Kupovina nekretnine u BiH iz Austrije: punomoć, novac, porez

Nekretninu u Bosni i Hercegovini možete kupiti dok živite u Austriji, bez dolaska na potpis. Uobičajeno je da punomoć ovjerite u Ambasadi BiH u Beču, na konzularnim danima u Austriji ili kod austrijskog notara, a da notarski ugovor i upis u zemljišnu knjigu u BiH završi advokat ili osoba od povjerenja. Novac je najsigurnije platiti bankovnim transferom, uz jasan trag porijekla. U Austriji na kraju treba provjeriti ima li kupovina ili kasniji najam poreske ili statističke posljedice.

Ovo je opća informacija, a ne pravni savjet. Detalje za vaš slučaj potvrđuje notar ili advokat u BiH, a za austrijsku stranu poreski savjetnik.

Postupak ukratko

1. Provjerite pod kojim uslovima kupujete (državljanstvo BiH ili samo austrijsko).
2. Izaberite nekretninu i provjerite vlasništvo i legalizaciju.
3. Dogovorite advokata ili osobu od povjerenja u BiH i tekst punomoći.
4. Ovjerite punomoć u Austriji.
5. Potpišite predugovor (preko punomoćnika) i platite kaparu transferom.
6. Punomoćnik potpisuje kupoprodajni ugovor kod notara, vi plaćate ostatak cijene.
7. Upis u zemljišnu knjigu i plaćanje poreza na promet.
8. U Austriji provjerite prijavne i poreske obaveze.

Opšti postupak za kupce iz inostranstva opisan je u vodiču Kupovina nekretnine u BiH iz inostranstva: postupak korak po korak. Ovdje su dijelovi koji su specifični za Austriju.

Prvo: pod kojim uslovima kupujete

Ako imate državljanstvo BiH, u pravilu kupujete kao i svaki domaći kupac. Ako imate samo austrijsko državljanstvo, za strane državljane važe posebna pravila, a ona se mogu razlikovati u FBiH, RS i Brčko distriktu. Prije nego što platite bilo šta, neka vam notar ili advokat u BiH potvrdi da li u vašem slučaju treba ispuniti uslov reciprociteta ili pribaviti neko odobrenje. Više o tome u vodiču Može li stranac kupiti nekretninu u BiH? Reciprocitet i izuzeci.

Državljanstvo je važno i za ovjeru punomoći: neke ambasade BiH traže važeći pasoš ili ličnu kartu BiH, a za osobe bez tih dokumenata imaju poseban postupak.

Ovjera punomoći u Austriji

Punomoć je ključni dokument. S njom punomoćnik u vaše ime potpisuje predugovor i ugovor kod notara, podnosi zahtjev za upis u zemljišnu knjigu i prijavljuje porez. Imate tri uobičajena puta.

1. Ambasada BiH u Beču

Ambasada ovjerava potpis na punomoći. Zvanična stranica je bh-botschaft.at. Prije dolaska tamo provjerite tačne zahtjeve: radno vrijeme, taksu, koje dokumente nositi i da li je potreban važeći pasoš ili lična karta BiH.

Za orijentaciju: Ambasada BiH u Berlinu traži original punomoći, čitko napisan, koji se potpisuje lično pred ovlaštenom službenom osobom. To je uobičajena praksa, pa punomoć nemojte unaprijed potpisivati kod kuće, ali zahtjeve Beča potvrdite na bh-botschaft.at. Ambasada u Berlinu ima i poseban postupak za osobe bez važećih dokumenata BiH; ako imate samo austrijsko državljanstvo, pitajte Beč kako oni to rješavaju.

2. Konzularni dani izvan Beča

Ambasada BiH u Beču organizuje konzularne dane u Salzburgu, Klagenfurtu, Innsbrucku i pokrajini Vorarlberg. Tamo se mogu ovjeriti punomoći, potpisi i izjave bez putovanja u Beč. Prema objavi Ministarstva za ljudska prava i izbjeglice BiH, za punomoć i ovjeru potpisa nije potrebno zakazivanje, dok se termini za pasoše zakazuju samo e-mailom na konzularni.dani@bhbotschaft.at. Datume za tekuću godinu provjerite kod ambasade, jer se ne održavaju nužno svake godine u isto vrijeme.

Ako vam neko spomene stalne konzulate u Linzu, Grazu ili Salzburgu, provjerite to na stranici ambasade prije puta.

3. Austrijski notar

Punomoć može ovjeriti i notar u Austriji. On potvrđuje samo vaš potpis, ne i sadržaj, pa tekst mora unaprijed pregledati advokat ili notar u BiH.

Otvoreno pitanje je da li takvoj punomoći treba apostil. Austrija i BiH imaju bilateralni ugovor o oslobađanju dokumenata od ovjere (BGBl. Nr. 224/1955), a obje države su i stranke Haške konvencije o apostilu. Pravnici u BiH navode da austrijskim dokumentima zbog tog ugovora apostil obično ne treba, nego samo prijevod. Ipak, nije sigurno da svaki notar i zemljišnoknjižni ured u FBiH, RS i Brčko distriktu postupa jednako. Prije ovjere pitajte notara u BiH koji će sastavljati ugovor da li prihvata punomoć austrijskog notara bez apostila. Ako zatraži apostil, u Austriji ga izdaju sudovi, a vaš notar će vam reći koji je nadležan.

Prijevod

Punomoć sastavljenu na njemačkom treba prevesti na jedan od službenih jezika u BiH, najčešće kod sudskog tumača. Da li prijevod mora biti od tumača u BiH ili je dovoljan austrijski, potvrdite kod notara u BiH. Jednostavnije je odmah sastaviti punomoć na bosanskom, hrvatskom ili srpskom jeziku i ovjeriti je u ambasadi ili na konzularnim danima.

Šta punomoć treba sadržavati

• vaše puno ime, datum rođenja, JMBG ako ga imate i broj ličnog dokumenta
• podatke o punomoćniku
• tačan opis nekretnine: adresa, površina, broj zemljišnoknjižnog uloška i parcele
• ovlaštenja: potpis predugovora i ugovora, plaćanje ili primanje novca, upis u zemljišnu knjigu, prijava poreza, preuzimanje ključeva
• najvišu cijenu ili tačnu cijenu, ako želite ograničiti punomoćnika

Što je punomoć uža, to ste sigurniji. Opća punomoć "za sve poslove" daje previše prostora za grešku ili zloupotrebu.

Prijenos novca iz Austrije

Za ovaj dio javno dostupni podaci su oskudni, pa je najvažnije postaviti prava pitanja prije plaćanja.

Šta je jasno

• Konvertibilna marka vezana je za euro fiksnim kursom, 1 EUR = 1,95583 KM. Tačan kurs i važeća pravila provjerite na stranici Centralne banke BiH (cbbh.ba).
• Cijene se u BiH obično iskazuju u KM, a ugovor mora jasno navesti iznos, valutu i račun na koji se plaća.
• Bankovni transfer ostavlja trag koji vam treba i u BiH i u Austriji: dokazuje da ste platili i odakle je novac.

Šta provjeriti prije uplate

• Kod notara u BiH: da li cijenu možete platiti u eurima ili samo u KM, na čiji račun i da li postoji mogućnost plaćanja preko posebnog (namjenskog) računa dok se ne izvrši upis. Pravila o deviznom poslovanju posebno su uređena u FBiH i u RS, pa notar zna šta važi za lokaciju nekretnine.
• Kod svoje banke u Austriji: koliko traje transfer u BiH, koje su naknade i koje dokumente banka traži za veću uplatu. Banke kod većih iznosa često pitaju za porijeklo novca, pa pripremite ugovor ili predugovor i dokaz o vlastitim sredstvima (izvodi, ugovor o kreditu, ugovor o prodaji druge nekretnine).
• Kod prodavca: da račun glasi na ime vlasnika upisanog u zemljišnu knjigu.

Gotovina

Nemojte nositi kupoprodajnu cijenu u gotovini. Pri izlasku iz EU i ulasku u BiH važe pravila o prijavi gotovine iznad određenog iznosa. Tačne limite provjerite kod austrijske carine i Uprave za indirektno oporezivanje BiH prije puta. Gotovina uz to otežava dokaz da ste platili.

Redoslijed plaćanja

Kaparu platite tek nakon što ste provjerili ZK izvadak i potpisali predugovor. Ostatak plaćate uz potpis ugovora kod notara ili kako je ugovorom određeno. Koliko kapare dati i šta ako neko odustane objašnjava vodič Predugovor i kapara.

Šta prijaviti u Austriji

Porez na prihod

Osobe s prebivalištem u Austriji oporezuju se na svjetski dohodak. Ako stan u BiH izdajete, taj prihod treba uzeti u obzir i u Austriji, čak i ako se oporezuje u BiH.

Po većini ugovora o izbjegavanju dvostrukog oporezivanja pravo oporezivanja najma ima država u kojoj se nekretnina nalazi. Austrija tada primjenjuje jednu od dvije metode:

• izuzimanje s progresijom: prihod iz inostranstva nije oporezovan u Austriji, ali utiče na poresku stopu za ostali dohodak
• metoda uračunavanja: prihod se oporezuje u Austriji, a porez plaćen u inostranstvu se uračunava

Šta važi za nekretninu u BiH zavisi od toga postoji li ugovor o izbjegavanju dvostrukog oporezivanja između Austrije i BiH i koju metodu predviđa. To provjerite sa poreskim savjetnikom ili na stranici austrijskog ministarstva finansija (bmf.gv.at). Isto pitanje postavite i za kasniju prodaju, jer se oporezivanje dobiti od prodaje strane nekretnine u Austriji može razlikovati od pravila u BiH.

Samo vlasništvo, bez najma

Nije pouzdano utvrđeno da sama kupovina ili posjedovanje stana koji ne izdajete stvara obavezu prijave poreskim vlastima u Austriji. Ako predajete godišnju poresku prijavu, kratko pitajte savjetnika.

Statistička prijava Austrijskoj narodnoj banci (OeNB)

Austrijski rezidenti koji ulažu u inostranstvo imaju obavezu statističkog izvještavanja OeNB-u (propis BGBl. II Nr. 573/2020, istraživanje AWBET). Da li se to odnosi na privatno lice koje kupuje stan u BiH i postoji li prag iznosa, nije potvrđeno. Provjerite u smjernicama OeNB-a za statistiku vanjske ekonomije ili kod svoje banke ili savjetnika.

Primjer

Porodica iz Linza kupuje trosoban stan od 75 m² u Dobrinji, Sarajevo, oglašen za 275.000 KM (oko 140.600 EUR po fiksnom kursu). Gledaju video obilazak, a brat u Sarajevu stan pregleda uživo. Advokat provjerava ZK izvadak i legalizaciju i šalje tekst punomoći na bosanskom jeziku. Otac je potpisuje na konzularnom danu, bez zakazivanja, i šalje original poštom. Brat potpisuje predugovor, porodica transferom uplaćuje kaparu na račun vlasnika upisanog u zemljišnu knjigu, a ostatak uz ugovor kod notara. Nakon upisa vlasništva pitaju poreskog savjetnika u Austriji šta treba prijaviti ako stan budu izdavali.

Koliko će koštati porez na promet, notar i takse zavisi od lokacije; pogledajte Troškove kupovine nekretnine u BiH.

Česte greške

• Opća punomoć bez opisa nekretnine i ograničenja cijene.
• Ovjera kod austrijskog notara bez prethodne potvrde notara u BiH da će je prihvatiti.
• Kapara poslana prije provjere zemljišne knjige ili na račun osobe koja nije vlasnik.
• Prenošenje gotovine preko granice.
• Pretpostavka da u Austriji ništa ne treba prijaviti, iako stan izdajete.

Kako DMI pomaže

DMI trenutno ima 8 stanova u ponudi, svi u Sarajevu, s medijanom tražene cijene od 5.722 KM po m² (raspon 3.667 do 6.574 KM). Svaki oglas lično obiđemo i prije objave provjerimo zemljišnu knjigu, legalizaciju i fotografije. Kupcima u Austriji nudimo video obilaske, pomažemo dogovoriti termin s notarom i usklađujemo dokumente s vašim punomoćnikom ili advokatom. Pogledajte sve nekretnine u ponudi ili nam pišite s pitanjima o konkretnom stanu.