Kupovina nekretnine u BiH iz Holandije: punomoć i porez

Nekretninu u BiH možete kupiti iz Holandije bez dolaska, preko osobe kojoj date punomoć. Ako imate važeći bh. pasoš ili ličnu kartu, punomoć se kod drugih bh. misija u Evropi potpisuje lično pred službenikom ambasade ili konzulata. Pretpostavka je da Ambasada BiH u Hagu radi isto, ali to prije dolaska treba provjeriti direktno s njom. Ako nemate važeće bh. dokumente, uobičajen put je holandski notar i apostil. U Holandiji stan u BiH prijavljujete u box 3, a ugovor o izbjegavanju dvostrukog oporezivanja obično smanjuje porez na tu imovinu, ali ga ne mora potpuno ukloniti.

Ovo je opća informacija, a ne pravni ni porezni savjet. Za vaš konkretan slučaj detalje potvrđuje notar ili advokat u BiH, a za holandski porez Belastingdienst ili porezni savjetnik.

Prvo provjerite gdje je nekretnina: FBiH, RS ili Brčko distrikt

Oblik ugovora, pa time i to šta punomoćnik smije i treba potpisati, razlikuje se po entitetima. Zato punomoć pravite tek kad znate gdje se nekretnina nalazi i kod koga će se potpisivati ugovor.

• FBiH: Ustavni sud FBiH (U-15/10) ukinuo je odredbu Zakona o notarima koja je tražila da ugovor o prometu nekretnina sačini notar. Prema stavu Vrhovnog suda FBiH, kako ga prenose mediji, ugovor može sačiniti i advokat, ali potpisi stranaka moraju biti ovjereni kod notara ili suda da bi zemljišnoknjižni ured upisao prijenos. Neki izvori i dalje tvrde suprotno, a zakon se u međuvremenu mogao mijenjati, pa trenutnu praksu potvrdite kod notara.
• Republika Srpska: prema Zakonu o notarskoj službi RS (Sl. glasnik RS 28/21), kako ga tumače advokati, za prijenos i sticanje vlasništva na nekretnini obavezna je notarski obrađena isprava, a ugovor bez nje je ništav.
• Brčko distrikt: postoji lista pravnih poslova za koje je potrebna notarski obrađena isprava, a advokati mogu pripremati dokumente i zastupati klijente pred notarom. Tačan obim potvrdite kod notara u Brčkom.

Punomoć: šta mora sadržavati

Kao opće pravilo, za raspolaganje nekretninom (prodaja, kupovina, hipoteka) traži se punomoć s ovjerenim potpisom kod notara. To pravilo treba potvrditi za vaš slučaj, jer ga nismo mogli vezati za tačan član zakona u svakom entitetu.

Za nekretnine u RS posebno: prije potpisivanja punomoći pitajte notara u RS koji će sačiniti ugovor:

1. da li sama punomoć mora biti u formi notarski obrađene isprave ili je dovoljan ovjeren potpis,
2. da li prihvata punomoć ovjerenu u Ambasadi BiH u Hagu,
3. da li prihvata punomoć ovjerenu kod holandskog notara uz apostil.

Najsigurnije je da vam notar ili advokat u BiH pošalje tekst punomoći koji će prihvatiti, pa ga tek onda ovjerite u Holandiji.

Dobra punomoć obično sadrži:

• vaše puno ime, datum rođenja, JMBG ako ga imate, broj pasoša i adresu u Holandiji,
• iste podatke za punomoćnika,
• tačan opis nekretnine: broj zemljišnoknjižnog uloška, katastarsku česticu, adresu, sprat i površinu,
• šta punomoćnik smije: potpisati predugovor i ugovor, platiti ili primiti novac, predati zahtjev za upis u zemljišnu knjigu, platiti poreze i takse, preuzeti ključeve,
• maksimalnu cijenu ili tačnu cijenu, ako želite ograničiti punomoćnika,
• rok važenja.

Punomoć koja je preširoka ("za sve poslove") nosi rizik, a preuska može zaustaviti upis jer neka radnja nije navedena. Prema iskustvu advokata, cijela kupovina i upis u zemljišnu knjigu mogu se obaviti preko punomoćnika, bez vašeg putovanja u BiH.

Ovjera punomoći u Holandiji

Ako imate važeći bh. pasoš ili ličnu kartu

Postupak u nastavku opisan je prema praksi drugih bh. misija (Berlin, Frankfurt, Stockholm, Kopenhagen, Madrid), jer podatke Ambasade BiH u Hagu nismo mogli potvrditi. Kod tih misija:

• dolazite lično, a punomoć potpisujete pred službenikom,
• nosite original punomoći (nepotpisan), kopiju bh. pasoša ili lične karte i dokaz o uplati takse,
• taksa je kod tih misija bila nekoliko desetina eura ili manje (u Berlinu 11 EUR za punomoć, u Frankfurtu 15 EUR).

Prije nego što krenete, kontaktirajte Ambasadu BiH u Hagu i pitajte: da li ovjerava punomoći za promet nekretnina, kako se zakazuje termin, koliko iznosi taksa i kako se plaća, te da li imaju svoj obrazac punomoći.

Ako nemate važeće bh. dokumente

Za osobe koje imaju samo holandsko državljanstvo ili im je bh. dokument istekao, bh. misije u Njemačkoj opisuju ovaj model, a po analogiji bi trebao važiti i za Holandiju:

1. Punomoć je napisana na bosanskom, hrvatskom ili srpskom jeziku.
2. Holandski notar ovjerava vaš potpis.
3. Nadležni holandski organ dodaje apostil (holandski notar će vam reći gdje).
4. Dodatna ovjera u ambasadi nije potrebna, dokument šaljete direktno u BiH.

I Holandija i BiH su strane Haške konvencije o apostilu, pa apostil zamjenjuje legalizaciju. Da li notar ili zemljišnoknjižni ured u BiH traži i ovjeren prijevod holandskog dijela ovjere, pitajte notara u BiH unaprijed. Ako niste bh. državljanin, provjerite i da li uopšte možete kupiti tu nekretninu: Može li stranac kupiti nekretninu u BiH.

Dokumenti koji idu u obrnutom smjeru, iz BiH za holandske organe, trebaju bh. apostil.

Prijenos novca iz Holandije

Ovaj dio vodiča ne obrađuje bh. devizne propise, nerezidentne račune ni pravila holandskih banaka, jer ih nismo mogli pouzdano provjeriti. Umjesto da nagađamo, evo šta treba pitati prije nego što pošaljete novac:

Vašu banku u Holandiji:

• koji je limit za jednokratnu uplatu u inostranstvo i koliko traje,
• koje dokumente traže kao dokaz porijekla novca i svrhe uplate (obično je korisno imati predugovor ili ugovor),
• kolika je naknada i po kojem kursu se mijenja novac.

Banku u BiH (prodavčevu ili vašu):

• da li možete kao nerezident otvoriti račun i šta za to treba,
• šta traže kod prijema veće uplate iz inostranstva i kako dokazujete porijeklo novca.

Notara u BiH:

• da li nudi deponovanje kupoprodajne cijene i pod kojim uslovima se novac oslobađa prodavcu.

Nekoliko pravila važi bez obzira na odgovore: ne plaćajte cijelu cijenu prije potpisanog ugovora i provjerenog ZK izvatka, plaćajte na račun čiji je vlasnik osoba upisana kao vlasnik nekretnine, u svrhu uplate navedite broj ugovora, i čuvajte sve potvrde jer vam trebaju i za holandsku poreznu prijavu. Više o načinima plaćanja: Kako sigurno platiti nekretninu.

Porez u Holandiji: stan u BiH i box 3

Šta prijavljujete

Ako ste porezni rezident Holandije, prijavljujete imovinu u cijelom svijetu. Prema savjetodavnim izvorima, stan u BiH ide u box 3 po tržišnoj vrijednosti (waarde in het economische verkeer). Dug koji ste uzeli za kupovinu može se odbiti.

Vrijednost se uzima u stanju bez stanara, na 1. januar godine prije porezne godine (za 2026. to je 1. januar 2025.). Kao dokaz mogu poslužiti kupoprodajna cijena, procjena lokalnog procjenitelja ili cijene sličnih stanova. Katastarska ili porezna vrijednost iz BiH nije automatski prava brojka.

Ugovor o dvostrukom oporezivanju

Između Holandije i BiH i dalje se primjenjuje ugovor iz 1982. godine, sklopljen s bivšom Jugoslavijom. Holandija olakšicu daje proporcionalnim izuzećem: porez se umanjuje za onaj dio prinosa u box 3 koji otpada na stan u BiH, bez obzira na to koliko ste poreza platili u BiH. Od 2017. način izračuna se promijenio, pa prema savjetnicima dio poreza na stan može ostati.

Stope (provjerite na belastingdienst.nl)

Prema savjetodavnim izvorima, za 2026. privremeno važi:

• pretpostavljeni prinos na "ostalu imovinu" (gdje spada i stan u inostranstvu) 6,00%,
• porezna stopa 36%,
• neoporezivi iznos 59.357 EUR po osobi,
• prag za dug 3.800 EUR.

Za 2024. pretpostavljeni prinos na ostalu imovinu bio je 6,04%, a za 2025. vjerovatno 5,88%. Ako dokažete niži stvarni prinos, može se primijeniti on. Hoge Raad je 18. jula 2025. presudio da se prinos od nekretnine u inostranstvu ne uračunava kad se računa stvarni prinos u box 3. Pravila se mijenjaju, pa za svaku godinu provjerite važeće brojke.

Primjer

Amra živi u Utrechtu, ima bh. pasoš i želi kupiti dvosoban stan od 59 m² u Aerodromskom naselju u Sarajevu, oglašen po cijeni od 275.000 KM. Sarajevo je u FBiH.

1. Pregleda stan preko video ture, a brat u Sarajevu ga obiđe uživo.
2. Advokat ili notar u Sarajevu provjeri ZK izvadak i pošalje joj tekst punomoći na bratovo ime.
3. Amra pita Ambasadu BiH u Hagu za termin i taksu, pa punomoć potpiše tamo i pošalje original u Sarajevo.
4. Prije uplate pita svoju banku za limit i dokumente, a notara za mogućnost deponovanja.
5. Brat potpisuje ugovor, potpisi se ovjeravaju, novac ide na račun prodavca, a zahtjev za upis predaje se zemljišnoknjižnom uredu.
6. U narednim godinama Amra stan prijavljuje u box 3 po tržišnoj vrijednosti i traži olakšicu po ugovoru o dvostrukom oporezivanju.

Da je stan u RS, korak 2 bi uključio i pitanje notaru u kojoj formi punomoć mora biti.

Česte greške

• Ovjeriti punomoć prije nego što notar u BiH potvrdi da prihvata njen tekst i oblik.
• Doći u ambasadu bez provjere termina, takse i da li ovjeravaju takve punomoći.
• Punomoć bez broja ZK uloška i katastarske čestice.
• Uplatiti novac bez provjere ko je upisan kao vlasnik.
• Za box 3 koristiti bh. katastarsku vrijednost umjesto tržišne.
• Ne računati troškove u BiH: porez na promet, notar i takse. Pogledajte Troškove kupovine nekretnine u BiH.

Cijeli postupak, od izbora stana do upisa, opisan je u vodiču Kupovina nekretnine u BiH iz inostranstva.

Kako DMI pomaže

DMI trenutno ima 8 stanova u ponudi, svi u Sarajevu (Novo Sarajevo, Novi Grad, Čengić Vila, Grbavica, Dobrinja). Medijan tražene cijene je 5.722 KM po m², u rasponu od 3.667 do 6.574 KM. Svaki stan obiđemo lično i prije objave provjerimo zemljišnu knjigu, legalizaciju i fotografije, a kupcima u inostranstvu nudimo video ture. Možemo vas povezati s notarom ili advokatom koji će pregledati tekst punomoći prije nego što ga ovjerite u Holandiji. Ponudu pogledajte na stranici Sve nekretnine u ponudi.