). Bei Wohnungen ähnlicher Größe und ähnlichen Preises können gerade die laufenden Kosten, vor allem Heizung und Zustand des Gebäudes, den Ausschlag geben.

Häufige Fehler

• Rechnen mit einer einzigen Rechnung. Eine Stromrechnung aus dem Sommer sagt nichts über den Winter.
• Mündlichen Angaben vertrauen. Der Satz "die Nebenkosten sind niedrig" ist keine Information. Verlangen Sie Belege.
• Den Zustand des Gebäudes übersehen. Geplante Arbeiten können mehr kosten als ein ganzes Jahr Nebenkosten.
• Einmalige und jährliche Steuern verwechseln. Die Steuer beim Eigentumsübergang zahlen Sie einmal, die Immobiliensteuer, wo es sie gibt, jedes Jahr.
• Die Anmeldung in der RS versäumen. Ist die Immobilie noch nicht erfasst, muss sie innerhalb von 30 Tagen beim Steueramt angemeldet werden.
• Rückstände nicht prüfen. Lassen Sie sich vor der Zahlung bestätigen, dass alles beglichen ist.

Unterlagen, die Sie vom Verkäufer verlangen sollten

• Rechnungen für Strom, Heizung, Wasser und Müll der letzten 12 Monate
• Bestätigungen der Versorger, dass keine Rückstände bestehen
• Bestätigung der Hausverwaltung über Beitragshöhe und Schuldenfreiheit
• Beschlüsse der Eigentümer über geplante Arbeiten, falls vorhanden
• letzte Steuerrechnung oder letzter Steuerbescheid zur Immobiliensteuer
• ZK izvadak (Grundbuchauszug) zur Prüfung von Eigentum und Belastungen, siehe Grundbuchauszug in Bosnien

Dies sind allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung. Ein Notar oder Anwalt bestätigt die Details für Ihren konkreten Fall, insbesondere zu Steuern und zum Übergang möglicher Rückstände.

Wie DMI hilft

Jede Wohnung in unserem Angebot besichtigen wir persönlich und prüfen vor der Veröffentlichung Grundbuch, Legalisierung und Fotos. Interessiert Sie eine unserer Wohnungen, fordern wir die Rechnungen und Bestätigungen aus dieser Liste beim Verkäufer an und gehen sie mit Ihnen durch, damit Sie die laufenden Kosten vor dem Vorvertrag kennen. Käufern im Ausland bieten wir Videobesichtigungen an. Den gesamten Ablauf beschreibt der Ratgeber Aus Deutschland eine Immobilie in Bosnien kaufen.