Troškovi kupovine nekretnine u BiH: porez, notar, takse

Cijena iz oglasa nije jedini trošak kupovine. Ovaj vodič je za kupce u BiH i iz dijaspore koji žele unaprijed znati koje troškove plaća kupac, koje prodavac i od čega to zavisi. Na kraju je primjer obračuna za stan u Sarajevu.

Porez na promet nekretnina

Najveći dodatni trošak je porez na promet nekretnina. Pravila se razlikuju između Federacije BiH, Republike Srpske i Brčko distrikta, a u Federaciji i između kantona.

Federacija BiH. Porez uređuju kantonalni zakoni. Ko je obveznik (kupac ili prodavac) i kolika je stopa, zavisi od kantona u kojem se nekretnina nalazi.

• Kanton Sarajevo: obveznik je kupac, stopa je 5%. Osnovica je prometna vrijednost nekretnine, koju utvrđuje komisija koju imenuje opštinski načelnik, pa se ne mora poklapati s cijenom iz ugovora. Prijava se podnosi u roku od 15 dana od nastanka porezne obaveze, a porez se plaća u roku od 30 dana od prijema rješenja.
• Tuzlanski kanton: obveznik je prodavac, stopa je 5%.
• Zeničko-dobojski kanton: po zakonu iz 2025. obveznik je kupac, stopa je 5%, a prodavac odgovara supsidijarno (ako kupac ne plati).
• Unsko-sanski kanton: obveznik je kupac. Stopu određuje opštinsko ili gradsko vijeće i ona ne može biti veća od 5%.
• Posavski kanton: obveznik je kupac, stopa je 5%.
• Ostali kantoni (Srednjobosanski, Hercegovačko-neretvanski, Zapadnohercegovački, Kanton 10, Bosanskopodrinjski) imaju vlastite zakone.

U Kantonu Sarajevo i Zeničko-dobojskom kantonu prva prodaja nove nekretnine na koju je plaćen PDV oslobođena je poreza na promet. Kod novogradnje od investitora se zato umjesto poreza na promet plaća PDV, koji je u BiH 17% i obično je već uračunat u cijenu.

Kanton Sarajevo ima i oslobođenja za određene kupce prvog stana, na primjer za državljane BiH do 38 godina s prebivalištem u kantonu, do propisane površine. Vlada KS je 2025. predložila izmjene tih olakšica.

Republika Srpska. Prema PwC-ovom pregledu poreza, u RS nema poreza na promet nekretnina. Vlasnik plaća godišnji porez na nepokretnosti.

Brčko distrikt. Prema istom pregledu, ni u Brčko distriktu nema poreza na promet nekretnina, a plaća se godišnji porez na nekretnine.

Područje	Porez na promet	Ko plaća	Stopa
Kanton Sarajevo	da	kupac	5%
Tuzlanski kanton	da	prodavac	5%
Zeničko-dobojski kanton	da	kupac	5%
Unsko-sanski kanton	da	kupac	do 5%, po odluci opštine
Posavski kanton	da	kupac	5%
Republika Srpska	ne	-	-
Brčko distrikt	ne	-	-

Strane se ugovorom mogu dogovoriti ko će snositi trošak poreza, ali poreznoj upravi i dalje odgovara onaj koga određuje zakon.

Notar

Ugovor o kupoprodaji nekretnine u pravilu sačinjava notar. U Federaciji BiH nagradu određuje Tarifa o nagradama i naknadama notara ("Službene novine FBiH", br. 40/21). Za ugovor vrijednosti od 75.001 do 100.000 KM nagrada je 320 KM. Za svakih započetih 100.000 KM iznad toga dodaje se 30 KM, a ovaj dodatak ne može prijeći 1.800 KM. Na nagradu se dodaju PDV i stvarni troškovi.

Prema vijestima iz 2023, nakon odluka Ustavnog suda FBiH ugovore o prometu nekretnina u Federaciji mogu sastaviti i advokati, uz ovjeru potpisa.

U Republici Srpskoj i Brčko distriktu važe njihove notarske tarife.

Ko plaća notara, dogovaraju kupac i prodavac.

Upis u zemljišnu knjigu i katastar

Kupac postaje vlasnik upisom. Za upis se plaćaju sudske ili administrativne takse.

• Federacija BiH: takse određuju kantonalni zakoni o sudskim taksama. U Kantonu Sarajevo, prema prečišćenom tekstu iz 2014, podnesak za upis prava vlasništva košta 10 KM, a uknjižba vlasništva 50 KM. Taksu plaća lice u čiju se korist vrši upis, osim ako se strane drugačije dogovore. Skupština KS je 2025. usvojila izmjene ovog zakona.
• Republika Srpska: zemljišnu knjigu i katastar vodi Republička uprava za geodetske i imovinsko-pravne poslove (RGURS), a takse za njene usluge određuje Vlada RS.
• Brčko distrikt:

Prije kupovine obično treba platiti i izvadak iz zemljišne knjige. Kako ga čitati, objašnjavamo u vodiču ZK izvadak: kako provjeriti vlasništvo.

Kupovina iz inostranstva: punomoć i prijevod

Ako ne možete doći na potpisivanje, možete dati punomoć nekome u BiH. U Federaciji notar za punomoć za prodaju ili opterećenje nekretnine naplaćuje 30 KM po davaocu, plus PDV.

Ako punomoć potpisujete u inostranstvu, imate dvije uobičajene mogućnosti: ovjeru potpisa u ambasadi ili konzulatu BiH, uz konzularnu taksu te misije, ili ovjeru kod notara u zemlji boravka. Za isprave između Njemačke i BiH traži se apostille. Punomoć na stranom jeziku treba prevesti ovlašteni sudski tumač.

Cijeli postupak je opisan u vodiču Kupovina nekretnine u BiH iz inostranstva.

Provizija agencije

Provizija agencije nije propisana tarifom. Iznos i ko je plaća određuju se ugovorom o posredovanju. Pročitajte taj ugovor prije nego što ga potpišete i pitajte da li je provizija s PDV-om ili bez njega.

Ostali troškovi koje treba predvidjeti

• Godišnji porez na imovinu: kao vlasnik plaćate ga svake godine. Iznos zavisi od entiteta, kantona ili opštine.
• Kredit: banka traži procjenu nekretnine i upis hipoteke, što znači dodatni notarski trošak i taksu za upis hipoteke (u KS 50 KM prema tekstu iz 2014).
• Legalizacija: ako objekat nije u potpunosti legalan, troškovi mogu biti značajni. Više u vodiču Legalizacija nekretnine: šta kupac treba znati.

Primjer obračuna (procjena)

Ovo je ilustrativna procjena, ne ponuda niti porezni obračun. Pretpostavka: stan u Kantonu Sarajevo, kupljen od fizičkog lica (nije prva prodaja novogradnje), cijena 200.000 KM, a komisija utvrdi istu prometnu vrijednost.

Stavka	Osnov	Iznos (KM)
Porez na promet (kupac)	5% od 200.000 KM	10.000,00
Notar, ugovor	320 + 30 KM	350,00
PDV na notarsku nagradu	17% od 350 KM	59,50
Podnesak za upis	KS, tekst iz 2014.	10,00
Uknjižba vlasništva	KS, tekst iz 2014.	50,00
Službeni ZK izvadak	KS, tekst iz 2014.	10,00
Ukupno bez provizije		10.479,50
Provizija agencije	po ugovoru	-

Ako komisija utvrdi višu vrijednost od ugovorene cijene, porez je veći. Isti stan u Republici Srpskoj ne bi imao porez na promet, pa bi dodatni troškovi bili znatno manji.

Najčešće greške

• Računanje samo s cijenom iz oglasa, bez poreza i taksi.
• Pretpostavka da u cijeloj Federaciji porez plaća kupac. U Tuzlanskom kantonu ga plaća prodavac.
• Pretpostavka da je osnovica poreza cijena iz ugovora. U Kantonu Sarajevo osnovicu utvrđuje komisija.
• Propuštanje roka od 15 dana za poreznu prijavu.
• Punomoć iz inostranstva bez apostillea ili ovjerenog prijevoda, pa notar ne može postupiti.

Česta pitanja

Ko plaća porez na promet nekretnina u BiH?

Zavisi od toga gdje se nekretnina nalazi. U Kantonu Sarajevo, Zeničko-dobojskom, Unsko-sanskom i Posavskom kantonu plaća kupac, u Tuzlanskom kantonu prodavac. U Republici Srpskoj i Brčko distriktu tog poreza nema.

Plaća li se porez na promet kod kupovine novogradnje?

U Kantonu Sarajevo i Zeničko-dobojskom kantonu prva prodaja nove nekretnine na koju je plaćen PDV oslobođena je poreza na promet. Za ostale kantone provjerite kod porezne uprave. Više u vodiču Kupovina stana u novogradnji.

Koliko košta notar za kupoprodajni ugovor?

U Federaciji za ugovor do 100.000 KM nagrada je 320 KM, plus 30 KM za svakih započetih 100.000 KM iznad toga, plus PDV. U RS i Brčko distriktu važe druge tarife.

Mogu li kupiti nekretninu bez dolaska u BiH?

Da, putem punomoći. Punomoć mora biti ovjerena i, ako je na stranom jeziku, prevedena, a iz Njemačke treba apostille.

Za tačan iznos u svom slučaju obratite se notaru koji sastavlja ugovor i poreznoj upravi nadležnoj za mjesto nekretnine. Ovaj vodič objašnjava pravila, ali nije porezni ni pravni savjet.

DMI prije objave oglasa provjerava zemljišnu knjigu i dokumentaciju nekretnine, pa kupac od početka zna s kakvim papirima ulazi u postupak.