Kupovina nekretnine od nasljednika: šta provjeriti prije potpisa

Nekretninu od nasljednika sigurno je kupiti tek kada postoji pravosnažno rješenje o nasljeđivanju i kada su nasljednici, po pravilu, upisani kao vlasnici u zemljišnu knjigu ili katastar. Ako nasljednika ima više, a nekretnina još nije podijeljena, ugovor moraju potpisati svi, lično ili preko punomoćnika s ispravnom punomoći. Dok bilo šta od toga nije završeno, ne treba davati kaparu ni potpisivati kupoprodajni ugovor.

Ovo je opća informacija, a ne pravni savjet. Pravila se razlikuju između FBiH, RS i Brčko distrikta, pa detalje za vaš slučaj treba potvrditi kod notara ili advokata.

Šta je rješenje o nasljeđivanju i ko ga donosi

Rješenje o nasljeđivanju završava ostavinski postupak. U njemu piše ko je postao nasljednik u trenutku smrti ostavioca, na kojoj imovini i u kojim dijelovima, te koja prava su stekle druge osobe (na primjer legatari).

• FBiH: postupak vodi opštinski sud ili notar kao povjerenik suda. Od 2015. sud predmet po pravilu prosljeđuje notaru, a postupak pokreće po službenoj dužnosti nakon što dobije smrtovnicu ili izvod iz matične knjige umrlih.
• RS: postupak vodi osnovni sud ili notar kao povjerenik suda. Prema važećem tekstu zakona sud predmet prosljeđuje notaru, osim ako nasljednik traži da postupak vodi sud. Nasljednici ne biraju notara, nego ga određuje sud.
• Brčko distrikt: od 2017. važi poseban Zakon o nasljeđivanju Brčko distrikta. Ko tačno vodi postupak i kako, treba provjeriti kod suda ili notara u Brčkom.

Za kupca je važno jedno: ko god je donio rješenje, ono mora biti pravosnažno prije nego što se na osnovu njega prodaje nekretnina.

Izdato rješenje nije isto što i pravosnažno

Česta zabuna je da je posao gotov čim nasljednici dobiju rješenje u ruke. Nije. Rješenje postaje pravosnažno tek kada istekne rok za pravni lijek, a niko ga nije iskoristio, ili kada se o pravnom lijeku odluči.

• U FBiH se na rješenje notara može uložiti prigovor u roku od 8 dana od dostave.
• Rokove za žalbu na rješenja koja donosi sud, kao i rokove u RS i Brčko distriktu, treba provjeriti kod suda ili notara koji je vodio postupak.

Praktično: tražite kopiju rješenja na kojoj je naznačeno da je pravosnažno i od kojeg datuma. Ako takve oznake nema, pitajte nasljednike da je zatraže od suda ili notara.

Ako se nasljednici spore oko prava na nasljedstvo, testamenta ili podjele, ostavinski postupak se prekida i oni se upućuju na parnicu. To može trajati dugo. Nekretnina oko koje se vodi takav spor nije za kupovinu dok se spor ne završi.

Upis nasljednika u zemljišnu knjigu

U FBiH se pravosnažno rješenje dostavlja nasljednicima, poreskom organu i organu koji vodi evidenciju nekretnina. Da li nasljednici nakon toga moraju sami podnijeti zahtjev za upis i kako to izgleda u RS i Brčko distriktu, potvrdit će vam notar ili zemljišnoknjižni ured.

Vlasništvo na kupca prelazi tek upisom u zemljišnu knjigu. Zato je najsigurnije kupovati kada su nasljednici već upisani kao vlasnici. Prije potpisa uzmite svjež izvadak i provjerite:

• da su kao vlasnici upisani upravo nasljednici koji prodaju, s dijelovima koji odgovaraju rješenju,
• da nema upisanih hipoteka, zabilježbi spora ili drugih tereta,
• da se podaci o nekretnini (parcela, stan, površina) slažu s rješenjem i s onim što kupujete.

Kako se čita izvadak, objašnjeno je u vodiču ZK izvadak: kako provjeriti vlasništvo prije kupovine.

Kada nasljednika ima više

Ovo je najosjetljiviji dio. Za RS zakon je jasan:

• Dok se nasljedstvo ne podijeli, nasljednici njime upravljaju i raspolažu zajednički.
• Prije podjele, odnosno prije pravosnažnosti rješenja, nasljednik svoj dio može prenijeti samo sunasljedniku, a ne trećoj osobi kao što je kupac.
• Svaki nasljednik može u bilo kojem trenutku tražiti podjelu i to pravo ne zastarijeva.
• Nasljednici solidarno odgovaraju za dugove ostavioca, svaki do vrijednosti svog dijela.

Za FBiH i Brčko distrikt nismo provjerili odgovarajuće odredbe, pa ne treba pretpostavljati da su iste. Sigurno postupanje u cijeloj BiH je ovo: ako cijelu nekretninu kupujete od više nasljednika, ugovor potpisuju svi upisani suvlasnici, lično ili preko punomoćnika. Ugovor koji potpiše samo jedan nasljednik "u ime porodice", bez punomoći ostalih, ne štiti vas.

Ako kupujete samo dio nekretnine od jednog suvlasnika, posebno kod poljoprivrednog zemljišta, pitajte notara postoji li pravo preče kupovine drugih suvlasnika.

Punomoći: kada nasljednik ne može doći

Kod nasljednika je čest slučaj da neko od njih živi u inostranstvu. Tada potpisuje punomoćnik.

Šta punomoć treba sadržavati

• tačne podatke o nekretnini (broj ZK uloška ili lista nepokretnosti, parcela, stan),
• ovlaštenje da punomoćnik potpiše kupoprodajni ugovor i, ako je potrebno, predugovor,
• ovlaštenje za prijem novca i na koji račun, ako punomoćnik treba primiti novac,
• ovlaštenje za podnošenje zahtjeva za upis i potpisivanje izjava pred organima.

Punomoć "za sve poslove" bez navedene nekretnine može biti odbijena ili otvoriti prostor za spor.

Forma punomoći

Za prodaju nekretnine očekujte da punomoć mora biti notarski ovjerena. Za nasljednika u inostranstvu uobičajeno je da punomoć ovjeri notar u zemlji gdje živi, a često je potreban i apostil. Kakvu formu tačno traži notar u BiH koji će sastaviti ugovor, provjerite prije nego što nasljednik ode na ovjeru, i pošaljite mu nacrt teksta. Tako se izbjegava ponovno ovjeravanje. Više o tome u vodiču Kupovina nekretnine u BiH iz inostranstva.

Forma samog ugovora

• RS i Brčko distrikt: ugovor o prometu nekretnina sačinjava notar, inače je ništav.
• FBiH: pitanje je sporno. Ustavni sud FBiH proglasio je obaveznu notarsku obradu neustavnom, Vrhovni sud traži barem ovjeru potpisa, a Notarska komora smatra da je jedino sigurno rješenje ugovor u formi notarski obrađene isprave. U praksi je notarski obrađen ugovor i dalje najsigurniji izbor.

Šta mora biti završeno prije potpisa

Prije kapare i prije potpisa kupoprodajnog ugovora provjerite:

1. Rješenje o nasljeđivanju postoji i pravosnažno je, s vidljivim datumom pravosnažnosti.
2. U rješenju su navedeni svi nasljednici i njihovi dijelovi, a nekretnina je u njemu tačno opisana.
3. Nasljednici su upisani u zemljišnu knjigu ili katastar, ili vam je notar potvrdio kako se upis rješava u vašem slučaju.
4. Na izvatku nema tereta, spora ni zabilježbi koje niste dogovorili.
5. Svi nasljednici potpisuju, lično ili preko punomoćnika s punomoći koju je notar unaprijed pregledao.
6. Nema spora među nasljednicima ni najave da neko osporava rješenje.
7. Ako se nasljeđivanje oporezuje u vašem kantonu ili entitetu, nasljednici trebaju pokazati da je ta obaveza riješena. Pravila o porezu na nasljeđe razlikuju se, pa ih potvrdite kod poreskog organa.
8. Dogovoreno je na čiji račun ide koji dio cijene.

Ako neka tačka nije ispunjena, rok za potpis pomjerite ili predugovorom jasno vežite kaparu za njeno ispunjenje. Kako to urediti, piše u vodiču Predugovor i kapara.

Troškovi i porezi

Zavisno od entiteta i kantona, na kupoprodaju se može plaćati porez na promet nekretnina, a uz to dolaze notarske i zemljišnoknjižne takse. Ko je obveznik poreza i koliki je, potvrdite kod nadležnog poreskog organa za lokaciju nekretnine. Pregled je u vodiču Troškovi kupovine nekretnine u BiH.

Najčešće greške

• Kapara se daje na osnovu rješenja koje još nije pravosnažno.
• Ugovor potpisuje samo nasljednik koji živi u BiH, a ostali "će se saglasiti kasnije".
• Punomoć iz inostranstva nema apostil ili ne navodi nekretninu, pa je notar ne prihvata.
• Cijela cijena se plati jednom nasljedniku u gotovini, a ostali kasnije tvrde da nisu ništa primili.
• Ne provjeri se izvadak, pa se kasnije otkrije hipoteka iz vremena ostavioca.

Novac je najsigurnije platiti bankovnim transferom, svakom nasljedniku na njegov račun prema dijelu iz rješenja, ili preko notarskog depozita. Više u vodiču Kako sigurno platiti nekretninu.

Primjer

Cijena i podaci u ovom primjeru izmišljeni su radi ilustracije.

Stan od 54 m² naslijedila su troje djece, svako s jednom trećinom. Dvoje živi u Sarajevu, jedno u Njemačkoj. Dogovorena cijena je 300.000 KM.

1. Kupac traži rješenje o nasljeđivanju i vidi da je pravosnažno prije dva mjeseca.
2. Na svježem izvatku sva troje su upisani kao suvlasnici, svako s 1/3, bez tereta.
3. Notar u Sarajevu šalje nacrt punomoći. Nasljednik u Njemačkoj je ovjerava kod tamošnjeg notara i pribavlja apostil, a punomoćnik je jedna od sestara.
4. Potpisuje se predugovor s kaparom od 30.000 KM, uplaćenom po 10.000 KM na račun svakog nasljednika.
5. Kod notara se potpisuje kupoprodajni ugovor. Ostatak cijene plaća se tako da svaki nasljednik ukupno, uključujući kaparu, primi 100.000 KM na svoj račun.
6. Kupac podnosi zahtjev za upis i postaje vlasnik kada upis bude proveden.

Kako DMI pomaže

Svaku nekretninu u ponudi DMI-ja lično obiđemo i prije objave provjerimo zemljišnu knjigu, legalizaciju i fotografije. Kod prodaje od nasljednika to znači da prije oglašavanja tražimo pravosnažno rješenje, provjeravamo da li su svi nasljednici upisani i da li neko od njih treba punomoć. Kupcima u inostranstvu nudimo video obilazak. Ako ste nasljednik i želite prodati, pogledajte Prodajte nekretninu, a aktuelnu ponudu nađite na stranici Sve nekretnine u ponudi.