Ekskluzivni ugovor s agencijom: rokovi, provizija, izbor

Ekskluzivni ugovor znači da se kao vlasnik obavezujete da za istu nekretninu, dok ugovor traje, nećete angažovati drugu agenciju. Ako ipak prodate preko druge agencije, prvoj ćete u pravilu dugovati ugovorenu proviziju. Zakon u FBiH traži da ugovor bude pisan i na određeno vrijeme, a ako rok nije upisan, smatra se da je zaključen na 12 mjeseci. Visinu provizije zakon ne propisuje, nego se ona dogovara ugovorom.

Ovaj tekst je opšta informacija, a ne pravni savjet. Za vaš konkretan ugovor tačne posljedice potvrđuje advokat ili notar.

Koji zakon se primjenjuje

Posredovanje u prometu nekretnina u BiH nije uređeno jednim zakonom:

• FBiH: Zakon o posredovanju u prometu nekretnina (Službene novine FBiH 75/21). Za sve što ovaj zakon ne uređuje primjenjuju se pravila obligacionog prava.
• RS: Zakon o posredovanju u prometu nepokretnosti (Službeni glasnik RS 99/20).
• Brčko distrikt: prema dostupnim izvorima, nema poseban zakon o posredovanju, pa se ugovor s agencijom procjenjuje prema opštim pravilima Zakona o obligacionim odnosima. Ako prodajete u Brčkom, provjerite to s advokatom.

Na internetu ćete često naići na pravila iz Srbije i Hrvatske, na primjer o tačnom procentu provizije ili o proviziji nakon isteka ugovora. Ti zakoni u BiH ne važe.

Šta tačno znači ekskluzivnost

U FBiH

Zakon ovakav odnos zove isključivo posredovanje (član 16):

• nalogodavac (vi) se može obavezati da za isti posao neće angažovati drugog posrednika, ali to mora biti izričito ugovoreno,
• ako za vrijeme trajanja ugovora zaključite posao preko druge agencije, prvoj agenciji dugujete ugovorenu proviziju i stvarne dodatne troškove koje je imala,
• agencija vas prilikom potpisivanja mora posebno upozoriti šta klauzula o isključivosti znači i koje su njene pravne posljedice. Propuštanje tog upozorenja zakon navodi kao prekršaj.

U RS

Zakon ga zove ekskluzivno posredovanje (član 25). Pravilo je slično: izričitom klauzulom se obavezujete da u ugovorenom periodu nećete angažovati drugu agenciju za tu nekretninu. Razlika je u formi: prije potpisivanja ugovora o posredovanju potpisujete posebnu izjavu da prihvatate ekskluzivno posredovanje. U FBiH takva posebna izjava nije propisana. Ako vam agencija u RS ne ponudi tu izjavu, pitajte zašto.

Šta ako sami nađete kupca

Ovo je najčešći izvor sporova. Zakonsko pravilo u FBiH, prema tekstu koji je dostupan, govori o poslu zaključenom preko drugog posrednika. Ne kaže izričito da li provizija pripada agenciji ako nekretninu prodate sami, bez ikakve agencije. Za RS ovo pitanje također nije jasno riješeno.

U praksi mnoge agencije u BiH u ugovor upisuju da se provizija plaća bez obzira na to ko je doveo kupca, uključujući i vas. Zato prije potpisa tačno pročitajte tu klauzulu. Ako želite zadržati pravo da prodate sami, na primjer rođaku ili komšiji, to upišite u ugovor.

Trajanje ugovora

U FBiH (član 15):

• ugovor mora biti u pisanoj formi i zaključen na određeno vrijeme,
• ako rok nije ugovoren, smatra se da je zaključen na 12 mjeseci,
• rok može biti kraći ili duži od 12 mjeseci, ali mora postojati,
• strane ga mogu sporazumno produžiti, i to više puta.

Nacrt zakona u RS predviđao je isto pravilo od jedne godine ako rok nije ugovoren. Konačni tekst treba provjeriti.

U FBiH ugovor ne može odstupiti od zakona, osim ako zakon to izričito dozvoljava ili je odstupanje očito u korist nalogodavca. Nacrt zakona u RS sadržavao je isto pravilo, a konačni tekst treba provjeriti.

Koliki rok ima smisla

Portali u BiH navode da se ekskluzivni ugovori sklapaju na period od nekoliko mjeseci do nekoliko godina. Za stan u gradu s realnom cijenom dovoljan je kraći rok, a produžiti ga možete ako agencija radi kako je dogovoreno. Dugi rok vas veže i onda kada niste zadovoljni.

Raskid i period nakon isteka

Prestanak ugovora uređuje član 17 zakona FBiH, odnosno članovi 26 i 27 zakona RS. Uslove otkaza zato provjerite u samom ugovoru i pitajte agenciju:

• kako i s kojim otkaznim rokom možete otkazati ugovor,
• da li ugovor sadrži klauzulu da provizija pripada agenciji ako prodate kupcu kojeg je ona dovela, i nakon isteka ugovora. Takva obaveza u zakonima BiH nije jasno propisana, pa sve zavisi od teksta ugovora koji potpisujete.

Provizija

Kada nastaje pravo na proviziju

• FBiH: proviziju plaćate ako je zaključen posao na kojem je agencija posredovala. Ugovor može odrediti rok i uslove plaćanja, osiguranje od odgovornosti i obezbjeđenje provizije.
• RS: pravo na proviziju nastaje zaključenjem posla, osim ako je ugovoreno da nastaje već potpisivanjem predugovora. Agencija vas mora unaprijed obavijestiti o visini provizije i o troškovima dodatnih usluga.

Ako ugovor veže proviziju za predugovor, a posao poslije propadne, pitanje ko šta duguje postaje složeno. O tome više u vodiču Predugovor i kapara.

Koliko iznosi

Nijedan zakon u BiH ne propisuje fiksni procenat niti gornju granicu provizije. Iznos je stvar dogovora. Procenti koje ćete vidjeti na hrvatskim stranicama za BiH ne važe. Pri pregovorima pitajte:

• da li je provizija procenat ili fiksni iznos,
• da li je iznos s PDV-om ili bez njega,
• ko plaća proviziju, prodavac, kupac ili oboje,
• da li postoje dodatni troškovi (fotografisanje, oglašavanje) i da li se plaćaju i ako se nekretnina ne proda.

Prednosti i obaveze

Šta možete dobiti

• jednu kontakt osobu umjesto više agencija koje zovu isti krug kupaca,
• isti oglas, istu cijenu i iste fotografije na svim mjestima, umjesto više oglasa s različitim cijenama,
• diskreciju, jer razgledanja dolaze samo s provjerenim kupcima,
• obaveze agencije (oglašavanje, izvještavanje, razgledanja) upisane u ugovor.

Ove prednosti nisu automatske. Postoje samo ako su upisane u ugovor.

Obaveze agencije

• ne smije posredovati bez ugovora i ne smije oglašavati nekretninu bez ugovora o posredovanju (FBiH, a nacrt zakona RS sadržavao je istu zabranu),
• mora imati opšte uslove poslovanja i držati ih vidno istaknute (FBiH),
• u RS mora pronaći i povezati vas s kupcem i dati vam objektivno mišljenje o cijeni.

Vaše obaveze

• pokazati agenciji originalne dokumente o nekretnini,
• omogućiti razgledanja,
• platiti ugovorenu proviziju,
• ne angažovati drugu agenciju dok ekskluzivnost traje.

Šta treba pripremiti od dokumenata, pročitajte u vodiču Koji papiri trebaju za prodaju nekretnine u BiH.

Kako izabrati agenciju

Provjera po zakonu

• FBiH: uz naknadu smiju posredovati samo posrednici upisani u Registar posrednika koji vodi Federalno ministarstvo trgovine, sa sjedištem ili podružnicom u FBiH. Agenti moraju imati položen stručni ispit i biti upisani u imenik posrednika. Nadzor vrše Federalno ministarstvo trgovine i Federalni inspektorat. Za posredovanje bez upisa zakon predviđa novčane kazne od 5.000 do 30.000 KM za pravno lice.
• RS: agencija treba rješenje nadležnog ministarstva i upis u Registar posrednika RS.

Tražite broj rješenja ili upisa i provjerite ga kod ministarstva.

Lista prije potpisa

1. Da li je agencija upisana u registar?
2. Da li agent s kojim radite ima položen stručni ispit?
3. Da li su opšti uslovi poslovanja pisani i dostupni?
4. Da li je rok ugovora jasno upisan?
5. Da li je ekskluzivnost izričito navedena i da li vam je objašnjena (u RS: posebna potpisana izjava)?
6. Da li je navedeno koliko iznosi provizija i kada se stiče pravo na nju?
7. Šta piše za slučaj da sami nađete kupca i za period nakon isteka ugovora?
8. Koje konkretne obaveze agencija preuzima: gdje oglašava, koliko često vas izvještava, ko vodi razgledanja?

Pitanja koja otkrivaju kvalitet

• Kako ste došli do predložene cijene i na osnovu čega? Agencija koja obeća najvišu cijenu da bi dobila ekskluzivu često poslije traži sniženje. Cijenu možete i sami provjeriti uz vodič Kako odrediti cijenu nekretnine za prodaju.
• Da li provjeravate ZK izvadak i legalizaciju prije objave oglasa?
• Da li dolazite na lice mjesta i ko pravi fotografije?

Najčešće greške

• potpisivanje ugovora bez upisanog roka, uz pretpostavku da se može otkazati bilo kada,
• potpisivanje ekskluzive s jednom agencijom dok oglas drugoj agenciji još traje,
• previđanje klauzule o proviziji kada sami nađete kupca,
• dogovor o proviziji samo usmeno ili samo kao procenat, bez napomene o PDV-u,
• dug rok bez ikakvih upisanih obaveza agencije.

Primjer

Vlasnik dvosobnog stana od 54 m² u Čengić Vili u Sarajevu potpisuje ekskluzivni ugovor na šest mjeseci. Uporedivi stanovi u ponudi DMI-a kreću se oko 309.000 do 339.000 KM, a medijan traženih cijena u našoj ponudi je oko 5.722 KM/m². U ugovoru je upisano: provizija u fiksnom iznosu s napomenom o PDV-u, nastaje kod zaključenja kupoprodajnog ugovora, a vlasnik zadržava pravo da proda članu porodice bez provizije. Agencija se obavezuje da objavi oglas u roku od jedne sedmice i da šalje izvještaj o upitima svakih 14 dana.

U trećem mjesecu druga agencija javi da ima kupca. Ako vlasnik proda preko nje, prvoj agenciji duguje ugovorenu proviziju i stvarne troškove. Ispravan put je uputiti kupca prvoj agenciji ili sačekati istek ugovora, uz provjeru ima li ugovor klauzulu o kupcima koje je dovela agencija. Ako agencija ne ispunjava upisane obaveze, vlasnik ima osnov za razgovor o raskidu.

Ako prodajete dok živite van BiH, ekskluzivni ugovor obično pojednostavljuje komunikaciju. Više o tome u vodiču Kako prodati nekretninu u BiH dok živite u inostranstvu.

Kako DMI pomaže

DMI je mala agencija koja trenutno ima osam stanova u ponudi, svi u Sarajevu. Svaku nekretninu obiđemo lično, a ZK izvadak, legalizaciju i fotografije provjerimo prije objave oglasa. Kupcima u inostranstvu nudimo video obilaske. Prije potpisa vam objasnimo šta znači svaka klauzula ugovora, uključujući ekskluzivnost, rok i proviziju, i upišemo šta tačno radimo za vas. Ako razmišljate o prodaji, počnite na stranici Prodajte nekretninu.